(중앙일보조인스랜드) 1990년대는 신도시, 2010년대는 혁신도시 시대

[브로커리(이민철)]

1990년대는 신도시, 2010년대는 혁신도시 시대

중앙일보조인스랜드 | 이주호

우리가 부동산 투자를 할 때에는 국토 및 도시개발 흐름을 이해할 필요가 있습니다.

이 도시개발 흐름에 따라 투자하면 성공투자할 수 있기 때문입니다.

1970년대만 하더라도 우리나라 주택지 개발 방식은 주로 토지구획정리사업 도시개발 방식이였습니다.

토지구획정리사업이란?

도시 계획 구역 내 또는 국토 건설 종합 계획법에 의한 특정 지역 내에서, 대지(垈地)로서의 효용 증진과 공용 시설의 정비를 위하여 하는 토지의 교환, 분합, 구획 변경, 지목 또는 형질 변경, 공공시설의 설치 및 변경에 관한 사업입니다.

주로 도시계획구역내 녹지지역을 주거지역으로 풀어 감보(도시개발사업(환지방식)의 시행으로 수익을 얻은 토지소유자는 당해 사업의 시행에 충당된 비용과 공공시설의 설치를 위한 용지를 부담하여야 합니다.

이로 인해 사업의 시행 전의 토지면적보다 시행 후의 환지면적이 감소하게 되는데 이를 감보라고 한다)를 적용, 네모반듯한 땅으로 받는 도시개발 방식인데 서울 영동지구가 대표적인 토지구획정리사업지구라고 할 수 있습니다.

이 토지구획정리사업으로 지주들의 불로소득이 커지자 정부는 1978년 8월 부동산투기억제 및 지가안정을 위한 종합대책을 발표, 대도시내에서는 이 토지구획정리사업 도시개발 방식을 배재하기로 하였으나 지금도 중소도시에서는 이 토지구획정리사업 도시개발 방식을 시행하고 있습니다.

대도시내에서 이 토지구획정리사업 도시개발 방식을 배제하고 새로운 도시개발 방식으로 대규모 주택지를 개발하기 위하여 1980년 12월 31일에 택지개발촉진법(1970년대 말부터 토지구획정리사업에 의한 택지개발이 주택부족현상을 크게 개선시키지 못할 뿐만 아니라 일부 대도시 지역에서는 급속한 도시화에 대응한 대규모 공동주택지의 공급이 어렵고, 또한 개발이익의 사유화 등의 문제점이 발생함에 따라 보다 강력한 토지개발제도의 필요성이 대두되었습니다.

이러한 문제점을 해결하기 위하여 1980년 12월 31일에 「택지개발촉진법」을 제정하여 공공부문이 택지의 취득·개발·공급 및 관리의 전 과정에 주도적으로 참여하여 종합적으로 토지개발을 다루게 되었습니다.

이 법은 도시지역의 시급한 주택난을 해소하기 위하여 주택건설에 필요한 택지의 취득·개발·공급 및 관리 등에 관하여 특례를 규정함으로써 국민주거생활의 안정과 복지향상에 기여함을 목적으로 한다)을 제정하였습니다.

택지개발촉진법으로 택지개발지구라는 도시개발 용어가 탄생했으며 1980년대 서울 대표 빅3 택지개발지구로 개포지구, 양천구 목동지구, 상중계지구를 들 수 있습니다.

1980년대의 택지개발사업은 주로 서울시내의 택지개발사업이였지만 1988년 88서울올림픽을 전후로 하여 서울 집값이 폭등하자 정부는 주택공급을 원활하게 하기 위해서 1989년 4월에 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 수도권1기 신도시건설계획을 발표하기에 이르렀습니다.

그러고보면 서울 영동지구의 토지구획정리사업지, 1980년대의 서울 택지개발지구, 1990년대의 수도권1기 신도시 즉 도시개발 흐름에 따라 투자한 사람은 성공투자하였다고 할 수 있네요.

이후 판교, 광교, 동탄신도시 등 수도권2기 신도시에 투자한 사람들도 요즈음 서울 및 수도권 부동산시장의 불황에도 불구하고 프리미엄이 붙는 등 즐거운 비명을 지르고 있습니다.

