대한민국 임대주택

[신귀족 허은숙]

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1.개요

대한민국의 임대주택(賃貸住宅)은 정부 또는 민간기업이 건축 또는 매입하여 임대 방식으로 공급하는 주택과 그에 관한 제도를 이른다. 대한민국에는 여러 종류의 임대주택제도가 시행되고 있다.

2. 역사

https://youtu.be/OqQfqklk8sk?si=eDqaRZ9CDZPDQfun

https://youtu.be/34h9BWIz1ZA?si=t3xGL6n010JrCBNM

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1989년 최저소득계층을 대상으로 한 영구임대주택단지가 최초로 건설됐다. 도봉구 번동 영구임대아파트

정부와 주택기금의 자금을 이용해서 건설하는 임대주택으로, 주로 아파트를 건설했으며 저소득층을 위해 건설하기에 소형 크기로 건설하는 경우가 많았다. 건설목적은 소득재분배와 시장의 불완전성을 해소하기 위해서이다.[1] 과거에 쓰던 평수 단위로 10~20평 사이를 많이 건설하였고, 장기임대 방식이라 관리비가 저렴한 게 특징이다.

2011년부터 제도가 변경 되어서 장애인 단독세대주에게 50㎡ 이하 국민임대주택이 공급되었다.

2014년 공공임대주택이 아닌 민간기업들의 임대주택, 즉 뉴스테이 사업이 허용되도록 주택법과 주택임대차보호법이 개정됨에 따라 2015년부터는 공공임대주택과 뉴스테이 모두가 임대주택을 공급하게 되었다.

3. 입주 방법

ㆍ영구임대의 경우 의료수급권자를 포함한 기초생활수급권자라면, 신청기간 중에 주민센터에 신청하면 값싼 영구임대주택을 공급받을 수 있는 명단에 올려준다. 하지만 매우 저렴한 조건 이외에는 별다른 메리트가 없고, 실제 입주까지 2~3년 정도 걸리는 경우가 많으므로 잘 생각하기 바란다. 그리고 거주하는 도중에 수급자에서 탈락하는 일이 생기거나, 수급자이던 계약자가 사망할 경우 승계받는 사람이 수급자가 아니라면 바로 나와야 한다. 사실 한국 사회 특성상 승계받는 사람도 제대로 된 일을 할 수가 없는 등의 문제가 많아 조건부로 임대아파트 거주를 허용하는 것이 합리적인데 복지비용의 부족으로 워낙 기준을 까다롭게 잡고 있어 사회 문제가 되고 있다.[2] 2015년부터는 주거비 지원이 통장 입금 방식에서 임대주택에 사는 경우 LH 등에 지자체가 직접 입금해주는 방식으로 바뀌었기 때문에[3], 지원 범위 내에서 전세임대주택이나 매입임대주택에 들어가는 게 더 합리적일 수도 있다.

ㆍ공공임대의 경우 입주에 제약조건이 있는 곳이 있고 없는 곳도 있다. 제약조건이 없는 곳은 주로 과거에 입주율이 낮았던 비인기 단지가 많은데 이들 단지는 해당 아파트 관리소에서 바로 신청이 가능한 경우가 많다. 그리고 가족 중에 주택 및 부동산을 소유하고 있는 사람이 있을 경우나 자동차 보유 기준이 일정 수준 이상일 경우 입주가 제한되며, 이 조건은 영구임대주택에도 적용된다. 또한 조건이 있는 단지의 경우 입주 후에 입주조건을 조금이라도 벗어나면 관리소에서 퇴거상담을 받게 될 것이다.

ㆍ국민임대주택에 입주하기 위해서는 주택종합청약저축에 가입하여 있어야 하며, 입주자모집공고일 기준 현재 무주택세대구성원으로 소득 및 자산보유기준을 충족하는 자여야 한다. 이는 분양공고문에 제시하는 기준을 잘 확인하고 신청하도록하자. 최근 공급하는 국민임대아파트의 경우 26형(원룸), 36형(1.5룸), 46형(2룸+거실 겸 부엌)을 기준으로 공급되고 있다. 과거에는 51형이나 59형과 같은 현재 분양아파트의 최소평형도 지어졌으나, 근래에는 규모가 더 줄어들어 1인 가구 주거형태에 가까워지고 있다. 또한, 영구임대 아파트와 국민임대 아파트는 별개의 아파트가 아니라 같은 아파트 단지 내에 할당형식으로 공급되는 것임을 기억해야 한다. 이 때문에 실제 거주해본 경험상 주거약자인 노인과 장애인비율이 전체주민의 수를 상당부분(영구임대)을 차지한다. 국민임대에 입주하기 위한 팁으로 몇 가지 적어보자면, 일단 1인 가구이며, 당해지역에 주민등록이 되어있는 사람으로 신규분양하는 임대주택을 신청하는 3단 콤비네이션을 추천한다. 1인 가구라면 소득 및 자산 제한 사항에서 비교적 자유로울 수 있으며, 당해지역에 등록되어 있는 사람은 국임임대 1순위 자격이 되며, 신규분양의 경우 물량이 많아 당첨될 확률이 높다. (기억해둘 만한 포인트는 국민임대의 경우 청약통장을 소모하지 않는다는 것, 매년 분기별로 남는 공가주택에 대해 임대를 진행한다는 것이다.)

