전세계약관련
2005년10월에 월세를 줬는데 그당시에 시세보다 싸게 내놓았읍니다. 2007년 10월이 계약기간 만료라서 1개월전에 전화로 연락해서 계약기간이 끝나면 어떻게 할건지를 물어봤었고, 당시에 주변시세가 올라있으니 시세에 맞춰서 계약을 할것이니 계속살건지 이사를 할건지 생각해보고 연락을 달라고 했습니다. 세입자도 개인 가게를 하는데 다른곳으로 옮길려고 하는데 아직 장소를 결정을 못했으니, 조금난 기다려주면 결정해서 연락을 주겠다라고 말을 했었구요
그런데 연락이없어서 계약만료 전에도 어떻게 할건지를 물어봤었고, 그 뒤로도 여러차례 수시로 연락해서 물어보면 조금만 기다려달라고 하면서 2008년 8월 현재까지 미루고 있는 상태입니다
최근에는 연락이 와서 이사 결정을 못해서 그러는데 이사를 갈때까지만 월세를 조금이라도 올려주고 살겠다라고 하더군요
그래서 2개월을 그냥 기다렸는데 어제 월세를 이전 계약금액으로 보내왔더라구요
내가 성질이 나서 연락을 했더니, 세입자가 하는말이 자동연장이 된거 아니냐, 계약기간 만료를 구두로 하면 안되고 내용증명을 보내야 정식으로 되는것이다라고 말하더군요, 그러면서 그때 당시에 전화로도 아무런 연락을 받은것이 없다라고 말합니다 (부동산에서도 알고 있는 사실인데)
그러니 자동연장이 됐으니 집세도 못올려주고 나가지도 못하겠다라고 합니다
내가 성질이 나서 이달부터 보증금에서 인상분만큼 차감하겠다라고 했습니다. 그랬더니 법대로 하자고 하네요
질문입니다
1. 계약만료시 계약연장이나 금액조정은 꼭 내용증명을 보내야 인정이되고, 아니면 구두로는 효력이 전혀없는건지요?
2. 지금이라도 내용증명보내서 언제까지 무조건 나가라고 말할수 있는건지요? (성질이나서 계약하기 싫음)
- 어떤 방법이 있는지요?
3. 계속 안나가고 있으면 어느 시점부터 보증금에서 주변시세 인상분만큼 차감을 할수 있는지요?
세입자가 법대로 하자고 하니까 , 세입자 생각이 틀렸다는 것을 법대으로 보여주고 싶네요
좋은 내용을 의견으로 부탁드립니다
감사합니다
/질문답
질문 1. 계약만료시 계약연장이나 금액조정은 꼭 내용증명을 보내야 인정이되고, 아니면 구두로는 효력이 전혀없는건지요?
1. 구두나 내용증명이나 법적으로 전혀 차이가 없습니다.
구두로 인상 통보나 나가라는 통보는 그대로 법률적인 효력이 있습니다.
2. 내용증명이 아니면 무효라고 하는 소리는 듣도 보도 못하는 말도 안되는 황당한 주장이니 따질 수가 있습니다.
질문 2. 지금이라도 내용증명보내서 언제까지 무조건 나가라고 말할 수 있는건지요? (성질이 나서 계약하기 싫음)
- 어떤 방법이 있는지요?
1. 만료 1개월 전에 "시세에 맞춰서 올려 달라"는 소리를 했으니 시세에 맞춰서 얼마를 달라고 얘기를 하셔야 합니다.
2. 그래서 그 시세에 못 맞추면 나가라고 얘기를 해야 하며, 그동안 자꾸 미뤄서 손해가 난 것은 손해배상을
청구할 수 있음을 알려 놓으시길 바랍니다.
3. 그냥 나가라고 하면 집주인의 책임이 될 수 있으니 인상을 요구해서 조건을 못 들어주면
스스로 나가도록 해야 합니다.
질문 3. 계속 안나가고 있으면 어느 시점부터 보증금에서 주변시세 인상분만큼 차감을 할수 있는지요?
1. 주변 시세에 맞춰서 올리겠다는 소리를 하였으니 만기 후부터 주변 시세에 맞춰서 올려 달라고 할 수 있습니다.
2. 이미 만기 1개월 전에 시세에 맞춰서 올리겠다는 소리를 해놓았으니 올려주지 않고 계속 살아서 발생한 손해도
청구할 수 있습니다.