2000년대 후반부부터는 부산, 경남 등 지방대세와 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설로 지방화 시대를 맞고 있습니다.

이전까지만 하더라도 지방은 인구가 줄어드는 등 지방 투자를 금기시 해 왔는데 처음엔 이 세종시 투자에 반신반의했지만 세종시 분양 아파트는 계속 상승세를 타고 있습니다.

정책을 따라가면 백전백승한다는 부동산 투자 격언이 있는데 국토균형발전에 따른 세종시 건설이라는 정부의 정책, 개발에 따라 초기에 과감히 투자하신 분들은 현재 회심의 미소를 짓고 있습니다.

정부부처의 세종시 이전시기는 2012~2014년까지라 이들 정부부처가 완전히 이전할때까지 세종시 분양 열기는 지속될 것입니다.

혁신도시 아파트 분양 역시 최근 분양 열기가 고조되고 있는데 정부 정책에 따라 투자하면 백전백승한다는 투자 격언에 따라 이들 혁신도시 역시 성공투자의 길로 갈 것으로 믿고 있습니다.

작금의 혁신도시 분양 열기를 보면 1990년대 분당, 일산 등 수도권1기 신도시 분양 열기를 보는듯 합니다. 1990년대가 수도권1기 신도시 시대라면 2010년대는 지방화 시대를 맞아 세종시, 혁신도시 시대가 분명합니다.

이렇듯 2010년대의 세종시, 혁신도시 건설은 국토균형발전을 위한 국토 및 도시개발의 대혁명입니다.

2012년부터 공기업의 혁신도시(이전공공기관을 수용하여 기업·대학·연구소·공공기관 등의 기관이 서로 긴밀하게 협력할 수 있는 혁신여건과 수준 높은 주거·교육·문화 등의 정주(定住)환경을 갖추도록 개발하는 미래형도시를 말합니다.

혁신도시는 인구 약 2~5만명, 개발규모는 250~350인/ha 수준의 중·저밀로 개발되는데 인구 2만 수용을 위한 면적은 약 50~100만평 규모이며, 인구 5만 수용을 위한 면적은 약 150~250만평 규모입니다.

전국의 혁신도시는 총 11개로 시도별 혁신도시를 보면, 부산 혁신도시·대구 혁신도시·광주/전남 혁신도시·울산 혁신도시·강원 혁신도시·충남 혁신도시·충북 혁신도시·전북 혁신도시·경북 혁신도시·경남 혁신도시·제주 혁신도시가 있습니다.

사업추진 현황을 보면 2011년 1월 기준으로 토지보상율은 90% 중후반대를 보이고 있고 공사추진율의 경우 평균 56.3%입니다. 부산이 94.3%로 가장 높고 제주와 경북이 각각 79.7, 75.3%로 그 뒤를 잇고 있습니다.

반면 충북은 25.9%로 가장 낮은 공사추진율을 보이고 있다) 이전이 시작되는데 향후 몇년동안은 이들 혁신도시내 아파트 분양은 상당한 분양 열기를 일으킬 것으로 확신합니다.

1990년대에 분당 신도시에 입주한 사람들이 이후 상당한 시세차익을 거두었듯이 혁신도시내 아파트들도 향후 상당한 시세차익을 거둘 것으로 보입니다.

1988년 88서울올림픽을 전후로 하여 2000년대까지는 서울 및 수도권이 대세였다면 2000년대 후반부부터 2010년대까지는 지방이 대세라고 확신합니다.

국토 및 도시개발 흐름으로 봐서 지방대세는 사실 1990년대 후반부부터 도래했어야 하나 1997년 12월 IMF로 10년이나 늦어진 2000년대 후반부부터 지방대세가 도래하고 있습니다.

2010년대 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설은 시대적 소명입니다.

이러한 국토 및 도시개발 흐름을 잘 읽고 투자한다면 반드시 성공투자할 것입니다.

반면 2010년대 서울 및 수도권 부동산시장은 낙폭과대에 따른 등락만 거듭할 것으로 예상됩니다. 왜냐하면 주도 부동산은 지방이고 비주도 부동산은 서울 및 수도권이기 때문입니다.


재테크맨 이주호