스크랩 주택 취득세감면 정책의 변천과 향후 전망

[대상부동산]

주택취득세감면이란 주제로 네이버에 기고를 하기로 한 것이 몇 개월 전인데 막상 지금 글을 쓰려니 취득세인하라는 화두로 온나라가 시끄럽다.

우리나라의 취득세는 1949년 지방세법이 제정됨에 따라 1969년 이후부터 취득세 2% + 등록세 3%로 총 5%의 표준세율이었고, 현재는 지방세법 제11조에 따라 주택에 대한 매매 취득세율은 4%로 되어있다.

과거 수십년동안 가만히 있다가 정부는 왜 지금에서야 세율을 인하하려고 할까?
우선 그 연혁부터 살펴보면, 시가표준액으로 취득세를 과세해오던 제도를 2006년부터 실제취득가액으로 과세하도록 변경되었고, 갑자기 높아진 세부담을 줄이고자 현재까지 8년여를 매년 한시적인 감면정책으로 일관해왔다.
이 런 감면정책의 폐해로 주택을 취득하고자 하는 매수자들로 하여금 정상적인 세율은 높다는 인식이 만연해져 부동산취득에 주저할 수밖에 없게 만들었고, 곧 주택거래의 장애요인으로 작용된 것이 지금의 현실이다. 더 이상 한시적인 감면조치로는 미봉책에 불과한 바, 정부는 세율 인하라는 항구적인 조치를 취하게 된 것으로 판단된다.

2005년까지 시가표준액으로 신고하여 절세하던 시절

취득세 계산은 아주 간단하다. 취득하는 부동산의 금액에다 세율을 곱하면 세금이 나오게 된다. 세율을 어떻게 할 수는 없지만 취득하는 부동산의 금액이 높으냐 낮으냐에 따라서 많은 세금의 차이가 나는 것이다.
원래 세금이란 것이 조금이라도 줄여서 내고 싶은게 사람 마음. 이에 부동산가액을 파는 사람(매도인)과 협의하여 낮게 신고(다운계약서)하면 그만큼 취득세가 줄게 된다.
과거 이 시절에는 양도소득세 제도가 기준시가로 신고하도록 되어 있어, 파는 사람(매도인)이 거래계약서를 세무서에 제출할 필요가 없었기 때문에 다운계약서에 적극적으로 동의를 해주던 시절이었다.
세금을 징수하는 지방자치단체 입장에서는 부동산거래금액을 한없이 낮춰서 신고하는 것을 방지하기 위해 시가표준액이란 정부고시금액을 정해놓고 이 금액보다 아래로 신고하면 시가표준액을 기준으로 세금을 징수했다.

지방세법 제10조 [과세표준] 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

[건물기준가액(1㎡당) x구조지수x용도지수x 위치지수x 잔가율 x면적x가감산율 = 건물시가표준액]

결국 위의 법조문으로 인하여 국민들은 시가표준액 이상으로만 조정하여 신고하였고, 지자체도 별도의 확인절차 없이 결정을 해주던 시대였다. 그 당시 세율은 취득세와 등록세를 합하여 5%였지만 주택면적과 용도, 구조, 위치, 가감 등을 고려한 과세시가표준액으로 신고함으로써 실제로 체감하는 세율은 훨씬 낮았다. 과세표준은 실거래가 대비 30~40% 수준이었고, 취득세율은 실거래가 기준 2%선이었기 때문이다.
(시가표준액 계산이 복잡하므로 대개 법무사무소에서 계산한 검인계약서로 신고했다.)

2006년 이후 실거래가 제도로 전환

세금을 계산할 때 가장 중요한 것이 과세표준과 세율이다.
취.등록세의 과세표준은 위에서 말한 바와 같이 취득 당시의 가액이며, 사실상 실제로 취득한 금액을 말한다. 부동산 취득가액을 실제취득금액이 아닌 시가표준액으로 인정해줬던 정부의 방침은 2005년 부동산통합전산망이 구축되면서 사정이 달라진다.
부동산거래질서를 어지럽히거나, 부동산투기를 유발하는 거래에 대해서 첫 번째로 발표한 규제가 취득세, 양도세 등의 모든 거래세금을 실제 거래한 금액으로 징수한다는 것이었다.
지금까지는 검증능력이 없어서 하고 싶어도 못했으나 2005년 5월 “부동산거래 관리시스템”을 개발하여 2006년 1월 이후 전국적으로 운영함으로써 실거래가 제도를 뒷받침하게 된다.

