가등기에 관한 질문과 답변들

[오솔길따라]

가등기는 실제 소유권이전 절차와 사실상 동일한 절차를 거치며

동인한 서류가 필요합니다.

가등기를 하기 위해서는 매도인이 준비하여야 하는 서류는

등기권리증과 매수인의 인적사항이 기재된 인감증명.

인강도장.신분증.주민등록초본.등이 있어야 하며

가등기권리자는

신분증.주민등록초본,도장 등이 있으면 됨니다.

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가등기란 하나의 보전 절차일뿐 본 등기를 하지 않으면 실질적인 효력은 없습니다.

이러한 가등기는 매매예약에 의한 소유권이전청구권 가등기

또는 담보제공으로 담보가등기 등이 있습니다.

그런데 증여를 하셨다면 증여에 의한 소유권이전등기가 되었을 것으로 보입니다.

혼동이 있는것 같아서 말씀드립니다.

1.배우자가 본등기를 하려고하면 제 동의 없이 본등기가 가능한지요?

   (가등기 해줬다해도 본등기하려면 저의 인감증명이나 인감도장 그런거 필요하지 않나요?)

***. 가등기란 매매예악가등기라면 청산절차를 마치고 본 등기를 할 수 있습니다.

2.가등기 유효기간이 10년이라고 알고있는데 맞는지요?

(10년이 지나면 가등기의 효력이 상실되는건가요?)

***. 가등기 자체의 유효기간이 아니라 가등기란 하나의 청구권으로

일반채권의 소멸시효 적용을 받아 10년의 소멸시효를 갖습니다.

그러나 소멸시효란 중단사유에 의햐여 중단될 수 있음을 양지하시기 바랍니다.

3.만약에 배우자가 몰래 본등기를하고 매매했을시 제가 취할수 있는 건 무엇이 있을까요?

  (나쁜마음먹고 혼자서 다 팔아치우면 알거지 되잖아요..ㅠ.ㅠ)

***. 몰래 할 수는 없습니다.

청산절차를 거쳐야 하기 때문입니다.

참고로 하시기 바랍니다.

질문;

여동생 소유의 주택을 어머니 명의로 가등기 해둘려는 상태입니다.

현재 등기부등본에는 아무것도 없고 집은 전세세입자 3세대가 살고 있습니다.

지금은 담보설정같은것도 아무것도 없고 깨끗하지만,

동생이 신용대출한 은행 빚때문에 나중에 경매가 들어온다거나 하는 일을 방지하려 하는 것입니다.

매매예약으로 가등기를 신청해 두는것만으로도 나중에 등기부등본에 올라오는 모든 경우를 대비할수 있나요?

매매예약에 근저당 설정까지 해두어야하는지? (설정비용이 부담되어서,,)

아니면  다른 어떤 방법이  또  더  있을까요?

답변;

조언드립니다

가족간에 가등기 하는 경우에는

차후 100% 사해 행위로 고발 될 수 있습니다.

고발이 되면 실지 거래 되었던 모든 사실을 증명하여야 합니다.

가능하면 삼자와 의 근저당이 더 현명해 보입니다.

1. 등기는 실체적인 권리 관계에 부합하지 않으면 등기를 해놓아봐야 "무효"가 됩니다.

2. 가족들 사이에 돈 준 사실도 없는데 돈 준 것처럼 "가등기를 하거나 근저당권" 등의 등기를 해봐야

       "무효"라는 것입니다.

       모두 "사해 행위"에 해당하여 등기를 해놓았지만 결국 후순위 채권자들이 이의 제기를 하게 되면

       "무효"라는 것이 들통납니다.

       그리고 간단하게 입증을 할 수 있으니 따질 수도 없게 됩니다.

3. 전세나 월세 주는 것을 빼놓고 다른 행위를 못하게 "가처분"이라는 등기를 설정해 놓아야 합니다.

       그래야 소유자로 되어 있는 어머니가 팔 수도 없고 대출도 받을 수가 없을 것이니 꼼짝 못할 수 있습니다.

