요즘 투자 트랜드는 중수익, 중리스크 상품이 인기라고 합니다.
고수익을 보장하는 투자상품은 리스크가 매우 크니 주의하기 바랍니다.
땅은 안전한 투자상품이라고 생각합니다. 물론 싸고 가격이 상승할 땅에 투자해야 겠죠.
부동산은 서울 강남이 바로미터이고 가격상승률 또한 1위죠.
토지관련 회사자료, 토지서적에 제일 많이 오르는 내용입니다. 다들 비슷한 내용인데요. 땅이 투자수익률은 최고라는 내용입니다.
요약해 보면
“ 1970년대 말 강남대로변의 토지는 평당 4만원. 지금 테헤란로 평당 2억5천, 강남역은 3억5천만원 약 3,000배에서 8,000배가 올랐습니다.
많게는 8,000배가 뛴 것이다. 당시 400만원을 투자하여 강남대로변 100평을 사 두었다면 적어도 150억 원에서 350억 원을 호가하고 있을 것이다.
아파트의 경우 1976년에 준공된 압구정 현대아파트는 평당 44만원에 분양했다. 65평형의 당시 분양가는 2,860만 원이었는데, 지금은 30억원으로 평당 4,600만원 정도 호가한다. 약 105배가 상승한 셈이다.
땅과 비교하면 아파트 수익률은 형편 없다 “
강남도 토지, 주택에 위치, 평형에 따라 차이는 있겠지만 약 35년전과 비교해 대락 토지는 5,000배, 아파트는 100배 정도 가격 상승을 했다고 봅니다.
그래서 땅 부자들이 많이 생겨난 것이죠. 이런 이유에서 인지 상위 10%가 우리나라 토지의 약 70%를 소유하고 있다고 합니다.
위에 내용은 아파트 투자와 비교한 토지 투자의 우위성을 말하고자 함이며 물가상승은 배제한 주관적 내용에 글이며 수 십년간 투자해서 기다린 결과입니다.
물가는 계속 오르고 있는데 부동산 가격이 보합이라면 사실상 가격은 하락 하고 있는 것입니다. 즉 부동산 차익은 물가상승률을 제외 하여야 하는데 많은 분들이 이것을 놓치고 있다는 것이죠.
70년대 중산층 월급이 5만원, 80년대에 15만원 이었습니다. 70년대 400만원이라면 약 7년치 월급인 것입니다. 70년대에 수 백만원 하는 주택들도 있었습니다.
어쨌든 물가 상승률과 비교해도 70년대 강남, 80년대 신도시 토지 투자로 많은 분들이 큰 돈을 번건 사실입니다. 이렇게 부동산으로 큰 돈을 버신분들, 자식들은 컨설팅 회사등을 통해 국내, 해외 부동산 매입들을 하고 있죠.
그 당시 부동산 투자에 기회를 놓친 분들은 많이 후회를 하셨을 겁니다.
본론으로 돌아와 개인 투자자가 땅에 투자해 시세차익을 얻을 수 있는 경우는 용도변경, 개발호재등 입니다.
간혹 맹지를 사서 길을 내면 비싸게 팔수 있다는 분들이 계신데 이건 땅 중개하는 분들에 욕심이니 귀담아 두지 마세요. 맹지는 개발사업자들이 매입하는 땅입니다.
개인 투자자들은 수용, 보상, 매도(시세차익)외에 형질변경을 통한 시세차익은 기대하지 마세요. 오히려 공사비만 들어가고 매도 안 되는 경우가 허다 합니다.
오늘은 그린벨트에 대해 공부해보죠.
◈ 그린벨트
우리는 그린벨트가 해제되면 큰 돈을 번다고 생각합니다.
그린벨트 규제완화/해제완화/해제지역발표등으로 요즈음 그린벨트에 투자자들의 관심이 많은 것 같습니다. 국민불편해소와 정부에서 밀고 있는 주택임대사업을 위해서 부지확보를 위한 어쩔 수 없는 과정의 선택이라 보여 집니다.