[부동산 실거래가 제도]

주택투기지역제도	2003년 도입된 제도로 주택매매 후 매도자가 양도세 신고 시 기준시가가 아닌 실제계약서로 신고하는 제도
주택거래신고지역제도	2004년 주택법에 의하여 도입된 것으로 매수자가 취득자금조달계획서와 실제거래가를 지자체에 신고하도록 하는 제도로 위반 시 취득세의 최대 5배까지 과태료를 부과함.
부동산실거래가 신고제도	2006년부터 시행. 거래당사자 또는 중개업자가 부동산 거래시 실거래가격을 계약체결일로부터 30일 이내 시·군·구에 신고하는 제도. 검증결과를 국세청에 통보하고 위반 시 취득세의 3배 과태료 부과 및 중개업자에게는 6개월 이하 자격정지를 부여함.
부동산실거래가 등기부 기재제도	2006년 6월 1일 이후 소유권이전하는 부동산에 대해서는 등기부에 실거래가를 기재하도록 하는 제도로 위반 시 취득세의 5배까지 과태료가 부과된다. 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금(형법§228①)
양도소득세 실거래가 과세제도 시행	2007년 1월부터 부동산매매시 양도인이 실거래계약서로 양도세를 신고하도록 하는 실거래가 제도가 시행되어 취득자도 실제취득가격으로 취득세를 신고할 수밖에 없음.

이와 같이 부동산 거래가 점점 투명해지고 과세관청에서는 철저한 검증을 하게 됨으로써 국민들의 세부담이 갑작스럽게 2배 이상 늘어나게 되었다.
주거안정 및 주택거래 활성화라는 정부의 취지는 좋았지만 갑작스럽게 높아진 세부담은 국민들에게 부동산거래의 위축과 조세저항을 일으켜 여러 가지 부작용이 발생하게 된 것이다.

감면제도의 늪에 빠진 5년

2006년 취득세를 실거래가로 신고하는 제도가 시행되면서 정부는 주택취득에 대한 감면제도를 도입한다. 감면제도라는 것은 원래 정책목표를 달성하기 위해서 한시적으로 도입하는 것으로 감면기한이 끝나면 바로 삭제되어야 한다. 특히 주택은 부동산경기의 선도물건으로 감면여부에 따라 거래심리가 동결이 될 수도 있어 아주 조심스럽게 접근해야 되는데, 국민들의 조세저항이 워낙 심하다 보니 급한불부터 끄자는 생각으로 2006년부터 2년간 50%의 감면율로 당초 2%의 취득세를 1%로 깎아준다.

2008년 감면연장 기한이 끝남과 동시에 연이어 감면제도를 시행하였고, 이후 매년 감면제도가 시행되어 국민들은 취.등록세율을 2%선으로 알고 관습적으로 부동산 거래를 해오게 된 것이다.
게다가 정부의 부동산경기 활성화 정책에는 빠짐없이 취득세 감면제도가 발표되면서 취득세 감면의 실익을 국민들이 체감하지 못하게 되고 또한 부동산경기의 활성화에도 별 도움이 되질 않게 된다. 그렇다고 감면연장을 안 하면 주택 구입자들의 세금 부담이 많아져 주택을 안 사겠다고 하니 이러지도 저러지도 못하게 된 상황이 벌어진 것이다.
즉 감면이라는 달콤한 유혹에 빠져 5년의 세월을 보내게 된 것이다.

[주택 유상거래 취득세 감면 연혁]

감면시행	내 용	감면시행	내 용
‘05. 01. 05	□ 취득세 2.0% □ 등록세 1.5%	‘12. 09. 24 ~ ‘12. 12. 31	□ 9억 이하·1주택 : 1% □ 9억 초과~12억 이하, 다주택 : 2% □ 12억 초과 : 3%
‘06. 01. 01	□ 취득세 1.5% □ 등록세 1.0%	‘13. 01. 01	□ 9억이하·1주택 : 2% □ 9억초과,다주택 : 4%
‘06. 09. 01	□ 취득세 1.0% □ 등록세 1.0%	‘13. 03. 22	국회본회의 통과(소급시행:1.1~6.30) □ 9억이하·1주택 : 1% □ 9억초과~12억이하: 2% □ 12억초과 : 3%
‘11. 01. 01	□ 9억이하·1주택 : 2% □ 9억초과,다주택 : 4%	‘13. 04. 01	□ 생애최초 취득세면제 □ 9억이하·1주택 : 1% □ 9억초과~12억이하: 2% □ 12억초과 : 3%
‘11. 3. 22	□ 9억이하·1주택 : 1% □ 9억초과,다주택 : 2%	‘13. 07. 01 ~‘13. 12. 31	□ 생애최초 취득세면제 □ 9억이하·1주택 : 2% □ 9억초과,다주택 : 4%
‘12. 01. 01	□ 9억이하·1주택 : 2% □ 9억초과,다주택 : 4%

