물건분석 ( 임장 )

■  물건분석      1. 지도책구하기  1/5000        1) 구  단위지도 1장  / 물건지 가까운 지도 1장 - 프린트        2) 지방지도 구하기 -  시청에 가서 행정지도 받을수 있음        3) 강남교보문고     -  시 지도 구할수 있음   (  광역시지도  )        4) 공인중개사방문  -  주변지도 있음        5) 경매물건 유료사이트 정보지 1 장 프린트        6) 녹취기 구입 -  공인중개사사장님 목소리가 잘 안들릴경우 본인이 직접 목소리로 다시 묻는 방식           예 ) 몇동 몇호가 1 억에 매매 되었다는 말씀 이신지요     2. 사전조사        1) 호재조사 - 해당지차체 홈페이지 방문 확인할것                           부동산전문사이트 방문                           부동산 뉴스검색        2) 악재조사 -  구치소및 쓰레기하치장/소각장/철탑등                             악재가 호재로 바낄수 있는지도 정확히 파악한다        3) 공적장부  -  빌라임장시 -> 필히 건축물대장 확인할것 ( 건축물대장은 민원24시홈페이지방문 )                                                  예) 2000년이후 신축빌라에 위반건축물이 많이 있음        4) 시세조사 - 국토해양부 실거래가  /  kb시세( 대출기준 ) / 부동산전문사이트 / 지방신문 ( 벼룩.교차로등 )   3. 해당경매주택방문        1) 내부조사 -  하자조사 누수/결로 등을 파악        2) 물건해당호  바로 아래집부터방문 누수여부및구조를 탐색한다 -> 해당물건 옆집방문해서 경매물건 현재상태를 문의한다            그리고 옥상으로가서 방수상태를 파악한다        3) 점유자조사   -> 소유자/채무자 -> 만나기 어려운상대임                                  임차인 -> 배당받는 임차인인경우는 부담이 없다                                                배당받지못하는 임차인은 부담이 된다            벨을 누르고 ① 부동산에서 왔읍니다                             ② 경매로진행되는것을 알고 있기에 매수하러 왔읍니다                             ③ 채권은행에서 나왔으면 세대조사를 다시하러 방문했읍니다                             ④ ( 정장입고 ) 이사비를 상의하러 왔읍니다                             ⑤ 점유자조사는 신건에 방문시 문을 열어줄 확률이 높다   4. 미납공과금      아파트는 -> 관리사무실      아파트가 아닌경우 - > 전기 123       수도(한국수자원공사) 121   도시가스(서울도시가스 1588-5788)      ( 수도세 )        건물에 대한 소유권을 취득아였다는 것만으로 건물의 구소유자의 체납수도요금 납부의무까지 신소유자에게        승계된다고 할수 없다      ( 전기세 )        구 고객이 체납한 전기요금의 납부의무의 승계에 관한 사항은 신 고객이 장래 한국전력공사로부터 전기를 공급받는        것에 관한 사항이 아니므로 전기사업법 제 17 조 제 1항에서 규정하는  "요금 기타 공급조건 " 에 해당하지        아니하고 위 전기공금약관 제 12조는 단지 한국전력공사 내부의 업무처리지침을 정한 것에 불과할 뿐 국민에        대하여 일반적인 구속력을 갖는 법규로서의 효력은 없다 할것이므로 신 고객이 위 약관규정에 동의하 신 고객,        한국전력공사 사이의 전기사용계약의 내용으로 되었다는 특별한 사정이 없는 한 신 고객에 대하여        아무런 효력이 없다 할 것이다      ( 관리비 )        아파트의 특별승계인은 전입주자의 체납관리비중 공용부분에 관하여는 이를 승계해야 한다고 봄이 타당하다   5. 주민센터 방문        신분증( 주민등록증/운전면허증) 과 경매 물건 사건 내역서( 경매정보지 )를 지참하고        주민센터에 방문하여 전입세대열람을 신청한다        세대원중에서 세대주보다 전입을 빨리 한 사람이 있는지를 확인한다            제 14 조       해당물건소재지에 주민증록이 되어 있는 세대주와 동일 세대별 주민등록표 상의 동거인      ( 말소 또는 거주불명 등록된 사람을 포함한다 )의 성명      ( 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 당사자의 동의가 없으면 성(姓)만을 말한다.이하 이 항에서 같다 )과      전입일자만 열람하게 할 수 있다. 다만, 동일세대별 주민등록표 상의 세대원이 세대주보다 전입일자가 빠른경우에는      그 세대원의 성명과 전입일자를 열람하게 할 수 있다   6. 인근 공인중개사 방문      1) 시세조사는 매수자 또는 매도자의입장,투자자의 입장에서 각각 시세조사를 하며, 마지막으로 입찰자의 입장에서 시세를 확인      2) 사무소를 방문하기 전 매수인의 입장,투자자의입장,경매입찰자의 입장중 하나를 확실히 선택한후 방문한다      3)시세조사를 하는 경우에는 최대한 초보인것처럼,그리고 그 사무소의 고객이 될수 있는 것처럼 행동한다      4) 시세만파악하지 말고,그 집에 대한 내부상태및주거자의현황          그 지역의호재( 교통호재/이전호재/산업단지조성계획/재개발/뉴타운호재등)를 함께 파악한다      5) 사무소는 최소한 3군데 이상 방문한다. 자료가 많을수록 리스크가 최소화 된다.      6) 주변에 공인중개사없는경우에는 인근에 상점( 슈퍼/미용실/세탁소등)방문하여 공인중개사의 소재를 파악한다.        ( NOTE)         1. 매수자 입장에서         2. 매도자 입장에서         3. 투자자 입장에서 - 급매물         4. 입찰자 입장   (1) 임대가격을 먼저 문의할것                                (2) 한달에 월세입자를 만들수 있는지                                (3) 얼마에 임대를 놀수 있는지