ㆍ위에 서술되어 있는 것처럼 소유한 차량의 제한이 있는데, 임대아파트에 입주하려는 세대 구성원들이 소유한 비영업용 승용자동차 중 가장 비싼 1대의 차량가액이 2023년 기준 3,683만 원이 넘으면 안 된다.[4] 즉 신형 국산 중형차에 풀옵션을 넣더라도 걸린다. 그렇지 않다. 보험개발원의 차량 가액 기준은 옵션이 아닌 옵션을 제외한 기본 트림가액을 기준으로 한다. [5] 그러나 타인의 명의 또는 리스나 렌탈로 차량가액 기준을 넘는 차를 타는 사람들 또한 많다. 실제로 강남구의 임대아파트에선 벤츠 E클래스나 랜드로버 디스커버리 4 같은 고급차를 타고, 일부 차량의 앞유리에는 백화점 VIP 스티커까지 붙어있다는 사실이 뉴스에 나와 논란이 되기도 했다. E클래스는 기본형도 7,000만 원대이며, E클래스 고급형 모델은 억대가 넘고, 디스커버리 4는 8,000만 원대의 가격을 형성하고 있는 고가의 외제차들이다. 세대가 분리되어 있는 다른 가족의 명의를 빌려서 구입했거나, 리스로 구입을 한 모양인데 리스가 신차 현금 일시불보다 비싼 건 당연지사. 실제로 임대아파트 세대주가 아닌 그냥 세대구성원으로 올라와 있는 사회적, 경제적으로 독립한 자녀 등이 이런 사실을 잘 모르고 고급 외제차나, 국산 준대형차, 대형차 같은 고가의 차량을 구입하였다가 세대주인 부모가 임대아파트에서 나가라는 명령을 받기도 한다.

ㆍ2020년 3월 2일 서민을 위한 LH의 국민임대주택 소득규정을 개정했다. 기존 3인 이하의 기준을 적용받던 단독세대주와 2인 세대는 이번 개정으로 인해 1인 약 180만 원 2인 약 300만 원의 세부 기준을 적용받게 되었다. 기존의 거주자라면 해당 금액의 약 50프로 초과까진 임대료 할증이 붙어 재계약이 가능하지만 신규 입주자는 해당금액이 데드라인으로 1원이라도 초과한다면 임대주택에 지원조차 불가능하다. 또한 해당 금액은 세전 기준 금액이므로 대부분의 단독세대주는 이제 신규 입주가 불가능해졌다고 봐도 무방하다. 부부 또한 맞벌이가 불가능한 상황. 국민임대주택 입주를 준비하던 세대주들의 불만이 폭발했지만 국토부의 답변은 조금 더 소득이 적은 서민들에게 혜택을 주기위해서라는 답변만이 돌아올 뿐이다. 하지만 국토부는 소득기준은 개정했지만 자산기준은 개정하지 않았다. 예를 들면 약 2억 8천만 원 정도의 자산을 보유한 월소득 150만 원 직장인은 임대주택에 입주가 가능하지만 자산이 없거나 빚이 있는 월소득 200만 원 직장인은 지원조차 불가능하다. 소득규정을 줄이려면 자산기준 또한 줄였어야 하지만 국토부에선 자산기준은 손대지 않았다. 자산이 없고 월소득 180만 원 이하인 서민이 국민임대주택의 임대료를 감당할 수 있느냐도 중요 쟁점이다. 자산기준액 약 2억 8,000만 원을 저축하려면 월 100만 원씩 저축해도 23년이 넘게 걸리는 매우 큰 금액이다.

4. 종류

일반적으로 국민임대주택은 크게는 아래와 같이 3가지 부류가 있다. 조금 더 범위를 확장하면 매입임대주택도 포함된다.[6]

4.1. 공공 임대

흔히 5년/10년 공공임대와 50년 공공임대의 두 가지 형태로 나누어 볼 수 있다.

최근 전세난, 주택난으로 인해 임대주택의 수요가 상승하면서 영구임대주택과 마찬가지로 입주를 희망하는 사람은 많으나 이사 나가는 사람이 잘 없어 입주하기가 힘든 경우가 많다.

4.1.1. 5/10년 공공임대

청약, 혹은 추가임대를 통해 5년 혹은 10년간 주택을 임대해주고, 그 기간동안 월세 혹은 반전세 수준의 임대료를 내며[7] 거주하게 된다. 그리고 정해진 기간이 지나면 해당 주택에 거주하던 입주자에게 분양 우선권을 준다. 여기서 사람들이 흔히들 오해를 하는데 분양에 대한 우선권을 준다는 것이지 아파트를 준다는 것이 아니다. 주로 중·소형면적의 LH아파트나 부영건설에서 짓는 임대아파트가 이 방식이다.

분양 시 가격은 감정평가사에 의해 결정되는데, 일반적으로 시세 대비 약간 낮은 가격으로 분양을 받을 수가 있다. 대략 시세 대비 80~90%. 하지만 수도권을 중심으로 집값이 급격하게 오른 지역은 일반 서민이 감당하기 어려운 수준으로 올라가는 경우가 있어, 기존 임대 주민들이 반발하는 경우도 있다. 대표적으로 2019년 임대주택에서 분양전환된 판교신도시의 공공임대아파트의 분양 전환과 관련된 논란이 대표적인 사례이다. 링크, 이 지역은 땅값이 10년간 3배 가량 오르면서링크, 입주 당시 1~3억 원 수준이었던 집값이 10억 원을 초과하게 되었고, 시세의 80% 가량으로 분양가가 책정되었음에도 가격이 4억~8억을 초과하게 되어, 초기 금액 대비 약 3억~5억 원 가량을 더 모아야만 입주가 가능한 수준이 되었다.[8] 이로 인해 입주자들은 분양전환 공공임대주택에도 분양가 상한제를 도입하거나, 5년 공공임대와 같은 건설원가+감정평가액/2 로 계산하여 약 절반 수준의 가격으로 산정해야 한다고 주장하고 있으며, 국토교통부와 LH공사에서는 이미 계약서에 감정평가액 기준에 대해 명기해 둔 상황이므로 분양 금액을 변경계획이 없다는 입장을 밝혔다. 결국 입주민연합회측이 소송을 제기하였고, 소송 결과에 따라 다른 공공임대 주택 임대에도 영향을 미칠 듯하다. 링크

결국 정부에서도 10년 공공임대제도를 없애고 30년 공공임대 제도로 전환한다고 밝혔다. 링크

4.1.2. 50년 공공임대

50년 임대의 형태를 띠고 있지만 사실상 입주에 자격제한이 없는, 즉 누구나 입주 가능한 영구임대주택으로 볼 수 있다. 하지만 관리비 및 임대료, 보증금을 일반적인 영구임대주택과 같다고 생각하면 큰 오산이다. 주로 지은 지 15년 정도 된 구형 주공아파트들이 이에 해당한다.