이런 정부의 부동산 정책의 이면에는 정치적 의도, 세수확보등이 숨겨져 있을 것입니다. 사실 그린벨트지역이 많아야 쾌적한 삶을 살 수 있는데 안타깝죠.
그런데 정부의 그린벨트 규제완화 발표이후로 하남,판교,과천등지에서 그린벨트 토지분양 하는 것을 신문에서 많이 봅니다. 내용을 보면 한결같이 그린벨트 해제가 쉽다. 개발가능성이 있다는.... 조심해야겠죠.
그린벨트가 약 3만평 이상인 경우 정부가 택지개발지구로 지정해 임대아파트등을 건설하게 되는데 이때 토지수용시 실거래가와 공시지가를 참조해 보상을 하게 됩니다. 즉 그린벨트 해제 예정지역이라고 해서 가격이 선 반영된 토지를 매입 한다면 손해 볼 수도 있는 것입니다.
또한 해제도 어렵고 해제된다 해도 대부분 1종 주거지역, 보전녹지로 용도변경 됩니다. 이 뜻은 여러분이 생각하듯 그린벨트가 해제되면 몇 배의 이익은 절대 가져갈 수 없다는 것이죠.
간혹 고층건물을 지을 수 있는 즉 상업지역 용도변경 가능한 그린벨트를 찾아 시행사가 매입에 나서지만 쉽지 않죠. 최순실 라인이었다면 가능 했겠죠. 사실 용도변경으로 로비가 심합니다. 그래서 인맥이 중요하죠.
아무튼 그런 이유로 그린벨트 해제 예상지역에 투자는 작은 평수에 취락지구내 그린벨트를 찾거나 시가화예정지(그린벨트)에 관심을 갖도록 하세요. 해제 가능성이 있고 투자 기간을 줄일 수 있습니다.
그린벨트는 장기적으로 보고 단기 시세차익 보다는 노후에 전원생활을 생각하는 분들이 매입하면 좋을 것입니다. 이런 생각을 갖고 계신 회원은 매입 전에 건축 가능여부를 건축과에 문의해 보시면 됩니다.
그린벨트는 개인 투자자 보다는 시행사들이 토지매입부터 건축, 분양을 통해 많은 이익을 볼 수 있습니다.
☉ 그린벨트(green belt)=개발제한구역
도시 주변의 녹지를 보존하기 위해 지정된 개발이 제한된 구역.
정의 : 개발제한구역을 의미하는 그린벨트는 도시 주변의 녹지공간을 보존하여 개발을 제한하고 자연환경을 보전하자는 취지로 1950년대 영국에서 시작되었다.
그린벨트구역 안에서는 건축물의 신ㆍ증축, 용도 변경, 토지의 형질 변경, 토지 분할 등의 행위를 제한하고 있으나, 개발제한구역을 지정한 목적에 위배되지 않는 범위에서는 국민생활의 편익을 위한 최소한의 시설로 허가권자의 승인이나 허가를 받을 경우 개발행위를 할 수 있다.
우리나라의 경우 과밀도시의 방지, 도시 주변의 자연환경 보전, 도시민을 위한 레크리에이션 용지확보, 도시 대기오염 예방, 상수원 보호, 국가안보 등을 위하여 1971년 7월 서울지역을 효시로 개발제한구역을 지정하였다.
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☉ 그린벨트(green belt)해제
그린벨트 전면 조정은 그린벨트 전면 해제를 선거공약으로 내걸었던 김대중 정부가 들어서면서부터 시작되었다. 김대중 정부는 집권 이후인 1998년 각계 전문가들로 '개발제한구역 제도개선협의회'를 구성하였다.
정부는 1999년 7월 '개발제한구역 제도 개선안'을 마련하여 전국 그린벨트 지역 가운데 춘천, 청주, 전주, 여수, 진주, 통영, 제주권 등 7개 중소도시권역은 그린벨트를 전면 해제하기로 하였다. 그 결과 2001년 8월 처음으로 제주권의 그린벨트가 전면 해제 되었고 2002년 12월까지 강원 춘천, 충북 청주시, 전남 여수ㆍ여천권 등 4곳이 그린벨트가 전면 해제 되었다.
