Re:서울 찜질방 세입자입니다.경매시 보증금 돌려받을수잇을까요?

1. 현재 본인은 9천만원 전세권설정후 사업자등록을 따로 하지 않은 상태인데 경매 시 경락대금이 본인 순위보다 낮을 경우 상가임대차보호법에 따라 최소 배당받을 수 있는 금액이 있는지요?   [답글] (1) 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력 상가임대차보호법에 따라 사업자등록을 마쳐야 하고, 임대차목적 건물의 등기부상에 저당권이나 가압류 등의 등기가 없는 건물에 임차인의 건물의 인도와 부가가치세법제5조의 등록이나 소득세법 제168조의 사업자 등록 및 고유법호를 부여받은 경우 또는 법인   세법 제11조의 규정에 의한 사압자등록을 신청한 때에는(이를 대항요건이라 함)그 다음날부터 임차건물이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인9양수인 또는 매수인)에게 계속하여 임차권의 존속을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 사용할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다.   (2) 대항요건과 상가건물임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 대항요건과 상가건물임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권   대항요건과 상가건물이대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 임차건물이 경.공매되는 경우에 임차건물(대지포함)의 현금화대금에서 후순위 담보보권자9권리자)나 기타 채권자에 우선하여 임차보증금을 변제받을 권리가 있습니다.   (3) 소액임차인이 최우선변제권 보증금 중 일부를 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있는 임차인은 서울은 보증금이 4,500만원 이하인 임차인, 수도권 중 과밀억제권역은 보증금이 3,900만원 이하인 임차인, 광역시(인천은 제외)는 보증금이 3,000만원 이하인 임차인, 그 밖의 지역은 보증금   이 2,500만원 이하인 임차인으로 임차건물이 경매되더라도 임차건물(대지포함)가액의 3분의 1 범위안에서 일정금액 서울은 1,350만원, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 1,170만원, 광역시(군지역과 인천지역을 제외 함)는 900만원, 그 밖의   지역은 750만원까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만, 소액임차인이 우선변제를 받기 위하여는 임차건물에 대하여 경매신청기입등기가 경료되기 전에 법 제3조 제1항의 대항력을 갖추어야 합니다.   2. 경락대금이 본인순위까지 금액 보다 높을경우 배당신청을 따로 하지않아도 전세권 설정이여서 100프로 배당을 받을 수 있는지요, 아니면 등기부상의 건물만에 대한것으로 전세권이설정 되어있어서 경락시 토지부분을 빼고 건물부분만 경락금액 환산하기때문에 일부는 못받을수도 있는지요? 집합건물이여서 토지.건물 합산으로 총금액으로 경락되기 때문에 상관이없다는사람도있어서요. ?   [답글] 후순위 전세권이므로 별도로 배당요구하지 않아도 됩니다. 집합건물이므로 토지,건물의 매각대금에서 배당받게 됩니다.   3.만약 2번에서 전세권설정이여서 일부를 후순위에 밀려못받는다면 현재 사업자를 내고 확정일자를 받는다면  근저당설정한 4~7순위에 안밀리고 (단 후순위가 사업자를 안낸경우를 가정하고) 토지및 건물에 모두 전세권설정이 유효해서 다 받을수있을까요?   [답글] 경매신청기입등기 전에 대항요건을 갖추어야 합니다.   4.현재 사장이 자기몫을 챙기기 위해 근저당 및 전세권 설정된 상태로 상가의 명의를 타인에게 양도 후 경매에 넘기려고 합니다.  이 경우 전세권 설정한 저는 명의를 인도받은 새로운 건물주에게 자동으로 채권이 넘어가서 경매 시 설정된 순서대로 배당을 받을수있는지(보증금반환을 못받은 상태에서 계약만료이전 또는 이후에 명의가 바뀌고 재 계약을 새로운 주인과하지않은상태에서 경매진행시),아니면 원주인에게 민사소송을해야하는지요(원주인은 신용불량까지도 각오하고있는듯하네요)   [답글] 양수인, 매수인은 전세권을 인수하게 됩니다.   5. 만약 설정계약만료일이 지났어도 전세보증금을 반환못받을경우 건물주인이 바뀌던 안바뀌던 건물 지하의 일부만 사용하고있는데 바로 경매신청을할수있을까요?   [답글] 경매신청하기 위하여는 임차보증금의 반환의 소에 의한 집행력있는 판결정본과 송달증명원이 필요합니다.