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가등기권자가 말소기준보다 후순위일경우 소멸되는것이 맞습니다 하지만

가등기권자가 선순위 채권이 얼마 되지 않으면 대위변제를 하여 자기의 순위를 보전시킬 수도 있으니

확인하시고 입찰에 참여하시기 바랍니다^^

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어떤 이유로든지 매매예약청구권가등기를 하였다면 매매대금완납 이후에는 소유권이전청구권을

주장 할 수 있고 등기의무자는 이행하여야 합니다.

등기의무자가 이행하지 않는다면 소송으로 해결하여야 하는데 승소하게 되면 임의로 소유권이전등기를

할 수 있습니다.

아버지가 돌아가신다면 상속인을 피고로 하여 소송을 하셔야 합니다.

가등기를 본등기 하기 전에 아버지가 돌아가시게 되면 상속순위에 따라 지분별로 등기가 되는데

가등기는 소멸되지 않습니다.

소멸되지 않는 이유는 혼동사건이 되어야 하는데 혼동이란 이러나저러나 결과가 같을 때에는 그 권리는

소멸하는 것인데 가등기 권으로 질문자님의 한사람 소유의 권리인데 소멸된다면 상속지분대로 분배하기

때문에 같은 결과가 아니므로 소멸되는 것이 아닙니다.

소멸되지 않으므로 선순위 매매예약가등기가 본등기로 전환하면 상속된 지분의 등기는 소멸됩니다.

그러나 문제가 있어 보이는 것은 부자지간의 매매를 제3자가 보았을 때 증여로 보지 누가 매매로 보겠습니까? 

본등기로 전환하게 되면 국토해양부에서 비정상적인 거래로 보며 매매원인을 조사하기 위하여

부동산 실거래 내역을 소명하라고 할 것으로 보이는데 그렇다면 질문자님은 매매계약서. 자금이체. 등으로

실지 매매였다는 소명을 하여야 합니다.

거짓이 있다면 상당한 불이익을 받습니다.

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소유권이전 청구권 가등기는 소유권을 취득하기 이전에 보전을 위하여 취득 권리에 대한 청구권을

부동산등기부에 공시하는 예비등기의 일종입니다.

따라서, 본등기를 실행하게 되면...본등기이전에 이루어진 각종 등기는 말소대상에 해당됩니다...

결국, 피상속인이 돌아가셔도...상속인을 대상으로 등기를 하면 되는 것으로..정상적으로 본등기를 할 수 있습니다..

문제는 가등기의 보호여부가 아니라, 아버님과의 매매를 입증할 수 있느냐에 있습니다...

직계존.비속간의 거래는 일단 증여로 추정하기 때문에, 증여가 아니라는 사실을 입증하셔야 합니다..

일반적으로, 시세의 80%이상을 입증하여야 매매 즉, 양도로 인정합니다...

따라서, 선생님의 경우...거래사실 확인 즉, 통장거래등이 준비되어야 낭패를 보지 않을 것입니다..

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11년전애 매매예약 가등기가 되어 있는 토지를 구입했는데

현재까지 매매예약 가등기를 말소하지 않아서 재산권행사에 어려움이있어

이번에 소송을 통해서도 말소신청을 하고 싶은데  소송절차와  승소가 가능한지요

참고로 갑이 최초 소유자 이고 을이 11년전에 매매예약가등기를 한상태이며  병이 5년전에 갑이

관리 소유하고 있던 토지를 소유권을 이전받아 현재 까지 관리 운영하고 있습니다

매매예약 가등기가 있으면 처음부터 매수하지 말아야 합니다

을이 본등기를 하게 되면 질문자님은 송두리째 소유권을 잃습니다.

왜 가등기가 되어 있는지 원인 분석을 하셔야 합니다.

매매를 위한 가등기가 아니고 담보 가등기라면 채무액을 갚아야 되고

순수한 소유권 이전을 위한 매매예약가등기라면 큰일입니다.