4.2. 국민임대

국민임대주택은 공공임대주택과는 다르게, 입주민에게 주택을 분양하지 않고 첫 계약 후 2년마다 재계약을 하는 방식으로 최장 30년까지 거주하게 하는 주택이다. 흔히 ‘임대아파트’라고 불리는 대다수의 아파트가 바로 국민임대로 운영되고 있다.

39형(약 17평)[9]과 49형(약 20평)[10]을 주력으로 공급하고 있으며 방 3개짜리 59형(약 24평)도 드물게 지어진다.

입주하기 위해서는 우선 기본임대보증금을 LH에 예치하고 입주 후에는 월마다 임대료를 납부한다. 만약에 월 임대료를 낮추게 하고 싶다면 납부전환보증금을 추가로 납부하면 되는데 많이 내면 낼수록 임대료가 낮아진다. 만약 납부보증금 총액한도까지 채우면 최저 수준으로만 납부한다.

국민임대주택은 불법으로 타인[11]에게 양도하거나 분양, 세를 놓는 행위를 하면[12] 퇴거조치는 물론이고 법적인 처벌도 받을 수 있으니 절대로 하지 말 것.[13]

계약기간 중 타지역으로 주민등록을 이전하는 무단전출 행위를 하면 임차인 자격이 상실되어 계약이 해지된다. 또한 저소득층을 위한 주택이다보니 연소득이 일정수준 이상이 되면 페널티가 주어진다.

만약에 자신이 국민임대주택에 납부할 기본임대보증금이 없다면 LH에 문의하여 자신이 받을 수 있는 전세임대제도를 알아보자. 전세임대 지원대상이 되면 적어도 일정기간 동안은 보증금을 지원받아 국민임대주택에 거주할 수 있다. 하지만 LH에서 매월마다 지원 보증금에 대한 이자를 납부하라고 요구할 수 있으니 참고.

참고로 건물은 LH에서 보험에 가입시켜 놓았으나, 가재도구에 대해서는 보험에 들지 않아 각 입주민이 판단하여 개별적으로 보험에 가입해야 한다.

4.3. 영구임대

기초생활수급자, 독거노인, 북한이탈주민, 다문화가정 등 사회적 취약계층에 시세 대비 매우 저렴한 가격에 공급된다. 주로 13평 미만(수도권의 경우 전용면적 8평 미만) 등 작은 평수가 많다.

평수 및 지역에 따라 다르지만, 2014년 기준으로 보통 초기계약금 200만 원 내외로 입주가 가능하다. 대신 신청해 놓은 순번이 돌아와야 한다는 조건이 붙지만. 아울러 나중에 주공이 풀리더라도 보호차원으로 보통은 20%이고, 가격이 올라도 30%를 넘지는 않는다.[14] 임대료 역시 국민임대 및 공공임대에 비해 저렴한 수준으로, 13평 기준 월 4만 5천 원선에서 생활이 가능하다.

계약금과 월세가 싸기 때문에 매년 1회 정도 주민센터에서 신청받는 해당 지역의 영구임대주택 입주 신청은 늘 폭주하지만, 일단 한번 입주하면 너무나도 싼 임대료와 계약조건에 만족한 나머지 이 주택에 눌러앉아 사는 경우가 대부분이기 때문에 신청기간에 100명의 신청을 받으면 1년 동안 이들 중 입주하는 사람은 20% 이하밖에 미치지 못한다.

대신 생활 환경이 같은 임대아파트 중에서도 매우 열악파다. 주로 1990년대~2000년 초반에 지어진 복도식 아파트가 많기 때문에 건물의 노후화가 꽤 심한 곳도 있으며[15], 중앙난방으로 지어진 까닭으로 과도한 관리비를 부담[16]해야 하는 곳도 있다.

무엇보다 집이 상당히 좁다. 30년에서 50년간 임대하는 임대주택들은 최소 15평부터 시작하며 최대 25평까지도 존재하지만, 영구임대주택들은 대부분 13평 이하. 전용면적으로는 8평 이하의 매우 협소한 면적을 갖고 있다. 영구임대주택은 모두 거실 겸 안방[17]과 작은방[18], 화장실[19], 주방[20]이 있는 투룸(2 Room) 구조이다. 주로 대학생들이 찾는 원룸이나 고시원보다 넓고 원룸형 오피스텔과 유사한 면적이니 거주하는데 불편함이 없을 거 같지만, 그건 혼자 혹은 부부끼리 사는 사람들한테만 해당되는 얘기고, 현실은 이 집에 3명 이상, 최대 4~5명까지도 생활하고 있다. 영구임대아파트는 인원이 많아야 가점이 많고 경쟁이 치열하기 때문이다.[21] 집이 좁아서 집안에 잠깐만 들어와 있어도 답답함이 느껴지는데 여럿이서 부대끼며 십수 년을 살다보니 당연히 우울증 같은 정신질환이 안 생길 수가 없고 동시에 자살이나 고독사 문제가 심각하다.

또한 정신적으로 문제가 있어 사회적 격리 수용 치료가 필요한 사람마저도 1종, 2종 의료수급 명목으로 수급권자 지위가 나오므로 영구임대주택 입주가 아무런 제약 없이 가능하기 때문에, 이들이 이러한 영구임대주택에 같이 생활하면서 거주 환경을 떨어뜨릴 수 있고 실제로도 2019년 4월 경상남도 진주시에서 정신이상을 가진 주민이 주변 주민들을 흉기로 찔러 무차별 살해한 사건이 벌어진 바 있다.

