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[경매절차]

(1) 경매개시결정

1) 경매개시결정
경매신청이 있으면 경매법원은 경매신청서의 기재 및 첨부서류를 토대로 경매개시의 형식적ㆍ실질적 요건의 적부를 심사하여 요건이 적법하게 구비된 것으로 판단되면 경매개시결정을 한다.
2) 경매개시결정의 효력
경매개시결정의 효력은 압류의 효력이다. 이는 경매개시결정이 부동산 소유자에게 송달된 때 또는 경매신청기입등기 촉탁에 의해 경매신청등기가 된 때를 효력 발생 시기로 본다는 의미이다. 압류의 효력은 소유자의 처분권 자체를 박탈하는 것이 아니라 경매신청인과 매수인에게 대항하지 못하게 하는 상대적 처분금지 효력으로서 압류 후에도 소유자가 목적부동산을 관리ㆍ이용할 수는 있다. 제3자에게는 미치는 압류의 효력은 압류된 부동산의 권리를 취득한 경우 경매 신청자나 매수인에게 대항할 수 없도록 한다. 또한 압류의 효력은 목적부동산 및 그에 부합된 물건과 종물에도 효력을 미친다.
3) 경매개시결정에 대한 이의
경매개시결정에 불복할 의사가 있는 이해관계인은 매각대금이 완납될 때까지 경매법원에 이의를 신청할 수 있고, 이의신청에 대한 경매법원의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다.
4) 이의방법 및 효력
이의신청은 목적부동산의 이해관계인이 권리를 증명하여 신고한 경우에만 이의신청이 가능하며, 이의신청은 경매개시 결정을 한 경매법원에 이의 사유를 서면으로 명시하여 신청한다. 그러나 이의신청은 집행정지의 효력은 없고, 다만 민사집행법 중 이의신청 집행정지의 효력을 가질 수 있는 사유가 적용될 경우에만 일시정지 가처분이 가능하다.
5) 경매의 통지
매각목적물의 이해관계인에게 매각절차에 대한 통지를 하여야만 매각절차가 진행될 수 있다. 교부송달을 원칙으로 하고 예외적으로 우편송달도 가능하며 매각절차를 진행하여 낙찰이 되고 잔금을 지급하였더라도 경매개시결정 등이 이해관계인에게 송달되지 않았다면 소유권이전은 원칙적으로 무효이다.
6) 경매신청의 종결
경매신청을 하여 경매개시결정이 내려지고 경매가 취하 또는 정지되지 않으면 경매개시절차에 따른 준비를 하고, 매각기일이 지정된다. 그러나 경매개시결정에 대한 이의신청 및 경매신청자의 경매 취하신청은 낙찰대금 완납시 까지 유효하게 행해질 수 있다.

(2) 매각준비절차

1) 각종 통지 및 최고
법원이 경매개시결정을 한 때에는 직권으로 경매개시기입등기를 등기관에게 촉탁하고, 공과주관 공무소를 비롯한 채권자들에게는 채권신고를 최고하도록 한다. 또, 소유자와 채무자에게 경매개시결정 정본 및 입찰기일 등을 통지하고, 당해 부동산의 감정평가로 최저매각가격을 정하는 한편 임차인 현황조사를 하는 등 입찰을 준비한다.
2) 공과주관 공무소에 대한 최고
조세 채권의 유무 및 금액에 관하여 법원은 각 해당 공무소로부터 통보를 받아 잉여의 가망 여부를 확인함과 동시에, 매각절차의 일정한 기일이내에 교부 청구할 수 있는 기회를 주어 조세 채권회수를 용이하게 하기 위한 목적으로 대법원 예규에 따라 경매개시결정일로부터 3일 이내에, 2주 이내의 기간을 정하여 공무소로 하여금 법원에 최고하도록 한다. 최고를 받은 공과주관 공무소는 법원이 정한 기간 이내에 교부청구를 하여야하나, 기간을 도과하더라도 배당을 못 받게 되는 것이 아니라, 매각기일까지만 교부청구를 하여도 배당받을 수 있으며, 체납처분의 절차로서 압류가 되어 있으면 채권계산의 제출이 없더라도 경매법원에서는 압류등기 촉탁서류상의 체납세액을 파악하여 배당받을 수 있다. 압류를 해놓지 않은 상태에서 매각기일 이후 교부청구 된 세금은 배당할 수 없다.
3) 채권자 및 이해관계인에 대한 채권신고의 최고
채권의 유무 및 내용에 관하여 채권신고를 받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하면서, 매각조건을 결정하고 채권자 등에게 일정한 기일내에 배당요구를 함으로써 배당에 있어 불이익을 회피하고자 하는 목적으로 채권신고의 최고를 한다.
① 채권신고 기간 : 채권신고 기간은 매각기일 전까지로 되어 있으나, 실제 법원에서는 매각기일을 정하기 전에 채권계산서를 제출받아 잉여의 유무를 판단하는 등 실무적 필요에 의하여 최고서 도달예상일로부터 2주 간을 제출기일로 정하여 최고하고 있다.
② 최고할 이해관계인 : 최고할 채권자 등은 이해관계인 중에서 채무자와 소유자를 제외한 채권자 및 물권자, 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자이다.
③ 가등기권자에 대한 최고 : 담보가등기인 경우에 채권을 신고하여 이해관계인으로 취급받도록 함과 함께 배당에 참가할 것을 통지한다. 담보 가등기가 아닌 경우에는 상당 기간을 정하여 그 내용을 경매법원에 고할 것을 최고하여야 한다. 가등기권자에게는 경매개시결정되고 즉시 최고를 하며 통상 통지를 받은 날부터 7일 내에 신고하도록 하고 있다. 위 기간 내에 채권신고가 들어와야 잉여 유무를 판단할 수 있으나 실무적으로는 그때까지 채권신고가 없더라도 실권효는 없다. 다만, 담보가 등기인 경우 배당기일까지는 배당요구를 하여야 배당받을 수 있다.
4) 공유지분자에 대한 통지
공유물 지분의 경매의 경우에는 채무자의 지분에 대하여 채권자의경매신청이 있음을 등기부에 기입하고 채무자 이외 타 공유자에게 이를 통지하여야 한다. 공유자는 우선매수청구권을 가지고 입찰에 참여할 수 있다.
5) 경매부동산에 대한 현황조사
경매개시결정일로부터 3일 이내에 조사 명령을 하도록 되어 있으며, 현황조사보고서의 제출기간은 2주 간으로 되어 있다. 부동산 현황조사는 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 입찰희망자에게 입찰대상물건에 필요한 정보를 제공하고 예측하지 못한 손해를 방지하는데 그 의의가 있다.
① 조사사항
㉠ 부동산의 현상 및 점유관계 : 부동산의 위치 및 현상, 부동산의 내부구조, 사용용도, 부동산 점유자의 사용권인
㉡ 임대차관계 : 임차목적물, 임대차 내용(보증금, 전세금, 임대차 기간), 주민등록 전입여부 및 그 일자, 확정일자 여부 및 그 일자
㉢ 기타 현황 : 공장에 설치된 기계, 기구 등 부속물의 설치상황 등의 구체적인 내용
② 집행관의 조사권한 집행관은 위 현황의 조사를 위하여 부동산을 출입할 수 있고 채무자 또는 그 부동산을 점유하는 제3자에게 질문하거나 또는 문서의 제시를 요구할 수 있다. 또, 필요한 때에는 부동산에 출입하기 위하여 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 취할 수도 있고, 관할구역 외에서도 그 직무를 행할 수 있으며 저항을 받은 때에는 경찰 또는 국군의 원조를 청구할 수 있다. 잠긴 문을 여는 등의 처분을 한 경우에는 현황조사에서 그 조사방법을 구체적으로 기재하여야 한다.
③ 보충조사
집행관의 현황보고가 불충분하거나, 잘못되었다고 판단될 경우 법원은 다시 보충조사를 명할 수 있다. 보충조사로도 점유관계에 관한 사실을 확정 할 수 없는 경우에는 법원이 심문기일을 지정하여 채무자, 부동산을 점유하는 제3자, 기타 참고인을 심문할 수 있다. 또한, 필요할 경우 변론을 열어 압류채권자로부터 증거신청을 받아 그에 따른 증거조사를 할 수도 있다.
6) 임차인에 대한 통지
경매법원은 현황조사에 의해 임차권자로 파악되었거나 권리신고를 한자, 소액임차인 또는 확정일자부 임차인 여부가 명백하지 않은 자에 대하여 매각절차가 진행 중임을 알리고, 소액임차인에게는 우선변제를, 확정일자를 구비한 임차인에게는 순위에 따른 배당권리 및 배당을 받을 수 있기 위하여 권리신고 및 배당요구를 하여야 한다는 내용 등을 통지한다.
7) 최저매각가격의 결정
① 최저매각가격
집행법원은 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하여야 한다. 최저매각가격은 경매에 있어 매각을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 매수신고에 대하여는 매각이 허가되지 아니한다. 이는 법정의 매각조건이며 전 이해관계인의 합의로써도 변경할 수 없다. 민사집행법이 최저매각가격을 규정하고 있는 것은 부동산의 공정ㆍ타당한 가격을 유지하고 부당하게 저가로 매각되는 것을 방지하려는 데 그 목적이 있다.
② 목적부동산의 평가
㉠ 평가인 : 집행법원은 최저매각가격을 결정하기 위하여 적당한 자를 감정인으로 선임하여 부동산을 평가시켜야 한다. 감정인의 자격 및 선임에 관하여는 아무런 제한이 없으므로 법원이 부동산의 평가에 전문적인 지식 또는 경험이 있고 목적부동산의 평가를 함에 있어서 적당하다고 인정하면 누구라도 감정인으로 선임할 수 있다. 감정평가가, 한국감정원 또는 금융기관의 감정계원뿐만 아니라 법원직원, 집행관도감정인이 될 수 있다.
㉡ 재평가 : 감정인의 평가가 합리적 근거가 없거나 평상시에 당연히 고려하여야 할 사정을 고려하지 않고 평가하여 이를 최저매각가격으로 삼을 수 없다고 인정되는 경우에는 법원은 재평가를 할 수 있다.
③ 최저매각가의 결정 및 불복방법
법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니다. 그러나 감정인의 평가액을 증감하여 최저매각가격을 정함에는 그럴만한 합리적인 이유가 있어야 한다. 최저매각가격의 결정에 대하여 매각기일 이전까지 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다. 매각기일 이후에는 매각허가에 대한 이의가 아닌 매각허가에 대한 항고를 할 수 있다.
8) 매각물건명세서의 열람
매각기일 1주일 전부터 매각기일까지 물건명세서의 사본을 비치하고 열람 할 수 있도록 하고 있다. 열람할 수 있도록 비치하는 명세서의 내용은 ① 부동산의 표시, ② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, ③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, ④ 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등이다.