그런데 아직도 을이 본등기로 전환하지 않았다면 필시 무슨 이유가 있을 것으로 보이는데

원인을 찾아서 실 권한이 없는 가등기인가를 알아 보시고 권한이 없다면 을이 말소 시켜야 하고

해 주지 않는다면 원인무효소송을 제기하여 승소한다면 이행권고문으로 말소 시켜야 합니다.

•  

  감사합니다^^* 담보가등기가 확실하고요.. 담보가등기의 경우 10년 소멸 시효 아닌가요 그래서 말소등기

  소를 제기 할려고요

• 소멸시효란 채권자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정 기간내에 행사하지 않으면 소멸됩니다,

  그러나 가등기라는 것은 행사를 하고 있으므로 소멸기간이 중단되었다고 봐야합니다.

  가등기는 결국 10년의 소멸기간은 중단으로 인하여 소멸되지 않는다고 봐야 합니다

   

• 감사합니다^^& 사람마다 의견을 다 달리 하느것 같군요 매매예약가등기의경우 사인간의 채무관계에 있어서

  채권확보의 목적으로 가등기를 해놓은 것이고 10년동안 행사를 하지 않았다면 채권관계는 소멸 되지않았을까요? 

  정확한 답변을 몰라서 소를 제기하지 못하고 있네요

• 민법 제168조입니다 (소멸시효의 중단사유) 소멸시효는 다음 각호의 사유로 인하여 중단된다.

  1. 청구 2. 압류 또는 가압류, 가처분 3. 승인, 가등기는 권리 행사를 하고 있는 중입니다.  

  예를 들어 20년 상환 장기 대출을 하고 채권확보의 목적으로 근저당을 설정하였다면 20년이 되기도 전인

  10년만에 소멸시효다 라고 채무자가 주장 하겠습니까! 맞지 않습니다.

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 매매예약서에

대금을 모두 지급하고 등기만 유보를 한 것으로

되어 있다면, 가등기권자가 이를 증거로 이전청구

소송을 하면 등기를 넘겨야 하는 경우가 생길 수

있습니다.

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17년전에 3천평이 조금 안되는 토지를 A라는 사람한테 팔았습니다. 물론 계약서도 작성도하

고 잔금까지 다 치뤘습니다. 근데 그 A가 소유권이전등기를 하지 않고 매매예약에 의한 가등

기만 설정해 놓았습니다. 그래서 지금까지 세금을 저희가 내고 있습니다. 근데 A한테서 연락

이 왔습니다. 이전을 해 가겠다고. 그래서 지금까지 저희가 낸 세금을 받았습니다. 근데 A한

테 소유권이전을 해주려면 지금 그 땅 소유자가 돌아가신 아버지 명의로 되어있어서 아들인

제가 상속을 받고, 제가 A한테 증여로 해서 A가 소유권이전을 해가야된다고 하더군요. 법무

사에서... 증여비가 한 육백만원이 조금 넘는다고 하더군요. 그래서 A가 하는 말이 증여세 내

는게 아까우니까 지금 그 땅을 살 사람이 나타나면 그 땅을 싸게라도 처분을 한다고 하더군

요. 그래서 A가 하는 말이 자기가 증여로 해서 이전을 하지않고, 가등기 설정되어있는 것을

풀어줄테니까 제가 그 땅을 살사람하고 매매계약을 해주면, 증여세안되는대신 저를 조금 생

각해 준다고 하더군요. 물론 양도세나 그 이외의 모든 비용과 세금은 A가 다 부담하는걸로

하구요. 그래서 가등기를 풀어놓으면 제가 제 3자한테 매매계약을 해도 이중매매라든가  어

떤 법적인 문제가 없는건가요? 정말 A라는 사람말대로 해도 되는 건지요? 그리고 매매예약

에의한 가등기에서 본등기로 A가 이전을 해 갈수 없는 거지요? 꼭 제가 증여로 해야 되는 지

요.. A라는 사람말대로 한다면 제가 매도인이 되어서 그 땅을 팔게 되면 양도세가 제 앞으로

나올텐데 A라는 사람은 자기가 세금을 다 내겠다고 하는데 믿어도 되는지 모르겠어요.

