6월 18일 동향보고 정부부동산대책발표등

[광개토태왕(고란)]

[ 6월 18일/목   – 일일동향보고 ]

현대건설의 서울 동대문구 청량리동 235-6 일원 전용면적 20~44㎡ 주거형 오피스텔 954실, 상업시설, 공공업무시설(동주민센터) 등으로 구성된 `힐스테이트 청량리역`이 평균경쟁률 3.14대 1,
현대엔지니어링의서울 영등포구 여의도동 44-5 일원 210실 규모의 주거형 오피스텔 '힐스테이트 여의도 파인루체'가 평균 경쟁률 18.52대 1로 각각 마감했습니다.

6월 셋째주에는 전국 19개 사업장에서 6,198가구(오피스텔ㆍ임대포함, 행복주택 제외)가 청약을 받고, 견본주택 10곳이 오픈했습니다. 주요 견본주택 오픈 예정지로는,
▲경기 양주시 “금강펜테리움 덕계역 센트럴파크”
▲경기 하남시 “위례신도시 제일풍경채(오)”
▲경기 수원시 “수원 센트럴 아이파크 자이”
▲경기 광주시 “광주 초월역 한라비발디”
▲경기 평택시 “호반써밋 고덕신도시2차”
▲경기 고양시 “행신 파밀리에 트라이하이”
▲인천 서구 “가재울역 트루엘 에코시티”
▲인천 부평구 “e편한세상 시티 부평역”,
▲부산 동래구 “이안동래 센트럴시티(주복)”
▲전북 정읍시 “상동 1차 영무예다음”
등이 있으며, 코로나19로 인하여 일부 사이버로 오픈예정입니다.

서울시와 서초구는 서초동 1322의 1 일대 롯데칠성 부지의 최고 높이를 250m로 상향 조정하는 내용이 담긴 ‘서초로 지구단위계획 재정비안’을 마련했습니다. 특별계획구역으로 지정한 롯데칠성 부지는 2018년 당시 200m로 정했던 최고 높이를 50m 더 높였으며, 대표적 초고층 빌딩인 여의도 63스퀘어(249m)와 비슷한 수준입니다. 롯데칠성 부지 인근 코오롱 부지(8900㎡), 라이온미싱 부지(5363㎡) 등도 업무타운으로 변신을 추진 중입니다. 서초로 지구단위계획 재정비안은 지하철 2호선 강남역에서 서초역까지 서초대로 일대 58만㎡ 개발을 위한 밑그림으로, 롯데칠성이 물류창고로 사용 중인 이 땅은 면적이 4만2312㎡로 인근 삼성타운(2만4000㎡)의 두 배 규모입니다. 롯데그룹은 2009년 서울시에 사전협상을 신청하고 2010년과 2015년 두 차례 계획안을 제출했지만 받아들여지지 않았으며, 사전협상은 개발에 앞서 시와 토지주가 협상해 용적률, 기부채납비율 등을 정하는 제도입니다. 상업지역으로 용도상향(현재 2종/3종 일반주거지역)을 위한 공공기여 내용과 용적률·건폐율 등 세부사항은 사전협상을 통해 정해집니다. 롯데 측은 2015년에는 47층·279m 높이의 숙박·상업·업무 복합기능을 갖춘 ‘제2 롯데타운’을 짓겠다고 제안했었습니다. 서울시는 코오롱과 라이온미싱 부지, 삼성지구도 사전협상제도를 활용할 수 있도록 허용했으며, 당초 1만㎡가 넘어야만 사전협상을 할 수 있었지만 지난해 3월 관련 조례가 5000㎡로 완화되면서 제도 활용이 가능해졌습니다. 코오롱 부지는 지난해 10월부터 서울시와의 사전협상이 진행 중이고, 코오롱 측은 서울시에 총 30층 높이의 상업용 오피스 건물을 짓겠다고 제안했으며, 현재 2종 일반주거지역으로 향후 준주거지역으로 상향될 가능성이 높습니다. 사전협상이 원활하게 진행되면 일대가 총 8만6000㎡(삼성타운 포함)의 대규모 오피스타운으로 탈바꿈하게 됩니다.

최근 한국토지신탁이 강남 테헤란로에 위치한 현대해상 강남사옥의 우선협상 대상자에 선정되었으며, 현대해상으로부터 평(3.3㎡)당 3400만원, 총 3600억원에 건물을 매입예정입니다. 2018년 코람코자산신탁·NH투자증권 컨소시엄이 삼성물산 서초사옥을 사들이면서 지급한 3.3㎡당 3050만원을 뛰어넘는 역대 최고가입니다. 시장에서는 삼성생명 서초사옥 A동의 매각을 유력시 보고 있으며, 삼성생명은 오는 2022년 신지급여력제도(KICS) 도입에 대비해 부동산을 꾸준히 매각하고 있습니다. 삼성생명 사옥이 매물로 나온다면 국내 금융권은 물론이고 해외 큰손들도 뛰어들어 단위면적당 3500만원은 물론이고 4000만원까지도 가격이 오를 수 있다는 전망도 있습니다. 신지급여력제도 킥스(K-ICS)란 자산과 부채를 기존 원가 평가에서 시가평가로 전환해 리스크와 재무건전성을 평가하는 자기자본제도를 말합니다. 현행 지급여력(RBC) 제도에서는 부동산 보유에 따른 위험 계수를 업무용도 6%, 투자용도는 9%로 보고 있으나, K ICS에서는 25%까지 보고 있습니다. 가령 100억원의 부동산 자산을 보유했을 때, 현행 제도에서는 6억원 혹은 9억원의 준비금이 필요하지만 신지급여력제도에서는 25억원의 준비금을 마련해야 하는 것입니다.

