<br />실전 경매입문자를 위한 "경매바이블" 중에서<br />저자 : 문상철 부동산 경매전문 경영학 박사<br /><br />등기부 등본에 등재된 권리의 분석<br />부동산의 각종 서류<br />권리 분석은 각종 부동산 관련 서류의 분석으로부터 시작한다. 현재 우리가 사용하는 모든 부동산 관련 서류는 일제 시대에 모두 만들어졌다. 인터넷에서 발급하는 각종 증빙서류 발급도 시, 군, 구청에서 관리하며 기본서류는 다음과 같다.<br />① 토지이용계획확인서 : 도시계획사항이 표시되어 있어 토지의 사용시 허용 및 제한사항을 알수가 있다. 토지에 건축 할수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역등이 표시되어 있다.<br />② 토지 대장 : 토지 면적과 지목, 소유자, 토지의 분할 합병의 역사, 토지 등급등을 알수 있는 서류.<br />③ 지적도 : 토지의 형상과 도로 저촉여부, 향후 도시계획으로 당해 토지의 일부가 도로로 편입되는지 여부를 지적선을 확인할수 있음.<br />④ 건축물 대장은 건물의 규모(면적, 층수), 구조, 준공일자, 사용검사일, 건물의 용도 및 용도변경, 내역등을 확인.<br />⑤ 개별공시지가확인서 : 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하기 위하여 시장·군수·구청장이 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당 가격을 말한다.<br />이 서류를 바탕으로 부동산의 증명 서류는 지적 7종류, 건축물 4종류, 토지 1종류, 가격 3종류가 있다.<br />sticker<br />등기부 등본과 등기<br />권리분석의 시작은 등기부 등본의 분석부터 시작한다. 부동산에는 많은 부수적인 서류들이 있지만 등기부 등본만이 소유권과 다른 여러 가지 권리들에 대하여 규정하고 있기 때문에 권리분석에서는 등기부 등본이 가장 기본적인 분석 자료가 된다.<br />만일 등기부 등본에 올라 있는 권리가 무엇인지 모른다면 분석의 출발조차 할 수 없을 것이다. 민법상 인정하는 권리는 총 8개이다. 그 중 부동산과 관련되고 등기될 수 있는 권리는 불과 5개밖에 없다. 이들 권리가 어떻게 만들어지고 어떤 의미가 있으며 어떻게 소멸되는지 이해하여야 할 것이다.<br /><br />1. 등기란?<br />국가가 공적 장부를 만들어 놓고 부동산의 표시와 부동산에 관한 권리 관계를 모든 사람들이 알 수 있도록 공개하는 것을 등기제도라고 하는데 이때 공적장부에 기재하는 것을 등기라고 한다.<br /><br />2. 등기부 등본이란?<br />누구나 공적장부의 기재 상태를 볼 수 있도록 열람하거나 발급받을 수 있는데 이것을 등기부 등본이라고 한다. 이 등기부 등본의 종류는 토지 등기부 등본과 건물 등기부 등본 그리고 집합 건물인 경우 집합건물 등기부 등본이 있다.<br />이 등기부 등본에는 지번, 지목, 구조, 면적 등의 표시사항과 소유권과 소유권에 관련 된 압류나 가압류, 경매기입등기뿐만 아니라 저당, 전세 등 모든 권리 관계를 자세히 기록되어 있다. 이런 모든 권리가 발생하거나 변경되거나 이전되는 것을 모두 기록해야 하는데 이렇게 등기부 등본에 기록하는 것 일체가 등기 행위인데 법원의 등기관이 신청을 받아서 기록한다.<br /><br />3. 등기의 종류<br />· 기입등기 : 새로운 등기 원인에 기하여 어떤 사항을 등기부에 새로이 기입하는 등기에 소유권보존등기, 소유권이전등기, 근저당권설정등기<br />· 변경등기 : 어떤 등기가 행하여진 후에 등기된 사항에 변경이 생겨서 변경사항을 기재하는 등기, 주소가 바뀌어서 하는 등기도 변경등기이다.<br />예) 소유권변경등기, 근저당권변경등기, 등기명의인표시변경등기<br />· 경정등기 : 이미 행하여진 등기에 대하여 그 절차에 착오가 있어 잘못 기재된 경우 바로 잡기 위해 하는 등기<br />예) 소유권경정등기, 근저당권경정등기, 등기명의인표시 경정등기<br />· 말소등기 : 이미 등기된 사항을 법률적으로 소멸시키기 위해 하는 등기<br />예) 근저당권말소등기, 전세권말소등기<br />· 회복등기 : 기존 등기가 부당하게 소멸된 경우 이를 부활하는 등기<br />예) 근저당권말소 회복등기, 전세권말소 회복등기<br />이러한 등기를 할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이고, 부동산임차권과 부동산환매권도 등기할 수 있는 권리이다. 이러한 권리에 대해 변동이 생기는 경우에는 등기를 해야 하는데 변동에는 다음과 같은 것들이 있다.<br /><br />(1) 설정<br />당사자 간의 계약에 의하여 새로이 소유권 이외의 권리를 창설하는 것<br />예) 근저당권설정, 저당권설정, 전세권설정, 지상권설정, 지역권설정 등<br /><br />(2) 보존<br />미등기의 부동산에 대하여 소유권의 존재를 공시하기 위하여 처음으로 하는 등기인데 토지의 경우는 간척 사업 등으로 새로 생기는 경우가 있으나 보통은 건축으로 인한 건설사의 소유권 보존등기가 일반적이다.<br /><br />(3) 이전<br />어떤 자에게 귀속되어 있던 권리가 다른 자에게 옮겨가는 것을 의미한다.<br />이전은 소유권 뿐만 아니라 소유권 이외의 권리에도 인정된다.<br />예) 소유권이전, 전세권이전, 저당권이전 등<br /><br />(4) 변경<br />권리의 내용 변경이나 실체법상의 변경 외에 부동산 표시나 등기 명의인 표시가 바뀌었을 때 하는 것을 말한다.<br /><br />(5) 소멸<br />어떤 부동산이나 권리가 어떤 사유로 인하여 없어지는 것을 말한다.<br /><br />(6) 처분의 제한<br />소유권자나 등기된 권리자가 가지는 권리의 처분기능을 제한하는 것으로써 공유물의 분할 금지나 압류, 가압류, 가처분에 의한 처분금지 등이 있다.<br /><br />등기부 등본의 구조와 표제부<br />등기부 등본은 세 가지 부분으로 구성되어 있다.