(3) 매각공고
매각기일 14일전에 일간신문에 공고(신건 및 속행 건)
* 속행 건은(유찰된 물건은 1주일 전에 공고하여도 무방함)

(4) 물건열람
매각 입찰일자 1주일 전에 법원 민사과에 비치
1) 매각물건 명세서(토지, 건물, 제시외건물)확인
2) 임대차 조사서
- 대항력 있는 임차인 조사
- 인도 명령대상자 조사
- 소액 임차인 조사
- 명도소송 대상자 조사
- 임차인이 많으면 명도비용이 많이 소요되므로 정확하게 조사하여야 한다.
3) 감정서
- 토지와 건물(노후도)를 세밀히 분석
- 실거래 가격과 감정가격의 비교 분석
- 도시계획 해당여부, 도로관계
- 전용가능 지역 등 분석
- 공장인 경우: 기계, 기구 및 설비분석
- 차량 및 중기: 연도 및 형식 관리 유지상태 분석

(5) 현지확인
1) 주민등록확인(동사무소)
① 세입자, 전입일자, 확정일자(임차인대항력조사)
② 상가의 경우 사업자 등록일과 확정일자 확인(관할세무서)
2) 등기부등본(등기소) - 권리관계 확인
3) 토지 이용계획 확인원(구청 및 군청) - 용도지역 및 지적도 확인
4) 시세조사(중개업소와 공시지가, 실거래 가격 등 비교분석)
5) 현장조사 - 도로 이용 상태, 방향, 건물의 노후도, 건축연도, 제시외건물 유무, 교통, 상권 형성여부 등

