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부동산의 종류 |
재산세 |
종합부동산세 | |
종합합산 |
나대지, 잡종지,일부농지,임야,목장용지등 |
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재산세 분리과세 토지중 기준초과 토지 |
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재산세 별도합산과세토지중 기준초과 토지 |
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재산세 분리과세 토지, 별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 |
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별도합산 |
일반 건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것) |
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법령상 인, 허가를 받은 토지 |
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분리과세 |
일부농지, 임야, 목장용지(재산세 0.07%) |
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* |
공장용지 일부, 공급용 토지(재산세의 0.2%) |
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* | |
골프장, 고급오락장용 토지(재산세의 0.4%) |
0 |
* |
= 취득시 장단기 유리한점 판단
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개인 |
농업법인 |
취득세 |
납부(3.4%) |
100% 감면 |
식품공장 |
농지보전부담금(공시지가의 30%) |
100% 감면 |
보조금 |
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우선순위(비닐하우스등) |
팔 때 |
양도세 5~38% |
법인세 |
1년 미만 팔 때 |
50% |
차액의 10% |
장기적(8년 재촌 자경) |
2억 감면/년, 3억/5년 |
감면안됨 – 장기적으론 불리 |
3. 양도소득세
가. 양도소득세 신고 납부 요령
=업 게약서 많이 활용(짧은 기간에 매각하려고 하면)
= 주변시세 20% 이상 업 계약서 쓰면 통장거래사본 제출 요구
나. 8년 자경 농지에 대한 양도소득세 감면
- 감면요건(다음요건에 모두 충족되어야 한다)
1) 양도일 현재 농지에 해당할 것
2) 농지 소재지역 또는 연접 자치구 또는 직선거리 20키로미터 이내에서 거주 할것
3) 취들할때부터 양도할때까지 사이에 8년이상 직접 경작할 것
4) 면적제한이 없으므로 1000평방미터 미만도 적용된다
= 1000평 양도시 1년 2억(5년 3억) 이상 양도세 발생시 분할하여 12월에 팔고 다음해 1월에 팔면 양도세 절약할수 있다
+ 실거주(재촌)입증자료 : 전화가입증명원, 공공요금 및 관리비납부 영수증, 입주자관리카드, 신자증면원,노인정회원대장, 병원진료기록, 금융거래내역서,자녀취학증면원,임대차계약서,생플품구입영수증,우유대금영수증,신문대금영수증,사회활동기록,수령우편물 통,반장확인서, 케이불설치 및 사용요금영수증,가스설치대금영수증,이삿집센터영수증, 거주자우선영수증, 기타 합리적인 자료
+ 자경증빙자료 : 영농조합원증면원, 농지원부, 영농자재판매확인서, 농약, 비료대금, 농기계등 영농비부담영수증, 종자수확 및 수확물 판매관련증거, 농작물작황상황, 인우보증서등이 있으나 자경을 판단하는데 절대적인 것이 아니고 양도자의 직업, 가족관계, 기타 정황등을 고려하여 자경여부를 판단한다
다. 대체취득에 따른 양도세 감면
- 다음 조건에 다 적합해야 된다
1) 종전토지 및 새로 취득하는 토지가 농지일 것
2) 농지 소재지에서 3년이상 거주햇을 것(자경하면서) = 취득세와 동일
3) 농지소재지, 연접, 20키로미터 이내의 지역
4) 양도후 1년내 새로이 농지를 취득하거나, 선취득의 경우 1년내 소유농지를 양도할 것
5) 새로 취득하는 농지의 면적이 양도농지 면적의 1/2이상이거나 그 가액이 양도 농지가액의 1/3 이상일 것
6) 농지 취득후 3년동안 소재지에 거주하면서 자경할 것
타. 비사업용 토지(=부재지주)
- 장특공제 안됨
1. 농어촌주택관련 비과세
가) 농어촌 주택에 대한 과세특례
1) 2014년 12월 31까지 다음 요건에 해당하는 1채의 농어가 주택을 취득(자기가 건축하여 취득하는경우도 해당)하여 3년이상 보유하고 해당 농어촌주택등 취득전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우 해당 농어촌주택 등을 해당 1세대 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용한다
2) 1세대가 제1호에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1호를 적용한다
3) 도시 1가구가 2014. 12. 31까지 농촌주택을 취득하고 도시 아파트를 매각시 농촌주택은 주택으로 안본다 – 도시 1가구 매각시 양도세 비과세다
4) 송도아파트 + 강화구옥 보유 = 1가구 2주택 –구옥철거하고 2년 이내 팔 때 가능
5) 김포 단독주택 보유 + 아파트 =주택철거 혹은 단독을 근생으로 용도변경하면 된다
6) 수도권은 옹진군, 연청군은 1가구로 농어촌주택 인정
7) 강화군 : 인천거주하면서 강화땅 살 때 1가구 2주택
나) 농업인주택 취득 요건(아래요건에 모두 적합하여야 한다)
ㄱ. 취득 당시 다음의 지역을 제외한 지역으로서 읍, 면에 소재할 것
1)수도권지역(옹진군, 연천군은 포함한다)지역
2)도시지역 및 토지거래허가구역
3)투기지역
4)관광단지
ㄴ. 대지면적이 660평방미터 이내이고 주택의 연면적이 150평방미터 이내일 것
ㄷ. 취득당시 2억원을 초과하지 않을 것
다) 다음 요건을 갖춘 고향주택
1) 가족관계부에 10년 이상 등재
라) 1세대가 취득한 농어촌 주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍, 면, 시 또는 연접한 읍, 면, 시에 소재하는 경우에는 비과세 혜택을 제외 한다.
제2절 농지연금
- 부부 모두 65세 이상이고 영농 경력이 5년이상인 농업인 – 공시지가로 지급