3. 그래서 만기부터의 시세에 맞는 금액을 청구하고 앞으로도 1년 동안은 올린 시세로 받는다는 것을 알려주셔야 합니다.
4. 자꾸 구두로 하면 이런 엉뚱한 소리를 하니 내용증명으로 보내시면 좋을 것입니다.
/ 질문답
구두계약도 계약입니다.
일단 1개월전 계약의사 물어보았고 상방협의를 한 상황에서 시간만 끌다가 이제와서 자동연장이라 우기면 사실 그 세입자는 기본이 안된 세입자라 생각합니다.
일단 님께서는 님께서 통보를 했다는것을 증명을 할 수 있어야합니다.
내용증명을 보냈으면 가장 확실하지만 그렇게 가지 하는분 많지 않습니다.
부동산중개업소에서도 알고있다면 중개업소에서 의견 적어달라고해서 첨부붙여서 내용증명 일단 보내시는것이 좋겠습니다.
자동연장이 아니라는것을 증명하는것이 가장 중요한 요소가 될 것 같습니다.
법무사나 변호사한테 각종 증거서류 가지고가서 님의 정확한 상황에 대하여 상담받고 법적대응을 할지 더 좋은방법이 있는지 찾아보시기 바랍니다.
감사합니다.
/질문답
1) 구두로 통보를 해도 무방합니다. 하지만 지금 상황 같이 부인을 하게 되면 증명을 해야 하는 문제 등이 발생을 하는 것이 문제입니다. 그래서 계약해지 등에 대한 내용은 구두가 아닌 내용증명으로 보내야 하는 것입니다.
2) 그리고 님이 구두로 계약해지를 통보한 것이 아니며 또한 계약연장 계약을 한 것도 아닙니다. 만료 1개월 전에 임대차 계약이 만료 되면 어떨께 할 건지 물어본 것입니다. 즉, 임차인이 계약해지나 연장을 구두로 통보받은 것이 없다고 하면 님이 반대 주장할만한 것이 없습니다. 그러므로 1개월 좀 더 전에 계약연장이나 해지에 대한 의견을 물어보고 답이 없으면 내용증명(만료일 1개월 전에)보내서 님의 연장계약 조건과 조건을 받아들이지 않겠다면 계약해지를 하겠다는 통보를 보냈어야 했습니다.
3) 지금 임차인의 주장대로 묵시적인 연장이 된 것으로 판단한다면 님은 2009년 10월 임대차 계약만료까지는 님이 취할 별다른 방법은 없어 보입니다. 다만 차임을 5% 범위 안에서 인상해달라는 것은 주장할 수 있습니다.
4) 하지만 님이 1개월 전에 인상을 해주던지 계약해지를 하라고 통보한 것이라는 것을 부동산 중개인의 확인서 등을 첨부하여 임차인에게 내용증명으로 다시 한번 통보하시고 몇월 몇일까지 집을 비우지 않으면 법적 절차를 진행하겠다고 통보하세요. 만약 법정 다툼으로 가면 누구의 손을 들어줄지는 현재 상황으로서는 장담할 수 없는 내용으로 보입니다...
1. 내용증명을 보내는 이유는 훗날 증거자료로 활용하기 위함이며
그보다 더 중요한 이유는 상대방을 "이행지체"에 빠트리는 겁니다.
부동산에 관련된 계약은 쌍무계약입니다.
임대차의 경우, 임대차계약이 종료되려면,
임차인은 부동산을 비워주어야 하고,
임대인은 임차보증금을 반환하여야 합니다.
임차인이 부동산을 비워주지 않으면,
임대인은 임차보증금을 반환하지 않아도 되고, 계약해지또한 불가능합니다.
따라서 내용증명으로 집을 비워줄 준비가 되었으며, 계약을 종료시킬 의사를 표현함으로서,
계약종료일 이후 상대방(임차인)이 임차보증금을 반화하지 않음으로서 이행지체가 되는 것입니다.
임대인이 이행지체상태가되면, 법적절차 혹은 임차권등기, 강제경매등을 통하여 임차보증금을 반환받을수
있습니다.
참고로 말씀드리자면, 부동산 매매계약시 보증금을 지급하고, 잔금일에 잔금을 치루지 않았다고 무조건
상대방이 위약금을 가져가는 것은 아닙니다. 소송한다고 해도 이기지 못합니다. 반드시 상대방을 이행지체에
빠트려야 합니다. 도움이 되셨으면 합니다. 그럼 이만......