"전자계약시스템" 사용할 수도 없고 사용해서도 안되는 법적 근거

[신재수]

전자계약시스템” 사용할 수도 없고 사용해서도 안 되는 법적근거|***** 부동산소식 *****

정만철(갈매기 감전동 MS공인)|조회 38|추천 0|2017.04.06. 13:16http://cafe.daum.net/knrpusan/HElM/52 //

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정부에서는 전자계약시스템의 확대보급으로 공인중개사가 사용할 수밖에 없도록 하고자 하고 있다.

특히, 최근에 전국 시.도와 시.군.구를 통하여 개업공인중개사를 대상으로 전자계약시스템교육을 실시하고 있고, 공영방송과 각 언론매체를 통하여 인센티브제공과 은행대출이자 할인 등 다양한 방법으로 국민들에게 홍보하여 거래계약 시에 공인중개사에게 전자계약시스템으로 계약을 하도록 유도하고 있다.

이에 대하여 우리는 일상적인 주장으로 전자계약시스템을 사용할 수 없다고 할 수 없고, 세금폭탄 등으로 사용을 거부할 수도 없다. 그렇다면 우리는 왜 전자계약시스템을 사용할 수 없는지 명확하게 관련법이나 규정 등에 의하여, 우리의 주장을 법이나 시행령 등에 의하여 할 수 없다는 것을 주장하고, 이를 근거로 우리의 의지를 확고하게 하여야 한다.

먼저, 국토부에서 전자계약시스템을 개발하면서 수백억의 예산을 투입하였음에도 강제화를 하지 못하는 이유가 무엇인지, 그리고 국토부에서 이를 강제화하고자 관련법 등에 근거하여 법령을 개정하거나 하려고 하지 않았는가 생각해봐야 한다.

국토부 사업계획서에 표준화 및 법제도적인 방안에 대하여 이미 법무 팀을 구성하여 검토를 하였다고 보여 지며, 법제도적으로 할 수 없었다고 보아야 할 것으로 생각된다. 만약, 법이나 제도적으로 할 수 있었다면 정부와 국토부가 막대한 예산을 투입하고 이런 방법으로 추진하지는 않았을 것이다.

따라서, 그런 이유를 우리 공인중개사법과 타 법 등으로 검토를 해본 결과 우리는 전자계약시스템을 사용할 수도 없고, 사용해서도 안 된다는 것을 확인했다.

이에 대하여 우리 공인중개사법을 보면,

■. 공인중개사법 및 시행령 위반.

☛ 공인중개사법 제16조 (인장의 등록)

☛ 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인설명)

권리관계를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실.정확하게 설명하고, 토지대장, 등기부등본, 등 설명의 근거자료를 제시하고, 확인설명 사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.

. ~ 확인설명서에는 중개업자가 서명.날인하되 당해 중개행위를 한 소속공인중개사 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명.날인하여야 한다.

▶공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인설명)

중개대상물확인·설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23., 2014.7.28.>

☛ 공인중개사법 제26조(거래계약서의 작성 등)

①개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. <개정 2014.1.28.>

☛공인중개사법 제29조(개업공인중개사등의 기본윤리)

②개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다. 개업공인중개사등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다.

▶공인중개사는 공인중개사법에 의하여 법을 준수하여 거래계약을 체결하여야 함에도 전자계약시스템을 이용하면 공인중개사법을 위반하게 된다는 사실 이다.

공인중개사법을 검토해 보면 인장을 등록하여야하고, 등록한 인장으로 거래계약서를 작성 날인해야 한다. 그리고 거래계약서와 중개대상물확인설명서는 관련자료를 제시하고, 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 하고, 일정기간 이를 보관하여야 한다.

그러나 전자계약시스템으로 계약할 경우 대면 없이 전자 상으로 하는 계약이라 관련자료의 제시나 확인설명 그리고 서명날인을 하지 않는다는 것이다.

설사 전자 상으로 서명은 하나 등록된 인장으로 날인을 할 수 없어, 이는 공인중개사법을 위반한다는 사실이라, 전자계약시스템으로 계약할 수도 없고 한다면 이에 대한 책임을 져야 한다.

더구나 개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다.라는 제29조의 기본윤리에 의하면 ‘법률에 특별한 규정이 없는 한 이를 제공할 수 없다.