지자체에서 운영하는 복지센터가 단지 안에 있는 경우가 많은데, 이게 상당히 크다. 이 곳에 공립 어린이집이나 운영 지원을 받는 공부방, 예체능 학원 같은 돌봄시설이 다양하게 있어서 멀리 보낼 필요가 없고 모두 저렴하게 이용할 수 있다.

2000년대 이후로 지은 영구임대아파트들은 도시가스를 연료로 개별난방 방식으로 지어지고 있고, 관리비는 터무니없을 정도로 저렴하다. 그리고 열병합발전소가 있는 신도시나 대규모 택지지구에 지어진 영구임대들은 다른 아파트들과 마찬가지로 지역난방시스템을 사용한다. 이 경우에는 택지지구 내에 조성된 크린넷(자동 쓰레기 집하) 시스템이 도입되기도 한다.

굳이 비교하자면 수도권에 원룸을 얻는 보증금과 월세, 관리비와 별 차이 없는 돈으로 방 2개짜리 아파트에 거주할 수 있다. 2011년 기준으로 수도권에는 조경공사금액만 20억이 넘어가는 1,000세대 미만 영구임대 아파트가 지어졌고, 전국 각 보금자리지구 등에 현재 진행형이다. 근래 LH에서는 아파트 분양이 어려워지다보니, 분양아파트를 임대아파트로 전환하는 경우도 종종 생기게 되는데, 이 경우 설계는 분양급이고 실제 입주자의 지출은 임대아파트 수준이 되어버린다. 운 좋은 입주자에게는 꿀덩어리.

실제 분양 0순위는 무조건 신혼부부이기 때문에, 영구임대아파트에 가보면 신혼부부나 자녀가 어린 가정이 주를 이룰 것 같지만 정작 실제로 가보면 노인, 장애인[22] 등이 주를 이루는 경우가 많다. 젊은 계층일수록 안정적인 직장을 다닐 수 있다는 전제 하에 대출을 무리하게 해서라도 깨끗하고 좋은 시설을 갖춘 신축 아파트나, 자녀의 교육환경과 주거 환경을 위해 고급 아파트에 입주하려는 성향이 강해지다 보니[23] 영유아는 각 동별로 한 세대도 드물며, 중학생이나 고등학생 역시 다른 일반 아파트들에 비해 비율이 낮다.[24]

상기했듯 대한민국의 분양 아파트들이 현재 모두 계단식을 택하였고, 소셜믹스로 지어지는 임대동 아파트에만 복도식을 적용한 이유도, 영구임대아파트나 시영아파트로 인해 복도식=싸구려란 이미지가 정착했기 때문이다.

4.4. 매입임대

주로 빌라 등의 소형 공동주택을 짓다가 건설업체 또는 건물주가 도산하는 등의 이유로 건축 및 운영이 더이상 불가능해질 경우, LH나 SH공사에서 그 공동주택을 매입하여 시중가보다 싼 가격에 내어 놓는 주택이다. 대신 위 항목의 임대주택과 비교했을 때 계약 시 지불해야 할 보증금이 비교적 많이 드는 편이다. 매달 내야 할 임대료가 일반적인 월세에 비해 훨씬 저렴하고, 국가기관인 공사가 관리한다는 메리트가 있기 때문에 인기가 많다.

최근에 입주자를 모집하는 공고문에 입주자격에 따르면 1순위는 기초생활수급자로 여기서도 생계급여>의료급여>주거급여>교육급여 순으로 당락이 결정된다.참고기사

2014년 이후로는 전세로 사는 것은 불가능하다.[25] 50㎡ 정도의 신축 빌라를 기준으로 대략 500만 원 정도의 보증금과 15만 원 정도의 임차료를 지불하여야 한다.[26] 그리고 완전전세는 안 되지만 보증금을 올려서 보증금 100만 원당 월 임대료를 5,000원 차감하는 식으로 보증금을 저렴하게 만들 수 있다.[27] 그리고 LH공사에 따르면 월 임대료의 60% 선에서 깍을 수 있을 때까지만 보증금을 납입할 수 있다고 한다.

● 예시

ㆍ초기 보증금 ㅣ 500만원ㅣ월임차료 15만원

ㆍ최대 전환 보증금ㅣ2,300만원ㅣ월 임차료 6만원

이 경우 처음 계약이나 재계약마다 가능하며, 계약 중 추가 납입한 보증금을 돌려받을 수는 없으니 유의하길 바란다. 영구임대아파트에 비하면 좀 비싼 수준에 신식 건물에 살 수 있으니 좋을 수도 있으나, 기본적으로 원룸 또는 빌라인 만큼 건물에 따라 방음, 층간소음 등이 문제가 있을 수 있다.[다만] 2년 단위로 계약하고 최장 20년까지 살 수 있으며, 매입임대주택에서 살면서 다시 매입임대주택을 신청하여 이사할 수는 없다.

또 다른 문제가 있다면 LH에서 매입임대주택을 제대로 관리하지 않는다. 예전에는 입주자 중에 원하는 사람에게 소정의 수고비를 지불하고 반장(?) 비슷한 일을 시키기라도 했지만[29], 이제는 그런 것도 하지 않고 입주민들끼리 협의하여 관리사무소를 두어 관리를 하고 싶다라고 공사 측에 통보하면 외주업체를 관리사무소로 두어 관리하는데 최소 약 1만 원[30] 내외 정도 한다.[31]

2021년 창원시가 탈성매매여성 매입임대주택 지원 특혜 논란의 대상이 되었다. 자세한 것은 항목 참조.