<br />(1) 표제부<br />부동산의 소재지와 그 내용을 표시한다. 주소, 번지, 지목, 면적 등을 기록한다.<br />건물인 경우 사용목적, 면적, 구조, 변동사항을 기록한다.<br /><br />(2) 갑 구<br />소유권에 관한 사항으로 소유권에 대한 보존과 이전, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 경매 신청 등이 표시된다.<br /><br />(3) 을 구<br />소유권 이외의 권리, 즉 지상권과 구분 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 및 이들 권리의 변동 상황이 나타나 있다.<br /><br />갑구에 등기되는 권리의 분석<br />1. 소유권<br />(1) 소유권이란?<br />소유권이란 자기의 소유물을 사용, 수익, 처분하는 권리를 말한다.<br />이는 관념적인 권리로써 법률 내에서만 가능하며 물건이 갖는 가치를 전면적으로 지배할 수 있는 완전 물권이다.<br />따라서 소유권을 제한하는 제한 물권이 말소되면 본래의 완전한 물권으로 돌아 간다.<br />또한 소유권은 시간적으로 존속기간의 제한이 없고 소멸 시효에도 걸리지 않는다.<br /><br />(2) 소유권의 내용<br />소유권은 사용 수익의 권한과 처분의 권한이 있다.<br />사용 수익의 권한이란 목적물을 물질적으로 사용하거나 목적물로부터 생기는 이익을 갖는 것 즉 사용 가치를 실현하는 것이다.<br />처분의 권한이란 물건이 가지는 교환가치를 실현하는 것으로 물건을 소비, 변형, 개조, 파괴 등의 사실적 처분과 양도, 담보 설정 등 법률적 처분이 있다.<br /><br />민법 제211조 【소유권의 내용】<br />소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.<br /><br />(3) 소유권의 효력<br />① 소유물 반환청구권<br />소유물을 점유하지 못한 소유자가 점유자로부터 물건의 반환을 청구할 수 있다.<br />② 소유물 방해제거청구권<br />자신의 토지 위에 다른 사람의 구조물이 있거나 등기부 등본에 부실등기가 있어서 소유물을 완전히 사용할 수 없을 때 이 방해자에게 말소를 청구할 수 있다.<br />③ 소유물 방해예방청구권<br />나아가 장차 방해를 일으킬 우려가 있는 원인을 제거하여 방해의 발생을 미리 막는데 적절한 조치를 취할 수 있다.<br /><br />민법 제214조 【소유물방해제거, 방해예방청구권】<br />소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구 할 수 있다.<br /><br />(4) 소유권의 제한<br />자본주의 제도 하에서는 사유 재산의 근거가 되는 소유권의 절대성은 반드시 지켜져야 할 기본적 성질이었다. 하지만 자본주의가 시간이 지나면서 모순이 심각해짐에 따라 그 제한이 불가피하게 되었다.<br />경매로 취득을 해도 소유권에 법률적 규정이나 해석에 의해 소유권이 제한 받는다.<br />주로 소유권의 상대성, 사회성, 공공성에 따라 제한을 받는데 구체적인 법률은 다음과 같다.<br /><br />민법 제2조 【신의성실】<br />① 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다.<br />② 권리는 남용하지 못한다.<br /><br />헌법 제23조<br />① 모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다.<br />② 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.<br />③ 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.<br /><br />헌법 제37조<br />① 국민의 자유와 권리는 헌법에 열거되지 아니한 이유로 경시되지 아니한다.<br />② 국민의 모든 자유와 권리는 국가안전보장 · 질서유지 또는 공공복리를 위하여<br />필요한 경우에 한하여 법률로써 제한할 수 있으며, 제한하는 경우에도 자유와<br />권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다.<br /><br />헌법 제119조<br />① 대한민국의 경제 질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다.<br />② 국가는 균형 있는 국민경제의 성장 및 안정과 직정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다.<br /><br />(5) 소유권과 경매<br />경매를 한다는 것은 법원을 통하여 소유권을 취득한다는 내용이기 때문에 소유권에 대한 개념과 권리를 이해하여야 할 것이다. 소유권을 취득한다는 것은 결국 법률적으로 소유권을 인정받았다는 것을 의미하는데 낙찰 후에도 온전한 소유권을 갖지 못한다는 것 자체가 권리분석에 실패한 것을 의미한다.<br /><br />'부천경매교육원/미래인재교육재단' 밴드로 초대합니다.<br />https://band.us/n/a6a022c4M6d0a<br /><br /><br /><p><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1M1Wo/3ab85e84aedbab15c5823f527bc568cff46de118" class="txc-image" /></p><p><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1M1Wo/23bcf4c244363797cd44477eed06588a9b7a86c2" class="txc-image" /></p><p><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1M1Wo/f5841f9b5e4b56bdbe2fc662d6f9919876d8b728" class="txc-image" /></p>
<!-- -->
