누구나 신청할 수 있는 공유형 모기지 출시

[조재성(상록)]

누구나 신청할 수 있는 공유형 모기지 출시

◈ 국토부, 대출기관과 주택구입자가 집값 변동의 수익과 위험을 공유하고 전월세보다 저렴한 자가보유를 지원하는 ‘공유형 모기지' 확대시행 추진

- 주택기금 공유형 모기지 취급기관/대상지역 확대, 심사기준 완화 -

- 소득제한이 없는 수익공유형 은행대출 출시 (시범사업 3천호) -

□ 초저리로 대출을 받아 주택을 구입하고, 향후에 집값 변동의 수익과 위험을 주택기금과 공유하는 ‘공유형 모기지’가 확대 시행된다.

ㅇ ‘13년 10월 출시되어 파격적 상품조건으로 국민적 관심을 받았던 ’주택기금‘의 공유형 모기지는 취급기관과 대상지역을 확대하고, 상품출시 초기 과잉수요 억제를 위해 도입되었던 까다로운 심사기준도 완화된다.

ㅇ 한편, ‘주택기금’ 공유형 모기지와 별도로 유사한 상품구조를 가지는 초저리 ‘은행대출’도 출시된다.

- 주택기금과 달리 은행상품은 소득제한이 없는 만큼, 집값에 대한 불안감을 해소하고 저렴한 주거비용으로 자가를 소유하고 싶은 모든 계층에게 공유형 모기지를 신청할 수 있는 기회가 열리게 된다.

□ 국토교통부(장관 서승환)는 이러한 내용의 공유형 모기지 개선안을 발표하고 개선된 주택기금 공유형 모기지는 2월 16일, 수익공유형 은행대출은 이르면 3~4월중 출시한다고 하였다.

【공유형 모기지의 성과 및 평가】

(1) 공유형 모기지 성과

□ 공유형 모기지는 ‘13년 출시 이후 ’14년말까지 1만3천여건의

신청을 접수하여, 1만여명을 최종 선정하였다.

ㅇ 수도권․광역시에 전세를 살던 연소득 7천만 이하, 물려받은

재산이 없는 30·40세대에게 내집 마련을 위한 디딤돌을 놓았으며,

【 대출신청자 주요 특성 】

① 지역별 특성 : 수도권 대출건수가 85.1%, 수도권 주민들의 높은 관심

② 연령별 특성 : 30·40 세대가 전체 89.5 %

③ 구입희망 주택가격 : 3억원 이하가 72.5%

④ 소득분포 : 연소득 2∼6천만원대가 약 75.3%

※‘14년 국민주택기금 대출상품 만족도조사에서 공유형 모기지 대출자의 만족도가 가장 높은 것으로 조사 (설문대상: 상품 대출자 총 800명)

ㅇ 주택시장에 대한 불확실한 전망을 가지는 전세수요자들을 매매로 전환함으로써, 전세난 완화와 매매시장 정상화에도 기여하였다.

(2) 제도적 의의

□ (선택가능집합 확대) 공유형모기지는 주택수요자가 경제적 상황이나 집값 전망에 따라, 선택 가능폭을 넓혔다는 데에 의의가 있다

ㅇ 집을 사자니 집값이 떨어질까 걱정되고, 안사자니 전월세 거주에 따른 주거불안과 집값이 오르면 어쩌나 걱정되는 상황에서,

- 무주택자들이 마음 편하게 공유형 모기지를 활용하여 유주택과 무주택의 중간적 소유형태를 선택할 수 있다.

ㅇ 전문가들은 공유형 모기지가 100% 소유와 무주택이라는 2가지 선택 옵션만 있던 주택시장에 반구매(30%, 50% 등 다양한 지분취득 가능)라는 새로운 메뉴를 제공함으로써,

- 물려받은 자산이 없는 평범한 3040세대 봉급생활자들이 손쉽게 내집을 마련할 수 있도록 디딤돌을 놓았다는 점에서 제도적 의의가 있다고 평가하고 있다.

□ (주거비용 절감) 또한, 공유형 모기지를 통해 전․월세보다 저렴한 비용으로 보다 안정적인 주거공간을 마련할 수 있다.

