▷ NPL투자와 위장임차인 걸러내기(2) - 淸富의 길, 2013. 12. 23 (퍼옴)
3. 위장임차인을 찾아내는 방법
(1)확정일자
위장임차인을 색출해 내는 최선의 방법들은 없는 것일까. 먼저 대항력 있는 임차인을 위장임차인
으로 추정할 수 있는 가장 유력한 증거는, 임차인의 전입신고일과 확정일자를 받은 일자가 시간적
으로 상당히 격차가 있는 경우이다. 특히나 전입신고일과 확정일자를 받은 중간일자에 거액의 근
저당권이 설정되어 있다면 위장임차인이라는 심증에 한층 무게를 실어도 좋다.
정상적인 임차인이라면 자신이 전입신고를 최선순위로 마쳤다는 생각에 안심하고 확정일자 받는
것을 뒤로 미루지는 않는다. 대항력과 별도로 우선변제권 또한 인정받는 것이 자신의 금쪽같은 보
증금을 지키기 위한 확실한 방법이라는 것을 잘 알고 있기 때문이다.
확정일자는 전입신고 시 임대차계약서 들고 가서 동사무소직원에게 날짜가 찍힌 스탬프 도장을
받는 간단한 절차에 불과하다. 그리고 보증금을 지키기 위해서 확정일자를 받아두는 것이 필요하
다는 것은 널리 공지된 상식으로 비록 법률에 문외한인 사람들조차도 전입신고와 확정일자 개념
정도는 분명히 알고 들 있다.
일단 전입신고를 위해서 동사무소까지 찾아 간 상황이라면 계약서에 확정일자 받는 것은 일도 아
닌데, 전입신고만 달랑 필하고 확정일자를 받지 않았다는 것은 아무리 생각해도 비상식적인 정황
이다. 더욱이 요즘은 임대차계약 체결 또한 대부분 공인중개사를 중간에 끼고 행해지고 있고 공인
중개사가 계약서 작성뿐만 아니라 확정일자까지 받아주는 형국이고 보면 임차인이 무지해서 확정
일자를 받지 않았을 가능성은 거의 없다고 보기에는 무리가 있다.
더군다나 전입신고일 이후에 거액의 저당권이 설정되고 마치 기다렸다는 듯이 후순위로 확정일자
를 받는 정황은 분명 범죄의 냄새가 나는 단서로 보는 것이 무방하다. 혹여 물건 검색하시다가 이
런 물건이 눈에 띄면 좀 더 면밀히 검토해 보아 큰 수익으로 연결하는 계기가 될 수도 있다.
(2) 저당권 설정일 기준
최선순위로 전입신고가 되어 있는데 후순위 근저당권자가 은행이고 그 근저당액수가 거액인 경우
이다. 은행에서 건물을 담보로 대출해 줄때는 내규에 따라 정해진 담보비율만큼만 대출을 해주고
기타 최선순위 소액보증금 임차인의 존재가능성을 고려하여 방공제(이른바, 방빼기)를 한 뒤 잔
액만큼만 대출해 준다.
물론 1금융권에서는 대출자의 재량이 많지 않아 내규가 정확히 지켜지는 반면 저축은행 같은 2금
융권은 나름대로 재량의 여지가 있어 담복대출비율이나 방빼기 없이 채무자의 신용과 거래실적에
따라 고액의 대출을 해주기도 하는 것이 일반화 되어 있기는 하다. 그렇다 하여도 선순위 임차인
의 보증금과 대출금을 합산하였을 때 감정가 혹은 시세를 넘어서는 만큼 대출해주는 은행은 어디
에도 없다고 보는 것이 맞다.
결국 각 은행권의 담보대출비율이나 대출금 산정방식 등을 알면 감정가를 현시세로 보았을 때 얼
마까지 대출이 가능한지는 충분히 예측이 가능하다. 만약 선순위 임차인으로 추정되는 전입신고
자가 있음에도 은행이 정상적인 대출을 진행해 주었다면 위 전입신고자는 분명 대항력 있는 임차
인이 아니라고 볼 수 있는것이다. 가족이거나 세대원이기 때문에 은행에서는 신경 쓰지 않고 정상
적인 대출을 해주었거나 아니면 최소한 무상으로 거주하고 있다는 확인서, 흔히 말하는 무상임대
차 각서를 징구해 두었을 것이다. 결국 전입신고자가 있음에도 은행권에서 정상적인 대출을 진행
했다면 거의 100% 위장임차인이라고 판단하면 크게 틀리지 않는다.
그러나 이 경우 주의할 것은 근저당권자가 은행이 아닌 개인이거나 은행권과 관계없는 기관일 경
우에는 위 결론이 반드시 타당하지만은 않다는 것이다. 개인들이야 돈을 빌려주고 저당권을 설정
받으면 그 뿐, 선순위권자를 고려하여 돈을 빌려주지는 않을 것이기 때문이고 은행권과 관계없는
기관도 마찬가지로 판단하시면 된다. 그러나 은행권과 유사한 기관, 즉 여신기능이 있는 기관은
판단이 애매한데 중소기업의 사업자금 대출시 신용보증을 해주거나 직접 대출도 해주는 신용보
증기금 같은 곳이 그렇다.
신용보증기금 같은 곳은 담보대출을 해주더라도 담보물의 가치뿐만 아니라 채무자회사의 실적이
나 신용도, 자력 등을 종합적으로 고려하여 대출해 주기 때문에 때로는 선순위 세입자가 있어도
거액을 대출해 주는 경우가 있다. 이럴 때는 위 공식만으로 판단할 것이 아닌 만큼 또 다른 자료를
수집하셔서 좀 더 심증을 보완할 필요가 있다.
