소액 토지투자자에게 반드시 필요한 지식, 농지투자 10계명

[김방기]

지분거래의 문제점을 자연스럽게 해결하는 방안이 마련되어 있다

농지활용, 이용이다

농지활용의 장점 - 공동관리가 가능하다(공유)

공유 - 함께 농작물 재배하여 5:5로 분배

소극적으로 투자가치만 기대하는 게 아니라(무형) 적극적으로 농사 짓는 경우에

해당되어 현재가치를 맘껏 활용중(유형)

미래가치를 의심할 수가 없다

지분거래는 보통 미래가치에 100% 의존(무형)

이런 약점을 보완할 수 있는 게 바로 농지 공유다

소액토지투자자에게 반드시 필요한 지식, 농지투자 10계명

1) 수도권 농지와 지방 농지의 차이를 견지하라

입지 차이가 심하다

수도권정비계획법에 의해서다

신도시 역세권 대단위 아파트 등 세 가지가 서로 연동하다 보니

다양한 인구가 지역 모토

당연히 수도권 농지의 접근도 관심도 집중도 등이 높아질 수밖에 없다

2) 맹지와 농지의 차이도 견지

농로는 맹지가 아니다

농지법 완수, 준수하면 되니까

3) 주변가치가 낮으면 투자가치도 낮아진다

농지 주변에 온통 산지, 농지 뿐이라면 투자가치가 낮다

오로지 실수요가치에만 기대할 수밖에 없다

4) 농업진흥구역과 농업보호구역을 규제로 보지 마라

농지법은 규제가 아님

경자유전법칙을 준수하면 최고의 활용가치가 분출

5) 산지전용과정 보다 농지전용과정에 집중하라

농지전용과정은 남발하면 안 되기 때문

의식주 중 식(밥)이 농지와 관련된 상태기 때문

쌀 농사, 채소, 과일 등은 삶의 동력

농지는 현재가치지 미래가치와 무관

6) 농지와 대지의 차이

자연미인과 인공미인의 차이로 점철됨

농지는 현재가치요 대지는 미래가치(전용과정 거침)

7) 농림지역의 의미

농지와 산지(용도)

전,답, 과수원, 목장용지(지목)

용도와 지목은 연동

농림지역은 전 국토의 절반 가량 차지

생산관리지역으로 변경되기 전까지는 50%를 육박했다

농림지역을 자연환경보전지역으로 인지하면 안 된다

농림지역의 보호가치와 자연환경보전지역의 보호가치가 다르기 때문

농림지역의 보호가치는 실활용, 영농의 의미가 있고

자연환경보전지역의 보호가치는 절대 보전의 의미가 있기 때문

하나는 현재가치를 활용하는 것이고

하나는 무조건 보지, 활용 하지 못함

도시지역 16.7%

관리지역 25.8%

농림지역 46.3%

자연환경보전지역 11.2%

8) 임야 구입자의 자격조건과 농지 구입자의 자격조건은 다르다

농지의 경우 세컨하우스처럼 활용이 가능하기 때문

산지와 농지가 힐링의 도구라는 점에선 같지만

단어 사용에선 다르다

농한지라는 말은 있어도 임한지라는 말은 없다

농지는 방치하면 처벌 대상이나, 산지는 안 그렇다

9) 농지취득 자격증명

원칙적으로 농지를 취득하고자 하는 자는 농지 소재지를 관할하는

시장, 구청장, 읍장, 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 한다

다만 예외적으로 발급 받지 않고 농지를 취득할 수 있다

예) 농지전용협의를 완료한 농지

토지수용에 의해 농지를 취득해 소유한 경우

공유농지 분할로 농지를 취득한 경우와 상속 농지의 경우

임야 구입 시

내 거주지와의 거리가 중요하지 않지만 농지는 다르다

거주지와 가까워야 내가 활용할 수 있어 접근성이 중요하다

활용가치 극대화가 중요하다

주변 농지지주가 전용과정을 거친다면 내 땅의 토질은 나빠질 수 있지만

주변가치는 높아질 수 있다

내 땅의 투자가치가 높아지는 것

환금성도 덩달아 높아진다

10) 농지가 규제가 아닌 이유

토지거래허가구역 지정을 남발해도 걱정이 없다

실활용 가치 극대화에 집중하면 그만

내 소임을 다한 것

소작(공동관리-소작농과 지주)을 통해 수익(수확) 창출 가능

실수요 겸 투자가 가능

농작이든 소작이든 창고 짓는 전용행위보다 낫다

현재가치만 활용하여 이익을 보는 것이니까

단순하다

인허가 과정 밟지 않고 단순하게 농지 기능에만 집중하면 된다

예) 토질에 맞는 농작물 재배

농지투자의 의미 - 주변가치만 바라보면 농지법 위반

항상 실수요가치가 최우선

수도권 요지에서 영농 활동 해야 한다

그래야 주변가치와 투자가치가 반드시 비례할 수 있다

5년 이후 실수요 겸 투자가치가 분출

뚝심이 필요하다

뚝심은 의심을 타파하는 힘이다

도로개설, 분할, 영농활동 - 땅을 진화시킬 수 있는 모토

이 3가지 작업 중 현재가치를 순리대로 사용하는 건 영농활동(농지사용)

즉 도로개설이나 분할은 투자비용이 소요되나,

영농활동은 수확, 수익 창출이 가능하여 효능만점

지적도 상 도로가 없어도 농지법 활용 시 농로가 도로 역할을 수행하여

문제 될 게 하나 없다

농지법이 그래서 아주 중요한 것

다만 농지법 준수를 안 하고 100% 투자명분으로 움직인다면

문제가 생긴다

농지법을 어긴 결과기 때문

농한지는 국가에서 절대 용납 안 한다

절대농지라는 말이 왜 존재하겠는가

헌법에서 경자유전법칙을 명시한 이유가 무엇이겠는가

농지투자가 유익, 유리한 점 - 환금성이 높다

블로그나 중개업소에서 이용 가능

수익성 - 농작물 통해 수확 가능

농기술 연마가 필요

안전성 - 장기간 영농활동 하면 유리

단기규제(토지거래허가제)에 강한 상태

현재가치를 응용, 사용 중이므로 투기의 의심을 전혀 받지 않음

기획부동산 물건과 판이하니까

기획부동산은 임야를 주로 판매하나, 농지를 판매할 때

농지투자 10계명을 전혀 알려주지 않는다

100% 투자목적으로 움직이기 때문

환금성이 늘 문제가 되는 이유다

기획부동산 물건은 농지투자와 무관하다

기획부동산 물건은 소극적으로 기다린다

지혜롭게 기다리지 못한다

농지투자는 공격적이다

현재가치를 활용하여 농지법을 준수

지혜롭게 기다릴 수 있다

농지법 준수하면 농지는 규제에서 자유롭다

수도권 요지의 농지를 뚝심 있게 사용한다면

실수요가치와 투자가치가 반드시 정비례한다

문의 010-2246-9741

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[큰오름(진창성)]

좋은정보 감사합니다