ㅇ 매매가 대비 전세가 비율이 6~70%를 넘어섰음에도 전세가격

상승세가 지속되는 상황에서 공유형 모기지를 활용하면,

- 2년 마다 이사 걱정을 할 필요가 없고, 전세보다 저렴한 비용으로 안정적인 주거생활이 가능하다.

【 공유형․전세․월세 주거비용 비교 (우리은행 분석) 】

구 분	수익형	손익형	전세	월세
7년간 주거비용	3,086만원	3,562만원	5,189만원	7,271만원

* 시세 2.5억원, 전세 1.7억원, 보증부 월세 0.3억/70만원, 자기자금 0.8억원 가정

* 아파트값 상승률 연평균 1%, 전세 및 월세 상승률 5%(최근 5년 전세가격 상승률 5.6%.)

* 자가보유시 평균 대출기간 7년 후 매각 가정(매각가격 2.68억원)

【공유형 모기지 개선안】

(1) 그간의 시장의 요구

□ 한편, 공유형 모기지가 초저리 대출을 통해 주거비용을 획기적으로 낮추어 자가 실수요자에게 아주 매력적인 상품이지만, 그동안 다양한 개선요청이 있어 왔던 것도 사실이다.

ㅇ 특히, 상품 출시 초기의 과잉수요를 억제하기 위해 도입되었던 대출심사평가표가 지나치게 엄격하다는 의견, 수도권․광역시에만 한정한 대상지역을 확대해 달라는 의견, 소득제한을 완화해 달라는 의견 등 다양한 개선 요청이 있어 왔다.

□ 이에 따라, 정부는 공유형 모기지가 연령, 소득수준, 지역 등의 차별없이 보편적으로 활용되어야 한다는 목적으로 다음과 같이 제도개선을 추진하기로 하였다.

(2) 주택기금 공유형 모기지 개선방안

① (심사항목 조정) 사회초년생, 신혼부부 등에 불리하게 작용됐던 일부 심사항목(무주택 세대주 구성기간, 재직기간, 세대원수)과

심사 실익없는 항목(신용등급, 부채비율)을 폐지한다.

* 다만 LTV 70%, 소득의 4.5배이내 대출한도는 유지

② (지역확대) 세종시 포함 인구 50만 이상 도시로 공유형 모기지 취급지역을 확대한다.

* 50만 이상 6개도시: 창원시, 청주시, 전주시, 천안시, 김해시, 포항시

③ (취급기관 확대) 대국민 서비스 접점 확대를 위해 그간 우리은행에서 독점 취급했던 것을 우리국민신한은행 등 3개 은행으로 확대한다.

④ (불편해소) 그간 부분 중도상환을 허용하지 않았으나, 수익(손익)을 공유하지 않는 대출실행 3년 이내에 부분 중도상환을 허용하기로 하였다. (대출 원금잔액의 50%이내)

【공유형 모기지 개선 전후 비교】

구분		종전		개선
심사요건		‣ 정책적 지원필요성(4개 항목), ‣ 차주 상환능력 (5개 항목), ‣ 매입적격성 (6개 항목)		‣ 정책적 지원필요성, 차주 상환능력 폐지 ‣ LTV‧DTI 체계 적용 ‣ 매입적격 심사항목 유지
지역		‣ 수도권 및 지방 광역시		‣ 수도권, 지방 광역시, 세종시 및 인구 50만 이상 중도시
취급 기관		‣ 우리은행		‣ 우리, 국민, 신한 은행
중도 상환		‣ 부분 중도상환 불허		‣ 부분 중도상환 허용 (50%) - 대출 실행 후 3년내

(3) 수익공유형 초저리 은행대출 출시

□ 주택기금과 별도로 은행재원의 수익공유형 모기지 상품도 출시된다. 수익공유형 은행대출은 초저리(변동금리)로 대출하고, 차주와 집값 상승분을 공유하는 상품으로서,

ㅇ 우리은행에서 시범적으로 출시하며, 금융기관에서 차주의 집값 변동에 따른 수익과 위험을 공유하는 최초의 대출이다

☐ 수익공유형 은행대출은 주택기금의 수익 공유형 모기지의 상품구조와 유사하나, 다음과 같은 차이점이 있다.

ㅇ (상품유형) 주택기금은 수익공유형/손익공유형 두가지인 반면, 은행대출은 수익공유형 상품만 출시한다.

