사례별 계약해제 방법과 주의사항
분양가 5억원 아파트를 분양받은 A씨는 분양받은 아파트가 전매되지도 않고 기존아파트가 팔리지않자, 분양받은 아파트를 포기하기로 마음먹었습니다. A씨는 계약당시 계약금 5%인 2500만원만 입금했고 나머지 중도금은 무이자여서 아깝지만 2500만원 포기할테니 계약해지 해달라고 건설사에 요청을 하였는데 뜻밖에도 건설사로부터 계약해제가 불가하며 분양가의 10%가 위약금임으로 이미 납입한 5%인 2500만원 포기뿐만아니라 추가5%인 2500만원을 내야하고 설상가상으로 중도금이자까지 내야한다는 건설사의 답변을 듣고 망연자실하여 어떻게 해야하는지 질문이 왔습니다. 안타까운 일이지만 건설사의 요구가 맞습니다. 최근 부동산시장 침체가 깊어지면서 기존집이 팔리지 않으면서 분양받은 아파트 계약포기를 하려는 분들이 많이 있는데 오늘은 아파트 계약해제에 대하여 상세하게 알아보도록 합시다.
먼저 A씨와 같이 계약금 5%만 납입하고 나머지 중도금은 무이자대출을 받은 경우 계약해제를 하려고하면 계약금 5%가 아닌 분양가의 10%와 중도금대출에 대한 이자, 연체가 있다면 연체이자까지 부담을 해야만 계약해제가 가능합니다. 이마저도 중도금이 대출이던 납입했던 어떤식으로던 들어갔다면 일방적 계약해제 불가하며 건설사의 승인이 필요합니다. 분양계약서 약관에 따라 약간의 차이는 있습니다만 대부분 건설사들이 자신들한테 불리한 내용을 넣지는 않기때문에 계약자들은 건설사의 요구를 받아들일 수 밖에 없습니다. 부동산시장 분위기가 좋을때라면 건설사들도 다른 계약자를 쉽게 찾을 수 있기때문에 위약금과 중도금이자 정도 받고 계약해제 쉽게 해주지만 요즘과 같이 침체된 시장분위기에서는 계약해제가 될 경우 다른 계약자 찾기가 어렵기때문에 계약금 10%포기와 중도금이자 내더라도 계약해제가 안되는 경우도 많이 있습니다.
두번째 경우는 분양가 5억, 계약금 5%, 중도금무이자로 분양계약하고 계약금까지 납입한 상태에서 중도금 납부시점에 대출결격 사유가 되어 중도금무이자 대출이 어렵다는 통보를 받은 경우입니다. 이경우에는 결격사유가 계약자 개인에 의한 것이기때문에 중도금은 계약자 본인 스스로 직접 마련해서 납부를 하셔야 합니다. 만약 납부할 수 없는 상황이라면 계약포기를 해야하는데 앞의 경우와 같이 이미 납부한 계약금 5%만 포기하면 되는 것이 아니고 총 분양가의 10%가 위약금이 되는 것이기에 이미 납부한 5%포기외 추가로 5%를 더 납부해야만 계약포기가 됩니다.
세번째 경우는 건설사의 사정으로 계약이행이 어려운 경우입니다. 계약서 약관에 계약해제에 대한 내용이 나오며 조금씩 차이가 있지만 건설사 사정으로 입주지연이 발생할 경우 계약자는 연체이자를 받을 수 있고, 3개월(계약약관에 따라 차이가 남)이상 입주가 늦어진다면 계약해제 사유가 되며 건설사는 위약금을 계약자에게 지불해야만 합니다. 또한 공사중 건설사 부도나 다른 이유로 공사를 더이상 진행하지 못하는 경우에는 대한주택보증에서 계약자들의 의견에 따라 공사이행, 환급이행을 결정하게 됩니다. 여기서 주의해야할 점은 대한주택보증에서는 정상적인 일정에 대한 내용만 보장을 해주며 중도금, 잔금 선납 등 분양일정에 따르지않고 건설사와 자체적으로 계약한 내용은 보장해주지 않기때문에 위험가능성이 있는 건설사의 경우에는 할인의 유혹에 빠져 중도금, 잔금선납을 하는 것은 신중해야할 필요가 있습니다.
마지막으로 분양이 아닌 일반 매매계약의 경우입니다. 일반매매계약의 경우 매수자의 사정으로 계약을 해제해야하는 경우라면 매수자는 이미 납입한 계약금은 위약금으로 귀속되어 포기하셔야 합니다. 반대로 매도인의 사정으로 계약해제를 하는 경우에는 매수자에게 계약금의 배액을 위약금으로 지불하셔야 합니다. 여기서 배액이라는 것은 이미 매수인으로 부터 계약금을 받았기때문에 받은 계약금과 그 계약금만큼의 해약금을 지불해야 한다는 의미입니다. 그리고 많은 분들이 가계약금이라고 계약서 작성전 약간의 금액을 먼저 걸어두는 경우가 많은데 구도계약도 계약인만큼 가계약금을 걸어두었다가 마음이 바뀌더라도 돌려받을 수 없으며 또한 중도금이 입금된 후에는 해약금을 내더라도 일방적인 계약해제가 불가능합니다. 어떤 분들은 계약 후 24시간 이내 반환요청하면 받을 수 있다고 하는데 전혀 근거없는 이야기이며 한번 계약하면 계약금은 반환받을 수 없습니다. 단, 마음이 바뀔 수 있는 경우라면 24시간이내 계약해제 요청시 해약금 없이 반환받을 수 있다는 내용을 계약서 특약사항에 넣어두시는 것이 좋습니다.
이렇게 계약해제에 대하여 살펴보았는데 어떤 계약이라도 한번 계약이 되면 되돌리기 어렵기때문에 계약전에 최대한 많이 고민하여 신중한 판단을 해야합니다. 분양의 경우라면 계약전 계약해제 조건을 미리 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋고, 분양대행사 직원의 말만 듣고 믿으시면 안되고 반드시 계약서 약관내용을 확인하고 담당자에게 확인을 하는 것이 좋으며 매매의 경우에는 계약해제 시 반환가능하다는 내용과 그 시간을 특약사항에 명시하는 것이 좋습니다만 상대방이 쉽게 동의해주지 않을 것이기에 계약전에 미리 중개사한테 가능여부 확인하시는 것이 좋습니다. 무엇보다 계약은 서로에 대한 믿음과 신뢰가 기본바탕이며 한번 계약하면 되돌리기가 어렵기에 계약전에 고민하고 신중하게 판단해서 계약을 해야하는 자세가 필요합니다.
감사합니다.
Good Members 카페 http://cafe.naver.com/atou1
|