경기도 파주시 운정 3지구에서 농사를 짓고 있는 김영춘(가명, 63세)씨는 조만간 보상금을 받는다는 소식이 그저 반갑지만 않다. 주위에서 들려오는 소문에 의하면 세금이 만만치가 않다는 것. 도대체 어떻게 하는 것이 세금을 줄이고 보상금을 안전하게 지킬 수 있는지 몹시 궁금하다. 지금부터 김씨의 고민거리를 해결해보자. 김씨는 수용이 예정된 토지를 15년 전에 20억원에 구입한 후 줄곧 이곳에서 농사를 지어왔다. 그가 기대하는 보상금은 약 80억원 정도이다. 따라서 보상받을 금액에서 취득가액을 차감하면 60억원의 차익을 실현할 수 있다. 하지만 이렇게 소득이 발생했으므로 세금이 나오는 것은 당연한 일. 그래서 세금관리를 어떻게 하느냐에 따라 손에 쥐는 돈이 달라질 것이다. 그렇다면 세금은 얼마나 나올 것이며, 어떻게 관리하는 것이 좋을까?
토지가 감면토지에 해당하는 경우
앞에서 제기된 문제를 해결하기 위해서는 먼저 토지 수용 시 양도소득세 감면제도부터 따져볼 필요가 있다. 감면받을 세액에 따라 세금의 크기가 달라지기 때문이다. 세법에서 수용은 본인의 의사와 관계없이 소유권이 이전되므로 특별히 양도소득세를 감면하는 조치를 마련하고 있다. 감면율은 최소 20%~최대 100%가 된다. 100%는 8년 이상 재촌자경한 농지, 20%는 그 밖의 농지에 대해 현금보상을 받은 경우에 적용된다. 이외에 채권으로 보상을 받은 경우에는 4년 만기 보유 특약 시는 40%, 5년 만기 보유 특약 시는 50%, 그리고 일반채권은 25%를 감면한다. 그리고 토지로 보상을 받을 때에는 바로 양도소득세를 부과하지 않고 대토로 받은 토지를 처분할 때 세금을 납부할 수 있는 과세이연 조치를 마련해두고 있다. 단, 이러한 혜택들을 받기 위해서는 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지에 해당되어야 한다. 이 조건을 충족하지 못하면 혜택을 받을 수 없다. 그렇다면 김씨의 농지가 100% 감면을 받을 수 있는 토지라면 세금을 한 푼도 내지 않아도 될까? 아니다. 세법은 과도한 감면을 억제하고자 감면한도를 두고 있다. 8년 자경농지의 경우 1년간 2억원, 5년간 3억원까지만 감면한다. 따라서 이 한도를 초과한 세액은 전액 납부해야 한다. 만약 김씨가 양도소득세 감면을 받지 않는다면 양도소득세는 대략 16억원(지방소득세 포함 시 17억 6,000만원) 정도가 된다. 양도차익 60억원 중 30%는 장기보유특별공제를 적용받고 나머지 42억원에 대해 38%를 적용한 결과다. 이에 2억원의 감면한도를 적용하면 최종 납부할 양도소득세는 14억원(지방소득세 포함 시 15억 4,000만원)이 되는 것이다. 만일 추가로 1억원의 세금을 더 줄이고 싶다면 토지 중 일부를 올해 양도하고 일부를 내년에 양도하는 방식으로 하면 된다. 5년간 감면한도는 3억원이기 때문이다. 참고로 100% 감면 대상 토지가 아니면 감면한도는 1년간 1억원, 5년간 2억원이 된다. 앞의 8년 자경농지와 비교해보면 감면한도금액이 각각 1억원이 낮다. 하지만 김씨처럼 양도소득세가 크게 나오는 경우에는 현금으로 보상을 받든 채권으로 보상을 받든 감면세액이 달라지지는 않는다. 1억 원까지만 감면이 되고 나머지는 모두 세금을 내야 하기 때문이다. 따라서 감면한도가 있는 경우 감면율이 중요한 것이 아니라 감면한도가 중요하게 된다. 그런데 이처럼 보상금 수령방법이 세금에 영향을 미치는 않는 경우에는 현금으로 보상받는 것이 더 나을 것으로 보인다. 일반적으로 국가 등이 발행한 보상채권은 표면이자율이 낮을 뿐더러 일반보상채권을 현재시점에서 할인하면 할인비용이 발생해 현금을 수령하는 것보다 불리할 가능성이 높기 때문이다. 다만, 토지로 보상을 받는 경우에는 그 보상금액에 대한 양도소득세는 나중에 내는 혜택만 있다는 것 정도만 알아두자. 참고로 해당 대토에 대한 소유권 이전등기를 완료한 후 3년 이내에 이 토지를 양도하면 가산금이 별도로 부과됨에 유의해야 한다. 이상의 내용을 표로 정리하면 다음과 같다.
