아파트 | 소유세대 전유부분 비율 따라 공사비 분담비용 지급하지 않았다면, LH공사, 대표회의에 공사비 반환해야 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

	소유세대 전유부분 비율 따라 공사비 분담비용 지급하지 않았다면 LH공사, 대표회의에 공사비 반환해야
	- 울산지법 판결 - 입주자대표회의가 단지 내 여러 세대를 소유하고 있는 LH공사로부터 공사비 분담비용을 지급받지 않은 상태에서 공용부분 공사비 전부를 지급했다면 LH공사는 소유세대 전유부분 비율에 따른 공사 분담비용을 부당이득금으로 반환해야 한다는 판결이 나왔다. 울산지방법원 민사3단독(판사 소병석)은 최근 울산 북구 A아파트 입주자대표회의가 이 아파트 세대 중 17세대를 소유하고 있는 LH공사를 상대로 제기한 부당이득금 반환 청구소송에서 “피고 공사는 원고 대표회의에 2천1백21만여원을 지급하고, 원고 대표회의의 나머지 청구는 기각한다.”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 이 아파트 대표회의는 지난 2009년 9월부터 지난해 6월까지 단지 내 공용부분에 대한 공사를 진행해 하자보수공사비 명목으로 3억5천83만여원, 일반공사비로 1억3천3백2만여원 등 모두 4억8천3백86만여원을 지출했다. 이후 대표회의는 지난해 5월 “공사가 소유하고 있는 17세대의 전유부분 비율에 따른 공사 분담비용 2천2백85만여원을 지급하라.”며 LH공사를 상대로 소송을 제기했다. 이에 대해 재판부는 판결문에서 “집합건물의 구분소유자는 공용부분의 관리비용 의무를 지분 비율에 따라 부담하고 지분은 해당 구분소유자의 전유부분 면적 비율에 따른다.”며 “피고 공사는 이 사건 공사에 지출된 공사비 중 피고 공사가 소유하고 있는 세대의 전유부분 비율에 따른 공사비 2천4백93만여원을 분담해야 함에도 원고 대표회의는 피고 공사로부터 분담비용을 지급받지 않은 상태에서 공사비 전부를 지급했으므로 피고 공사는 이 비용 상당액을 지급할 의무가 있다.”고 밝혔다. 다만 재판부는 “원고 대표회의가 공사대금으로 지출한 돈 중에는 보증보험사로부터 지급 받은 하자보수보증금 3백72만여원이 포함돼 있으므로 피고 공사가 지급의무를 부담하는 부당이득금에서 이 금액은 공제돼야 한다.”며 “피고 공사는 원고 대표회의에 공제된 나머지 2천1백21만여원을 지급할 의무가 있다.” 설명했다. 이어 재판부는 “피고 공사는 일반공사비는 원고 대표회의가 보유하는 관리비 등으로 충당해야 하는 것이지, 피고 공사와 같은 전유부분 소유자에게 그 비용을 분담시킬 수 없다고 주장하나, 집합건물의 구분소유자가 지분에 따라 분담하는 공용부분 관리비는 공용부분을 관리하는데 소요되는 전체 비용을 의미하는 것으로, 공용부분에 대한 하자보수비 뿐만 아니라 입주민의 편의나 필요에 의해 공용부분에 추가 시설을 설치하는데 소요된 비용 역시 포함된다.”며 “피고 공사는 이 지출금에 대해서도 소유세대 지분에 따라 분담할 의무가 있다.”며 받아들이지 않았다. 이에 따라 재판부는 “피고 공사는 원고 대표회의에 소유하고 있는 세대의 전유부분 비율에 따른 공사 분담비용으로 2천1백21만여원을 지급하라.”고 판시했다.

	자치에서 위탁관리로 변경시 포괄적 영업 양도 안했다면 관리직원 사용자는 ‘입대의’
	- 서울지노위 판정 - 자치관리에서 위탁관리로 변경하는 과정에서 고용승계가 인정되는 포괄적인 영업 양도·양수를 하지 않았다면 아파트 관리직원의 사용자는 입주자대표회의라는 판정이 나왔다. 서울지방노동위원회는 최근 서울 A아파트 전(前) 관리직원 B씨가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 부당해고 구제 신청사건에서 부당해고 판정을 내렸다. 지노위는 이 사건에서 “자치관리에서 위탁관리로 변경하는 과정에서 근로계약기간이 3개월 단위의 계약기간으로 변경되는 등 고용승계가 인정되는 포괄적인 영업 양도·양수로 보이지 않으므로 이 아파트 대표회의는 사용자로서의 당사자로 인정된다.”고 밝혔다. 또한 “근로조건 저하 문제로 이 아파트를 위탁관리하게 된 위탁관리업체와 근로조건 합의가 이뤄지지 않은 상태에서 관리직원 B씨에게 업무 인수인계 지시를 하고 퇴직금을 지급한 점 등에 비춰볼 때 일방적으로 근로관계가 종료돼 해고가 존재하는 것으로 보인다.”고 지적했다. 이에 따라 지노위는 “고용승계가 된 것으로 볼 수 없고 일방적으로 고용관계를 종료하면서 서면통보 요건도 갖추지 못해 부당해고에 해당된다.”며 “이 아파트 대표회의는 관리직원 B씨를 원직에 복직시키고 해고기간 동안 정상적으로 근무했다면 받을 수 있었던 임금을 지급하라.”고 판정했다.

