서울 송파구 방이동에 살고 있는 박경희(가명)씨는 지난해 지하철 2호선 전철역에서 걸어서 5분거리인 상가골목에 3층짜리 낡은 근린상가를 가지고 있었다. 낡았지만 상업지역과 8m 도로를 사이에 둔 모퉁이에 위치해 있어 입지조건은 양호했다. 근린상가 매입을 고려하는 여러 명의 매수자들이 나타나 비싼 값을 부르자 박씨는 팔아야 할 지 고민스러웠다. 하지만 박씨는 주위의 조언에 따라 리모델링 업체와의 상담을 통해 임대수익과 부동산 가치를 올릴 수 있는 리모델링을 하기로 마음먹었다.
결국 그는 송파구청 주변의 낡은 근린상가를 리모델링해 임대수익도 높이고 부동산 감정가도 올리는 ‘일석이조’의 효과를 봤다.
◇공사내용=리모델링 전 건물은 지난 84년에 지어진 건물로 흰색 타일 마감이 여기 저기 떨어져 나갔고, 화장실 등 공용공간이 지저분한 상태였다. 전기·냉난방 설비도 많이 낡아 있었다. 층별 공용화장실은 1개만 있어 불편했고 세입자가 영업을 위해 별도로 공사한 1·2층과 전체 건물이 조화롭지 못했다. 3층 점포의 경우 건물 이미지에 맞지 않아 전체적인 건물조화가 이뤄지지 않고 있었다.
◇리모델링 범위와 효과=박씨는 임대수익을 높이기 위해 1개층 증축을 원했고, 노후된 공용공간을 바꾸기를 원했다. 1개층을 증축하되 법규 사항을 검토, 적정 규모를 정하고, 디자인은 상업지역과 인접한 양호한 입지조건을 살렸다. 전체적으로 개방감을 높이면서 현대적인 이미지를 연출하는데 초점을 맞췄다. 또한 주변 벽돌 건물과 잘 어울리는 컬러와 디자인을 기획했다.
공사는 크게 증축 및 대수선공사가 진행됐다. 우선 증축면적은 65.2㎡(19.7평)로 한정했다. 추가로 주차공간 확보가 어렵다는 판단 아래 주차공간은 주차대수를 유지할 수 있는 수준인 20평 이내로 했다. 증축시 허가면적 85㎡(25.71평) 이하였기 때문에 간단한 신고절차로 처리할 수 있었다.
특히 벽체 두께와 재료 등은 개정 법규에 따라 내화구조로 개조했다.
외부마감은 3층과 4층 외벽을 터서 대형 창으로 처리해 시원한 느낌을 주었고, 황토색 드라이비트로 주변 벽돌 건물과 어울리도록 배려했다. 특히 코너 부위를 요철이 있는 강판을 써서 세련된 이미지를 주고 시선 집중도를 높였다. 낡은 내부 전기 및 설비는 모두 교체하고 층마다 1개의 화장실은 사용자의 편의를 위해 남녀 2개소로 분리했다. 이밖에 계단과 바닥타일도 깔끔한 느낌을 주도록 교체했다.
◇투자비 및 수익성 비교=공사기간은 45일이었다. 리모델링에 들어간 비용은 모두 1억1330만원. 가설 및 철거공사비 780만원, 3층 화장실 2개소와 벽체 설치, 내부 마감공사에 1500만원, 4층 20평 증축공사 430만원, 외벽 및 기타 공통부문 공사 7440만원, 직영 관리비 및 기타 잡비로 1150만원이 소요됐다.
리모델링 후 임대수익은 보증금 이자와 월세수입을 합쳐 연 1억5593만원 수준에 이르렀다. 리모델링 전 1억2930만원보다 20%가 늘어난 셈이다.
공사비를 은행에 예치한다면 이자수입 600만원의 기회비용이 발생해 이를 감안하면 수익은 다소 줄어들지만 임대보증금 상승과 건물가격, 땅값 상승분이 리모델링 공사비 이상으로 뛰었다. 부동산 가치만 따지더라도 이전 보다 15∼20% 향상됐다.
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◇체크 포인트=증축을 고려한 리모델링은 건물의 구조적 안전성을 면밀히 분석한 뒤 보강작업을 해야 한다. 증축면적이 85㎡(25.71평)를 넘으면 허가 사항이고 근린생활시설 주차대수는 40평마다 1대씩 설치해야 하므로 주차공간이 여의치 않으면 이를 감안해 적정 증축 규모를 정하는게 좋다.
상가 리모델링 공사범위는 일반적으로 외관, 내부설비 교체를 들 수 있지만 건물이 오래되지 않았다면 간단한 외벽만 교체해도 효과를 볼 수 있다.
공사기간중 세입자를 내보내는 것이 좋지만 부득이 영업행위를 계속해야 한다면 세입자에게 공사기간과 화장실 사용문제 등에 대해 충분히 양해를 구해 공사에 어려움이 없도록 해야 한다.
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