과천시는 최근 분양가 심의위원회를 열고 과천지식정보타운지구 S6블록에 들어서는 과천푸르지오벨라르테 분양가를 3.3㎡당 2372만원으로 확정해 대우건설 컨소시엄에 통보했습니다. 지난해 상반기부터 과천시와의 분양가 협상이 평행선을 달리면서 분양이 1년 정도 미뤄져 왔기 때문에, 더 이상 연기할 수는 없다는 절박함이 있어 수용하고 분양할 것으로 보입니다. 과천푸르지오벨라르테 분양가는 올 하반기 이후 분양을 앞둔 지식정보타운지구 내 신규 아파트에도 영향을 미칠 것으로 보입니다. 실제로 지식정보타운 내에서만 S5블록에서 과천데시앙(584가구), S4블록에서 과천푸르지오라비엔오(679가구), S1블록에서 과천푸르지오오르투스(435가구) 등이 대기하고 있습니다. 지식정보타운은 LH(한국토지주택공사)가 시행을 맡고 있는 도시개발사업지구로, LH는 도시개발법에 의거해 경쟁입찰(최고가) 방식으로 공동주택용지를 건설사들에 매각해 왔습니다. 과천푸르지오벨라르테의 분양가는 과천시 내 아파트의 현재 시세인 4364만원 대비 반값 수준입니다.

하림그룹은 2016년 4월 서울시 서초구 양재동 화물터미널 부지 9만1082㎡를 4525억원에 매입했으며, 인수자금은 계열사인 엔에스쇼핑의 1800억원 회사채 발행을 통해 조달했습니다. 4년이 지난 현재 양재동 부지는 여전히 개발 진척을 보이지 못한 채 주차장으로 사용되고 있습니다. 하림이 말하는 '도시첨단물류단지' 지정은 국토교통부가 시범지정한 것으로 최종 지정권한을 가진 지자체(서울시)의 승인을 아직 받지 못한 상황입니다. 도시첨단물류단지는 도시 내 낙후된 물류시설을 융복합 단지로 재정비하는 사업으로 공공기여율을 기존 용적률의 30~48%에서 25%로 하향조정해주고, 주택용도의 건물을 지을 수 있게 하는 등의 혜택이 주어지나, 시범지정된 상태에선 법적으로 이런 이점을 전혀 누릴 수 없습니다. 미지정 이유는 하림과 서울시의 사업방식에 대한 이견 때문으로, 국토교통부가 하림의 부지를 도시첨단물류단지로 시범지정했던 2016년, 서울시는 해당 부지가 포함된 서초구 양재동과 우면동 일대를 연구개발(R&D) 혁신거점으로 설정했습니다. 고밀도로 세운 상업시설에서 수익을 내길 원했던 하림 입장에선 R&D특구로 지정될 경우 계획에 차질이 빚어지며, 연구집적단지 특성 때문에 판매 시설 비중이 낮아지고, 용적률도 최대 400%로 제한되기 때문으로, 하림은 용적률을 800%로 상향해 달라고 요구하고 있는 것으로 알려졌습니다. 최근 정부의 하반기 경제정책방향에서 동사업의 활성화를 위해 지원할 계획이라고 하여 향후 사업추진에 동력을 얻을 수 있을지 지켜봐야 할 듯합니다.

임대주택 건설비율 상한선을 상향하는 내용의 ｢도시 및 주거환경정비법 시행령｣ 개정안이 국무회의를 통과하여 9월부터 시행될 예정입니다. 재개발 사업 시 건설해야 하는 임대주택 비율의 상한선을 종전 15%에서 20%로 높이고, 세입자 수 등 구역특성에 따라 주택수급 안정이 필요한 경우에는 최대 10%p 범위(종전 5%p)에서 비율을 추가할 수 있도록 하였습니다. 또한, 행정예고에서 지자체가 정할 수 있는 임대주택 의무비율의 범위를 서울의 경우 종전 10~15%에서 10~20%로, 경기·인천의 경우 종전 5~15%에서 5~20%로 확대하였습니다. 또한, 도심 내 임대주택 공급 활성화를 위해 기존에는 임대주택 건설의무가 없었던 상업지역에서 시행되는 재개발 사업에서도 임대주택을 건설하도록 하였으며, 상업지역에서는 임대주택 비율을 서울의 경우 5%, 경기·인천의 경우 2.5%, 기타 지역의 경우 0%까지 완화하여 운영할 수 있도록 하였습니다.

정부는 갭투자를 차단하고 규제지역을 대폭 확대하는 등 21번째 부동산 대책인 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표했습니다. ◇수도권·대전·청주 규제지역 신규 지정 (강남 토지거래허가구역 확대) ◇집값 급등 주범 갭투자·법인 차단 (주담대 막고 세율 높임) ◇재건축 안전진단, 시·도가 관리(재초환 부담금, 하반기 징수 본격화) 등의 내용을 담고 있으며, 구체적인 내용은 첨부된 자료를 참고하시기 바랍니다. 감사드립니다.