미국 은행의 상업용 부동산 노출에 대한 최근 동향

[힘힘]

은행의 상업용 부동산 노출에 대한 최근 동향

2024년 7월 11일

저자:  Miguel Faria e Castro ,  Marie Hogan ,  Samuel Jordan-Wood

COVID-19 팬데믹으로 인해 발생한 사회적, 경제적 변화로 인해 상업용 부동산(CRE) 부문의 세그먼트는 금융 안정성에 관심이 있는 정책 입안자와 분석가의 초점이 되고 있습니다. 더 구체적으로, 재택근무로의 전환은 사무실 세그먼트에 어려움을 주었고, 전자상거래의 급증과 같은 소매업의 변화는 교외 쇼핑몰과 같은 부동산 세그먼트에 대한 부정적인 전망을 촉발했습니다. 부동산 가치 기본의 이러한 부정적인 추세는 결국 이러한 유형의 자산으로 뒷받침되는 부채에 대한 연체와 채무 불이행을 유발할 수 있습니다.

이전 연구에서 우리는 CRE 담보 부채의 약 40%가 미국 은행이 보유하고 있다는 것을 보여주었습니다 . 또한, 우리의 마지막 블로그 게시물은 CRE 담보 자산에 대한 노출 척도가 최근 몇 년 동안 다양한 미국 은행 지주회사(BHC)의 주식 시장 가치와 음의 상관관계를 갖는 것으로 보였지만 과거에는 그러한 상관관계가 존재하지 않았다는 것을 보여주었습니다. 이 블로그 게시물에서 우리는 미국 BHC의 CRE 노출에 대한 최근 추세를 연구합니다.

CRE 노출의 최근 동향

아래 그림은 2011년 1분기부터 2024년 1분기(사용 가능한 최신 분기)까지 BHC 총 자산의 백분율로 CRE 노출 분포를 나타낸 것입니다. CRE 노출에 대한 측정은 분기별 규제 보고서(FR Y-9C)의 개별 BHC 데이터를 사용하여 구성되며 CRE에 대한 직접 노출(즉, 은행이 직접 보유한 CRE로 뒷받침된 대출)뿐만 아니라 증권(즉, 상업용 모기지 담보 증권)에 대한 간접 노출과 대차대조표 외 노출(즉, CRE 대출 자금 조달 약정)도 고려합니다. 그런 다음 이러한 은행의 CRE 노출을 백분위수로 정렬했으며 백분위수가 높을수록 CRE 노출이 더 많음을 의미합니다. 실선은 중간 은행이 보유한 노출을 나타냅니다. 진한 음영 처리된 영역은 25~75백분위수 범위에 해당하고 밝은 음영 처리된 영역은 10~90백분위수 범위를 나타냅니다.

BHC의 CRE 노출은 비즈니스 모델 및 기간에 따라 다릅니다.

출처: 연방준비제도(FR Y-9C 데이터) 및 저자의 계산.

이 그림은 CRE 노출 측면에서 상당한 차이가 있음을 보여주며, 이는 다양한 사업 모델을 반영합니다. 일부 BHC는 자산 총 가치의 절반을 초과하는 노출을 가지고 있는 반면, 다른 BHC는 비교적 낮은 노출을 가지고 있습니다(즉, 총 자산 가치의 10% 미만). CRE는 2024년 1분기에 39%의 노출을 가진 중간 은행에 매우 중요합니다.

이 그림은 또한 CRE 노출이 시간이 지남에 따라 어떻게 변했는지 보여줍니다. 2007-09년 금융 위기(표시되지 않음) 무렵에는 감소한 후 경제가 회복되기 시작하면서 증가했습니다. 1 2020년 COVID-19 위기가 시작되면서 노출이 감소했지만, 그 이후로 중간 노출은 팬데믹 이전 수준보다 약간 높은 수준으로 회복되었습니다. COVID-19 위기는 또한 노출 분포가 확대되는 시기와 일치한다는 점에 주목할 가치가 있는데, 이는 일부 은행이 의도적으로 노출을 줄인 반면 다른 은행은 노출을 늘렸음을 시사합니다.

