근저당권 있는 집 매수 시 유의사항

[배종찬]

근저당권 있는 집 매수 시 유의사항입니다.

일반적으로 주택을 구입하다 보면 매도인 (파는 사람)이 은행에서 융자를 받은 경우가 많다.

이처럼 은행 융자 근저당권이 설정되어 있는 집을 매수할 때 유의할 점을 알아보면, 먼저 등기

사항전부증명서 (구 : 등기부등본)를 확인하면 근저당권설정이라고 되어 있고, 채권최고액,

채무자, 채권자라는 단어가 나온다.

순위번호	등 기 목 적	접 수	등기원인	권 리 자 및 기 타 사 항
4	근저당권설정	2012년 1월 2일 제95호	2012년 1월 2일 설정계약	채권최고액 금 130,000,000원 채무자 김성철 서울 송파구 방이동 342-1 근저당권자 중소기업은행 1101111-0000911 서울 중구 을지로2가 234 (대치동지점)

여기서 채권최고액은 매도인 (채무자)이 돈을 빌린 원금을 말하는 것이 아니라 원금+이자+지연이자+손

해배상금액을 합친 금액을 말한다. 일반적으로 제 1금융권에서는 원금 (돈을 빌리는 금액)의 120% ~

130% 정도를 가산하며 제 2금융권에서는 140% ~ 150%를 가산하며 제 3금융권인 사금융권에서는

150% ~ 200% 이상을 가산하는 것이 일반적이다. 위 등기사항전부증명서를 본다면 채권최고액이

130,000,000원으로 기재되어있지만 실질적으로 빌린 원금은 100,000,000원으로 생각하면 되는 것이다. 

   제1금융권 (banking sector)

우리 나라의 금융기관 중 예금은행을 지칭하는 용어이다.

   제2금융권 (non-banking sector)

전형적인 금융기관인 은행과 대비하여 1980년대 이후 급성장한 보험 회사, 증권회사, 종합금융회사 등을 말한다.

   제3금융권 

 제도금융권에 속하지 않는 나머지 사금융을 의미한다.

예전 공무원인 A씨가 시세 1억 9천만원에 전세보증금 1억 2천만원, 근저당권설정금액 7천8백만 원이

잡혀져 있는 아파트를 구입하면서 등기사항전부증명서를 면면히 보며 이런 말을 하였다.

“우짜자고 은행에서는 이렇게 돈을 많이 빌려줍니까?

전세보증금에 근저당권 금액을 합치면 시세보다 더 높네요.

이거 위험한 거 아닙니까? 걱정되네 ” 라는 말을 하였다. 

실제적으로는 전세금과 근저당권 원금을 제외하면 매도인에게 일부의 잔금이 돌아가는 실정이었는데

단순하게 등기부등본에 기재되어있는 채권최고액이 원금이었는지 알았기 때문이었다. 

“등기부등본에 근저당권 내용 중에 채권최고액은 원금에다가 이자, 지연이자를 합쳐 대략적으로 130%

를 잡은 것입니다. 실제적으로 은행에서 빌린 융자금액은 6천만 원인데 여기에다가 130%를 곱하니까

7천 8백만 원이 나온 것입니다. 또한 이 분께서는 한 달에 얼마씩 융자금액을 갚아 나왔기 때문에 지금

은 그 금액보다 훨씬 적은 3000만원입니다.  이때에는 갚은 금액만큼 근저당권채권최고액 감액등기를

한다면 불안한 물건이 아닙니다.” 라고 설명을 한 적이 있다.

또한 등기부에 나와 있는 채무자라는 말은 실질적으로 돈을 빌린 사람을 의미한다. 대부분 집주인이

돈을 빌리는 경우가 많으므로 집주인 이름이 기재가 될 것이며, 채권자라는 이야기는 돈을 빌려주는

주체 즉 은행이나 사채업자라고 생각을 하면 된다. 여러분이 만약친구에게 돈 1000만원을 빌려 준

다고 치면 여러분이 채권자가 되는 것이며 돈을 빌리는 친구이 채무자가 되는 것이다.