ㅇ (지원대상) 은행상품은 소득제한이 없다. 주택기금은 중산․저소득층에게 지원되는 공적재원인 반면, 은행재원은 누구에게나 지원될 수 있기 때문에, 소득제한 없이 무주택자에게 대출을

지원한다

- 또한, 주택기금 공유형 모기지와 달리, 처분조건부 1주택자에게도 은행상품의 공유형 모기지 신청자격을 부여한다.

ㅇ (대상주택) 주택기금은 담보평가 6억이하이면서 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 대해서 대출가능한 반면, 은행상품은 공시가격 9억원 이하이면서 전용면적 102㎡ 이하 아파트에 대해 취급한다.

ㅇ (지원조건) 주택기금은 만기20년의 고정금리(수익1.5%/손익1~2%)로 지원되는 반면, 은행상품은 만기 20년30년의 변동금리로서,

상품 출시시점의 금리수준은 1%내외로 결정될 전망이다.

* 수익공유형 은행대출 금리는 Cofix 금리 - 1%p의 형태(추후확정)로 결정 ☞ 시중 cofix 금리에 연동하며 일반 주담대 금리보다 2%p이상 낮을 전망

- 한편, 은행상품의 초저금리는 전체 대출기간 30년중 7년간에만 적용하고, 8년째부터는 시중 주담대 금리수준으로 대출금리가 전환된다. (일반 주담대 전환시 주택가격 상승분 정산)

ㅇ (대상지역) 은행상품도 개선되는 주택기금 공유형 모기지와 동일하게 수도권, 광역시, 세종시, 인구 50만 이상 도시에 취급된다.

【수익공유형(은행계정) 모기지 상품 (案)】

지원대상		‣ 무주택자 (소득 제한 없음) + 처분조건부 1주택자
대상주택		‣ 공시가격 9억원 이하 아파트 (102㎡ 이하) - 수도권+세종시+지방광역시+인구 50만 이상 도시
지원한도		‣주택가격의 최대 70%
지원금리		‣최초 7년간 금리 : cofix(신규) – 1.0%p (예시 : 1.16일자 cofix 신규 기준금리 2.1 – 1.0% = 1.1%) ‣7년 이후 금리 : 일반 변동금리(cofix+가산금리)로 조정
대출기간		‣20 or 30년(5년이내에서 거치기간 자율 결정)
처분(평가)이익 상환		‣① 주택매각 또는 중도상환시 ② 일반금리 조정시(7년) 처분(평가)이익을 계산하여 정산 - 매각이익이 발생할 경우, 당초 매입가격에서 대출평잔이 차지하는 비율만큼 은행에 귀속 (주택기금과 동일) - 은행의 최대 수익률을 일정비율로 제한 (연 7% 내외)
조기상환		‣5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과 (주택기금과 동일) - (～3년) 연 2.7% (예시) * 금리절감분(대출취급시 3개월 평균 주담대금리 3.8%-1.1%)의 100%, - (3～5년) 연 1.35% (예시) * 금리절감분(대출취급시 3개월 평균 주담대금리 3.8%-1.1%)의 50%

※ 상품조건은 미확정이며, 추후 은행과 협의를 거쳐 지원조건 확정

□ 은행상품은 3,000호 시범사업을 거쳐, 성과/문제점 등을 충분히 점검한 후 본사업을 추진할 계획이다.

* 주택기금 공유형 모기지도 시범사업(‘13.10 3000호) 후 본사업 추진(’13.12)

【주택기금 수익공유형 모기지 vs 수익공유형 은행대출 상품】

구분		주택기금 수익공유형 모기지		수익공유형 은행대출
신청 자격		‣ 생애최초 주택구입자 (부부합산 연소득 7천만원 이하) ‣ 5년 무주택자 (부부합산 연소득 6천만원 이하)		‣ 생애최초 포함 무주택자 (소득제한 없음) ‣ 처분조건부 1주택자 (소득제한 없음)
대출대상 주택		‣ 아파트 ‣ 감정(담보)평가 6억원 이하 ‣ 전용면적 85㎡이하		‣ 아파트 ‣ 공시가격 9억원 이하 ‣ 전용면적 102㎡이하
대상지역		‣ 수도권, 지방광역시, 세종시 ‣ 인구 50만 이상 도시		좌동
금리		‣ 1.5% (고정금리)		‣ 최초 7년 cofix (신규) -1%p (변동금리) * 1월말 기준 1.1% ‣ 7년 이후 해당시점의 일반 주택담보대출 금리로 전환
만기		‣ 20년		‣ 20년 또는 30년
수익공유 방법		‣ 최초 매입가 대비 대출평잔 비율로 기금에 공유 (기금 수익 상한 5%)		‣ 좌동 (은행 수익 상한 7%)
취급 기관		‣ 우리, 국민, 신한 은행		‣ 우리은행