ㆍ’04년까지는 법정세율 5% 적용 (취득세 2% + 등록세 3%)
ㆍ ’05년 법정세율 인하(5%→4%) 이후 그간 수차례에 걸쳐 감면

2011년 통합취득세의 시작

2010년 10월 지금의 행정안전부에서 그 동안 취득세와 등록세로 이원화해서 징수하던 세금을 통합하여 취득세라는 하나의 세목으로 징수하겠다는 지방세 개정세법을 발표한다.
그렇다고 해서 세율이 줄어들거나 하는 것이 아닌 단지 이름만 통합하고 법만 여러 개로 만들겠다는 내용이었다. 왜 이런 법이 새삼스럽게 나왔을까? 위에서 말한 취득세 감면의 문제가 아닌가 하는 생각을 한다.
지금까지 5년여에 걸쳐 감면해준 내용을 2011년부터는 감면을 안 해주겠다는 내용으로 발표가 된 것이다. 즉 기존의 시스템으로는 정상세율로 과세하기가 어려울 것 같자 세목통합작업을 통하여 바꾸고자 한 것이 아닌가 사료된다.

[취등록세 통합 및 지방세 개정 내용]
당초 발표 내용	취득세 2% + 등록세 2% = 통합 취득세 4% [감면배제]
2011년 1월 개정내용	(원칙) 9억원 초과 or 다주택자 ⇒ 취득세 4% [감면배제]
	(감면) 9억원 이하 and 1주택자 ⇒ 취득세 2% [50%감면]
2011년 3월 개정내용	(감면)9억초과 or 다주택자 ⇒ 취득세 2% [50%감면]
	(감면)9억이하 and 1주택자 ⇒ 취득세 1% [75%감면]

9억원 이하 1주택자 감면도 2011년말까지만 적용하고 2012년부터는 감면을 배제한다는 내용으로 발표했지만, 결국 국민들과 여당의 정치적인 입김작용으로 다시 2011년 3월 22일 위와 같이 50% 추가감면을 실시하게 된다.
상황이 이렇다 보니 지자체의 세수가 엉망이 된 것은 물론이고 중앙정부에 대한 지자체의 불만도 쌓이게 되어 현재까지 신뢰를 회복하지 못하고 있는 실정이다. 정부의 입법취지 또한 아무런 실익이 없게 되지 않았나 싶다. 취득세 감면의 유혹에서 벗어나려던 정부의 의지도 결국 물거품이 되고 또다시 2012년 연말까지 취득세 감면이 연장됨으로 지방자치단체에서만 애타는 심정이 된다.

2013년 감면종료와 취득세율 인하 제언

2012년말로 종료되는 줄 알았던 취득세 감면이 2013년 들어서도 부동산경기를 살리기 위한 고육지책으로 6개월 더 연장이 되었고, 2013년 6월부로 더 이상 취득세 감면연장은 없다는 정부의 발표로 8년간의 감면은 사실상 종료된다.
이로 인해 거래절벽이라고 할 정도로 주택거래가 꽁꽁 얼어붙자 정부에서는 취득세 영구인하라는 카드를 내놓게 된다.

아래는 취득세율 인하와 관련된 2013년 7월24일자 안전행정부 보도자료이다.

“안행부 는 3억원 이하 주택 매매만 취득세율을 1%로 낮추는 방안을 추진할 예정이다. 3억원과 6억원, 9억원 이하 3가지의 취득세율을 현행 2%에서 1%로 인하했을 때 추정한 세수 결손은 9억원의 경우 2조9천억원, 6억원은 2조4천억원, 3억원은 1조8천억원이다.이에 따라 인하 대상을 3억원으로 낮추는 방안을 놓고 부처간 협의를 진행 중이다.“

[제언] 1. 안행부가 추진하고 있는 세율인하방안이 국회에서 통과돼야 시행되겠지만 현재까지 발표된 내용으로 보면 단계적으로 인하할 것으로 보여지며, 한시적인 인하가 아닌 항구적인 세율인하이어야 된다.
2. 또한 시행시기도 지금까지 그래왔듯이 7월 1일 이후 거래부터 소급해서 적용하는 것이 맞다고 생각한다.
3. 이번 기회에 취득세에 부가되는 농특세나 지방교육세 등도 취득세에서 제외함으로써 조금이라도 세부담을 줄였으면 한다.
4. 세금이 낮아졌기 때문에 부동산 거래가 늘어나 세수가 많아질 거라는 추상적인 논리로 지자체를 설득하기보다는 확실하게 보전해줄 재원을 마련해주는 것이 지자체를 확실하게 설득하는 지름길이 아닌가 싶다.

끝으로 취득세 인하만을 바라보는 주택 구매자들의 기대심리를 최대한 빠른 시기에 반영하여 부동산 거래가 활발해지기를 바라면서 이 글을 마친다.

글 전성규

㈜지산세법연구소 소장, 국세청 세무공무원 재직, 양도세 자동 계산 S/W 개발

현재 ‘부동산 세무백과 절세전략‘ 온.오프라인 강좌 진행

저서 『2013 부동산 세무백과』, 『2012년 부동산 매매세무백과』, 『2011 STC 재개발.재건축 양도소득세』 외 다수