※ 기간입찰 실시 안내
2004.9.1.부터 매각물건의 특성 및 이해관계인등에 대한 판사의 판단에 따라 현재 법원에서 실시하고 있는 통상의 기일입찰방법 외에 기간입찰의 방법으로도 매각절차를 진행할 수 있도록 입찰방법이 추가되었습니다. 기일입찰(통상의 입찰방법)과 기간입찰의 방법의 차이점은 다음과 같습니다.
1) 입찰기일 및 매각기일
통상의 입찰방법인 기일입찰과는 달리 기간입찰은 1주 이상 1달 이하의 범위 있도록 하여 매수에 참여할 기회를 확대하고, 입찰기간 종료 후 1주 안으로 매각기일을 정하여 입찰함을 경매법정에 옮긴 후 입찰자의 면전에서 매각(개찰)절차를 실시하는 매각방법입니다. 입찰기간 및 매각기일은 각 법원의 경매법정, 경매사건 수 등을 고려하여 각 법원이 적절히 조절할 수 있습니다.
2) 입찰의 방법
경매법정에서 입찰함에 입찰봉투를 투입하는 기입입찰과는 달리 기간입찰은 입찰기간내에 집행관사무실에 입찰봉투를 직접 제출하거나 집행관을 수취인으로 하여 등기우편으로 제출할 수 있습니다.
3) 매수신청 보증의 제공 및 반환
기간입찰에서는 각급 법원에 개설된 보관금 예금 계좌에 매수신청보증금을 납부한 후 발급받은 보관금영수필 통지서를 법원에 비치된 입금증명서 양식에 첨부한 후 입찰표와 함께 입찰봉투에 넣어 제출하거나 또는 일정액의 보증료를 지불하고 발급받은 지급위탁계약체결문서(일명:경매보증보험증권)와 입찰표를 입찰봉투에 넣어 제출하는 방법입니다. 한편 매수신청보증금의 반환은 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 제외한 입찰참가자들에게 대하여 보관금납부서에 기재한 잔액환급계좌에 입하여 반환하며, 보증보험증권으로 매수신청 보증에 제공된 경우에는 원칙적으로 입찰에 참가한 이후에는 보증료가 반환되지 않습니다.
4) 주의사항
① 입찰표의 작성
기간입찰에서는 기간입찰표(연두색)를 작성하여야 합니다.
ㆍ입찰가격의 기재를 정정하거나 기재가 불명확한 경우에는 매각에서 제외된다.
(입찰가격을 정정하고자 할 경우 새로운 기간입찰표를 작성하여야 합니다)
ㆍ입찰가격을 제외한 나머지 부분에 대한 정정은 해당부분에 사선을 긋고 입찰인 이름 옆의 인장과 같은 인장으로 정정인을 찍어야 합니다.
② 매수신청보증
다음 방법 중 하나에 의하여야 합니다.
ㆍ입금증명서: 입찰기간 동안 법원보관금 취급점(취급점의 본,지점 은행에서의 납부는 법원별로 달리 할 수 있음)에 매수신청보증금을 납입하고, 법원보관금 취급규칙의 별지 3호 서식 법원보관금영수필통지서를 법원보관금 취급규칙의 별제 제7-1호 서식(입금증명서, 집행과 또는 집행관 사무실에 비치되어 있음)에 첨부하여 기간입찰표와 함께 기간입찰봉투에 넣어 제출하여야 합니다.
③ 첨부서류
본임임을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여야 합니다(발행인은 3개월 내의 것)
ㆍ개인: 주민등록등본
ㆍ법인: 법인등기부등본
ㆍ법정대리인: 호적등본
ㆍ임의대리인: 대리위임장, 인감증명서
ㆍ공동입찰: 공동입찰신고서, 공동입찰자 목록
④ 입찰방법
입찰표, 매수신청보증(입금증명서 또는 보증서), 기타 첨부서류를 기간입찰봉투(집행과 또는 집행관 사무실에 비치)에 넣고, 매각기일을 적은 다음 아래 방법 중 하나에 의하여 제출하여야 합니다.(매각기일 미기재시 입찰이 무효로 됩니다.)
ㆍ접제출: 평일은 09:00부터 12:00까지, 13:00부터 18:00까지 사이에, 토요일은 09:00부터 12:00까지 사이에 집행관 사무실에 출석하여 집행관 또는 그 사무원에게 제출하고, 입찰봉투접수증을 수령하여야 합니다 (공휴일과 토요일은 미접수, 집행관 또는 그 사무원 이외의 자에 대한 제출은 무효).
ㆍ등기우편 제출: 입찰기간 개시일 00:00경부터 마감일 24:00까지 법원에 우편물이 도착하여야 합니다 (보통우편, 마감일 이후의 접수는 무효처리 됩니다)
⑤ 매각절차의 취소 등
매각절차의 취소, 경매신청의 취하는 집행관 사무실 및 인터넷 법원경매공고란 (www.courtauction.go.kr)에 게시되므로, 입찰 전 반드시 확인하시기 바랍니다.
⑥ 기간입찰표의 취소 등
기간입찰봉투가 입찰함에 투입된 이후에는 기간입찰표의 취소, 변경, 교환은 허용되지 아니합니다.
⑦ 매수신청보증의 반환
ㆍ반환시기: 매각기일 종료 후 일괄 반환됩니다.(입찰 후 매각절차의 취소 등에 의한 경우에도 중도에 반환되지 아니합니다.)
ㆍ보증서 반환: 주민등록증과 도장을 소지하여야 합니다.
ㆍ보증료(보험료) 환급을 위한 확인: 입찰에 참가하지 않은 경우, 매각기일 전 경매신청의 취하,취소,입찰이 무효가 된 경우에 집행관 또는 법원 사무과 (집행기록이 있는 곳)에게 확인을 받아 서울보증보험회사에 제출하시기 바랍니다.
ㆍ입금증명서에 의한 매수신청보증의 반환: 입금증명서에 의하여 현금 등을 납부한 경우 매각기일 종료 후 보관금납부서에 기재된 잔액환급예금계좌로 반환됩니다.
⑧ 매각기일의 참석 등
ㆍ차순위매수신고를 하고자 하는 자는 매각기일에 반드시 참석하여 신고하여야 합니다.
ㆍ최고가매수신고인이 2인 이상인 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 기일입찰 방식으로 추가입찰을 합니다. 만일 출석하지 아니한 사람에게는 추가입찰 자격을 부여하지 않고, 출석한 사람들로 하여금 추가입찰을 실시하며, 출석한 사람이 1인인 경우에는 출석자에게만 추가입찰을 실시합니다.
ㆍ최고가매수신고인 중 매각기일에 출석한 사람이 없는 경우, 출석한 전원이 추가입찰을 하지 않는 경우, 추가입찰가격이 동액인 경우, 추가입찰을 실시하였으나 그 입찰이 전부 무효인 경우에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정합니다. 이때 입찰자 중 출석하지 아니한 사람 또는 추첨을 하지 아니한 사람이 있는 경우에는 법원사무관 등 상당하다고 인정되는 사람이 추첨을 대신합니다.
⑨ 기타
ㆍ공동입찰을 하는 때에는 기간입찰표에 각각의 지분을 분명하게 표시하여야 합니다.
ㆍ공유자는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 매수신청 보증을 제공하고 우선매수신고를 할 수 있으며, 우선매수신고에 따라 차순위매수인으로 간주되는 최고가매수신고인은 매각기일이 종결되기 전까지 그 지위를 포기할 수 있습니다.
ㆍ입찰자는 같은 물건에 관하여 동시에 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없고, 한 사람이 공동입찰자의 대리인이 되는 경우 외에는 두 사람 이상의 다른 입찰자의 대리인으로 될 수 없으며, 이에 위반한 입찰은 무효입니다.

(6) 매각기일
1) 매각개시선언(집행관)
2) 공부열람(1시간)
3) 입찰표기재 (입찰표는 수정하면 무효처리) 입찰보증금 확인(재매각의 경우 공고된 입찰보증금 확인) 대리입찰시(인감증명서, 위임장, 인간도장 첨부)
4) 입찰함에 투함
5) 매수신청의 보증(113조)
*매수 신청인은 대법원규칙이 정하는 법에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다.
제139조(공유물지분에 대한 매각)
① 공유물지분을 매각하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 매매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다. 다만, 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 아니할 수 있다.
② 최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정하여야 한다.
제140조(공유자의 우선매수권)
① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의지분을 우선매수 하겠다는 신고를 할 수 있다.
② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.
③ 여러 사람의 공유자가 우선매수 하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.
④ 제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.
* 집달관으로부터 부여받은 일련번호와 함께 날인된 수취증을 입찰에서 떨어졌을 때 보증금을 반환받는데 필요하므로 잘 보관하여야 한다.

(7) 개찰(최고가 입찰자 결정)
1) 집달관이 매각의 시작을 선언한 후 통상 1시간이 경과하면 입찰을 마감하고 곧이어 개찰을 실시한다.
2) 개찰결과 최고가 가격으로 응찰한 사람을 최고가 매수인으로 정하고 그가 소의 보증금을 제출하지 아니하였으면 그 응찰을 무효로 하고 다음 가격으로 응찰한 사람을 최고가 매수인으로 결정한다.
3) 최고가 가격으로 응찰한 사람이 2인 이상일 때 그 사람만 추가입찰을 실시하며 그래도 2인 이상이 최고 가격으로 응찰한 경우에는 추첨에 의하여 최고가 매수인으로 정합니다.
* 추가 입찰시에는 처음 입찰가격보다 적은 금액으로 입찰할 수 없습니다.
※ 차순위 매수인신고
가. 최고가 매수인 이외의 입찰자 중 최고가 입찰금액에서 보증금을 공제한 금액보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 매수신고를 할 수 있습니다.
나. 차순위 매수 신고자가 2인 이상일 경우에는 신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위 매수 신고인으로 정하고 매수가격이 같을 때에는 추첨에 의하여 정하게 됩니다.
다. 차순위 입찰신고를 하게 되면 매수인이 잔금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못합니다. 그 대신 매각이 불허되거나 최고가 매수인이 매각대금을 납부하지 아니할 경우에는 차순위 매수신고인에게 매각을 허가 하게되므로 차순위 매수신고를 하는 것이 유리할 수 있습니다.
※ 최고가 매수 신고금액에서 그 보증금을 공제한 금액이란 최고가 입찰금액이 1억이고, 보증금이 1000만원인 경우에 1억에서 1000만원을 공제한 9000만원보다 높은 금액을 쓴 사람을 말합니다. (9000만원은 제외)
라. 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인 모두가 대금을 납부하지 않는 경우에는 재매각하고 재매각기일 3일전까지 위의 둘 중 먼저 대금을 납부한 사람이 경매목적물의 권리를 취득합니다. 매수신고 후 경매신청을 취하 하려면 위의 두 사람 모두의 동의가 있어야 합니다.