그렇다면 매수인 입장에서 근저당권이 있는 경우의 부동산을 매수할 때 유의할 점은 무엇인가?

먼저 매수인이 근저당권을 승계하는 경우가 있는데 이럴 경우에는 잔금 지급일을 기준으로 융자를

받은 은행에 전화나 직접 방문하여 현재까지의 원금과 이자 그리고 지연이자 등이 있는지 확인하고

근저당권을 제외한 귀 은행에 신용카드 연체금이나 연대보증 등의 다른 채권채무관계에 이르기까지

정확하게 계산을 해 달라고 한다.

직거래에 있어서 문제가 터지는 경우가 종종 있는데 매수인이 근저당권 금액을 승계하고자 하는 의사에

의하여 잔금에서 근저당권 금액을 공제한 후 매수인이 잔금을 지급 한 후 근저당권 채무자 변경을 하고자

하였는데 은행에서 매도인 집주인의 신용상태가 불량하다거나, 같은 은행의 카드 연체금액이 있다고 하여

채권을 다 변제해야지 근저당권을 승계할 수 있다. 라는 말을 하는 경우가 종종 있다. 또한 잔금 일까지의

원금과 이자를 알려 달라고 하였는데 매매계약서 작성일인 계약일 기준으로 금액을 알려주는 경우도 있으

며 계약 시 그 금액을 예상하고 잔금에서 그 액수를 제외한 금액을 잔금으로 지급하였는데 은행직원이 갑자기

"지난번에 불러드린 금액은 문의하신 그 때까지의 금액이었고 현재는 이자와 지연이자가 더 붙어서 그 금액보

다 이상 됩니다. “라고 말하는 경우도 종종 있다. 따라서 융자에 관련된 모든 일에는 은행직원의 말 한마디에

수백만 원, 수천만 원이 왔다 갔다 하므로 계약일 기준이 아니라 잔금일 기준으로 정확한 금액을 알려 달라고

말을 해야 한다. 또한 전화상으로 말하는 것보다는 은행에 직접 가서 확답을 듣는 경우가 더 좋을 수가 있다.

마지막으로 매수인이 융자를 승계 받을 필요가 없는 경우에는 잔금 지급이후 근저당권을 말소하면 된다.

이때의 근저당권 말소비용은 매수인이 책임지는 것이 아니므로 매도인에게 말소비용을 달라고 하면 될

것이다. 물론 말소비용은 얼마 되지 않는 금액이지만 작은 돈을 지킬 수 있는 사람들만이 부자의 대열에

올라갈 수 있으므로 반드시 매도인에게 근저당권 말소비용을 받아야 될 것이다.

[해랑달]

대출있는 집 매매나 전세할때 참고가 되겠네요. 감사합니다.

[alex]

공부가 되었습니다. 감사합니다~!!

[풍경7]

도움이 되는 글 감사합니다~

[hspark]

"작은돈을 지킬수있는 사람들만이 부자의 대열에 올라갈수있다는 말씀"
공감백배

[눈사람짝궁]

말소비용은 얼마인가요?

[고순영]

정말 중요한 말씀을 해주셨어요..
카드연체나 보증선것 그것까지 확인하다는것
재산 날릴수있는 순간 아찔합니다.
꼼꼼 감사드려요...

[주현고모]

매우 유용한 내용입니다. 감사합니다.

[브리짓]

잔금 기준일로 꼼꼼 체크! 기억할게요

[부동산풍운아]

정말 세심하게 점검을 해야 합니다. 실무에서 접해보지 않으면 실수할 수 있는 부분인 것으로 보입니다. 좋은 정보 정말 감사합니다.

[여름비]

좋은정보 감사합니다~

[선녀]

자세하고 유용한 정보 감사합니다^^

[Cameo]

잔금기준일 꼭 기억하겠습니다.

[오수발데스]

감사합니다