4.5. 청년 매입 임대

만 39세 이하[32] 청년을 대상으로 매입임대[33] 주택에 완화된 조건으로 입주할 수 있게 만든 제도.

등본상 거주지역이 아닌 곳의 주택도 신청 할 수 있으며, 보증금은 LH 전국 일률적으로 1순위[34] 100만원, 2순위 200만원이며 지역 도시공사는 LH와 같거나(대구 등) 일반 매입임대와 비슷한 경우(제주, 서울 등)도 있다.

보증금도 보증금이지만 월세가 시세보다 매우 저렴[35]하고, 신축건물이 많은 편이라 인기가 높다.

서울은 1순위 생계급여를 받는 사람이 떨어질 정도.

재계약은 2024년 현재 4회까지 가능하다.

청년 매입임대주택 거주하던 중이라도 다른 청년 매입임대주택을 신청[36] 할 수 있으며, 다른 청년 매입임대주택에 붙었을 경우 입주하기 전까지 기존에 거주하던 곳을 비워주면 된다.

4.6. 청년 / 신혼부부 매입 임대 리츠

청년/신혼부부 매입임대리츠주택은 부동산 투자회사가 자산관리 및 업무위탁기관인 LH를 통해 기존 주택을 매입하여 청년, 신혼부부 및 예비 신혼부부 등을 대상으로 공급하는 주택(아파트)으로 시중시세 90%수준으로 임대하는 주택임대 프로그램을 말한다.

보증금이 일반 국임/행복주택 대비 약 2~4배 정도로 비싸다. 보증금은 부산 기준 1억~1억 5천 정도이며, 수도권은 약 2억까지도 보증금이 필요하다. 월 임대료는 부산 기준 20만 원 안쪽, 수도권 기준 30만 원 가량으로 굉장히 저렴한 편이다.

사실 어디까지나 국임대비 보증금이 비싸다는 것이지, 저렴한 월세 대비 집주인의 눈치를 보지 않아도 되는 등에 대한 문제에서는 굉장히 메리트가 있다고 볼 수 있다. 그리고 국가가 주인이다 보니 최근 자주 일어나는 보증금 떼이기 등에서도 굉장히 안전한 편이다.

임대기간은 2년으로 4회까지 갱신이 가능하며, 소유재산은 무주택세대구성원으로서 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%(맞벌이의 경우 120%)이하. 총자산 2억 8,000만원, 자동차 2,499만원 이하를 요구한다.

겉으로 소셜믹스, LH 휴먼시아 브랜드에 대한 부분이 드러나지 않기 때문에 이러한 부분에서 걱정이 있을 초등자녀를 둔 부모들의 좋은 선택이다. 그러나 사실 LH가 주인이라는 것뿐이지, 이 정도 보증금과 임대료를 지불할 수 있다는 것은 일반 월세 계약으로 들어온 이웃보다는 훨씬 나은 경제력이 있는 경우도 있기 때문에 취지가 약간 무색해지는 경향은 없지 않아 있다. 다만 아직까지는 이 프로그램이 도심 외곽 신도시 혹은 브랜드가 아닌 아파트 등에 집중되어 있고, 또 정작 주거 안정성이 필요하고, 직장이 도심에 위치한 경우가 일반적인 청년/신혼부부 입장에서는 좋은 선택지인 것인가에 대해 의문은 분명히 존재한다.

주거 관리 측면에서는, 일반적으로 휴먼시아나 주공 관리실, 지역관리센터에서 관리해주는 부분은 기대하기 어렵고, 거주민이 알아서 해결해야 하는 부분이 있다. 단, 보일러 같은 "집에 남아있게 되는" 큰 부분은 지역관리센터의 직원에게 문의하면 해결해 준다. 이 경우 아파트에 기본으로 들어있는 빌트인 제품에 대해서는 보장하지 않는다.

4.7. 전세 임대 주택

전세임대주택은 입주 대상자가 거주를 희망하는 주택을 찾으면 LH가 해당 집주인과 전세 계약을 맺은 뒤 입주 대상자에게 저렴한 가격으로 재임대하는 주택이다. 임대기간은 기본 2년이며 재계약도 가능하다. 다자녀 유형과 신혼부부 유형 등이 있다.

4.8. 행복 주택

자세한 내용은 '행복주택문서' 참조

4.9. 민간 임대

민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 관련법에 따라 등록한 주택을 말하며 종류에는 장기일반임대사업자와 공공지원민간임대사업자가 있다. 민간임대주택은 건설 또는 매입여부에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분할 수 있다. #

● 5. 지역별 국민임대주택

5.1. 서울특별시

ㆍ청년 임대 : 상봉역 동양엔파트 청년임대주택

5.2. 인천 광역시

ㆍ인천 강화 신문 LH 1 단지 아파트

ㆍ인천 강화 신문 LH 2 단지 아파

5.3. 대전광역시

5.4. 광주광역시

광주 주거복지 포털 참조

● 영구 임대

ㆍ각화주공아파트

ㆍ광주선운2 A-2블록 - (2024년 예정)

ㆍ금호빛여울채

ㆍ농성빛여울채

ㆍ두암주공2단지아파트

ㆍ두암주공4단지아파트

ㆍ산정빛여울채

ㆍ쌍촌시영3단지아파트

ㆍ쌍촌주공아파트

ㆍ오치주공1단지아파트

ㆍ우산빛여울채

ㆍ우산주공3단지아파트

ㆍ주월빛여울채

ㆍ하남주공1차아파트[37]

ㆍ효천LH 천년나무 1단지

5.5. 대구광역시

● 영구임대아파트

ㆍ성서  주공 1단지 (달서구)

ㆍ성서 주공 3단지 (달서구)

