최근 부산에 지역주택조합이 약 20여곳이 운영중에 있습니다.
그중에 진척이 잘되어 착공에 성공한 단지도 있고 문제가 되는 있는 단지도 있습니다.
주택조합에 대해 제대로 알고자 쓴글이니 도움이 되셨으면 좋겠네요.
지역주택조합은 집을 필요로 하는 서민들이 조합을 결성하여 토지를 공동으로 매입하고 건축비를 충당하여
아파트를 짓는 제도로서, 유럽에서 행해지던 것이 1978년도에 한국에서 최초 시행되었습니다. 그 이후 1980년도에는 법적제도가 마련되어 재건축 조합보다 더 오랜 역사를 가지고 있습니다.
이 후 1990년대에는 주로 수도권지역에서 많은 시행을 하였는데,, 이 때에는 주택조합에 대한 인식이 부족하고 인터넷이 없어 정보를 구하기 힘든 점을 이용하여 무분별한 물딱지 거래, 조합비리 등으로 민원이 많이 발생하자 2000년도부터는 지역주택조합에 대하여 규제를 해버립니다. 그 이후 주택조합의 개체 수가 점점 줄어 2000년대 중반부터는 찾아보기 힘들게 되었죠. 하지만 2000년 후반부터는 신탁사의 활용과 인터넷을 이용하여 관련 정보를 얻기에 용이해 졌고 일반분양의 고분양가로 인하여 주택조합이 다시 주목받기 시작하였습니다. 그리하여 2009년도에는 주택조합에 매도청구권한이 부여되었고, 2013년도에는 조합원 자격을 시단위에서 도단위로 확대 하였습니다. 그 이전에는 양산시에 거주자가 부산 지역주택조합에 가입이 안되던 것이 2013년도부터는 됩니다. 또한 올해 9월1일에 국토교통부에서 지역주택조합 조합원 자격요건을 완화
(기존 전용면적 60m²이하 주택 1채 소유주에서 85m²이하 주택1채 소유주로 상향)하는 주택법시행령을 법안발의하여 현재는 국무회의를 통과하여 공포대기중에 있습니다.
소형주택인 전용면적 60m²에서 보편적인 평형인 85m² 까지 확대한다는 것은 기존 서민들에게 제공되던 주택법특례제도를 탈피하여 주택조합을 더 보급화 하는 것으로 해석할 수 있습니다.
과거에 문제가 많았던 지역주택조합이 변화없이 현재까지도 문제가 많은 사업방식이라면 국토교통부에서 지역주택조합에 대한 규제를 완화 해줄일 만무합니다. 지금 현재는 변화와 변화를 거쳐 안정적으로 사업을 진행하는 조합들이 많습니다.
국교부에서 지역주택조합의 규제완화해주는 것에 대한 저의 생각은.. 크게 두가지로 나뉩니다.
1. 과거에는 나대지에 주택조합을 결성하는 것이 많았는데.. 현재는 택지가 포화상태여서 오래된 주택가를 정리하고 아파트를 짓는 방식이 많습니다. 재건축 재개발의 경우 조합과 건설사의 이해관계, 조합원들간의 이해관계가 얽혀 있고 기본적으로 도시및주거환경정비법에 따라 시행되므로 사업이 상당부분 지연이 됩니다. 구역으로 지정해놓고 10년이 넘도록 진행되지 않는 재개발 재건축 단지들 때문에 해당 지자체들도 골머리를 앎고 있는 중입니다. 바로 재개발 재건축의 대안이 될 수 있는게 지역주택조합입니다.
재개발 재건축의 경우 조합원 구성이 해당 사업지내의 부동산 소유자들이므로 예정세대수에 대비하여 조합원의 수가 현저히 적고 건설사와 도급계약을 체결할때에 지분제가 아닌 도급제로 운영되는 경우가 많으므로 일반분양분에 대한 이득과 손실이 조합으로 귀속됩니다. 이에 따른 일반분양가 산정이 쉽지가 않고 만약 대거 미분양이 발생한다면 이는 추가분담금을 발생합니다. 하지만 지역주택조합의 경우 일정자격만 만족한다면 누구든지 조합원으로 가입할 수 있으므로 예정세대수의 대부분을 조합원으로 구성할 수 있어 일반분양분에 대한 걱정은 조금 덜 수 있습니다.
또한 재개발 재건축 조합에 가입하기 위해서는 해당 사업지 내의 부동산을 매입해야 하므로 초기비용이 부담될 뿐만 아니라 사업이 장기화될 경우에 그 비용이 묶일 가능성이 큽니다. 하지만 지역주택조합의 경우 계약금 일부를 사업진행하기 전까지 신탁사에 보관하는 방식으로 사업무산시 계약금을 다시 반환하므로 재개발 재건축보다 더욱 안전한 투자처라 할 수 있습니다.
