임대소득세 내면 임대주택 가치 얼마나 떨어질까

[랜드스카이전정우]

임대소득세 내면 임대주택 가치 얼마나 떨어질까

2주택자 이상, 연 임대소득 2000만원 이상일 경우 최고 6% 정도 하락 예상

정부가 지난달  ‘주택 임대차 시장 선진화 방안’을 내놓으면서 집을 세 놓은 집주인들이 좌불안석이다. 그간 내지 않았던 세금(임대소득세)을 내야 하니 가뜩이나 소형주거시설 공급 과잉으로 ‘빨간불’이 켜진 임대수익률에 대한 불안감이 커지고 있다.

특히 연간 임대수익이 2000만원이 넘는 경우 걱정이 크다. 임대소득이 연 2000만원 이하인 경우는 사실상 큰 걱정은 하지 않아도 된다. 2주택자이면서 임대소득이 연 2000만원 이하면 필요경비율이 40%에서 60%로 늘어나고 임대소득공제(400만원) 등이 있어 별 타격이 없다.

하지만 임대소득이 연 2000만원을 넘는 경우 각오를 해야 할 것 같다. 부동산컨설팅업체 에프알인베스트먼트가  ‘할인현금수지분석법’과 ‘세후현금수지모형’을 적용해 세금이 얼마나 늘어날지 따져보니 이전과 비교해 임대주택 보유가치가 5.5~6% 정도 떨어지는 것으로 나타났다. 자세히 알아보자.

◇분석대상
-소득 분리과세 대상자 중 2주택 이상, 임대소득 연 2000만원 이상 집주인 A씨.

◇사례
-A씨가 거주하는 주택 외에 5억5000만원짜리 주택을 세 놓아 월 250만원의 임대수익을 얻고 있음.

-앞으로 종합소득과세 대상에 속하면 22.2%의 경비율을 적용받아 연 351만원의 소득세와 35만원의 지방소득세를 내야 함. 여기에 연 316만원의 건강보험료를 더 내면 총 704만원의 추가 비용 발생.

-해당 임대주택을 5년간 보유한다고 가정했을 때 현재 보유가치(시장가치)는 5억8430만원이지만 세금·준조세를 납부하면 보유가치가 5억5092만원임. 즉 3247만원이 떨어지고, 5.57% 하락하게 됨.

-보유가치는 현재 가격을 매 기간 세후현금수지를 구해 현재 가치로 나눠 5년치를 합산해 누적현가합을 구함. 여기에 5년뒤 예상매도금액에서 미상환대출자금과 양도소득세를 제한 지분복귀액을 현재가치로 계산한 값(지분복귀액의 현가합)을 더해 계산.

◇분석내용
▷할인현금수지 분석법이란

-할인현금수지분석법(discounted cash flow analysis)은 매 기간 기대되는 현금 수지를 현재 가치로 환원해서 대상 부동산의 시장가치를 구하는 방법. 매 기간 임대 소득(income gain)이 발생하는 수익형 부동산을 평가할 때 유용한 분석 방법이라 할 수 있음.

-할인 대상이 되는 소득이나 현금 수지의 유형에 따라 순영업소득모형, 세전현금수지모형, 세후현금수지모형으로 구분. 최근 세금이 부동산의 가치에 미치는 영향을 고려하여 평가하는 세후현금수지모형을 통해 평가하는 형태가 일반적.

▷세후현금수지모형에 의한 시장가치 계산 공식

-시장가치=지분가치+저당가치(매 기간 세후현금수지의 현가합+지분복귀액의 현가+기간 초의 저당대부액

-평가 시점인 기간(0)을 중심으로 매 기간 예상되는 세후현금수지를 현재가치로 할인하고 기간 말의 지분복귀액을 현재 가치로 할인해 지분가치를 구한 다음 기간 초의 저당대부액을 더함.

*변수(임대소득 미신고, 소득세 미납부)
-매수 가격 5억5000만원/예상 매도 가치 6억원
유효조소득 3000만원/영업 경비 600만원
대부 비율 40%/대부 기간 25년
저당이자율 3.5%/예상 보유기간 5년
경제적 수명 45년/지분수익률 7%
-유효조소득 증가율 연 3%(복리방식)
-영업경비 증가율 연 4%(복리방식)
-저당지불액 (mortgage payment) 원금+이자 분할상환방식(고정금리)
-저당상수 0.005006(대출 원금 2억2000만원에 저당상수 곱하면 월불입금 나옴)
-현재가치 환원율 8%
-양도소득세 (capital gain tax) 1074만원(세율 24% 적용시)

*시장가치=지분가치+저당가치(매 기간 세후현금수지의 현가합+지분복귀액의 현가)+기간 초의 저당대부액
-5억8340만=5602만+3억732만+2억2000만

*지분복귀액 구하기

-지분복귀액=재매도가치-미상환저당잔금-자본이득세(양도소득세)
-4억3110만=6억-1억5814만-1074만

▷실제 적용-소득세 과세했을 경우

*변수(소득 신고 및 납세했을 경우)
-매수 가격 5억5000만원/예상 매도 가치 6억원
유효조소득 3000만원/영업 경비 600 만원
대부 비율 40%/대부 기간 25년
저당이자율 3.5%/예상 보유기간 5년
경제적 수명 45년/지분수익률 7%
-유효조소득 증가율 연 3%(복리방식)
-영업경비 증가율 연 4%(복리방식)
-저당지불액 원금+이자 분할상환방식(고정금리)
-저당상수 0.005006(대출 원금 2억2천만원에 저당상수 곱하면 월불입금 나옴)
-현재가치 환원율 8%
-건보료(316만원)를 영업 경비에 임의 합산함
-임대소득세 세율 15% 적용(경비율 22.2%)
-양도소득세 1074만원(세율 24% 적용시)

*시장가치=지분가치+저당가치(매 기간 세후현금수지의 현가합+지분복귀액의 현가)+기간 초의 저당대부액
-5억5092만=2355만+3억732만+2억2000만

◇결론
-종합소득과세 대상자의 개별 가계 소득구조가 다르고 연 2400만원 이상인 경우 경비율이 45.3%에서 22.2%로 내려가는 등 변수가 많아 획일적인 계산은 어렵지만 전체적으로 소득 과세가 미치는 영향이 5%를 웃도는 것으로 파악.