(8) 매각결정기일 (매각허부선고)
1) 매각기일에 입찰을 한 법정에서 최고가 매수인에 대하여 매각허가 여부를 선고하며 입찰 절차상에 하자가 있는 경우 매각이 불허됩니다.
2) 매각물건이 농지(전.답.과수원)로서 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 역시 매각이 불허된다.(입찰보증금을 몰수하는 법원이 있으므로 주의하시기 바랍니다.)
※ 집달관은 최고가매수신고인이 매각결정기일 전에 농지자격취득증명을 받을 수 있도록 매각실시 후 즉시 매각사실증명서를 교부해야함 (차순위 매수신고인이 있는 경우에는 그도 마찬가지로 교부해야 함)
3) 매각허가 여부의 결정은 입찰법정에서만 선고할 뿐 매수인, 채권자, 채무 자 기타 이해관계인에게 통보하지 않는다.
4) 매각이 불허되면 매각절차를 다시 진행합니다.
※ 낙찰자 유의사항
입찰에서 최고가 매수신고인이 되었을 때 - 즉 매각 받았을 때 다음 사항을 유의해야 한다.
- 우선, 경매부동산 (토지 등)이 도시계획 및 국토이용계획 등에 의거 도로 및 주택단지 조성에 필요하여 장차 수용될 예정임에도 토지이용계획 확인서 등 공부상에 나타나지 않는 경우가 있는 바, 현지 거주 주민이나 관계 공무원 등과의 면담을 통해 이를 다시 한번 확인해 볼 필요가 있다. 만약, 이것이 사실이라면 매각결정기일 전까지 매각불허가신청을 경매법원에 제출하여 매각을 불허가 받든지, 매각결정기일로부터 1주일 이내에 항고 (재항고는 기각통지서를 받은 날로부터 1주일 이내)를 제기하여 매각허가 결정이 취소될 수 있도록 조치하여야 한다.
- 매각 부동산이 농지인 경우, 매각결정기일까지 농지 소재지 관공서에서 농지취득자격증명 (농지매매증명이라고 통칭)을 교부받아 경매법원에 제출하여야만 매각허가를 받을 수 있다.그러나 매각기일에서 매각결정기일까지는 시간적 여유가 그렇게 많지 않다. 대개의 경우7일 정도의 여유가 있을 뿐이다. 최고가 매수신고인은 만반의 준비를 다하여 업무를 추진하였지만 부득이한 사유 예컨대 관공서 등의 사정으로 인하여 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 법원에 제출하지 못할 수도 있다. 이러한 사정이 있을 때에는 미리 매각결정기일 연기 신청서를 경매 법원에 제출하여 필요한 시간을 확보할 수 있도록 조치를 강구해 둘 필요가 있다.

(9) 대금 납부
1) 매각허가 결정이 선고된 후 이해관계인(매수인, 임차인, 근저당권자, 채무자, 소유자등)항고하지 않으면 매각허가 결정이 확정된다.
2) 매각허가 결정에 대하여 이해관계인이 항고(재항고)한 경우에는 그 항고 (재항고)가 기각되어 사건목록이 법원에 반환 된 후 1개월 이내에 대금납부 기일 지정된다.
3) 매수인이 채권자인 경우에는 채권상계 신청을 할 수 있다. (상계신청서를 법원에 제출)
4) 매수인이 지정된 납부기일에 납부하지 않으면 차순위 신고인이 있을 경우 차순위 신고인에게 매각을 허가하고 없는 경우에는 재매각을 실시한다. (재매각)은 재매각 기일로 지정된 날의 3일 전까지 종전 매수인이 매각 대금 및 그동안의 지연이자, 절차비용을 납부하면 재매각을 하지 않는다.
※ 재매각 기일이 지정된 경우 년 25% 지연이자를 계산한다. 요즈음은 어느 법원이나 거의 25%의 지연이자를 계산합니다.

(10) 소유권 이전 등기 촉탁
매수인 소유권이전등기 촉탁신청서 첨부하여야 할 서류
◎매수인은 미리 다음 서류를 구비하여 법원에 소유권이전등기 등의 촉탁을 신청한다.
1) 국민주택채권 매입필증
매수부동산의 과세표준액이 500만원이상인 경우에는 매수인 명의로 소유권 이전등기를 하기 위해서는 매수인이 국민주택채권을 매입하여야 한다. 매수인은 국민주택채권을 매입하고 그 매입필증을 법원에 제출하면 된다. 국민주택채권의 매입금액은 과세시가표준액에 주택건설촉진법시행령 별표 3에 m정한 매입률을 곱하여 산출한다. 즉 토지의 경우에는 매년 조례로서 결정된 토지등급 (토지대장에 기재되어 있다)과 행정자치부가 고시한 부동산과세시가표준액표에 의하여 산출하고, 건물의 경우에는 그 구조, 연수 등과 위 부동산과세표준액에 의하여 산출한다.
2) 등록세외 교육세를 낸 영수증
매수인이 등록세영수증필통지서ㆍ영수필 확인서를 법원에 제출하지 아니하면 법원은 등기 촉탁을 하지 아니한다. 법원은 낙찰자가 제출한 동 자료를 근거로 등기촉탁서에 소유권이전등기와 말소등기별로 등록세와 교육세의 합산액을 표시 (예컨대 이전 등기금 ○○○원(교육세포함) 이라고 기재) 한다. 소유권 이전등기에 있어서는 매각대금의 1000분의 20(농지의 경우는 1000분의 10)에 해당하는 등록세와 그 등록세액의 100분의 20에 해당하는 등록세를 납부하여야 하고 말소 등기에 있어서는 매 1건당 3000원의 등록세와 600원의 교육세 (등록세액의 100분의 20)를 납부하여야 한다.
3) 등기권리자의 주소를 증명하는 서면
촉탁서에는 등기권리자의 주민등록등본 1통을 첨부해야 하는데 매수인이 이를 법원에 제출하여야 한다. 법인인 경우에는 법인등기부초본을 제출하면 된다.
4) 토지대장등본, 건축물대장등본
국민주택채권의 매입의무의 존부판단, 매입액의 산출을 위하여 토지대장등본, 건축물대장등본이 필요하므로 매수인은 등기촉탁일이 속한 연도에 발행된 위 등본을 제출하여야 한다.