그렇다면 우리는 고객의 정보를 전자계약시스템에 제공하여도 할 수도 없다는 것이다.

따라서 국토부에서 법의 개정을 검토하고 개정을 하지 못한 이유는 충분히 있고, 개정할 수 없고 강제화할 수 없다는 것을 알 수 있다.

또한, 위 공인중개사법의 개정 없이 우리가 전자계약시스템에 의하여 거래계약을 체결한 경우 만약 거래당사자들이 공인중개사법의 위반을 주장하여 민원을 제기 한다면 어떻게 될까?

우리는 정부나 국토부에서 공인중개사법 개정 없이는 절대로 전자계약시스템으로 계약서를 작성하거나 하여서는 안된다는 사실이다.

▶위반하여 계약한 경우 처벌규정을 보면,

☛제36조(자격의 정지)

① 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다.

2. 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우

3. 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우

4. 중개대상물확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

5. 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

☛제39조(업무의 정지)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다.

2. 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우

3.계약서를 보존하지 아니한 경우

6. 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우

7. 중개대상물확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

8. 거래계약서를 작성·교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우

9. 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

공인중개사법에 의하면 우리가 전자계약시스템으로 계약을 하게 되면, 문제가 발생될 경우 자격 및 업무정지를 받을 수 있다는 것이다.

그리고, 전자계약시스템을 법 개정 등으로 제도화하지 못한 이유 중 가장 중요한 것은 “개인정보보호법과 민법의 규정에 의한 사적자치의 윈칙” 중 계약자유의 원칙에 위배된다는 것이다.

아마, 이 부분으로 인하여 법 개정과 제도적인 준비를 할 수 없었다고 판단이 되며, 결과적으로 전자계약시스템의 사용을 강제화하기 위해서는 “개인정보보법과 민법”의 개정이 따라야 하는 것으로 판단이 된다.

3.30일 대구시달성군 교육에서 공인중개사법에 의하지 않고 “민사소송 등에서의 전자문서 이용 등에 관한 법률”에 의하여 할 수 있다고 하였다는데 이법을 검토해 보면 할 수가 없다.

그리고 우리는 우리가 준수하야 거래계약을 하는 법은 공인중개사법에 의하여 한다는 사실이다.

[개인정보보호법. 사적자치의 원칙 참고]

☛제17조(개인정보의 제공)

① 개인정보처리자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 정보주체의 개인정보를 제3자에게 제공(공유를 포함한다. 이하 같다)할 수 있다.

1. 정보주체의 동의를 받은 경우

2. 제15조제1항제2호·제3호 및 제5호에 따라 개인정보를 수집한 목적 범위에서 개인정보를 제공하는 경우

☛제15조(개인정보의 수집·이용)

① 개인정보처리자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 개인정보를 수집할 수 있으며 그 수집 목적의 범위에서 이용할 수 있다.

☛제18조(개인정보의 목적 외 이용·제공 제한)

① 개인정보처리자는 개인정보를 제15조제1항에 따른 범위를 초과하여 이용하거나 제17조제1항 및 제3항에 따른 범위를 초과하여 제3자에게 제공하여서는 아니 된다.

☛제17조(개인정보의 제공)

③ 개인정보처리자가 개인정보를 국외의 제3자에게 제공할 때에는 제2항 각 호에 따른 사항을 정보주체에게 알리고 동의를 받아야 하며, 이 법을 위반하는 내용으로 개인정보의 국외 이전에 관한 계약을 체결하여서는 아니 된다.

☛사적자치의 원칙(私的自治一原則)은

대한민국 민법의 기본원리로 사법상의 법률관계는 개인의 자유로운 의사에 따라 자기책임 하에서 규율하는 것이 이상적이라고 하는 근대사법의 원칙을 뜻한다. 개인의사자치의 원칙,된다. 사적자치의 원칙은 동시에 법률행위 자유의 원칙, 계약자유의 원칙, 유언의 자유원칙이 이 사적자치의 원칙에 해당

사적 자치의 원리는 당사자간의 ‘사회적 관계’를 ‘자율적인 법률적 관계’로 창설할 수 있는 권한을 확인시켜준다. 그러므로 사적 자치의 원리는 법률적으로 강제할 만한 사유가 있어야만 비로소 제 기능을 할 수 있다. [1]

사적자치의 원칙과 함께 보충성의 원리는 대한민국 헌법의 주축을 이루는 "견제 와 균형"의 틀을 구성한다

☛계약자유의원칙

당사자가 자유롭게 선택한 상대방과 법률관계의 내용을 각자의 의사에 따라 자유롭게 합의할 수 있고, 법이 그 합의를 법적 구속력이 있는 것으로 승인한다는 원칙.

