특별조치법에 이전등기

[경수기]

참조조문 : 부동산등기법 제29조, 제65조, 부동산등기규칙 제52조, 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 제7조

참조판례 : 대법원 1987. 10. 13. 선고 86다카2928 전원합의체 판결, 대법원 2018. 1. 25. 선고 2017다260117 판결

대법원 2018. 1. 25. 선고 2017다260117 판결

【판시사항】

부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 의한 소유권이전등기의 전 등기명의인이 무권리자이기 때문에 그로부터의 소유권이전등기가 원인무효로서 말소되어야 할 경우, 등기의 추정력이 번복되는지 여부(적극) 및 원인무효인 소유권보존등기를 기초로 마친 소유권이전등기는 위 특별조치법에 의하여 이루어진 등기라고 하더라도 원인무효인지 여부(적극)

【판결요지】

부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(이하 '특별조치법'이라고 한다)에 의한 소유권이전등기는 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정되지만 그 소유권이전등기도 전 등기명의인으로부터 소유권을 승계취득하였음을 원인으로 하는 것이고 보증서 및 확인서 역시 그 승계취득사실을 보증 내지 확인하는 것이므로 그 전 등기명의인이 무권리자이기 때문에 그로부터 소유권이전등기가 원인무효로서 말소되어야 할 경우라면, 등기의 추정력은 번복된다.

같은 취지에서 소유권보존등기의 추정력은 그 등기가 특별조치법에 의하여 마쳐진 것이 아닌 한 등기명의인 이외의 ㄷ자가 해당 토지를 사정받은 것으로 밝혀지면 깨어지는 것이어서, 등기명의인이 구체적으로 실체관계에 부합한다거나 승계취득사실을 주장·증명하지 못하는 한 등기는 원인무효이므로, 이와 같이 원인무효인 소유권보존등기를 기초로 마친 소유권이전등기는 그것이 특별조치법에 의하여 이루어진 등기라고 하더라도 원인무효이다.

방법은 있다 부동산 특별조치법이 끝났다더라도 1.명의신탁해지소송
2.소유권이전등기 청구소송
3.점유취득시효 주장등 다양한 법적절차를
통해 권리를 해복할수 있다

특별조치법으로 소유권이전등기를 했던 문중땅을 되찾으려면, 등기의 추정력을 깨뜨릴 수 있는 구체적 증거와 소송 전략이 필수적입니다.
특별조치법 등기 문중땅 되찾기 절차
1단계: 등기 원인 및 권리관계 확인
특별조치법에 따라 이전된 등기는 실체적 권리관계에 부합하는 것으로 추정됩니다. 즉, 등기된 자가 진정한 권리자라는 추정이 강하므로, 등기 원인(실제 취득 경위)과 권리변동 내역을 입증해야 합니다.

2단계: 허위·위조 등기 입증 준비
보증서, 확인서 등 특별조치법 관련 서류가 허위 또는 위조임이 밝혀져야 등기 추정력을 번복할 수 있습니다. 보증인 확인서, 당시 이장 확인서 등 추가 증거가 필요합니다.

3단계: 소유권이전등기말소 및 소유권확인 소송 제기
등기 추정력을 깨뜨릴 수 있는 증거가 있다면, 소유권이전등기말소 및 소유권확인 소송을 통해 권리를 되찾을 수 있습니다. 소송 과정에서 등기 절차의 적법성, 보증서 진정성, 실체적 권리관계 등을 모두 입증해야 합니다.

주의사항 및 실무 팁
특별조치법 등기는 대법원 판례상 추정력이 강해 승소가 쉽지 않으므로, 증거 준비와 소송 전략이 매우 중요합니다.

소송 전 법률 전문가와 상담하여 구체적 대응 방안을 마련하는 것이 바람직합니다.
이처럼, 특별조치법 등기 문중땅을 되찾으려면 등기 원인 불법성 및 허위 증빙을 입증하는 것이 핵심입니다

특별조치법에서 보증인은 부동산 등기 신청자의 진위와 사실관계를 확인·보증하는 역할을 하며, 잘못 확인 시 법적 책임이 발생할 수 있습니다.

보증인의 주요 역할
사실관계 조사: 보증인은 등기 신청자의 소유권, 상속권 등 사실관계를 직접 조사하고, 관련 서류를 검토해 진위 여부를 확인합니다.

보증서 작성 및 제출: 조사 결과를 바탕으로 보증서를 작성해 행정기관에 제출하며, 이 보증서가 등기 절차의 핵심 근거로 활용됩니다.

이의신청 및 확인서 발급: 보증인의 확인을 거쳐 등기 신청이 진행되며, 이의가 있을 경우 추가 절차가 진행됩니다.

보증인의 책임과 법적 유의점
과실 시 손해배상: 보증인이 사실관계를 제대로 확인하지 않아 허위 등기가 이뤄질 경우, 보증인은 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 단, 보증인을 공무원으로 보기는 어렵다는 대법원 판례가 있습니다.

자격 및 보수: 보증인은 법령에 따라 자격 요건을 갖추어야 하며, 변호사·법무사 등 자격보증인은 보수 한도 내에서 보수를 받을 수 있습니다.