(11) 부동산의 인도 및 명도
1) 인 도
① 인도명령 - 인도명령이란 매수인이 대금을 납부한 후에 부동산에 대한 인도를 요구하였으나 인도를 거부한 소유자, 채무자 또는 경매개시결정일 이후의 점유자를 상대로 인도를 명하는 인도명령을 법원에 신청하는 것이다. 인도명령은 명도소송을 제기하지 않고 경매법원의 명령에 따라 부동산을 인도할 수 있도록 강제집행 할 수 있으며, 대금납부 후 6개월 이내에 신청하여야 하고 6개월 이후에는 명도소송절차를 거쳐야 한다.
② 인도명령신청서 - 인도명령신청서에는 채권자, 채무자, 임차인, 매수인을 기재하고 낙찰 받아 소유권을 취득하여 인도요구 했으나 불응하여 인도명령을 구한다는 취지를 기재한다. 인도명령 대상이 채무자, 소유자 또는 현황조사보고서 등 기록상 명백한 점유자일 때는 신청시 증빙서류의 첨부가 불필요하다. 그러나 채무자 소유자의 일반승계인을 상대방으로 하는 경우에는 호적등본 또는 법인등기부등본을 첨부하여야 하고, 입찰기록 서류에 기록이 없는 점유자를 상대방으로 하는 경우에는 주민등록표등본 또는 집행불능조서를 첨부하여야 한다.
③ 인도명령 신청의 당사자
㉠ 인도명령신청인
* 최고가매수신고인
* 매수인의 상속자
* 법인인매수인
㉡ 상대방 : 채무자, 소유자 또는 경매신청등기 이후에 점유를 시작한 점유자와 채무자, 소유자의 일반승계인
④ 인도명령 진행절차
㉠ 심리 및 심문 : 소유자나 채무자는 심문하지 않고 인도명령을 내리지만, 임차인이 점유하고 있는 경우에는 심문 후에 인도명령을 결정한다. 서면심리로 인도명령을 결정할 수 있고 필요한 경우 당사자를 직접 심문하거나 변론 할 수 있다.
㉡ 인도명령 결정 : 인도명령 신청 후 빠르면 2~3일 늦어도 2주 내에 인도명령에 대한 결정이 나는 것이 일반적이다.
㉢ 송달증명 : 신청인과 피신청인에게 인도명령결정문을 송달한다.
㉣ 강제집행 : 인도명령 결정문과 인도명령 대상자에게 보내진 송달증명원을 첨부하여 부동산 소재지를 관할하는 집행관 사무소에 강제집행을 신청한다.
⑤ 인도명령의 집행 - 상대방이 인도명령서가 도달되었어도 이에 응하지 아니한 때에 신청인은 집행관에게 위임하여 인도집행을 하도록 한다. 인도명령을 집행하기 위해서는 인도명령서가 상대방에게 송달되었다는 것을 증명하는 인도명령송달증명서와 매수인에게 보내진 인도명령서 정본을 집행관 사무소에 제출하여야 한다. 집행위임을 위해 집행관 사무실에 제출하면 보통 3~4일 내에 집행기일을 정하여 집행하도록 하고 있다. 강제집행비용은 사전에 예납해야 하는데 비용은 강제집행 접수비, 집행관 수수료, 노무비용 등으로 기준표에 의하여 집행신청시 부담해야 한다.
㉠ 집행신청자와 집행관의 사전협의 등 필요
*집행할 현장에 대한 정보를 집행관에게 제공해 동산규모에 따른 집행 노무자 수의 조정협의 및 현장안내를 해야한다.
*현장에 채무자가 부재중이거나 저항이 예상되면 입회참여자를 참석할 수 있도록 준비해야 한다. 입회참여자는 공무원이나 성인 2인 이상이어야 한다.
㉡ 부재중 집행 : 점유자가 있음에도 불구하고 집행 방해를 목적으로 문을 열어 주지 않거나 부재중으로 2회 집행 불능이 되면 위 입회참여자의 입회 하에 강제로 문을 열어 짐을 들어 낼 수 있다. 집달관은 그 목록을 작성하여야 하며, 적치 보관하고, 짐이 많으면 유료창고 등에 임의로 입고시킨 다음 매수인이 우선 부담한 창고비용은 추후 짐 소유자에게 청구하고, 지급하지 않을 경우는 채무명의를 얻어 유체동산압류 및 경매신청하여 회수한다.
㉢ 인도집행 후 재침입 점유시 : 인도집행이 끝난 후 재침입시에는 민사법적으로는 다시 채무명의를 얻어 재집행하여야 한다. 다만, 형사법적으로 무단침입죄가 성립되므로 형사고소로 대응해야 재인도를 위해 더 효과적일 것이다.
⑥ 인도명령의 불복 - 부동산 인도명령이 확정된 경우에 인도명령 대상자는 집행정지신청과 함께 청구이의의 소를 제기하여 구제받을 수 있다. 인도명령의 집행종료 전까지는 즉시항고 기간이 지났거나 즉시항고를 제기하였으나 기각으로 인하여 인도명령이 확정된 이후에도 불복의 의사표시를 할 수 있다. 실체상의 이유를 들어 그 집행력을 배제하게 하기 위한 청구이의의 소로 제기할 수 있다. 매각에 의해 인도명령 대상자가 된 점유자는 인도명령에 대하여 즉시항고로써 불복의 의사를 표시 할 수 있다. 제3자, 즉 인도를 해주지 않아도 되는 정당한 권리자는 인도명령에 대한 불복의 의사표시로서 제3자이의의 소를 제기할 수 있다. 경매매각 자체에 대한 하자로는 인도명령 불복사유가 되지 않는다. 불복사유로는 인도명령신청의 심문, 심리절차 등 인도명령의 절차상 하자와 대금 납부 후 6개월 이내 인지의 신청기한의 하자, 인도대상 목적물의 불특정, 상대방의 불특정 등이다.
2) 명 도
한국자산관리공사에서 공매로 물건을 구입한 경우에 소유자 및 세입자 법원경매로 부동산을 구입하였으나 인도명령 대상 기간을 6개월을 넘긴 경우의 점유자가 자진하여 건물을 인도해 주지 않는 경우에 명도소송 제기 후 승소를 통해 강제집행을 실행하는 방법이다. 세입자는 가급적 협상을 통해 인도문제를 해결해야 하겠으나, 협상이 결렬되면 부득이 많은 시간이 걸리더라도 명도소송을 통하여 인도받아야 한다.
① 명도소송의 절차
명도소송을 제기하려면 소유권이전등기가 완료된 후 소장을 제출하여야 한다. 소장을 매각허가 결정정본, 등기부등본 등 첨부서류와 함께 법원에 제출하면 약 2~3주 내에 1차 변론기일소환장이 원고, 피고에게 도착하고 변론기일은 도착일로부터 대략 1~2주 후로 잡힌다. 보통 1차 변론으로 종결하지 않고 2회 이상 변론기일을 여는 경우가 대부분이다. 판결이 선고가 되면 판결정본을 약2주 이내에 소송당사자에게 송부한다. 소송당사자가 항소하려면 판결정본이 도착한 후 2주 이내 항소법원에 항소할 수 있다. 그 기간 내 항소가 없으면 판결이 확정된다.
㉠ 명도소송 접수 : 명도소송 접수시 명도소송 소장, 매각허가 결정정본, 부동산등기부등본, 건물도면, 권리신고 및 부동산 현황조사서, 피고 주민등록등본, 낙찰대금납부서 등을 갖추어 법원 민사신청과에 접수하면 된다.
㉡ 점유이전금지 가처분 신청 : 점유이전금지 가처분을 신청하지 않고 명도소송을 제기해 수개월 소요되어 승소하였는데 점유자가 변경되었다면 집행할 수 없고 다시 그를 상대로 처음부터 소송을 시작해야 한다. 그러므로 새로운 점유자에게 점유가 이전되지 못하도록 하는 점유 이전금지 가처분의 신청을 하고 가처분 결정을 받고 명도소송을 해야 안전하다.
㉢ 사건번호와 담당판사 배정 : 소장을 제출하면 사건번호와 담당판사가 배정된다.
㉣ 심 리 : 대부분 2~3회 변론기일 후에 판결이 선고되며 원고의 주장을 서면이나 진술로써 하면 된다.
㉤ 선 고 : 판사는 증인이나 원고 또는 피고의 증거제출이나 진술 후, 최종적인 선고를 한다.
㉥ 승소판결 : 판결이 내려지고 집행문이 부여되면 명도소송 판결문으로 강제인도 집행신청을 할 수 있다.
㉦ 명도소송 불복 : 제1심 판결에 불복하는 경우 판결정본이 송달된 날로부터 2주일 이내에 항소장을 제1심법원에 제출하면 판결이 확정되지 않고 항소심에서 다시 재판을 받게 된다. 항소심은 지방법원 합의부나 고등법원에서 취급한다. 항소심 판결에도 불복하는 경우에는 판결 정본이 송달된 날로부터 2주 이내에 상고장을 대법원에 제출한다.
② 명도소송에 의한 강제집행
㉠ 강제집행신청 : 집행문 부여를 신청하여 채무명의가 되는 판결정본에 집행문을 부여받고 판결문이 피고에 송달되었음을 증명하는 송달증명을 첨부해 관할법원 소속 집행관 사무소에 강제집행 위임을 신청한다.
㉡ 집행신청시 준비서류 : 명도소송에 의한 강제집행 신청시에는 집행력 있는 정본, 송달증명원, 강제집행예납금, 도장, 위임할 경우에는 인감 증명서, 위임장 등을 갖추어 신청한다.
㉢ 명도소송에 의한 강제집행은 인도명령에 의한 강제집행과 같다.