계약자유의 원칙은 소유권 절대의 원칙, 과실책임의 원칙과 함께 사적자치의 실현을 위한 구체적 수단이다.

계약자유의 원칙은 계약체결의 자유, 내용결정의 자유, 계약방식의 자유를 내용으로 하고 있다.

내용결정의 자유는 각 당사자가 그 계약의 내용을 자유롭게 결정할 수 있다는 것을 의미하며, 일단 성립된 계약의 내용도 자유롭게 소멸시키거나 변경시킬 수 있는 것까지 포함한다.

그리고 계약체결방식의 자유는 각 당사자들이 체결하는 방식을 자유롭게 선택할 수 있는 것을 의미한다. 즉 각 당사자들은 편의에 따라 서면·구두와 경우에 따라서는 몸짓으로도 계약체결이 가능하다는 것이다.

▶위와 같이 민법의 규정에 의하면, 계약체결의 자유, 내용결정의 자유, 계약방식의 자유를 제한하는 것이 정부에서 정한 전자계약서이다.

정부가 필요에 의하여 계약의 내용과 방식을 제한 한다는 것은 국민의 기본권을 침해하고 민법의 규정을 위반하기 때문에 민법이나 개인정보보호법의 개정 없이는 전자계약시스템을 운영하여서도 이를 사용하여서도 안된다는 명확한 사실이다.

이제 우리는 세금폭탄이다 현실과 맞지않다는 등의 논리도 당연하지만 그보다도 공인중개사는 공인중개사법을 준수하여야 하고, 이외 관련법에 대하여 준수를 하여 거래계약을 체결하여야 고객에게 신뢰를 주고, 거래의 안정을 가져올 수 있다는 사실이 중요하다.

우리 공인중개사는 이러한 법 개정 없이는 어떠한 경우라도 전자계약시스템을 이용하여 계약을 하여서도 사용을 하여서도 안 될 것이다.

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이명선 (화명동 부민공인)17.04.06. 14:25

아주 정확하게 적시해 주셨습니다. 부라보~!

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왕사랑( 정관 집사랑부동산)17.04.07. 17:06

뭔가를 보여줘야 하고, 우리의 권리를 찾아야 본다 라고 생각합니다.

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손선진(온천동 조은공인)17.04.13. 11:33

정한 정보 알려 주심에 감사를 드립니다

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김진필(구포동, 필,공인)17.04.13. 13:22

공인중개사들을 앵벌이로 이용하여 정보를 취득하려는 자들이 무리수를 두고 있습니다,
실거래가 신고도 시행 초기에는 건당 수수료를 공인중개사에게 지불을 하려고 초안을 잡았으나 공인중개사협회 내부의 밥그릇 싸움에 눈이 먼 사이 없던 일로 날아가 버렸습니다, 어느 전문자격사가 자신의 업무정보를 낱낱이 나라에 고해바친단 말인가요, 단, 의사가 전염병 환자를 치료했을 경우 보건소에 환자의 인적사항을 통보하는 것이 유일하다 할 것입니다,

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물보라15:37

정만철대의원님 수고 많이 하셨습니다.
이렇게 장문의 글을 올리려면
많은 시간을 할애하여
공인중개사법 조문을
수도 없이 읽어 보고 찾아보고 하였을 것입니다.
그 동안의 수고와 회원들을 위한 열정에
선배 대의원으로서 수고 하셨다는 말씀을 드리며
또한 대의원님의 열정에 다시 한번 더 고개 숙여 감사드립니다.
갑자기 술 한 잔 사 드려야 겠다는 의무감이 생깁니다.

앞으로도
한국공인중개사협회와 회원들을 위해서
수고 많이 해 주시기 바랍니다

한국공인중개사협회 전대의원
사하구지회장 신재수 드림