5.6. 울산광역시

5.7. 부산광역시

5.8. 세종 특별 자치시

5.9. 경기도

● 영구.임대

ㆍ산본 주몽주공10단지산본 매화주공14단지

ㆍ산본 가야주공5단지2차

5.10.  중청남도

5.10.1. 천안시

5.10.1.1. 동남구

ㆍ버들마을 휴먼시아 2단지

ㆍ산운마을 청수휴먼시아 5단지

ㆍ구성동 시영임대1차아파트

ㆍ구성동 시영임대2차아파트

5.11. 충청북도

5.12. 전라남도

5.13. 전북 특별자치도

5.13.1. 전주시

5.13.1.1. 완산구

● 국민 임대

ㆍ전주 휴먼시아 1단지 (효자4-1)

ㆍ전주 휴먼시아 3단지 (효자4-3)

ㆍ전주 휴먼시아 5단지

ㆍ전주 휴먼시아 6단지

ㆍ전주 효성신촌

ㆍ전주 효성흑석

ㆍ전주 신세계블루타운

ㆍ전주 평화리안지즈

ㆍ전주 평화푸른주공아파트

ㆍ전주 팔복남양아파트

ㆍ전주 효천 리버클래스[38]

ㆍ전주 평화 광신프로그레스[39]

● 영구 임대

ㆍ전주 평화주공1단지

ㆍ전주 평화주공4단지

5.13.1.2. 덕진구

● 국민 임대

ㆍ전주 우아효성

ㆍ전주 반월지구1

5.13.2. 완주군

● 국민 임대

ㆍ완주 전북혁신 9단지

ㆍ완주 전북혁신 10단지

ㆍ완주 봉동주공아파트

ㆍ완주 삼례2단지

ㆍ완주 덕천하이트

5.14. 경상남도

5.14.1. 진주시

● 국인 임대

ㆍ시영국민주택아파트

5.15.경상북도

5.15.1. 안동시

● 국민임대

ㆍ송현휴먼시아 3단지

ㆍ옥동주공 6단지

ㆍ옥동주공 7단지

● 영구 임대

ㆍ옥동주공 2단지

5.16. 강뭔 특별 자치도

5.17. 제주득별자치도

5.17.1. 제주시 

● 국민잉대주택

ㆍ제주으뜸마을 주공아파트

ㆍ제주도련 LH아파트

ㆍ제주봉개 LH아파트

ㆍ제주한림 주공아파트

ㆍ제주함덕 진우파크빌

ㆍ제주귀덕 초록마을아파트

ㆍ제주고내 이강센스타운아파트

ㆍ제주외도 아름마을아파트

ㆍ제주 정든마을3단지 주공아파트

ㆍ북제주고성 휴먼시아아파트

● 공공 임대 주택

ㆍ제주 화북지구 주공3단지아파트

● 행복주택

ㆍ제주 마음에온 아라

ㆍ제주 마음에온 삼도

ㆍ제주 마음에온 함덕

ㆍ제주 마음에온 한림

ㆍ제주 마음에온 삼도이동(공사 중)

ㆍ제주 마음에온 건입

ㆍ제주시 봉개LH아파트

ㆍ제주 첨단 리슈빌

5.17.2. 서귀포시

● 국민 임대 주택

ㆍ서귀포남원 LH아파트

ㆍ서귀포강정 LH아파트

ㆍ서귀포동홍 휴먼시아6단지아파트

● 공공 임대 주택

ㆍ제주 서귀포혁신도시 LH1단지 아파트

● 행복 주택

ㆍ서귀포시 제주서귀포혁신도시LH3단지

ㆍ서귀포시 서호동 행복주택(공사중)

6. 분양주택과 임대 주택의 혼재 문제

1987년 신도시의 대대적인 개발 때부터 노태우 정부 주도로 소셜믹스가 추진되었다. 그 이후로 재개발을 통해 지어지는 아파트단지에서는 의무적으로 임대주택 물량을 일정 수준 이상 제공하도록 되어 있다.

이러한 규정은 2000년대부터 더욱 강력해져, 서울특별시에서는 재개발, 재건축을 할 때 같은 단지 내에 임대아파트 비율을 10%(후에 15% 이상으로 상향)이상으로 강제했고, 이에 재개발 조합이나 재건축 조합들이 아파트 단지를 설계할 때 별도의 아파트 동을 만드는 식으로 분양아파트와 임대아파트를 함께 조성하게 된다. 기존에는 임대아파트 단지와 분양아파트 단지를 옆에 붙여서 짓는 경우는 있어도 한 아파트 단지 내에 만드는 케이스는 없었는데, 도입이 된 것이다. 이후 전국적으로 퍼져나갔고, 서울특별시에서는 그래도 분양 - 임대 아파트 주민 간 갈등이 발생하자, 한 아파트의 같은 동 내에서 평수만 다르게 조정하여 분양아파트와 임대아파트를 섞어서 입주시키는 강경한 소셜믹스 정책을 도입하게 된다.

그런데 분양주택 거주자와 임대주택 거주자의 사회적 처지가 크게 다르다보니 서로 갈등이 일어나기도 한다. 아파트 내에서도 일반아파트와 임대주택 간의 갈등이 빈번하게 발생한다. 시민의식과 서민층의 근본적인 가치관 치이부터 빈곤과 자녀 방치 문제 등 단순 소득과 계층, 직업, 지역 갈등을 뛰어넘은, 쉽게 해결하기 어려운 갈등이 심화된 상태이다. 임대아파트, 혹은 소셜믹스에서 임대물량 주민들 중에는 과거 저층주택가 시절부터 살던 원주민(철거민) 출신들도 상당한데, 단순히 빈곤한 정도를 넘어 정서적으로도 불안정을 겪는 이들도 많다 보니 음주, 길빵, 고성방가와 막말, 쓰레기 무단투기 등 민폐 행위나 범죄행위, 비행청소년 문제 등이 일반 아파트보다 비교적 높게 나타난다. 생활난 혹은 지적 정서적 궁핍에 의한 아동 학대나 자녀 방치 문제 역시 비교적 높게 나타나는데, 이러한 행위는 주변에 사는 일반 아파트 주민들에게 불안감과 불쾌감을 준다. 또한 단지 내 커뮤니티 이용에 있어 모든 비용을 지불하고 입주한 일반 주민과 달리, 임대주택 거주자는 이 시설들을 정당한 비용을 내지 않고 편승해 이용한다는 불만도 상당하다. 오프라인에서 묵혀진 갈등이 해결되지 않다 보니 온라인까지 언급되는 문제인데 이에 주목한 커뮤니티로 클리앙[40] 등이 생기기도 했다.

