Re:전문가의 의견을 듣고자 합니다

[운영자]

반갑습니다.

제 홈피에도 자료를 올려주시고 카페에도 올려 주셨군요

현재 선생님의 토지 4필지 모두를 파악해본 결과 현재 그린벨트 즉, 개발제한구역에 해당이 됩니다.

그리고 용강리 답 두 필지는 자연녹지역/그린벨트/토지거래허가구역으로 지정되어 있는 상태이며 남산마을 옆에 있는 덕산리와 남산리 답 두필지는 자연녹지지역/그린벨트, 농업진흥구역에 해당되어 있는 상태입니다.

첫째, 용강리의 북부순환도로 저촉문제는 아직은 공부상에는 나타나지 않고 있습니다. 해당토지가 도로에 편입되려면 최종적으로 토지용계획확인서상에 도로저촉이라는 표시와 도면이 나타나야만 편입보상이 됩니다. 그러나 아직은 상세한 계획이 수립되지 않은 상태에서는 시청이나 구청의 도시계획 담당부서에 문의해 보시는 것이 좋을 것 같습니다.

북부순환도로는 창원시의 2020 도시기본계획에서는 북부순환도로의 구간은 봉림동과 도계동까지의 공사구간으로 2.345km에 왕복 4차선의 도로로서, 총공사기간 1460일로 2013년 9월 2일에 완공예정으로 계획되어 있지만 주민들과의 마찰 등으로 공사기간은 지연될 것으로 판단됩니다.

예전에는 도계동에서 동읍 용강리에서 북면 대산리, 고암리로 이어져서 감계리로 연결되는 계획도를 본적이 있었습니다만 명확한 공식적 도면이 아니어서 정확한 것은 알 수 없는 상태입니다. 그러나 창원시가 통합되고 북면 감계무동, 동전지구의 신도시개발이 진행되고 있는 올 하반기쯤 2025창원시 도시기본계획 용역결과를 발표하는 공청회시 포함이 되는지 그때쯤이면 윤곽이 있을 것으로 보입니다.

현재 용강부락의 철강산업단지는 그 계획이 보류된 상태이며 추후 다시 어떤 결정이 있을 것으로 보여집니다.

두 번째의 용전부락 및 남산부락 일대의 주택지 개발사업에 대하여는 아직 공식적으로 들은 바는 없는 상태이며 통합 전의 2020창원시도시기본계획 확정에 의하면 전혀 주택지 개발계획은 포함되지 않았습니다.

세 번째 현재 농사를 직접 경작하고 계시다면 8년이상 경작을 하셨다면 8년 자경으로 양도소득세의 감면혜택을 보실 수 있습니다. 그리고 8년 자경이 안 된 상태라면 양도소득세를 보유년도에 따른 장기보유특별공제의 혜택과 양도소득에 따라 차등 세율로 35%, 24%, 15%, 6%의 구간 중 해당 세율을 적용받게 됩니다.

현행법상 농사를 직접경작하지 않았거나 자경관련서류를 갖추었으나 직접경작하지 않은 사실이 밝혀지면 비사업용토지로서 양도소득의 60% 중과세에 해당되어 높은 세율의 적용을 받게 됩니다. 그러나 한시적으로 올해 말까지 처분하는 비사업용 토지의 경우에는 중과세를 물지 않고 앞에서 이야기한 일반세율의 구간을 적용받게 됩니다. 다만 이 경우는 아무리 오래보유하고 있었어도 장기보유특별공제의 혜택을 보실 수는 없게 됩니다.

요즘 양도소득세 중과세 폐지법안이 발의된 상태여서 앞으로 어떻게 될지는 두고 봐야 할 상황입니다.

네 번째 현재 동읍 용강과 덕산, 남산, 용전 등의 경우 그린벨트지역으로 공공사업용 시설이나 공공주택, 체육시설, 학교 등 공익적 목적의 사업지 또는 도로편입 등에 해당되는 경우에는 그린벨트를 해제하여 토지소유자로부터 수용하여 그 토지가격을 보상 하게 됩니다. 그러나 그린벨트의 전면 재조정이나 전면적인 정부의 특별한 조치가 없고 한다면 개별적인 그린벨트해제를 해주지는 않습니다.

따라서 선생님께서 생각하고 계시는 이 지역의 물류단지, 고물상, 화물차 주차장 등은 전부 불법적인 것으로 허용되지 않는 사항들입니다.

토지를 매매하시는 것도 덕산의 R&D연구단지 개발사업과 봉산리의 산업단지개발, 용정리의 주택단지개발 사업의 추이, 그리고  국도25호선의 개통과 하반기 통합창원시 2025도시기본계획의 추이를 보아가며 처분하셔도 좋을 것으로 사료됩니다.

개발행위를 하기엔 너무나 행위제한이 많은 그린벨트나 농업진흥구역의 농지와 같은 경우는 주변의 사업시행으로 인한 토지보상이 있을 경우 돈이 풀려지고 양도소득세의 감면을 위한 대토가 많이 일어나므로 자연히 농지에 관심이 가기 마련입니다. 

농지의 매도는 이런 시기를 선택하시면 좋을 것으로 보입니다만 개인적인 사정에 의하여 매각을 하실려면 규모가 적은 토지부터 처분 하시는 것이 유리합니다. 왜냐하면 요즘 농지가격이 너무 높아서 투자금액이 과다하게 지출되므로 규모가 작은 것을 선호하는 편입니다.

추가로 질문하시거나 궁금한 사항이 있으시면 상남동 대동아파트와 성원아파트 사이에 위치한 저희 사무실을 방문해 주시면 더욱 상세한 상담이 가능합니다. 

아니면 아래의 전화로 전화를 주시거나 이 상담실을 통해서 질문하셔도 됩니다.

이상으로 저의 소견을 말씀드렸습니다.

감사합니다.

<리치공인중개새사무소 대표 이기찬 (055)266-4580, 011-574-5959>    

[대호]

대단히 감사합니다 성원(아) 305동에 거주하고 있습니다 한번 방문하겠습니다 그리고 작은 평수 덕산리 792-1번지나 용강리 108-6번지(437평, 4년생 대봉감나무) 매매를 원합니다 한번 관심 가져 주시길 부탁 드립니다

[운영자]

예! 저희 사무실과 가까운 곳이므로 사무실로 방문해주시면 더욱 좋습니다.
감사합니다.