＜주장＞‘갑’과 ‘을’이 뒤바뀐 여수 웅천택지 개발

[카페지기]

▲ 한창진 똑소리닷컴 대표

불확실성이 존재한 웅천택지 분양 시행사

“‘블루토피아’가 ‘부영주택’에 판매한 공동주택부지는 상대적으로 저가이므로 앞으로 상업부지 매각이 이루어졌을 때 양호한 이익이 실현될 것으로 예상됩니다.”
‘블루토피아’가 95%지분으로 참여하는 여수복합신도시개발(주) 2014년 감사보고서의 결론이다.
또, ‘차기 자금 조달 계획과 안정적인 영업이익 달성을 위한 채무 및 경영개선계획의 성패에 따라 결정되므로 중요한 불확실성이 존재할 수 있습니다’라고 한다. 그 자금 조달 계획은 2015년 빌린 돈을 갚기 위해서 웅천 택지를 담보로 새로 2천억원 규모의 기업 어음을 발행하는 것과 주주(블루토피아, NH증권) 차입금 만기를 연장한다는 것이다. 영업 전략으로 보유 중인 토지(상업 용지)를 적극적으로 매매하는 것이다. 계획대로라면 2015년 7월 14일 잔금 7억 2,800만원을 입금하면 토지 사용 승낙을 받는다.

상업용지 기본계획과 달리 소규모 분할 허용

2013년 5월 6일 여수시의회 ‘웅천택지개발사업조사특위’에서 여수시 도시개발사업단장은 보고에서 ‘상업용지를 수요자들이 세분해서 좀 나눠달라고 해서 지구단위계획 변경을 해주겠다’고 하였다.
여수시는 2013년 7월 16일 제3차 추가 사업계약을 체결하면서 공동주택용지를 택지 준공 전에 전매할 수 있도록 변경하면서 상업용지에 대해서도 전매할 수 있는 근거를 만들어 주었다.
상업용지는 지구중심상업지와 관광휴양상업지로 나눈다. 2004년 기본계획에 따르면 상업•업무시설용지는 지구중심상업지와 해안부 상업시설용지에는 종합양판점 및 Home Center 등 대규모 할인점, 시네마 콤플렉스, 해산물 판매시설 등의 생활여가시설을 배치하기로 되어있다. 워터프론트 주변의 관광•휴양상업시설용지에는 호텔 및 컨벤션센타, 전문상가(관광식당가), 콘도미니엄, 마리나, 수족관 및 박물관 등을 배치하여 광역차원의 관광 중추 거점으로 개발하는 것으로 되어있다.
‘웅천지구단위시행지침’에 상업용지는 ‘대지분할가능선이 지정되지 않으면 독립된 대지로 분할할 수 없다’라고 규정되어 있고, 관광•휴양상업용지는 대지분할가능선을 변경할 때는 관련 심의위원회의 심의를 거쳐야 한다. 용도는 상업지구이지만 단란주점, 안마시술소 같은 유흥시설과 숙박시설, 장례식장, 종교시설을 할 수 없다.
‘블루토피아’ 감사보고서에 제시한 것처럼 상업용지 판매를 통해 수익을 거두어야 한다. 그런데 용도 지정에 비해 필지 규모가 너무 크다는 것이다. 지구중심상업지는 모두 20필지 22,951㎡(6,955평)이고, 관광•휴양상업지는 28필지 164,444㎡(49,832평)이다. 지구중심상업지는 279평에서 591평까지 있다. 시행사 ‘블루토피아’를 살려줄 수 있는 관광휴양상업지는 220평에서 700평이 주로 많고, 크게는 23,650평에서 4,011평, 5,369평, 2,643평, 3,746평 등이 있다. 이것들을 시행사는 72필지로 세분을 요구한다.

누더기가 된 지속가능한 생태도시 웅천 개발   

실제로 마리나 근처 워터프런트에 할 수 있는 사업으로는 이미 자리잡고 있는 카페, 식당, 커피전문점, 횟집 등이 들어올 수 밖에 없다. 그렇다면 200평 정도로 잘게 분할해야 한다. 여수산단과 같은 직장에서 베이버부머세대가 퇴직을 하면서 마땅히 퇴직금을 투자할 데가 없는 시민들을 겨냥한 영업 전략이다. 이미 시행사인 블루토피아는 사업계획이 변경되기 전부터 상업용지를 소규모로 나눠서 분양 상담을 진행하고 있는 것으로 알려졌다.
2006년 여수시 담당공무원은 시민협 토론회에서 발제를 통해 웅천개발은 단순히 택지 개발이 아니라 산단 배후도시로서 위상 정립과 천혜의 자연 경관을 바탕으로 한 해양관광도시, 환경 친화적인 복합주거기능의 신시가지와 산업 연구 및 관광휴양거점의 중심도시라고 하였다. ‘랜드마크적인 웅천공원을 조성하면서 울창한 기존 수림을 자연상태로 보존하여 중심부에 야생화를 주제로 하늘공원을 조성하여 생태수로와 산책로를 설치하겠다’고 하였다. 그 107m 웅천산을 74m까지만 깎겠다는 원래 계획보다 더 많이 깎아서 흉물인 바위산공원이 되었다. 이렇게 지속가능한 생태도시를 만들겠다는 목적은 하나씩 빗나가고 있다.
이미 웅천복합도시 개발은 25층 아파트가 들어서면서 기본계획에 나와 있는 개발 목적은 상실되었다. 이제 시행사를 살리기 위한 해양•관광상업지 소규모 분할을 하면 환경친화적 생태도시는 물론이고, 해양관광산업도시 개발은 물 건너 간 정체불명의 누더기 개발이 된다. 계획 인구 27,796명이 거주하는 미니 신도시 개발을 하면서 진입 도로와 같은 교통 계획조차 세우지 않았다. 뒤늦게 터널과 교량이 논의되고 있는 실정이다.