이러한 현상은 30여 년 전인 80년대 말에도 있었으며, 지금도 어느 정도 있다. 임대 아파트 단지가 아니고 나름 부촌인 고급 아파트 단지라 하더라도, 평수 차이, 집안 인테리어의 차이, 어떤 차를 타는지에 따라 "누구네 집은 거지"라는 식으로 놀리는 일이 많았으며, 요즘은 대놓고 놀리지는 않지만 무시하거나 자신보다 아래로 생각하는 경우가 아직도 있다. 과거에는 수도관이 파열되어 일시적으로 벽에 신문지를 붙인 것인데도 "누구네는 거지라서 벽에 신문지를 바른대"라고 소문을 내 졸지에 '벽지도 못 바를 정도로 가난한 집'으로 인식되는 일도 있었다. 이처럼, 부모가 시키지 않았어도 철 없는 애들의 특성상 저런 식으로 서열을 정하면서 노는 일이 심심치 않게 벌어진다는 것을 생각해 보면 고치기 어려운 고질적인 문제이다.

2010년대 이후에는 일부 아파트에서는 주민들이 담합해서 근처에 임대아파트를 못 짓게 하거나, 행정소송을 벌이는 일도 발생하고 있다. 

2012년, 100일간 서울의 어느 영구임대아파트에서 6명이 연속으로 자살하는 사건이 발생했다. 100일간 6명이…어느 영구임대아파트의 자살행렬

그래서 임대 아파트 부모들이 자신들의 아파트 브랜드를 유명 브랜드로 바꾸었더니 고급 혹은 일반 아파트 주민들이 그 브랜드를 썼다고 반발하는 일이 벌어지기도 하고 아이들도 초중고등학교에서 똑같이 임대/일반 여부에 따라 차별하는 문제가 벌어진다. 이를테면 이 동네에서 살 경우, 가정에서 부모님에게 "너는 커서 XX 아파트 사람들처럼 되지 말아라"라는 식의 교육을 듣기도 한다. 아울러 해당 아파트의 건설업체들 역시 2000년대 초반까지 지어진 아파트의 경우 임대아파트와 분양아파트 단지를 나누어 건설하거나 동떨어진 곳에 건축하기도 했으며, 아파트 재도색하는 날이 오면 분양동만 도색하고, 임대동은 옛 도색을 그대로 방치시켰다가 1~2년 후에야 대충 도색한다.

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사진의 단지는 관악구 봉천동의 관악드림타운. 144동까지가 일반, 145동부터 임대아파트이다. 동이 바로 옆에 붙어 있는데도 불구하고, 넘어갈 수 없도록 높은 담장이 쳐 있으며, 위에 표시된 화살표 동선대로밖에 건너갈 수 없다.

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이에 대한 대답도 한번 생각해 볼 만한데, 일반 아파트에서 사는 사람들은 "우리들이 살고 있는 아파트는 브랜드가 있고 평수가 크다"는 말을 했으며, "임대아파트 주민들은 임대 티를 내라"는 식으로 말했다. 단순 사건, 사고가 아니라 "임대아파트에 살고 있는 사람은 무조건 가난한 사람이고 배척해야 한다"고 생각하는 개념이 생기기 시작했다는 것으로 볼 수 있는 문제다. 남아프리카공화국에서 자행됐던 아파르트헤이트가 따로 없다.

● 임대아파트 애들하고 놀지 마라

출처 :

글쓴이는 "낭낭하게"라는 유행어를 남긴 그 재연맘이 아니냐는 논란을 부른 인물이다.

서울특별시 강서구 등촌3동에 위치한 서울등명초등학교의 경우 임대아파트 단지인 등촌주공 4단지와 인접하여 있는데, 2020년 기준 전교생 수가 89명으로 서울시내 공립 초등학교 중에서 가장 적다. 같은 등촌3동에 위치한 서울등현초등학교가 같은 해 기준 전교생 수가 631명인 것에 비하면 같은 행정동 관내에 있는 학교간 학생 수급 불균형이 심각하다고 볼 수 있는데, 등현초등학교 통학구역에 임대아파트 단지가 없는 것과 달리 등명초등학교는 바로 옆에 1,575세대 규모의 임대아파트 단지가 인접하여 있어 지역의 초등 학부모들이 이 학교를 기피하기 때문일 것으로 추정된다.

보통 임대아파트와 브랜드 재건축 아파트 간 분쟁은 이런 모양으로 나타난다. 임대 주택은 그야말로 엄청난 님비현상을 유발하게 된다. 부동산 좀 아는 사람들은 이쪽 용어로 '소셜믹스'라 해서 굉장히 민감해진다. 부동산 시세가 요동칠 정도.