또 2003년 6월 전주에 이어 10월에 진주, 통영 지역의 그린벨트가 해제됨으로써 정부가 전면 해제하기로 결정한 7개 중ㆍ소도시의 그린벨트 해제절차가 마무리되었다. 그리고 수도권과 대구, 부산, 광주, 대전, 울산, 마산, 창원, 진해권 등 나머지 7개 대도시권역은 부분해제지역으로 지정하였다. 또 대규모 취락, 관통취락, 산업단지 등을 우선해제지역으로 지정하여 그린벨트 해제작업을 벌여오고 있다.
박근혜 정권에 들어서서 주거용으로 용도가 제한됐던 그린벨트 해제지역에 상가까지 지을 수 있도록 했습니다.
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그린벨트 해제지역이 리스크는 적으나 해제 예상지역이 시세차익을 많이 보겠죠. 가능성 있는 땅을 써봅니다.
1. 그린벨트도 도로에 접한 땅. 그린벨트 해제후 어떠한 이유로건 개발이 늦춰질 경우 단독으로 건축이 가능하기 때문이죠. 리스크를 줄일 수 있죠.
2. 천명 이상있는 대규모 취락지구가 투자 우선 지역입니다. 그린벨트해제 우선지역이기 때문입니다.
3. 지자체에서 개발계획을 세워 그린벨트를 개발할 수 있습니다. 도시계획과나 시행사와 친분을 유지하세요.
4. 해제예상지역이라고 투자권유를 받았다면 용도변경이 어디까지 가능할지 현장 가서 인근주변 땅의 용도를 알아봅니다.
5. 해제된다는 소식을 누구나 알고 있는 지역이라면 가격이 많이 오른 상태이니 되도록 피하세요.
6. 그린벨트가 개발사업지로 포함 안 되어 있는 경우 주변에 생활기반 인프라가 구축은 되어 있어야 땅값 상승을 기대 할 수 있습니다.
7. 시행사의 경우 그린벨트지역을 개발하려면 지자체에 개발계획서를 제출하여야하며 지자체는 국토부와 협의를 하게 됩니다. 만약 개발이 어렵다고 판단되면 중앙 도시계획심의위원회로 넘겨서 다시 심의하게 되어있습니다.
앞으로는 그린벨트 해제후 2년안에 착공안하면 그린벨트로 다시 환원되니 철저한 계획을 세워야 할것입니다. 해제되어 개발을 할경우 사업부지중 30%는 정부가 환수해서 녹지로 개발하고 나머지를 개발하게 됩니다.
해당 규모가 안되는 시행사라면 무리한 그린벨트 개발사업 보다는 해제지역 주변에 보존가치가 비교적 낮고 교통 환경이 우수한 입지의 토지거래허가구역을 중심으로 개발사업을 해도 좋을 것입니다.
정부의 그린벨트 관련 발표로 그린벨트 해제 가능성이 높다고 토지분양하는 회사들이 많은 것으로 압니다. 임야가 대부분일것입니다. 임야는 풀리기도 힘들며 풀린다 하더라도 토지거래허가구역으로 묶이는 경우가 많으니 그린벨트 투자는 신중을 기해야 합니다.
땅 투자는 아무나 하는 것이 아닙니다. 주위를 둘러 보세요. 땅 투자로 성공한 사람이 몇 분인지..... 모두에게 공개된 정보에 의한 투자는 그 정보의 신뢰성을 검토하는 것은 제쳐두고 미래가치는 없다고 봐야겠죠.
내 눈에 예뻐 보이는 땅은 지가 상승을 기대할 수 없으며(가격 선반영) 지가 상승을 기대할 수 있는 땅은 아무리 보려 해도 내 눈에 잘 보이지 않습니다.
토지투자정보는 인터넷만 보더라도 참 많습니다. 그중에 옥석을 가려내려면 공부를 해야 합니다. 열공하세요.