"뚝섬 특별계획구역 뚝섬3구역 오피스텔" 닥터아파트 전문가 분석

[권경욱]

• 닥터아파트 2007-08-21 16:14 작성

 

1. 현재 매수하신 뚝섬 특별계획구역은 총12구역까지 있으며 그중 1~3구역은 주상복합아파트가 들어설 예정으로 주목받고 있습니다. 이곳은 도시정비법이 아닌 도시개발법 적용을 받아 소형평형의무비율이 없어 132㎡(40형)이상의 대형아파트가 들어설 것으로 예상됩니다.

현재 3구역 조합원은 100여명 정도이며 용적률 350% 적용시 약290가구가 건립될 것으로 보입니다. 조합원 비율이 워낙 적어 주거용 오피스텔을 매수하셨다면 아파트 배정이 가능할 것으로 보입니다.

다만 주거용으로 인정받기 위해서는 주민등록이전이 가능해야 합니다.

현재 3구역 33㎡(10형) 주택이 3.3㎡당 4천5백만원에 거래된 사례가 있습니다. 66㎡(20형)의 경우 3천~4천만원 사이에서 거래되고 있습니다. 현재 매수하신 오피스텔은 대지지분 8㎡(2.4형)이며 2억6천만원에 거래하셨으므로 3.3㎡당 1억8천3백34만원에 매수하신 셈입니다.

대지지분 8㎡(2.4형)에 무상지분률 130% 적용하면 10.3㎡(3.12형)의 권리를 인정받게 됩니다. 제시된 매물의 공시가격이 얼마인지는 알 수 없으나 일대 공시지가로 권리가액을 계산하면 2천2백만원 정도로 예상됩니다.

132㎡(40형) 배정을 가정하여 추가부담금을 계산해 보겠습니다. 현장에서는 조합원 분양가를 3.3㎡당 1천5백만원 정도로 예상하므로 추가부담금은 5억7천8백만원으로 볼 수 있습니다. 물론 시장상황에 따라 달라질 수 있겠으나 우선 이 정도를 예상하시는 것이 좋겠습니다.

추가부담금을 합한 총투자금액은 8억3천8백만원이므로 132㎡(40형)을 3.3㎡당 2천1백만원에 매수하게 되는 것입니다.

상업용지 내 주상복합 132㎡(40형)의 분양가는 3.3㎡당 3천5백만원으로 예상됩니다. 특별구역은 상업용지 주상복합보다 2년 후 입주예정이지만 상업용지 분양가와 비슷하게 거래된다면 시세를 14억원 정도로 볼 수 있습니다. 따라서 경쟁력 있는 가격으로 향후 입주시점 및 그 이후까지 보유한다면 충분한 투자 가치가 있다는 판단입니다.

뚝섬 특별계획구역 3구역은 앞으로 뚝섬 상업용지의 주상복합 아파트와 비슷한 시세 상승을 보일 가능성이 높은 지역으로 올해 말 세부계획안이 발표되면 한차례 시세 반등이 예상됩니다. 따라서 상업용지의 분양가 결정이 있기 전에 매수하신 것은 바람직한 판단으로 생각됩니다.

2. 사업추진 속도는 1,2구역이 노후도가 가장 높아 2010년 입주예정이며 제3구역은 이보다 2년 늦은 2012년에 입주예정입니다. 따라서 2010년 경에는 이주가 시작될 것으로 예상됩니다. 뚝섬 상업용지의 입주시점이 2010년경으로 3구역 입주시점인 2012년에는 안정적으로 꾸준한 시세 상승이 가능할 것으로 보입니다.

3. 1주택자의 경우 새로 아파트를 매입하는 경우에만 기존 주택을 처분한다는 조건하에 대출이 실행됩니다. 하지만 현재 매수하신 오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 아파트가 아니므로 대출이 가능합니다.

[민권식]

[知彼知己百戰不殆, 지피지기]

[권경욱]

저희 분석과 일치하는 분석입니다.

[동명]

전 민권식님이나 권경욱님이 답변하신줄 알았어요 ^*^