다음 두 그림은 CRE 노출에 대한 측정치를 두 가지 주요 구성 요소로 분해합니다. CRE에 의해 뒷받침되는 직접 보유 대출(두 번째 그림)과 주로 상업용 MBS 및 대차대조표 외 노출의 형태로 나타나는 간접 CRE 노출(세 번째 그림). 대출이 총 노출의 대부분을 구성하기 때문에 아래 첫 번째 그림의 시간 및 횡단면 변화 측면에서 전반적인 패턴은 위 그림의 패턴과 유사합니다. COVID-19 팬데믹이 시작된 이후 중간 노출이 증가하고 분포가 확대되었습니다.

세 번째 그림은 간접 노출 분포의 변화를 보여줍니다. 금융 위기 이후, 분포 전반에 걸친 간접 노출은 꾸준히 증가하여 2011년 초의 중간값 1%에서 2023년 1분기의 최고치 6%를 기록했습니다. 최근에는 이러한 유형의 보유가 감소하여 중간값에 대한 최신 관찰치는 5%이지만 노출 분포도 확대되었습니다.

직접 노출이 있는 BHC: CRE가 지원하는 대출

간접 노출이 있는 BHC: 상업용 MBS 및 대차대조표 외 보유 자산

두 그림의 출처: 연방준비제도(FR Y-9C 데이터) 및 저자의 계산.

어떤 BHC가 CRE에 가장 많이 노출되어 있나요?

위 그림에서 알 수 있는 점 중 하나는 최근 몇 년 동안 CRE 노출 분포가 넓어진 것으로 보인다는 점입니다. 일부 은행은 노출을 늘리고 다른 은행은 노출을 줄였습니다.

다음 네 가지 그림은 2024년 1분기 현재 가장 큰 CRE 노출을 가진 BHC의 특성을 보여줍니다. 각 그림은 y축에 총 자산의 백분율로 나타낸 CRE 노출과 x축에 관련 은행 특성의 측정값을 나타낸 산점도를 나타내며, 각 점은 FR Y-9C 보고 양식을 제출한 BHC를 나타냅니다.

아래 그림(네 번째 그림)은 CRE 노출을 BHC 크기(총 자산의 자연 로그) 측정치에 대한 그래프입니다. 이 그림은 대형 BHC가 CRE에 덜 노출되는 경향이 있음을 보여주는데, 이는 많은 위험 노출이 소형 및 중형 BHC에 집중되는 경향이 있다는 이야기와 일치합니다. 두 변수 간의 상관관계는 -0.43입니다.

대형 BHC는 2024년 1분기부터 CRE에 덜 노출되는 경향이 있습니다.

출처: 연방준비제도(FR Y-9C 데이터) 및 저자의 계산.

참고: 점선은 회귀선이고, 음영 처리된 영역은 95% 신뢰 구간으로 둘러싸인 영역을 나타냅니다.

다음 그림(다섯 번째 및 여섯 번째 그림)은 은행 사업 모델의 두 가지 일반적인 측정 기준에 대한 CRE 노출을 나타냅니다.

• 보다 전통적인 사업 모델을 가진 은행은 대부분 대출을 자산(증권이 아닌)으로 보유하고 자금 조달을 위해 예금에 의존하는 경향이 있습니다(시장 수단 및 기타 유형의 도매 자금 조달이 아닌). 자산 측면에서 보다 전통적인 사업 모델을 가진 BHC(즉, 자산 대비 대출이 더 많음(5번째 숫자))는 CRE에 대한 노출이 더 큰 경향이 있습니다. 구체적으로, 이러한 변수 간의 상관관계는 0.49입니다.
• 마찬가지로 부채 측면에서 보다 전통적인 사업 모델을 갖춘 은행, 즉 자금 조달의 보다 중요한 원천으로 예금에 의존하는 은행(6번째 그림)은 CRE에 더 많이 노출되는 경향이 있으며, 이 관계의 상관관계는 0.58입니다.

이러한 상관관계는 부분적으로 규모에 의해 설명되는데, 소규모 은행일수록 보다 전통적인 사업 모델을 갖는 경향이 있기 때문입니다.