(12) 배당요구 신청
1) 배당의 의의
배당이란 목적부동산의 매각절차로 인한 매각대금으로써 채권자의 채권 변제에 충당하는 절차이다. 매각대금이 각 채권자를 만족시키지 못할 때 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 배분한다. 법원은 각 채권자의 채권을 모두 만족시키고 잔액이 있으면 채무자에게 교부하지만, 대부분 불충분하기 때문에 법원은 민법, 상법과 특별법 등에 의하여 각 채권자에게 그 우선순위에 따라 배당한다. 권리분석시에 각 채권자들이 얼마씩 배당받는가를 아는 것은 임차인 명도의 난이도를 파악할 수 있다는 측면에서 매우 중요하다. 다시 말해, 배당분석을 통해 강제집행비용이나 이사비 등 명도비용을 미리 예상하고 자금계획을 세울 수 있을 뿐 아니라 매각으로 인해 매수인에게 인수되는 인수금 등을 사전에 파악하여 입찰시기나 매각가액에 대한 기준을 세울 수 있기 때문이다.
2) 채권자의 배당요구
① 당연히 배당되는 채권자
㉠ 경매신청채권자
㉡ 중복경매신청으로 이중압류채권자가 된 채권자
㉢ 경매신청등기 전에 등기한 저당권, 전세권에 의해 낙찰로 인해 소멸되는 권리
㉣ 경매신청등기 전에 등기한 가압류채권자
㉤ 교부청구, 압류한 국세ㆍ지방세 채권자 : 배당요구 없이 당연히 배당되지만 배당 전에 채권신고는 해야한다.
② 배당요구 해야 배당이 되는 채권자
㉠ 절대적 우선변제청구권이 있는 채권자 : 주택임대차보호법에 의한 최우선변제권이 있는 소액보증금 중 일정액에 해당하는 채권 또는 근로 기준법에 의한 근로채권 중 최종 3개월분 임금과 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금 채권
㉡ 상대적 우선변제청구권이 있는 채권자 : 주택임대차보호법에 의하여 대항 요건과 확정일자를 갖춘 임차채권
㉢ 가등기권리자
㉣ 경매신청등기 전에 근저당권을 설정하였으나 채권최고액을 초과하는 채권에 대해서도 배당받고자 하는 근저당권자
㉤ 일반채권자
㉥ 집행력있는 정본을 가진 채권자 : 법원의 판결문, 인낙, 화해, 조정조서, 공증채권문서 등의 채무명의에 집행문이 부여된 채무명의정본을 가진 채권자
㉦ 경매신청등기 후 가압류한 채권자, 저당권, 전세권을 설정한 채권자
3) 배당요구 신청기간 및 신청서류
① 신청기간 - 배당요구는 압류효력 발생, 즉 매각개시결정시부터 매각기일 까지 할 수 있다. 다만, 매각허가 결정이 확정된 후 재매각하는 경우는 재매각의 매각기일이 배당요구 기간이 되며, 항고에 의해 매각허가 결정이 취소된 뒤 새매각으로 진행될 때는 새매각의 매각기일까지가 배당요구 기간이 된다.
② 신청서류 및 제출 - 각 채권자는 신청서에 배당요구의 원인과 배당요구 금액 등을 기재하고 인지를 붙여 이해관계인 수만큼 제출해야 한다. 첨부서류로는 가압류권자는 등기부등본과 가압류 결정정본, 주택임대차보호법 적용대상자는 임차계약서, 주민등록등본이며, 근로기준법에 의한 근로채권자는 관할 세무서의 근로소득원천징수서류 등이다. 각 채권자는 계산서 미제출로 인한 피해를 보지 않기 위해 매각기일까지 채권의 원금, 이자, 비용, 기타 부대채권의 계산서를 법원에 제출하여야한다. 채권자가 매각기일까지 계산서를 제출하지 않을 때 법원은 경매신청서, 배당요구 신청서, 등기부등본, 기타 집행기록의 서류와 증명에 의해 채권액을 계산하다. 이 경우 채권자는 매각기일 후에 법원이 계산한 채권액을 보충할 수 없다. 즉, 법원이 계산근거로 사용한 서류나 증거에 잘못이 있거나 채권액이 실제보다 소액으로 계산되는 경우에도 채권액의 증액 및 보완이 불가능하다.

채권의 종류	첨부서류
주택임대차보호법 우선변제 임차권자	임대차계약서, 주민등록 등본
근로기준법에 의한 근로채권자	회사경리장부, 근로감독관청확인서, 관할세무서의 근로소득원천징수서류
소액우선변제 임차권자	임대차계약서, 주민등록등본
가압류권자	가압류 결정정본, 등기부등본
집행력있는 정본의 채권	집행력있는 정본
담보가등기권자	등기부등본, 채권원인증서사본
경매등기부저당권자	등기부등본
일반채권자	채권원인증서사본

(13) 배당절차
1) 배당 전 절차
① 채권자에게 최고 : 각 채권자에게 채권계산서 제출을 최고한다.
② 배당표 초안작성 : 집행법원은 배당표에 매각대금, 각 채권자의 원금이자, 비용, 배당의 순위와 비율 등을 기재한다.
③ 기일지정 및 소환 : 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당기일을 직권으로 정하고 법원은 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하여야 한다. 집행관이나 제3채무자로부터 사유신고서의 제출이 있으면 집행법원은 채권자의 신청을 기다리지 않고 배당표에 관한 진술 및 배당실시를 위하여 기일을 지정하고 각 채권자 및 채무자를 소환한다.
④ 배당기일의 송달 : 배당표 초안은 각 채권자 및 채무자들이 열람할 수 있게 하기 위하여 3일 전에 법원에 비치한다.
⑤ 배당표의 확정 : 배당기일에 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 초안을 제시하여 진술을 들은 후 배당표를 확정한다. 기일에 출석하지 않고 이의신청도 하지 않는 채권자는 배당표 원안대로 배당을 실시하는데 동의하는 것으로 간주한다.
2) 배당에 대한 이의
배당기일에 출석한 채권자는 각 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 구술 또는 서면에 의하여 이의를 신청할 수 있다. 출석한 각 채권자는 자기의 이해에 관해 다른 채권자에 대하여 상기 내용의 이의를 신청할 수 있다.
① 배당기일에 처리 : 이의신청에 관련된 이해관계인은 제기된 이의에 대하여 반대진술이 필요한 경우 작성된 배당표를 재작성해야 한다. 배당기일에도 이의가 완결되지 않는 경우에는 이의 없는 부분에 한하여 부분배당을 한다.
② 이의가 완결되지 않는 경우 : 기일에 이의가 완결되지 않는 경우 이의 있는 채권자의 배당액은 공탁되므로 그 한도 내에서 이의는 배당절차를 정지시키게 된다. 이의가 완결되지 않은 이의신청권자는 그 이의를 완결하기 위해 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 7일 이내에 제출한 소제기증명원을 담당계에 제출한다. 그러나 7일 경과한 이후에는 이의를 무시하고 배당이 실시된다.
③ 배당이의의 소 : 배당이의에 대한 소는 배당법원에 해야하고 이의신청을 한 배당기일로부터 7일 이내에 해야 한다. 판결의 결과에 따라 원고승소 판결을 확정한 경우에는 확정판결 증명을 제출하면 배당법원이 그 판결주문의 취지에 따라 새로운 배당 표준액이나 새로운 배당표를 작성하여 배당을 실시한다. 원고패소나 소를 취하한 것으로 간주하는 경우에는 원고패소의 확정판결증명 또는 취하로 간주하는 증명이 있으면 해당법원은 이전 배당표에 근거하여 배당을 실시한다.

