토지 소유자가 건물의 단독소유자는 아닌 공동소유자 중 1인에 불과한 경우
토지 소유자가 변경되어도 건물 공동소유자들에게 '관습법상 법정지상권'이 인정될까?
우리 법제에서 토지와 건물은 각각 독립된 별개의 부동산으로서 그 소유를 얼마든지 달리할 수 있다.
토지와 건물의 소유가 달라지는 경우 건물소유자에게는 일정한 요건 하에
법정지상권 또는 관습법상 법정지상권이 인정되는데,
법정지상권이 인정된다면
건물소유자는 건물을 계속 점유할 수 있어 토지소유자의 소유권에는 중대한 제한이 발생하게 된다.
저당권이 설정되어 있던 부동산이 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유가 달라지는 경우
법정지상권(민법 제366조)이 성립하고,
지료는 당사자간 협의가 되지 않으면 법원의 결정에 따른다.
기타 매매 등의 사유로 소유가 달라지는 경우에는 ‘관습법상 법정지상권’이 성립한다는 것이 우리 법원의 태도이다.
"관습상의 법정지상권은 동일인의 소유이던 토지와
그 지상건물이 매매 기타 원인으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었으나
그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없으면 건물 소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이
당사자의 의사라고 보아 인정되는 것이므로 토지의 점유·사용에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 것으로
볼 수 있거나 토지 소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우에는 관습상의 법정지상권을 인정할 까닭이 없다
(대법원 2002다9660 전원합의체 판결)"고 판시한 바 있다.
그렇다면 단독소유였던 토지에 미등기 공동소유 건물이 있는 경우 토지 소유자가 변경되더라도
건물 공동소유자들에게 ‘관습법상 법정지상권’이 인정될까?
이와 관련하여 최근 대법원 판결이 선고되어 소개하고자 한다.
대법원 사안을 구체적으로 살펴보면, A는 본인 소유의 토지 위에 건물을 신축하였고,
A의 사망 후 배우자였던 B가 상속재산분할협의를 통해 단독으로 토지를 소유하게 되었으며,
건물은 B와 그 외 상속인들이 공동소유하였다.
그 후 B는 건물 소유자 중 1인에게 토지를 전부 증여하였고,
토지는 임의경매로 인해 제3자인 원고로 소유자가 변경되었다.
원고는 토지에 대한 소유권을 취득한 뒤 토지를 점유 중인 건물 공동소유자들에게
건물인도 및 그동안의 사용에 대한 임대료를 청구하였다.
토지 소유자가 건물의 단독소유자는 아닌 공동소유자 중 1인에 불과했을 때도 ‘
관습법상의 법정지상권’이 성립 가능한지가 쟁점이 되었고,
대법원은 이와 같은 경우에도 “우리 법제는 토지와 그 지상 건물을 각각 별개의 독립된 부동산으로 취급하므로,
토지와 그 지상 건물의 소유자가 분리될 때 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상 필요가 있다”고 하면서
‘관습법상의 법정지상권’을 인정하였다.
결론적으로 건물 공동소유자들은 토지소유자에게 별도의 협의를 거쳐
지료는 지급해야 할지라도 건물을 인도할 필요는 없다는 것이다.
이와 같이 토지를 매수하거나 낙찰받는 입장에서는
사전에 건물에 대한 지상권 성립 여부를 정확히 검토하지 않을 경우
추후 재산권 행사에 중대한 제한이 발생할 수 있으므로 거래 전 현장 답사 및
법률관계 검토를 꼼꼼히 하여야 할 것이다.