대출이 더 많은 기존 BHC는 2024년 1분기 기준으로 CRE 노출이 더 큰 경향이 있습니다.

출처: 연방준비제도(FR Y-9C 데이터) 및 저자의 계산.

참고: 점선은 회귀선이고, 음영 처리된 영역은 95% 신뢰 구간으로 둘러싸인 영역을 나타냅니다.

자금 조달을 위해 예금에 의존하는 기존 BHC는 2024년 1분기부터 CRE에 더 많이 노출되는 경향이 있습니다.

출처: 연방준비제도(FR Y-9C 데이터) 및 저자의 계산.

참고사항: 점선은 회귀선이고 음영 처리된 영역은 95% 신뢰 구간으로 경계가 지정된 영역을 나타냅니다. 회귀 계수로 인해 회귀선은 y축에서 0% 아래로 내려갑니다. 실제로는 우리 측정에서 자산의 일부로 CRE 노출이 마이너스가 되는 것은 불가능합니다.

마지막으로, 아래의 다음 그림은 CRE 노출과 Tier 1 자본 비율 간의 상관 관계를 보여줍니다. Tier 1 자본 비율은 BHC가 포트폴리오에서 손실을 견뎌내기 위해 얼마나 많은 자본을 보유하고 있는지 측정하는 규제 은행 레버리지 지표입니다. 이 그림은 CRE 노출과 Tier 1 비율 간에 -0.43의 음의 상관 관계를 보여주며, 이는 노출이 큰 BHC가 더 많은 레버리지를 갖는 경향이 있음을 시사합니다. 즉, CRE에 더 많이 노출된 바로 그 BHC가 자본 준비금을 덜 보유하고 있으므로 자산 가치가 크게 변동할 경우 규정을 위반할 가능성이 더 높다는 것을 의미합니다.

CRE 노출이 큰 BHC는 레버리지가 더 높은 경향이 있습니다.

출처: 연방준비제도(FR Y-9C 데이터) 및 저자의 계산.

결론

최근 몇 년 동안 은행의 CRE(자산의 일부로서)에 대한 상대적 노출이 증가했으며, 특히 금융 위기 이후 기간에 증가했습니다. COVID-19 팬데믹이 시작된 이후 이러한 노출의 분산이 증가했으며, 일부 은행은 노출을 줄이고 다른 은행은 노출을 늘렸습니다. 감소된 노출의 상당 부분은 간접 노출, 즉 상업용 MBS 및 대차대조표 외 약정 보유와 관련이 있습니다.

2024년 1분기 현재 상업용 부동산에 대한 상대적 노출이 높은 은행 대부분은 규모가 중소 규모였으며 전통적인 또는 레버리지가 더 큰 사업 모델로 운영되는 경향이 있었습니다. 그러나 소규모 은행에 CRE 노출이 집중된 것은 긍정적인 것으로 볼 수 있는데, 이는 경제 전체와 확장하여 금융 시스템이 평균 및 집계 측정을 간단히 살펴보는 것보다 CRE 위험으로부터 더 잘 보호될 수 있음을 의미하기 때문입니다. 그래도 이러한 유형의 위험을 모니터링하는 것이 중요합니다.

메모

1. 이번 위기는 주로 주거용 부동산 경기 침체로 인해 촉발되었지만, 상업용 부동산을 포함한 모든 부동산 가치가 영향을 받았습니다.

저자 소개

미구엘 파리아 에 카스트로

Miguel Faria e Castro는 세인트루이스 연방준비은행의 경제학자이자 경제정책 고문입니다. 그의 연구 관심사에는 재정 및 통화 정책과 은행 및 금융 기관이 포함됩니다. 그는 2017년에 세인트루이스 연방준비은행에 합류했습니다. 저자와 그의 연구에 대해 자세히 읽어보세요.

마리 호건

마리 호건은 세인트루이스 연방준비은행의 연구원입니다.

사무엘 조던-우드

새뮤얼 조던-우드는 세인트루이스 연방준비은행의 수석 연구원입니다.