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2016년 들어서는 휴거라는 단어가 생겨났다. 종교에서 사용하는 단어인 휴거(Rapture)가 아니라 휴먼시아(임대) 거주민들이라는 뜻이라고 하며, 더 과격하게 휴먼시아(임대)에 사는 거지들 이라고 한다. 기사1 기사2

심지어는 임대 아파트에 사는 초등학생이 반장이 되는 것을 일부 브랜드 아파트에 거주하는 학부모들이 막으려 했다는 이야기도 육아 카페에 심심치 않게 나온다. 링크

임대 아파트의 자살률이 다세대 월세 주택단지나 판자촌 자살률보다 높다는 연구 결과도 있었다. 링크 주택가나 판자촌은 이웃들이 사는 형편이 다 비슷비슷해서 소외감을 덜 느끼지만, 임대 아파트는 빈부 격차가 큰 환경인 데다가 주변이 고립되어 있다 보니 심리적인 소외감을 크게 느낀다는 것이다. 문제는 명문대를 나와 대기업에 다니거나 공무원 시험에 합격하여 공직을 갖고 있는 능력 있는 신혼부부라 해도, 부모 도움을 받지 않고 집을 마련하려면 이런 곳으로 갈 수밖에 없다는 것이다. 즉 부모로부터 물려받은 재산이 없다면 임대 아파트를 탈출한다는 것이 어렵다는 것.

네이버 웹툰 조선왕조실톡에서 이 사례를 인용한 에피소드가 나왔으며, 마왕이 되는 중2야에서도 이 사례를 모티브로 한 화 두 개가 나왔다. 위대한 방옥숙에서도 사례가 나왔다.

래퍼 아이언의 <하남 주공아파트>라는 곡이 임대아파트 거주민들이 받는 차별을 사실적으로 묘사하고 있다. 해당 아파트는 현재 휴먼시아 아파트로 이름이 바뀌었다고 한다. 가사 자체는 꽤 감동적인 스토리이지만, 이 노래에 얽힌 사연을 말하는 동영상에 드러난 태도 때문에 논란이 일기도 했다. 후에 힙플 라디오에서 그에 대한 해명을 하기도 했다. 링크 어쨌든 세월이 지나도 바뀌지 않는 현실을 여기서도 엿볼 수 있다.

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임대주택에 대한 선입견은 한국뿐 아니라 다른 나 공통적으로 가진 문제로[41], 오히려 유럽에 비하면 대한민국의 임대주택은 상대적으로 양호한 편에 속한다. 영화 13구역에서 알 수 있듯 유럽, 특히 프랑스 등 몇몇 국가의 임대주택단지들은 이민자들이 바글거리고 가끔씩 총폭탄이 날아오기까지 하는, 반쯤 전쟁터 같은 곳으로 인식된다. 2010년대 이후 유럽 난민 사태가 일어나면서 난민들이 임대주택에 유입되어 사고를 치는 비율도 높다. 대체로 유럽인들은 이런 지역들을 노 고 존이라 부른다.

분양주택과 임대주택(행복주택이라고 하는 경우도 있다)을 구분하는 방법은 아주 쉽다. 분명 같은 구획 안의 같은 아파트 단지인데도 101, 105 같은 '10X' 형태인 일반동과 달리 한 동만 '201' 이런 식으로 앞자리가 다르다면 이는 99.99% 임대동이라는 이야기이다. 직접 단지를 찾아가 봐도 그 동만 뭔가 떨어져 있다는 느낌을 금방 받을 것이다. 동 배치상 뭉쳐있지 않고 떨어져 있다든지. 위의 사례처럼 임대주택이 여러 동이라면 왠지 모르게 단지 전반적으로는 깔끔한데 한 구역만 정비가 상대적으로 덜 되고 뭔가 막혀 있다는 감으로 알 수 있을 것이다. 이 사실은 고급을 표방하는 다른 아파트들(래X안이라든지 두X위X라든지)도 마찬가지이다. 소셜믹스 아파트의 경우 동으로 구분할 수는 없지만 해당 아파트의 가장 작은 평형일 가능성이 매우매우 높으며, 재산세를 물리지 않으므로 '공동주택공시가격'이 없는 것으로 확인할 수 있다.

여기까지 왔으면 이렇듯 임대아파트에 대한 낮은 인식과 여러가지 암묵적인 불이익에도 불구하고 임대아파트 입주 경쟁은 날이 갈수록 심해진다는 데 의문이 들 것이다. 답이야 뭐, 간단하다. 요즘같이 자기 명의로 집 하나 구하기도 힘든 마당에, 일반 전세/월세에 비해 엄청 저렴한 데다가, 물량도 많고, 보증금 떼일 위험도 거의 없고, 도중에 방 빼줘야 할 일도 딱히 없으니까.

결국 서울특별시는 한 동 안에 임대와 분양을 모두 섞어 이러한 차별이 일어나기 어렵게 만드는 정책을 취하고 있다.

■ 7. 국민 임대주택 인허가 실적

출처 : 국토해양부 주택토지실/주택정책관 주택건설공급과 (02-2110-8264)

7.1. 월별 통계

7.1.1. 노무현 정부

ㆍ노무현 정부 국민임대주택 인허가 실적

ㆍ시기              ㆍ인허가실적

2007.06.  6,610

2007.07.  7,400

2007.08.  9,375

2007. 09.  10,338

2007. 10 .  33,096

2007. 11.  56,724

2007. 12.  89,228

2008. 01.  0

2008. 02.  0

■ 7.1.2. 이명박 정부

ㆍ이명박 정부 국민임대주택 인허가 실적

ㆍ시기              ㆍ인허가실적

2008.03.   0

2008.04.   2,611

2008.05.    4,311

2008. 06.    12,770

2008. 07 .   12,770

2008. 08.    20,278

2008. 09.    23,366

2008. 10.    25,275

2008. 11.     29,012

2008.12.   67,879

2009. 01.   5

2009. 02.    5

2009. 03.    301

2009. 04.   

2009. 05.

2009. 06.

2009. 07..

2009. 08.

2009. 09.

2009. 10.

2009. 12.

2010. 01.

2010.02.

2010.03.

2010.04.

2010.05,

2010.06.

2010.07.

2010.08.

2010.09.

2010.10.

2010.11.

2010.12.