스크랩 계약금 일부를 지급받은 경우의 계약해제

[통목]

안녕하세요   김남훈 변호사입니다

매도인이 계약금 중 일부만 지급받은 경우, 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있을까요.

1. 사실관계

원고는 피고로부터 이 사건 아파트를 매매대금 11억원에 매수하기로 하면서, 계약금 1억 1,000만원 중 1,000만원을 계약 당일에 지급하고, 나머지 1억원은 다음날 지급하기로 약정하였다.

그리고 원고는 계약 당일에 피고에게 계약금 중 1,000만원을 지급하였으며, 다음날 피고의 계좌로 나머지 계약금 1억원을 송금하려고 하였으나, 피고가 자신의 은행계좌를 폐쇄하는 바람에 위 1억원을 지급하지 못하였다.

이후 피고는 원고를 피공탁자로 하여 2,000만원을 공탁하고, 원고에게 “매도인은 여러 가지 사정상 매수인으로부터 수령한 계약금 1,000만원의 배액인 2,000만원을 매수인에게 공탁하고 이 사건 계약을 해지한다”고 통고했다.

이에 대하여 원고는 피고에게 피고의 소유권이전등기의무 이행거절에 따른 매매계약 해제를 통고하고, 손해배상을 청구하였다.

2. 법원의 판단 (대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378)

당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다.

계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정계약금’이라고 봄이 타당하다. ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문이다.

따라서 피고가 계약금 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 이 사건 매매계약을 해제할 수 없다.

3. 판결의 의의

민법 제565조 제1항은, 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.

위 규정과 관련하여, 계약금 중 일부만 지급된 경우 수령자가 실제 교부받은 금원의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있는지, 아니면 당초 약정계약금 전부의 배액을 상환하여야 매매계약을 해제할 수 있는지에 대한 논란이 있었습니다.

위 대법원 판결은, 계약금 중 일부만 지급된 경우에 당초 약정계약금의 배액을 상환하여야만 계약을 해제할 수 있음을 분명히 하였습니다.

부동산전문변호사 김남훈

[박성훤]

실무에서는 계약서를 작성하지 않은 상태에서 계약금의 일부만 지급할 때에는 가계약으로 가계약금을 보낸것인지, 계약이 성립되어 계약금의 일부인지 분명히 해야하고, 이때에는 계약을 신속하게 청산하기 위해서는 반드시 이와 관련된 합의사항이 필요합니다.

[산도짱]

좋은 정보 감사합니다...

[양산댁]

교수님
그럼 가계약금이면 입금한금액 배액상환 하면 돼고
계약금의 일부이면 통상10%로
해서 배액 상환 하면 되는 건가요?

[조재성(상록)]

좋은 내용 감사합니다~~

[매니아]

감사합니다

[길미부동산]

교수님 상담할 것이 있는데요 010-2226-8948로 문자 주시면 바로 의논 연락 드리겠습니다

[한수풀]

감사합니다.

[니맘내맘]

감사합니다

[gedoesun(부산 행복한 부동산)]

감사합니다