	공정입찰 방해한 대표회장 ‘벌금형’
	- 수원지법 판결 - 용역업체 입찰시 특정업체와 사전에 공모하는 방식으로 공정한 입찰을 방해한 경기지역 아파트 입주자대표회장과 대표회의 감사에게 법원이 벌금형을 선고했다. 수원지방법원(판사 남우현)은 청소용역업체 선정시 입찰의 공정을 해한 혐의로 기소된 경기지역 A아파트 입주자대표 회장 B씨와 감사 C씨에 대한 선고심에서 “피고인 대표회장 B씨와 감사C씨를 각 벌금 2백만원에 처한다.”는 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “피고인  대표회장 B씨와 감사 C씨는 지난해 4월 제한경쟁입찰방식으로 시행하려던 입찰방식을 지명경쟁입찰방식(참가자격 자본금 2억 이상인 업체)으로 시행하기로 재공고하고, 청소용역업체 D사 대표 E씨는 월 1천8백80만원으로 낙찰받기 위해 다른 청소용역업체들과 위 금액보다 더 높은 금액으로 입찰에 참가하기로 사전에 공모했다.”고 밝혔다. 이어 재판부는 “아파트 대표회의에서 들러리가 돼 줄 다른 청소용역 업체들을 지명업체로 선정하도록 명단을 작성해 그 업체 명단을  피고인 대표회의 감사 C씨에게 불러줬다.”며 “피고인들은 위 업체들을 지명업체로 선정하기 위해 지난해 4월 지명경쟁입찰 참가자격을 자본금 3억 이상인 업체로 수정한 후, 아파트 입주자대표회의 의결을 거치지 않고 청소용역업체 D사가 선정한 들러리가 돼 줄 다른 청소용역업체들을 그대로 입찰에 참가할 지명 업체로 선정했다.”고 설명했다. 이에 따라 재판부는 “피고인 대표회장 B씨와 감사 C씨의 이같은 행위는 입찰방해에 해당된다.”며 “피고인 B씨와 C씨에게 각 벌금 2백만원을 선고한다.”고 판시했다.

	입찰공고 거부시 임시 아이디 부여받아 공고해야
	질의: 계약 만료된 관리주체가 입찰공고를 거부할 경우 입찰공고를 하지 않고 지명경쟁입찰로 주택관리업자를 선정할 수 있는지   회신: 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정할 때는 입찰예정일로부터 14일 전까지 입찰공고 내용을 공동주택관리정보시스템(www.k-apt.go.kr)에 공고해야 한다. 이와 관련 입찰의 종류에 상관없이 입찰공고 내용은 공동주택관리정보시스템에 공고해야 하며(지명경쟁입찰도 해당 시스템에 공고해야 함), 만약 관리주체의 분쟁 등으로 관리소장이 입찰공고를 거부할 경우에는 공동주택관리정보시스템 관리자에게 문의해 임시 아이디와 패스워드를 부여받아 입찰공고해야 한다.<주택건설공급과 - 서면민원, 2014. 4. 11.> <국토교통부 제공>

	장충금 예치 금융기관에 증권회사는 포함 안돼
	질의: 장기수선충당금을 증권회사에 예치해도 되는 것인지.   회신: 주택법 시행령 제58조 제7항에 따라 관리주체는 관리비 등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치해 관리하되, 장기수선충당금을 별도의 계좌로 예치·관리해야 한다. 여기서 해당 금융기관은 동령 제44조 제2항에 따라 은행법에 따른 은행, 중소기업은행법에 따른 중소기업은행, 상호저축은행법에 따른 상호저축은행, 보험업법에 따른 보험회사 및 동법 시행규칙 제19조의2의 우체국, 농협, 은행 등이며, 증권회사는 이에 해당되지 않는다.<주택건설공급과 - 서면민원, 2014. 4. 11.> <국토교통부 제공>

