[경험담] [입찰시 주의] 고수들도 깜빡 속기 쉬운 선순위 위장임차인 아파트와 그 짭짤한 수익률

[한마당]

원문 : http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/3932

[【 경험담 】] 고수들도 깜빡 속기 쉬운 선순위 위장임차인 아파트와 그 짭짤한 수익률|▒ 우리들의 경험담

내친구옥션|등급변경▼|조회 5182|추천 1|2014.10.05. 21:37http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/3932 

안녕하세요.  행크 실전반 12기 내친구옥션입니다. 

어제 실전반 강의에서는 선순위 위장임차인 사례 위주로 강의가 있었고 어제 자로 주임법 공부를 모두 끝마쳤습니다.  그 기념으로 초보자는 물론이고 고수조차도 깜빡 속기 쉬운 선순위 위장임차인 아파트를 소개해드릴까 합니다.  이 물건은 저도 선순위 보증금을 당연히 인수해야 하는 물건으로 생각하고 패스했다가 재검토 과정에서 그 진가를 우연히 발견한 물건입니다.  저는 아쉽게 패찰하였지만 선순위 위장임차인 아파트의 매력을 느낄 수 있는 물건이기에 소개해드립니다.

유료 경매정보지에는 아래와 같이 대항력있는 선순위 임차인이 존재하고 보증금 8천만 원을 낙찰자가 전액 인수하는 것으로 나타나 있었습니다.  전입일자는 말소기준권리(근저당권)보다 선순위인데 비하여 확정일자는 후순위였기 때문에 배당요구신청이 있었음에도 불구하고 임차인은 근저당권자에 밀려 배당을 한 푼도 받아갈 수 없는 상황이었습니다.  더욱이 선순위 보증금 8천만 원은 소액보증금 최우선변제대상도 되지 않아 임차인이 가장 임차인이 아닌 이상 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 하는 상황이었습니다.    

 

그런데 저는 아래 유료 경매정보지에 나와 있는 임차조사내역과 등기권리를 비교하던 중 한 가지 특이한 점을 발견하였습니다. 

임차인의 점유기간에 주목하였습니다.  임차인의 점유 시작일(2012. 10. 15.)이 현소유자의 소유권 이전일(2012. 10. 17.) 근방이었습니다.  전입은 2010년인데 점유시작은 2012년이라 뭔가 냄새가 납니다.  “임차인이 전소유자와 임대차 계약을 맺고 있다가 새로운 소유자로 소유권이 이전되면서 새로운 임대차 관계를 맺은 것은 아닐까?” 이런 생각이 들었는데 그래도 뭔가 더 있을 것만 같았습니다.  부동산 등기부등본을 보았습니다.

 

전소유자의 소유권이전일은 2010. 6. 29.이었고, 임차인의 전입일(2010. 8. 9.)보다 약간 앞서 있음을 알 수 있습니다.  그런데 전소유자의 주소지가 바로 경매 대상 물건의 주소지로 되어 있네요.  순간 이 말이 튀어 나왔습니다.  “딱 걸렸다!”  전소유자와 임차인이 동일한 주소지에 있었다는 점, 임차인의 전입일이 전소유자의 소유권이전일 바로 다음이라는 점, 그렇다면 임차인은 전소유자의 배우자??? 

만일 임차인이 전소유자의 배우자가 맞다면 전소유자가 설정한 2012. 4. 27.자 근저당(한화저축은행) 당시에 임차인은 전소유자의 배우자였기 때문에 임대차가 성립되지 않습니다.  현소유자의 주소지가 경매 물건 주소지와 다르다는 점을 볼 때 전소유자와 그 배우자는 현소유자와 임대차 계약을 맺고 계속 경매 물건 주소지에 머물고 있는 것으로 추론되었습니다.  즉, 임차인이 진성 임차인이라고 가정하더라도 임대차 효력은 현소유자의 소유권 이전일 이후에 발생하는 것이므로 낙찰자에게 보증금 전액을 요구할 수 있는 대항력이 없습니다.

결국 임차인이 전소유자의 배우자인지가 핵심 쟁점이 되었습니다.  채권자 은행에 연락해보았습니다.  예상대로 임차인은 전소유자의 배우자가 맞다고 합니다.  채권자 은행에서는 이러한 점을2014. 3. 28.자 보정서 형식으로 밝혔다고 합니다.

채권자 은행에서 배당배제신청서나 임차인배제신청서를 제출하였다면 임차인의 진정성을 쉽게 의심할 수 있었을 텐데 보정서 형식으로 제출해서 많은 분들이 이점을 놓쳤을 것입니다.  

결과적으로 낙찰자는 임차인의 보증금(8천만 원)을 한 푼도 물어주지 않아도 되는 것이었습니다. 위 문건처리내역에서 알 수 있듯이 낙찰자는 정상적으로 잔금을 납부하였고 소유권 이전 등기를 마쳤습니다. 

이처럼 외관상으로는 위험해 보이는 선순위 물건이었지만 알고 보니 아무런 리스크가 없는 물건이었습니다.  기회였습니다.  많은 분들이 들어올 것 같지는 않았고 저 이외에 한 분 정도 더 들어올 것 같았습니다.  그래서 최저가에서 200만 원 정도 올려썼습니다.  그런데 결과는 어떻게 되었을까요?   

3명이 입찰하였고 저보다 200만 원 정도 더 쓰신 분이 낙찰의 영광을 누렸습니다.  아~~ 아쉽네요!!  감정가의 81%선에서 낙찰되었습니다.  중요한 것은 수익률이죠.  실거래가를 확인해보겠습니다.

2014년 2월, 21,900만 원에 거래되었고, 2014년 5월에는 20,900만 원에 거래되었습니다.  생각보다 높지 않게 보이시지요?  그런데 이 물건은 단지 내에서 로얄동에 속해 있었고 층도 전망이 확 트여 있는 로얄층이었습니다.  따라서 단지 내 최고가에 속하는 것이었기 때문에 초급매로 22,000만 원에 매매가 가능한 물건이었고 당시 네이버 매물란에는 23,500만 원에 매물이 올라와 있었습니다.  즉, 주변 매물가 대비 5,000만 원 가까이 싸게 낙찰되었습니다.  비록 전세가는 약하였지만 주변에 외고가 있어서 외국인 선생님을 상대로 월세 놓기가 좋은 아파트라서 월세 임대를 주고 보유하다가 적절한 시기에 매도하기에 좋은 아파트였습니다.   

아쉬웠지만 그 후 더 좋은 수익률을 올릴 수 있었던 선순위 위장임차인 아파트를 낙찰받았기 때문에 전화위복이 되었다고 생각합니다(이에 관한 경험담은 9월 30일 “우리들의 경험담”에 올려드렸습니다).  아무리 경쟁이 치열해도 언제나 기회가 있다는 점을 보여드리고 싶었습니다.  미력하나마 도움이 되셨다면 저 또한 기쁘게 생각합니다.  행크 회원 여러분, 행복 투자 하시기 바랍니다.  감사합니다.

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다. 사랑합니다. 축복합니다.

[그린티01]

선순위위장임차인이 무엇인지 잘 몰랐는데 3번 읽으니 좀 이해가 가는것 같아요 잘 읽었습니다. 상세히 설명해주셔서 감사합니다^^

[최해]

선순위 위장임차인.. 고생하는만큼 수익률도 좋다는걸 다시한번 느끼네요.
정보공유감사합니다.

[복주파]

마치 흥미진진한 추리소설을 읽는 것 같네요~여러모로 생각해봐서 추리해나가신 점 대단하십니다!