20년전 팔은 땅 양도소득세 나온 사연

[경매박사황경진]

작성자	황경진	작성일	2005-07-19 오후 1:14:42	조   회	15	추   천	0
제   목	20년전 팔은 땅 양도소득세 나온 사연
6. 세법에서 인정하는 부동산의 거래 시기 잘 알아두면 돈 된다. 20년전 팔은 땅 양도소득세 나온 사연 “기막혀”씨는 세무서에서 20년 전에 양도한 땅에 대한 양도소득세 신고가 누락되었다며 세금을 고지하겠다는 통지를 받고 기가 막혔다. 게다가 20년 전에 160만원을 받고 판 땅에 대해 세금을 3천5백만원이나 내야 한다는 것이었다. 유난히 꼼꼼한 “기”씨는 보관하고 있던 20년 전의 매매계약서를 세무서에 팩스로 보내고 따졌지만 끝내 세금은 고지되고야 말았다. 이유는 잔금을 청산한 날이 불분명하기 때문에 등기가 이전된 날에 땅을 판 것으로 보아야 한다는 것이다. 등기부 등본을 떼어보니 당시 부동산의 매수인 측에서 소송이 있어 최근에서야 “기”씨로부터 매수인에게 등기가 이전된 것으로 확인되었다. 결국 “기”씨는 세무사를 통해 이의신청이라는 복잡한 절차를 통해 세금을 취소 받을 수 있었지만 불쾌한 기분은 지울 수가 없었다. 위에서 보는 바와 같이 양도소득세는 언제를 거래시기로 보는 가에 따라 세금이 크게 달라진다. 하루 차이를 가지고 세금을 비과세 받을 수 있는 지 여부가 갈라지고, 공제 받는 세금과 세율도 틀려지는 경우가 생기기 때문이다. 세법에서는 원칙적으로 잔금을 모두 청산한 날을 거래시기로 보도록 되어 있다. 잔금을 모두 청산했는지 여부는 매매계약서상의 날짜도 참조하기는 하지만 실제로 대금을 모두 주고받은 날을 기준 하도록 되어있다. 따라서 매매계약서의 잔금약정일과 실제 대금을 청산한 날이 서로 다르면 실제 대금을 청산한 날이 부동산을 사고 판 날이 된다. 만약 은행 융자금으로 잔금을 치루게 되었다면 은행에서 융자금으로 잔금을 치룬(은행에서 직접 분양회사로 대금이 들어 갔다면 그날)날에 부동산을 취득한 것으로 보게 된다. 만약 계약한지 오래되어 잔금을 지불한 날이 불분명하거나 잔금을 지불하기 전에 등기를 이전해 주었다면 등기를 접수한 날이 거래시기가 된다. 자기가 직접 지은 건축물인 경우에는 사용검사필증을 받은 날에 부동산을 취득한 것으로 본다. 다만 사용검사를 받기 전에 임시로 사용승인을 얻어 사용하게 되면 사용승인일자와 실제로 사용한 날 중에서 빠른 날에 건물을 취득한 것으로 보아 세금을 계산하면 된다. 상속 받은 재산은 등기여부와 관계없이 재산을 물려준 분이 돌아가신 날에 재산을 취득한 것으로 보며, 증여 받은 재산은 증여등기 접수일이 재산을 취득한 날이 된다. 실제 잔금일자가 언제인지 일일이 확인하기 어렵고, 잔금을 모두 치룬 후 등기를 이전 해가지 않는 경우는 거의 없기 때문에 실무적으로 세무서에서는 통상 등기가 접수된 날을 기준으로 양도소득세를 계산한다고 생각하면 거의 틀림이 없다.