(14) 배당의 실시
배당기일에 각 채권자의 배당표 원안에 대한 동의, 이의 및 이의에 대한 반대진술 과정과 추후 배당이의의 소 등에 의해서 확정된 전부, 또는 일부 확정시 그 일부에 대하여 배당을 실시한다. 배당기일에 출석하지 않은 채권자의 배당금은 공탁한다.
1) 배당이 실시되는 채권
① 배당기일에 채권자로부터 이의신청이 없는 채권
② 채권자의 불출석으로 배당표에 동의한 것으로 인정되는 채권
③ 배당표에 이의신청이 있었으나 승낙 또는 합의에 의해 배당표를 정정한 경우의 채권
④ 배당기일에 이의가 있어 당일 완결되지 않은 경우의 이의 없는 부분만의 채권
2) 공탁된 배당금의 수령
공탁된 배당금은 구비서류를 첨부한 지급위탁서 및 증명서, 교부청구서를 법원에 제출해야 수령할 수 있다. 법원은 지급위탁서는 공탁소에, 지급증명서는 배당채권자에 교부한다. 배당받을 채권자는 지급증명서를 공탁소에 제출하고 배당된 공탁금을 수령한다.
3) 배당원칙 및 순위
담보물권과 각종 법률에 의해 우선순위를 정한 채권은 민법, 상법, 세법, 민사특별법 등 법률에 따라 배당의 우선순위가 정해진다. 배당 요구한 일반채권자는 채권발생의 선후에 상관없이 평등한 채권금액 비율로 배당을 받는다.
① 배당원칙(물권과 채권의 순위관계)
물권은 채권에 우선한다. 단, 확정일자 있는 임차권은 물권으로 취급한다.
㉠ 물권 상호간의 순위관계 : 저당권, 전세권, 질권, 가등기담보권, 양도담보권 등의 상호 간 권리의 우선순위는 설정일, 즉 등기의 선후에 의한다.
㉡ 물권과 가압류한 채권과의 순위관계 : 물권설정 후 가압류한 자의 권리는 당연히 물권이 선순위이며, 가압류한 목적물에 그 후 물권을 설정한 자와의 권리관계는 동순위로 취급되어 채권액 금액의 비율로 안분비례 배당을 받는다. 채권이 선순위라도 후순위 물권과 안분 배당하는 채권자 평등주의가 적용된다.
㉢ 국세와 지방세 : 법정기일, 과세기준일, 저당권설정일을 비교하여 순위를 결정한다.
㉣ 담보가등기: ‘가등기담보 등에 관한법률’에 의하여 저당권으로 취급한다.
㉤ 대항력(주택인도와 전입신고)과 확정일자를 갖춘 임차인: 다음 두 가지 구비요건 중에서 최종적으로 요건을 갖춘 날과 저당권설정일을 비교하여 우선순위를 정한다.
ⓐ 최종적으로 요건을 갖춘 것이 확정일자이고 그 확정일자일이 저당권 설정일과 같은 날이면 동순위가 되어 안분 배당된다.
ⓑ 한편, 최종적으로 요건을 갖춘 것이 전입신고이고 전입신고일과 저당권 설정일이 같으면 전입신고는 그 익일(다음날)부터 대항력을 갖추게 되므로 결국 저당권이 앞서게 된다.
② 배당의 순위
㉠ 0순위(비용)
ⓐ 경매비용
ㆍ경매신청인이 경매신청서등에 첨부한 인지대
ㆍ등기부등본, 공과증명 등 각종 첨부서류 발급 비용
ㆍ경매절차 진행상 서류의 송달료
ㆍ경매신청등기의 등기촉탁의 비용, 경매절차 진행비용
ㆍ부동산 감정평가수수료
ㆍ집행관의 집행수수료(경매수수료, 현황조사수수료, 유찰수수료)
ⓑ 경매목적 부동산에 투입한 필요비와 유익비: 저당권설정등기 후에 목적 부동산의 소유권, 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권을 취득한 제3취득자가 그 부동산의 보존ㆍ개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다. 필요비 또는 유익비를 지출한 제3자는 경매법원에 대하여 필요비에 관해서는 지출한 비용을, 유익비에 대해서는 부동산 가격이 증가한 현존액을 증명하여 상환 청구하여야 한다.
㉡ 1순위
ⓐ 소액임차보증금 중 일정액 : 경매신청등기 전에 주민등록전입과 주택 인도를 받은 소액임차인
ⓑ 근로기준법에 의한 임금 : 최종 3월분 임금과 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금 등
㉢ 2순위(당해세)
당해 재산에 대하여 부과된 국세인 토지초과이득세(현재폐지됨), 상속세, 증여세 등
당해세 이외의 조세 중 저당권, 전세권 등의 설정보다 앞선 조세채권
㉤ 4순위(담보채권, 확정일자 있는 임차권)
저당권, 전세권, 담보가등기 등 담보채권으로 이들 상호간에는 등기의 선후에 의한다. 임대차보증금은 대항력과 확정일자를 모두 만족한 상태에서 선후에 의한다.
㉥ 5순위(일반임금채권)
최종 3개월분 임금을 제외한 기타 임금채권
㉦ 6순위
저당권, 전세권 등의 설정보다 늦은 조세채권
㉧ 7순위
의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료
㉨ 8순위
일반채권
[배당 순위표]

순위	변제방법	권리종류
0	비용변제	경매진행에 따른 비용, 경매목적부동산 에 투입한 필요비. 유익비
1	최우선변제	소액임차보증금 중 일정액, 근로기준법 에 의한 임금
2	최우선변제	당해 재산에 대하여 부과된 국세, 지방세(당해세)
3	시간순 따른 우선변제	*당해세 이외의 조세 (국세, 지방세) *전세권, 저당권, 담보가등기(담보물권) *대항력 + 확정일자 있는 임차인
4	우선변제	일반임금채권
5	우선변제	담보물권보다 늦은 조세채권
6	우선변제	의료보험료,산업재해보상보험료, 국민연금 보험료
7	보통변제	일반채권, 확정일자 없는 임차권

① 소액임차인 : 경매신청 등기 전에 전입과 주택인도를 받은 소액 임차인
② 소액임차인 상호간에는 대항력 취득시기에 관계없이 전부 동순위이다.
③ 근로기준법에 의한 임금 : 최종3개월분 임금과 최근 3년간의 퇴직금 및 재해 보상금등.
④ 당해세 : 당해재산에 부과된 상속세, 증여세, 재산세, 종합토지세 등
⑤ 국세와지방세 : 법정기일, 과세기준일, 저당권설정임을 비교하여 순위를 결정한다.