2. 요즘에 서민들이 집 한채 장만하기 힘든 세상에 살고 있습니다. 신규 아파트 분양시장이 과열될수록 분양가는 점점 올라가고 이마저도 청약에 당첨되는 것이 쉽지가 않죠. 바로 신규 아파트 분양가를 견제하는 것도 지역주택조합의 역활이라고 생각합니다. 시행마진이 빠지고 금융비용이 절감되니 일반분양가 보다 10~20% 정도 저렴하고 청약통장 필요없이 일정부분 자격요건만 만족한다면 조합원에 가입할 수 있으므로 주변 일반분양가의 안정화에 기여할 수 있습니다. 최근 정부에서 발표한 부동산 정책을 보면 택지개발촉진법을 폐지하여 대규모 택지개발이 더이상 불가능하고 도시및주거환경정비법을 규제완화하여 앞으로 조합사업에 더욱 활기를 뛸 것으로 예상됩니다. 즉, 선택과 집중으로 신규 공동주택의 수급상황을 조절하겠다라는 취지로 해석할 수 있으며, 앞으로는 더욱 신규아파트에 대한 경쟁이 더욱 과열될 것으로 예상됩니다.
지역주택조합은 신규아파트 시장이 좋을때 더 큰 힘을 발휘합니다. 신규아파트 시장이 좋지 못하다면.. 대거 미분양으로 인한 할인분양이 발생하고 건설사에서도 보수적인 일반분양가를 내어 놓기 때문에 굳이 지역주택조합이 아니더라도 아파트를 저렴하게 공급 받을 수 있기 때문이죠.
지역주택조합에도 물론 단점이 있습니다.
조합원 모집부터 인허가 신청 및 건설사 지정등 착공이 들어가기 전까지 시간이 필요하다는 것인데요.
지역주택조합은 사업진행이 빠를수록 성공가능성이 높은 단지라 할 수 있습니다. 만약 사업이 지지부진하게 늘어진다면 건축비에 물가상승률이 반영되어 추가분담금이 발생할 수 있기 때문이죠.
가장 중요한 것은 토지확보입니다. 기본적으로 조합설립인가시 80% 이상 토지사용승락서가 들어가야 하며, 사업계획승인시에는 95%이상 토지 소유권을 가지고 있어야 합니다. 그리고 나머지 5%에 대해서는 매도 청구소송이 가능합니다. 즉, 95%이상의 토지확보가 이루어 진 사업지일수록 사업진행이 빠르고 확실합니다.
모든 지역주택조합이 조합원 모집이전에 95%이상 토지확보가 이뤄진 상태가 되면 좋겠지만 조합사업이기때문에 이해관계가 얽혀 있어 95%를 초기에 맞추기란 쉬운일은 아닙니다.
토지 다음으로 중요한 것은 조합원 모집입니다. 아무리 토지가 100% 확보가 되어 있는 상태라 하여도 조합원이 모이질 않으면 사업은 지연이 될 것입니다. 즉, 가입하려는 해당 지역주택조합의 토지확보와 조합원의 수를 보시면 사업의 성패를 알수 있습니다.
토지확보와 조합원모집은 어쩌면 반비례 관계에 있습니다. 아파트가 들어설 사업지의 위치가 안좋을 수록 토지작업은 쉬운반면 조합원 모집은 어렵고 사업지 위치가 좋을수록 토지작업은 어려운 반면 조합원 모집은 용이할 것입니다. 따라서 가입할려는 주택조합의 사업지 위치에 따라 토지확보나 조합원 모집 비율을 중점적으로 보시면 될 것입니다.
또한 업무대행비를 포함한 분담금 전액이 신탁사로 입금되는 것인지 확인할 필요가 있습니다. 신탁사에서 조합원 분담금을 관리하게 되면 조합설립인가 신청요건을 맞추기 이전까지는 인출이 불가능 하기 때문에 사업이 진척이 되기 이전의 안전장치인 셈이죠.
과거 업무대행비를 일반계좌로 받은 조합의 경우 사업이 진행되기 이전에 업무대행비는 소진하여 그에 대한 피해가 조합원들에게 돌아간 사례로 비춰볼때 계약금 전액이 신탁사로 입금되는 것인지 확인할 필요성이 있습니다.
이와 별개로 확인해야 할 것은 사업진행방식이나 조합규약등이 있겠네요.
최근 지역주택조합의 사고나 문제가 아예 없는 것은 아니지만 과거와 비교하였을때 현저하게 줄어든 것은 사실이고 다수의 문제가 발생하는 지역주택조합을 정부에서 규제완화 해 줄 이유가 전혀 없습니다.
제가 가진 작은 지식이 도움이 되셨으면 하는 바램이고, 지역주택조합에 대한 궁금하신 점이 있으시면 질문받습니다.
그리고 텐인텐 가족여러분 즐거운 성탄절, 연말 보내시길 바랍니다..