보증인은 단순 확인자 이상의 실질적 책임을 지므로, 사실관계 검증에 신중을 기해야 합니다.

부동산 특조법은 일정 기간에만 효력이 있는 한시법으로 1978년, 1993년, 2006년, 3차례 시행됐다. 2008년 국토교통부(당시 국토해양부)가 발표한 내용에 따르면 2006년 1월부터 2년 6개월간 부동산 특조법으로 토지 113만 건과 건물 1만 9000동에 대한 소유권 이전 등기가 완료됐다.

취지에 맞게 혜택을 본 경우도 많지만 법을 악용해 남의 땅을 빼앗은 이들도 적지 않다. 대대로 내려오던 재산을 한순간에 빼앗긴 사람들은 억울함을 호소하지만 구제할 방법이 마땅치 않다.

# 서류 세 장이면 끝…‘부동산 특조법’의 허술함

등기 과정을 간편화한 법률이라지만 부동산 특조법은 그 정도가 예상을 넘어선다. 부동산 특조법으로 토지 등기를 하려면 신청서, 보증서, 확인서, 세 가지 서류만 준비하면 된다.

A 씨의 법률대리인 류하경 변호사(법률사무소 휴먼)는 “신청서 작성 후 보증서에 보증인 3인의 날인을 받으면 된다. 이 보증서를 지자체에 제출하면 자판기처럼 지자체장 도장이 찍힌 확인서가 나온다”고 말했다. 류 변호사의 설명대로라면 누구라도 보증서만 첨부하면 땅주인이 될 수 있다.

보증서에 날인하는 보증인은 지자체에서 지정한다. 시·구·​읍·​면장은 동·​리별로 보증인을 3~6인 이내로 위촉한다. 그런데 보증인 선정 기준이 모호하다. ‘부동산 소재지 동·​리에 계속하여 10년 이상 거주하고 있는 자 중 신망이 있는 자’로 명시되어 있다.

류 변호사는 “보증인을 만나보니 그저 동네에 오래 산 어르신 중 한 명”이라며 “보증서를 가져오면 객관적 자료 등을 확인하지 않고 도장을 찍어주는 경우가 태반”이라고 설명했다. 그가 만난 보증인 3명 중 2명은 보증인 위촉 후 추가적인 교육도 받지 않았다. 확인서 발급 전 지자체가 보증인으로부터 보증취지를 확인한 후 현장조사를 하는 과정도 생략됐다.

류 변호사는 “보증인 3명 중 2명은 본인들의 도장을 다른 한 명에게 맡겨 놓아 1명의 보증인이 3명의 날인을 모두 하는 등 관리가 매우 허술했다”고 지적했다.

사실상 양도된 부동산, 소유권 보존등기가 돼 있지 않은 토지와 건축물 등이다. 단, 불법 건축물과 소송 진행 중인 부동산은 제외된다.

원고허성수의 의붓아버지인 이정준은 이찬섭토지를 본인앞으로 이전해 놓고
피고를 이용하려는 수작이 었는데
실제로 그렇게 하였습니다

당시 이정준의 부친 이성순은 동네
이장일을 맡아서 보고 있었는데
이장일을 위해 군청과 면사무소를 자주
드나들다보니 조치법을 이용해 자기들이
살고있는 집의 대지를 본인들 명의로 이전
하자고 꼬드긴거 분명하다 했습니다

집 지을때 본인들은 땅도 없었는데
이성순의 큰형님인 이영춘
이찬섭의 조부님등 이 세사람은 피고할아버지의 배려로 무상으로 집 지을 부지를 제공 받아서 집 짓고 살면서
은혜를 배신하였던 것입니다

도움을 받을때는 세상이 다 알게
생색을 내지만 막상 도움을 받고
나면 그걸 너무도 당연하게 여기면서
그걸 통해 상대에게
은근하게 빚의식을 심어 놓은거죠

그러면서 본인들이 받은 호의에
대해서는 기억을 하지 않고
관계를 감정과 신뢰가 아닌 태도를 가지기에
결국엔 신뢰를 갉아 먹고 진심이 사라진
관계를 만드는 것입니다

그 사실을 다 알고 계신 피고의 아버지(이상욱)은 95년 당시 이정준모친
한테 거세게 항의할때 애기를 하셨습니다

피고 아버지 말씀으로는 이성순은
잘해줘봤자 심성이 나쁘다 하셨습니다
그래서 이성순은 살아있을때 동네서는
부르는 별명도 있습니다


그래서 피고는 누나 이경숙과 함께
군청과 등기소에 들려 1983년과 1984년에
특별조치법으로 명의 이전 할때 제출한
신청서 보증서에 날인했던 보증인을 확인 하기위해 보증서를 보면 누가 날인하고 보증했는지 알수 있으므로 발급 요청 했으나 군청에서 담당 직원은 자료를 한참을 열람을 해도 안 나오자 오래 된 자료는 기록에서 삭제 되고 없다고 두세번 재차 애기를 해 주어서 신청서(보증서)를
발급 받지 못 했는데 많이 아쉬웠습니다