(15) 법원경매진행과정표

입찰공고	*입찰기일 14일전(법원, 게시판, 일간신문 이용)

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입찰기일 7일전

*입찰 물건 명세서 *임대차 조사서 *시가 감정서 비치 열람(민사 신청과)

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입찰실시	*입찰기일에는 한 시간 동안 입찰자료 열람 *입찰실시는 입찰법정에서 집달관이 집행함

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입찰개시 선언

*입찰표 제출하고 입찰마감, 개찰 시각 고지: 집달관

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입찰표의 기재

*입찰표 기재대, 봉투2개 봉함:입찰자

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입찰함에 입찰봉투 투입

*입찰하면서 연결번호와 간인 받은 입찰 수취증 보관:입찰자

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입찰마감 선언

*입찰하면서 연결번호와 간인 받은 입찰 수취증 보관:입찰자

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개찰 및 최고입찰자 결정입찰 종결고지

*개찰후 최고 입찰자들을 공개 결정 선언 *경락 영수증 교부(경락자에 한해) *무효나 경락외 응찰자들은 수취증과 입찰금액을 환불교부 (입찰마감후 10분이내 개찰 실시:집달관)

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낙찰허가 여부 결정신고

**낙찰기일 7일이내 경락허가 결정 (법원에서 판사 확인과정)

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대금납부	*대금지급기일, 낙찰허가 결정확인후 7~30일내:낙찰자

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소유권이전

*각종 저당권, 가압류등은 순위에 관계없이 원칙적 말소

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소유권이전 등기 및 인도명령

*등기는 대금납부후 신청 즉시, 인도소송은 대금납부 6개월이내 신청:낙찰자

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배당ㅇ	*배당기일, 대금납부후 2주일이내 3일전 배당표 작성:법원

※ 경매신청서에 첨부할 서류
(다음과 같은 서류들이 첨부될 수 있습니다.)

1	신청대리인 허가신청서 1통
2	위임장 1통
3	근저당설정계약서 1통
4	부동산 등기부등본 1통
5	계약서 및 세금계산서 사본 1통
6	어음등 채권증서 사본 1통
7	당사자 목록	40통
8	담보권, 피담보채권, 청구채권 목록
9	부동산 목록
10	법인등기부 등본 1통
11	재산세과세증명, 건축허가서, 매매계약서 등(미등기의 경우)

(16) 입찰희망자의 준비사항
1) 입찰부동산의 선택 및 분석
입찰하고자 할 때에는 다음 사항을 신중하게 고려하여 입찰물건을 결정해야 한다.
① 자금 - 낙찰 받고자 하는 부동산의 선정전에 어느 정도의 가격선에서 부동산을 취득할 것인지를 먼저 결정해야 한다. 경락잔금은 대출을 해주는 은행이나 제2금융권, 일반사채 등이 있는데 물건마다 대출가능 금액에 차이가 있으므로 사전에 대출 가능한 금액을 파악하는 것이 좋다. 가장 좋은 방법은 직접 투자할 수 있는 자금으로 입찰에 응하는 것이 안전하지만 보다 좋은 부동산을 취득하려다가 잔금을 납부하지 못해 낭패를 보는 경우도 있으므로 자금계획과 입찰자의 상황에 맞게 투자계획을 세워야 한다.
② 지역 - 낙찰 받고자 하는 지역과 대략적인 위치를 선정해야 한다.
③ 용도 및 목적 - 주거용으로 직접 이용할 것인지 임대사업을 할 것인지 아니면 다른 용도의 부동산을 취득할 것인가를 결정해야 한다.
④ 환가성 여부 - 경매로 부동산을 취득하는 것도 부동산 투자의 개념인데 가격이 낮다고 무조건 좋은 것이 아니라 향후 환가성을 고려하여 투자이익이 있는가를 판단해야 한다.
⑤ 정보수집 - 신문의 입찰매각공고 또는 경매정보지를 통하여 입찰이 진행되는 정보를 쉽게 수집할 수 있다. 하지만 정보수집이 잘못되면 오히려 손해를 볼 수도 있기 때문에 정보 수집은 가장 기초적인 작업이다.
⑥ 권리분석 - 기초적인 정보를 수집했다면 구입하고자 하는 물건을 선택하여 등기부등본, 주민등록등본, 토지대장, 건축물관리대장, 지적도, 공시지가확인원, 도시계획확인원 등을 확인한다. 각종 공부로 권리상의 하자여부를 점검하고 낙찰자가 인수해야 할 권리나 대항력있는 임차인의 유무 등을 확실하게 파악해야 한다 (권리분석 내용은 새로운 장에 상세한 설명 있음).
⑦ 현장답사 - 부동산 경매에서 성공하려면 실제 구입하고자 하는 부동산을 직접 찾아가 각종 정보자료와 일치하는지를 확인하는 것이 필수이다. 실제 현장답사를 해 보면 정보자료나 서류가 현장상황과 다른 경우가 허다하기 때문이다. 건물인 경우에는 임대차관계와 입지조건 등을 체크하면 된다. 임대차 관계의 경우 이해 관계당사자를 만나 임차관계, 부동산 전입일자, 임대차금액, 확정일자 여부, 임대차 기간 등을 알아보는 것이 좋다. 토지는 지형지세, 맹지 여부, 경계 및 법정지상권 성립 여부, 분묘 기지권 등을 체크해본다.
⑧ 물건분석 - 낙찰 받고자 하는 부동산의 용도지역과 도시계획상 제한되는 사항이 있는지 등을 토지이용계획확인원에 의한 점검을 해야 하며, 현장 답사를 하여 부동산 현황을 파악하여야 한다.
㉠ 주거용의 확인사항 : 주거의 쾌적성, 역세권ㆍ대중교통수단 등 교통편 의성, 생활편의시설 접근성, 혐오ㆍ위험시설 등의 소재 여부 확인, 도로상황 및 주차 공간 확인
㉡ 상가의 확인사항 : 상권형성 및 유동인구 확인, 임대료 형성가 확인, 경쟁업종 유무, 소비자의 접근성 확인, 소비자의 구매형태 확인, 주차가능여부 확인
㉢ 농지의 확인사항 : 농지를 최초로 취득하고자 할 때는 입찰하고자 하는 농지의 면적을 확인해야 한다. 또, 공부상 용도와 실제용도가 일치하는 지의 여부, 건물의 소재 여부, 다른 용도로 전용이 가능한지의 여부 등을 입찰 전에 확인해야 한다.
2) 매각가격 결정
경매 초보자인 경우 감정가격이나 최저매각가를 의식하며 매각 가격을 결정하여 응찰하는 경우가 많다. 그러나 감정가격이 시세보다 차이가 있을 수가 있으므로 현장에서 정확한 부동산의 시세를 파악하여 그것을 토대로 입찰가격을 결정해야한다.

(17) 입찰자의 구비서류
1) 개인 응찰시
① 입찰보증금(현금 또는 금융기관 발행 자기앞수표)
② 도장
③ 주민등록증 또는 운전면허증
④ 대리인 응찰시에는 위임장과 본인의 인감증명, 인감도장, 대리인 신분증, 대리인도장
2) 법인 응찰시
① 입찰보증금(현금 또는 금융기관 발행 자기앞수표)
② 법인 등기부등본 또는 초본 1통
③ 법인 인감도장
④ 법인 대표의 주민등록증 또는 운전면허증
⑤ 대리인 응찰시에는 위임장 및 법인 인감증명, 인감도장, 대리인 신분증, 대리인도장