무엇 하려고 웅천을 개발하였을까?

여수시는 2013년 택지 준공 전에 서둘러서 공동주택지에 ‘부영주택’ 단독으로 5천세대 대단위 임대아파트를 건설하도록 사업계획을 변경해서 공동주택 전매를 허용하였다. 학교와 도로, 공원, 상하수도 등 도시 기반 시설 등이 제대로 갖추어지기 전에 뚝딱 1년만에 준공하여 1단계로 2천84세대 입주를 승인하였다.
또, 해양•관광상업지를 기본계획과 달리 용도를 변경하고, 소규모로 분할 분양 전매를 가능하게 해줄 가능성이 있다. 감사보고서에 제시된 조성원가로 계산하면 여수시는 280억원 정도 이윤을 보장받는다. 280억원을 벌기 위해서 여수시가 자연을 훼손하면서  땅 장사를 한 폭이 된다.  

똑같은 웅천에서 ‘신영’은 감정평가, ‘블루토피아’는 조성원가

웅천1단계 공사는 여수시가 직영을 하면서 2006년 8월 11일 주식회사 신영과 공동주택용지 선수 공급 협약을 체결하였다. 선수 분양대금은 감정 평가 금액으로 정산을 하였고, 지연손해금을 부과하는 것이었다.
이와 달리 웅천2,3단계는 2010년 4월 15일 추가 계약을 체결하면서 조성원가에 8% 이윤을 더한 금액으로 정산하는 것으로 변경하였다. 감정평가를 하면 용도에 따라 가격이 달라지는데 비해 조성원가는 동일하게 책정된다. 조성원가는 부지 조성 비용을 포함하여 도로, 공원 등 기반시설 비용, 이주대책비, 공공용지 무상 공급 비용, 공사 물량 증가와 물가상승에 따른 공사비 등 준공시점까지 투입된 모든 비용이 포함되어있다.
여수시가 시행사 ‘블루토피아’에게 1㎡당 36만7200원(3.3㎡ 당 120만원)은 선수 분양을 하였다. ‘블루토피아’는 1㎡당 53만7369원(3.3㎡ 당 약 177만원)으로 계상해서 공동주택지 26만7600여㎡를 ‘부영주택’에게 1438억원에 매각하였다. 
‘블루토피아’는 여수시가 직영한 1단계(지웰아파트 주변)를 제외한 2·3단계 웅천택지개발 사업전체 210만 7,637㎡에서 이주택지 및 공공용지를 제외한 72만7,997㎡(지구단위 변경으로 60만 6,773㎡으로 축소)를 2,673억원에 선수 분양받았다.
‘블루토피아’는 2014년 감사보고서에서는 조성원가를 1㎡당 약 62만 5천원으로 예상하였다. 공사비 증액으로 조성원가가 상승한 결과이다. 결과적으로 부영주택에게는 1㎡당 53만7369원에 공급하였으니 손해를 보았다.
부동산업계에서는 상업용지를 1㎡당 200만원 가까이 거래될 것으로 본다. 조성원가는 용도와 상관없이 일률적으로 적용되기 때문이다. 공동주택용지에서 손해를 보고, 상업용지에서 막대한 이익을 얻을 것이다.
그뿐이 아니다. 최초 계약시 중도금 정산 지연에 따른 지연손해금을 부과하는 계약을 삽입하지 않아 결과적으로 464억원을 징수하지 못하였다.

시행사에 끌려다니는 여수시

시민협이 감사원에 감사 청구를 하였는데도 ‘문제가 없다’는 것으로 처리되었다. 그러나, 감사원이 분양가를 감정가가 아닌 ‘조성원가+이윤 8%’로 하면서 여수시가 648억원을 손실하였다는 지적을 하였다. 여수시는 답변서에 사업비를 선투자하는 경우에 감정가로 정산을 하면 선투자하지 않는다고 하였다. 자기 자본이 없는 투자가가 투자하는 것은 더 큰 문제이다.
시행사인 블루토피아가 투자할만한 자기 자본이 없다. 감사보고서에 금융비용 및 이자 비용으로 2013년 35억 1982만원, 2014년 21억 6천만원을 지급하였다. 부채 총계가 2013년 3,699억 6,117만원, 2014년에도 크게 나아지지 않은 3,695억 9,051만원이다.
조성원가를 1㎡당 약 62만 5천원으로 예상한 상태에서 순손실은 2013년 326억 7,903만원, 2014년 145억 2,104만원이다. 그만큼 자산구조가 취약한 기업이다.
‘블루토피아’가 왜 이렇게 확정된 조성원가로 지급하지 않은 상태에서 자산을 평가하는지 모르겠다. 준공 이후 토지 사용 승낙이 떨어지면 시가로 분양을 하면 엄청난 수익이 발생할 수 있는데 엄살을 부리는 이유가 뭘까?
시행사는 바뀌지 않았는데 여수시청 담당자는 자주 바뀌어서 갑과 을이 바뀐 것은 아닌지 처음부터 다시 따져보아야 한다. 대부분이 시행사의 요구로 2002년 이후 7차례나 실시계획이 변경되고, 5차례나 추가사업계약서가 변경되었다. 웅천개발이 이런 식으로 가면 시공사인 ‘롯데건설’과 ‘한영’, ‘보성건설’, 시행사인 ‘블루토피아’, 공동주택을 조성원가 이하로 독식한 ‘부영주택’만 좋은 일 한 것 같다. (이 주장은 본지 편집방향과 다를 수 있음을 알려드립니다.)

출처: 여수신문 http://www.yeosunews.net/news/articleView.html?idxno=28807