【공급물량】

☐ 국토부는 공적자금인 주택기금의 건전성(리스크 관리)을 위해,

공유형 모기지의 연간 공급물량을 연 7~8천호(1조원)로 제한할

계획이다.

ㅇ 이는 지난 ‘14년 공급물량(본사업 7,500여건 선정)을 벗어나지 않는 수준이며, 공급물량의 시점별 편중현상이 없도록 상‧하반기 고르게 물량을 공급할 예정이다 (예: 상반기 4천호, 하반기 4천호)

※ 공유형 모기지가 벤치마킹했던 영국의 Equity Loan은 연 5천호 공급

☐ 한편, 수익공유형 초저리 은행대출은 시범사업 3천호를 하고,

본사업을 추진하면서 연간 공급물량을 확정할 예정이다

※ 은행대출의 연간 공급물량은 대주보의 리스크, 보증여력 등을 통해 산출

【기대효과 및 향후일정】

□ (기대효과) 국토부는 이번 개선으로 공유형 모기지의 문턱이 크게 낮추어짐으로써, 다양한 계층이 공유형 모기지를 이용할 것으로 보았으며, 나아가 공유형 모기지 확대가 주택시장 활력 회복의

모멘텀으로도 작용할 수 있을 것으로 분석했다.

ㅇ 주택기금 공유형 모기지의 경우, ① 심사기준 완화(무주택기간이나, 재직기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간 등 폐지)로 신혼부부나 사회초년생(2030세대)의 접근성을 크게 높이고, ②지역확대를 통해 수도권‧지방 차별없는 보편적인 대출서비스가 가능하게 된다.

ㅇ 또한, 은행재원으로 공유형 모기지가 지원됨에 따라, 주택기금으로 지원되지 못하는 9~10분위 전세수요자들도 매매로 전환함으로써,

- 전월세난의 진원지인 고가 전세주택의 수요자들도 매매시장으로 유도하여 전세난을 완화하고, 매매시장 정상화도 견인할 것으로 기대된다.

□ (향후일정) 국토교통부는 주택기금 대출 세부규정 개정 등을 거쳐 2월 16일 개선된 공유형 모기지를 3개의 기금 수탁기관인

우리, 국민, 신한은행을 통해 출시할 예정이며,

ㅇ 수익공유형 은행대출 상품은 은행의 상품구조 확정, 은행-보증기관 협의, 감독당국의 심사를 거쳐 이르면 3~4월중 은행창구에서 신청을 접수할 예정이다.

□ 국토부 관계자는 공유형 모기지가 이번 정부에 들어서 국토부가 금융소비자 관점에서 추진한 대표적인 주택금융 혁신상품으로서, 시장을 선도했다고 평가하면서,

ㅇ 국토부의 선도적인 혁신이 씨앗이 되어 이번 수익공유형

은행대출 상품의 출시라는 결과도 낳을 수 있었다고 분석했다.

ㅇ 앞으로도 국토부는 기금의 선도적인 출자, 공적 보증기관인

대한주택보증(주택도시보증공사 HUG 전환예정 ‘15.7.1)의 보증을 통해 기업형 임대사업을 활성화하고, 주택도시기금의 투융자 지원을 통해 도시재생을 활성화하는 등 부동산 금융의 최전선에서

혁신을 멈추지 않을 것이라고 하였다.

[박성훤]

주택이 투자용이 아니라 주거용이라고 생각한다면 괜찬은 상품인데요^^* 부동산에 햇볕이 되었으면 하는 바램입니다^^* 좋은 정보 감사합니다..

[강산]

감사합니다~

[청송]

좋은 정보 감사합니다.

[화목난로]

부동산 활성화엔 도움이 되겠지만~~ 서민들에게 너무 빚지게하는 정책이아닌지? 시장은 시장논리에 맞겨야 하는게 맞다는 생각!!