구분 |
8년 자경농지 |
8년 자경농지 외 |
대토대상 |
현금보상 |
채권보상 |
감면율 |
100% |
20% |
20~25% |
없음(과세시기만 연기됨) |
감면한도 |
1년간 2억원 5년간 3억원 |
1년간 1억원, 5년간 2억원
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김씨의 절세전략 |
양도시기를 달리하여 최대한 3억원의 양도소득세를 절감한다. |
토지가 비사업용토지에 해당하는 경우
앞의 김씨가 보유한 토지는 사업용토지에 해당한다. 즉, 토지를 투자목적이 아닌 생산목적으로 사용하고 있다는 것이다. 이렇게 토지를 생산적으로 사용하면 장기보유특별공제를 최대 30%(10년 이상 보유 시)까지 적용한다. 그런데 만일 해당 토지가 비사업용토지에 해당하면 이 공제를 적용하지 않는 불이익을 준다. 그 결과 많은 세금이 나오게 되는데, 예를 들어 앞의 김씨의 토지는 본인이 직접 경작을 하지 않고 임대를 주었다면 이는 비사업용토지에 해당한다. 따라서 양도차익 40억원의 30%인 12억원이 공제되지 않으므로 이 금액에 38%를 곱한 약 4억 5,000만원 정도의 양도소득세를 더 내야 하는 문제점이 발생한다. 따라서 현재 보상을 앞두고 있는 소유자들은 본인의 토지가 비사업용토지에 해당하는지 등을 사전에 검토하는 것이 무엇보다도 중요하다. 만일 비사업용토지에 해당하면 보상금을 수령하는 시점과 소유권 이전 시점을 내년으로 하는 것이 더 나을 것으로 보인다. 비사업용토지에 불이익을 주는 양도소득세 중과세 제도를 폐지할 가능성이 높기 때문이다. 이번 정기국회에서 그 결과가 나오니 이에 관심을 가져보도록 하자.
보상금 수령 후의 세금관리법
보상금을 수령한 후에 세금과 관련하여서 꼭 유의해야 할 것이 있다. 그것은 다름 아닌 보상금의 무상이전을 둘러싼 상속세와 증여세 문제이다. 예를 들어 자녀에게 5억원(증여공제 3,000만원)을 주었다면 증여세는 약 8,400만원[1억원×10%+(4억 7,000만원-1억원)×20%] 정도가 된다. 그리고 신고를 하지 않은 데에 대한 가산세가 본세의 20%인 약 1,680만원 그리고 납부지연에 따른 가산세도 추가로 붙어 약 1억원 이상이 세금으로 추징된다. 따라서 보상금 수령한 후에는 불필요한 상속세나 증여세가 부과되지 않도록 사후관리에 만전을 기할 필요가 있다. 그렇다면 이러한 문제를 예방하기 위해서는 어떻게 해야 할까? 일단 김씨처럼 나이가 있는 경우에는 현금을 가지고 있는 상황에서 상속이 발생하면 거액의 상속세를 내야 하므로 미리 증여를 하는 것이 좋다. 여기서 주의할 것은 증여 후에 10년 내에 상속이 발생하면 사전증여재산가액이 상속재산가액에 합해져 상속세가 나온다는 것이다. 따라서 나이가 있는 경우에는 미리 증여를 실천해 10년 합산기간을 피하도록 한다. 참고로 증여할 때에는 배우자간은 6억원, 성년자녀는 보통 3,000만원이 공제되며, 이 금액을 초과하면 그 초과금액에 대해 10~50%의 세율이 적용되므로 적정한 세율에 해당되는 금액만큼을 증여하는 것도 나쁘지 않다. 예를 들어 배우자에게 20% 정도의 세율 범위 내에서 증여를 생각한다면 대략 11억원까지는 증여할 수 있다. 11억원에서 증여공제 6억원을 제외한 5억원이 증여세 과세표준이고 이에 대해서는 20%의 세율이 적용되기 때문이다. 한편 자녀가 수명일 때에는 골고루 증여하는 것이 좋다. 증여세는 누진세율이 적용되므로 재산을 분산할수록 세금이 줄어들기 때문이다. |