	중계기 설치 후 전기료 변경됐어도 중계기 철거될 때까지 약정 유효하다면 입주자대표회의, 전기료 인상분 청구 못해
	서울남부지방법원 판 결   사건 2013가단63○○○ 전력료 원고 A 아파트 입주자대표회의 피고 B 주식회사 변론종결 2014. 4. 9. 판결선고 2014. 4. 30.   주 문 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다.   청구취지 피고는 원고에게 87,563,288원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.   이 유 1. 기초사실 가. 원고는 서울 ○○○구 ○○○동 ○○소재 A아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 관리하기 위해 그 입주자들로 구성된 자치관리기구이고, 피고는 정보통신사업을 영위하는 회사이다. 나. 원고는 2009. 8. 18. 피고와 사이에 다음과 같은 내용의 중계장비 설치운용 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다)을 체결하였고, 이에 따라 피고가 이 사건 아파트에 이동전화중계장비(이하 ‘중계기’라 한다)를 설치하였다. 다. 원고는 2011. 6. 9.경 피고에게 이 사건 약정기간이 2012. 6. 30.로 만료된다고 주장하면서 전기료를 연간 1,400만원, 임대료를 연간 1,000만원으로 한다는 내용을 이 사건 약정에 추가하여 달라고 요청하는 내용의 공문을 발송하였다. 라. 원고는 2013. 8. 2.경 피고에게 중계기와 관련한 전기요금 28,063,290원을 2013. 8. 9.까지 납부하라는 내용의 공문을 발송하였다. 마. 한편 피고는 원고에게 이 사건 약정에 따라 매년 14,000,000원의 전기사용료를 납부하였다.   2. 원고의 주장에 대한 판단 가. 전기료 인상분 청구 1) 원고의 주장 이 사건 약정에 따르면 전기료의 변경이 있는 경우 그 인상된 부분은 피고가 부담한다고 정하고 있고 또한 원고가 2011. 6. 9.경 피고에게 전기료 인상으로 인한 재계약을 통보하였으므로 이 사건 약정은 새로운 계약 체결 전까지 중단되었다. 따라서 피고는 원고에게 인상된 전기요금 28,063,290원을 지급할 의무가 있다. 2) 판단 원고와 피고가 이 사건 약정에서 ‘한국전력공사 전기료의 변경이 있거나 기존에 설치된 피고의 중계기 외에 장비증감에 따른 전기사용료의 증감이 발생될 경우에 한해 그 변경 범위 내에서 원고와 피고의 합의를 통해 전기사용료를 변경할 수 있다’고 약정한 사실은 앞서 본 바와 같다. 위 약정의 내용을 보면 이를 근거로 전기료가 변경되는 경우 원고가 피고에게 전기사용료 변경을 위한 합의를 할 것을 요구하고 피고가 이에 응하지 않을 경우 약정위반으로 인한 책임을 물을 수 있는지 여부는 별론으로 하고 이를 근거로 원고에게 곧바로 전기사용료 증액의 효과가 발생하는 형성권적 성질을 가진 전기사용료 증액청구권이 있다고 볼 수 없으므로 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다. 또한 원고가 2011. 6. 9.경 피고에게 전기사용료 증액을 청구한 사실은 앞서 본 바와 같으나 그로 인하여 이 사건 약정의 효력이 중단된다고 볼 법률적 근거가 없고, 오히려 앞서 본 바와 같이 이 사건 약정 제3조 제3항에 따르면 중계기가 철거될 때까지 이 사건 약정은 계속 유효하므로, 이 사건 약정의 효력이 중단되었으므로 피고는 원고에게 인상된 전기요금 상당의 부당이득을 반환하여야 한다는 취지의 원고의 주장도 이유 없다. 설령 원고가 피고에 대하여 전기료 인상분을 청구할 수 있다고 하더라도 갑 제2호증, 갑 제3호증, 갑 제5호증, 갑 제9 내지 13호증, 갑 제18 내지 20호증(가지 번호포함)의 각 기재만으로는 이 사건 약정 이후에 발생한 전기료 인상분 액수를 확정할 수 없다. 나. 중계기 설치로 인한 임대료 상당의 부당이득반환청구 1) 원고의 주장 피고가 이 사건 아파트에 중계장비를 설치하였으므로 피고는 원고에게 2005. 5.분부터 2013. 10.말까지의 이 사건 아파트 점유 사용으로 인한 임대료 상당의 부당이득으로 59,499,998원을 지급할 의무가 있다. 2) 판단 피고가 이 사건 아파트에 중계기를 설치한 사실은 앞서 본 바와 같으나 이 사건 약정에 따르면 원고는 피고에게 전기사용료 외에는 중계기 설치장소 제공, 피고의 중계기 설치 등에 대한 어떠한 대가도 요구하지 않기로 약정하였는 바, 이는 중계기 설치로 인한 임대료 상당의 청구권을 미리 포기한 것이라고 봄이 상당하므로 원고에게 중계기 설치로 인한 임대료 상당의 부당이득반환청구권이 있음을 전제로 한 원고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다(원고가 피고에게 중계기 설치에 관한 임대료 상당의 부당이득을 청구하였다고 하더라도 그로 인하여 이 사건 효력의 중단되지 아니함은 앞서 본 바와 같고 피고와 동종업체가 중계기 설치에 관한 임대료를 원고에게 지급한다는 내용의 계약을 체결하였다고 하더라도 이를 두고 이 사건 약정 해지사유인 사정변경에 해당한다고 볼 수도 없다).   3. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각한다.   판사 전서영

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