그리고 또 하나 주의할 점은 은행이 선순위 세입자가 있는 물건과 또 다른 물건을 공동담보로 제
공받아 대출을 해주는 경우도 있다는 것이다. 그럴 때에도 대출액이 커질 수 있는 만큼 함부로 속
단해서는 안 되고 공동담보목록이 존재하는 지 신중하게 확인 후 접근해야 한다.
(3)소유권 취득일
소유자가 바로 소유권을 취득하기 얼마 전 혹은 얼마 후에 전입신고가 되어 있는 경우이다. 그런
경우는 대부분 가족일 개연성이 농후하다. 소유권등기 이전에 먼저 가족 중 일부가 들어와 거주
하면서 전입신고를 하는 것이 통상이고 소유권 등기 직후 전입신고를 하는 경우도 있다. 그러므로
주택의 소유자가 변경되는 때를 전후하여 근시일 내에 전입신고가 이루어진 경우는 가족들의 전
입신고로 보고 보다 심도 있는 조사를 진행해 보실 필요가 있다
.
(4)등기부등본
소유자가 소유권이전등기를 한 이 후 임대를 주고 다른 곳으로 이전하면 등기부상으로 소유자표
시 란에 변동이 발생한다. 즉 소유자의 주소를 변경하면서 변경원인으로 ‘전거’ 즉 다른 곳으로
거주지를 이전했다는 기재를 하게 됩다. 이는 소유자 혹은 이해관계인의 신청에 의해서 하기도하
고 다른 자료로 소유자의 주소지가 변경되었음이 명백할 때 등기관이 직권으로 정정하기도 한다
.
그렇다면 임차인으로 추정되는 자가 전입할 당시에 공교롭게도 소유자가 전거했다면 이 임차인은
위장임차인이 아닐 가능성이 높다. 반대로 임차인이 전입신고를 했음에도 소유자의 주소에 변동
이 없다면 그 곳에서 계속 소유자가 거주하고 있다고 볼 수 있으므로 이때에도 의심의 끈을 놓아
서는 안된다.
그러나 소유자가 중간에 전거하였다하여도 등기부상 반영되지 않는 경우가 있을 수 있기 때문에
위장임차인으로 추정하는 네 번째 경우는 작은 단서 가운데 하나로 삼아야지 큰 의미를 두어서는
안된다.
(5) 문건접수 내역
위장임차인으로 추정되는 선순위 전입신고자가 있으면 법원의 문건접수내역을 확인해 보아야 한
다. 법원은 임차인으로 추정되는 자가 있으면 이해관계인으로 보고 임차인 통지서를 비롯해서 경
매절차와 관련된 사항들을 공문형태로 다수 송달한다. 그 통지서들은 당연히 경매목적물의 주소
지로 송달된다. 진정한 임차인이라면 현재 경매대상 목적물에서 거주하고 있을 테니 말이다.
그러나 간혹 보면 수취인불명, 이사 부재 등의 사유로 도달되지 않는 경우가 있다. 폐문부재라면
집배원이 거주자를 못 만났을 가능성이 있겠지만 수취인불명이나 이사 부재라면 전입신고자는 임
대차와는 무관한 사람일 가능성이 크다.
그러나 전입신고자와 건물주 즉 경매절차의 채무자가 짜고 위장임차인을 만들어 낸 것이라면 임
차인에게 송달될 서류들을 채무자 측에서 대신 수령할 수도 있다. 그러므로 위장임차인이라고 강
력히 추정되는 사안에서 임차인통지서가 도달하여 수령된 것으로 드러나 있다 하여도 의심의 끈
을 놓을 필요는 없는 것이다.
(6)임차보증금 시세
임차인이 주장하는 보증금이 임대차계약을 체결할 당시의 시세와 비교하여 적정한지를 검토해 본
다. 위장임차인들은 경매개시에 즈음하여 급조되는 경우가 대부분이기 때문에 시간이 충분치 않
아 사전에 치밀하게 준비하기란 여간 어려운 일이 아닐 것이다. 만약 임차인의 내막이 선순위 전
입신고가 되어 있음을 기화로 허위의 임대차 계약서를 작성하여 권리신고를 한 경우라면, 위장임
차인은 신중한 고민 없이 보증금액란에 임대차 계약 당시인 수년 전 보증금이 아니라 현재의 보증
금을 기재해 넣었을 가능성이 크다.
전세보증금은 매년 증액되는 것이 현실이고 보면 이러한 사소한 단서 속에서도 위장임차임을 추
론해 낼 수도 있다. 위장임차인이 문제된 사안에서는 특히나 전입신고 일자가 경매개시일 보다 4,
5년 앞서는 것이 많은데 이 때 신고한 보증금이 현재의 보증금 수준과 비슷하다면 일단 의심부터
하고 볼 일이다. 4, 5년 정도의 시간차라면 전세보증금에 상당한 격차가 있어야 정상이기 때문이
다. 물론 이때 영악한 임차인이라면 보증금의 증액을 주장하겠지만, 이는 그저 말일 뿐, 보증금증
액부분에 대한 확정일자나 자금수수내역자료가 전혀 존재하지 않는 것이 현실이라는 것에 주목한
다.
(7)우편물
우편물함속의 우편물들에 소유자 우편물이 뒤섞여 있거나, 전입신고자 이외의 사람들에게 온 우
편물이라면 위장임차인이라는 심증이 높아진다.