질문자께서는 상당히 조심스럽고 어려운 결정과 기술적 처리가 요구되는 사안이라고 보여집니다

가등기는  반드시 본등기로 넘어 가지 않을 수도 있습니다

다만 가등기 해제를 위한 A로부의 확실한 서류 확보를 한뒤 가등기를 해제 하고 직접매매를

해야 합니다.

즉 아버지의 매매 예약을 가등기권자가 취소한다는 취지가 서면으로 확보된뒤 해야 합니다

또 양도시 양도소득세를 A가 부담 한다고 는 하지만 말만 가지고는 금전관계는 확실치 않습니다

그래서 모든 세금이나 비용 기타 사례금에 대한 보장을 반드시 법적 담보등을  받은 뒤 일을

처리해야 할 것입니다

가등기도 소멸시효가 10년입니다.

엄밀히 말하면 17년ㅇ 지난 지금에 와서 이전을 요구하는

것을 무시하고 이를 거부하여도 되빈다.

다만, 이전을 해주고자 한다면 그동안 토지에 들어간 필요비,

등을 정산하여야 할 것입니다.

농지라면 8년이상 자경농으로 인정되면 양도세를 면제받을 수

있고, 그러한 방법으로 처분을 할 에정이면, 오른 지가에서

적당하게 이익을 배분하는 것이 좋을 것 입니다.

이러한 방법에 대하여는 구두상으로 약정하는 것보다는

명확하게 약정서를 작성하여 두는 것이 바람직합니다.

일반채권의 소멸시효 기간은 10년이나 위 가등기의 경우 등기된 때로 부터 10년이 지나면
단순히 소멸된다고 이해하시면 안됩니다.
채권자와 채무자사이에 권리를 행사하고 있거나 채무를 승인하고 있는 경우라면 예컨대 두사람 사이에
이자를 주고 받고 있다면 등기부상에 나타난 일자로 부터 10년이 지낫다고 하여
소멸하는 것은 아닙니다.

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토지거래허가구역의 지정전 매매예약을 한 경우에는 토지거래허가의 대상이 아닙니다.

다만, 토지거래허가구역의 지정전 매매계약을 한 것인지 여부를 귀 하가 입증하여야 합니다.

왜냐하면, 토지거래허가구역지정 전으로 계약서를 소급작성할 경우에는 토지거래허가구역을

지정한 의미가 없기때문입니다, 따라서, 관청의 검인계약서 등 신뢰할 수 문서로 되어있어야 합니다.

그러나, 만일 그 토지의 지목이 전, 답, 과수원으로 농지에 해당하는 경우에는 농지취득자격증명을 

받아야 할 것입니다. 

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1990년도에 아버지께서 시골에 땅을 모두 6필지를 다른 사람에게 팔았습니다. 물론 그때 당시의 계약서도 갖고 있구요.

그런데 그 땅을 사간 사람이 거소지 제한등으로 6필지 모두 소유권이전을 할수 가 없어서 1필지만 소유권을 이전해 놓고,

 나머지 5필지에 대해서는 매매예약이라는 가등기를 설정해 놓았습니다.

그래서 등기부 등본상에 아직도 소유권자가 아버지 명의로 되어있습니다. 그래서 17년동안 땅 세금을 계속해서 내고있습니다.

그런데 17년동안 연락한번 되지 않았던 그 땅을 산 사람이 이제서야 나타나서 그땅을 자기 앞으로 이전해 간다고 합니다.

그리고 아버지께서는 4년전에 돌아가셨습니다.  

그런데 올해까지 특별조치법으로 돌아가신 아버지명의로 되어있어도 제가 상속을 받지 않고 바로 그 땅을 산 사람한테

이전을 할수 가 있다고 해서 군청에가서 알아보니 1990년도에 그땅은 토지거래허가지역으로 설정되어있어서 군청에

허가를 받아서 매매를 했어야 했다고 합니다. 물론 매매계약서가 있지만, 그것은 당사자간의 사실상 관계이지,

법적으로는 군청에서 허가를 받지 않고 한 매매계약이므로 특별조치법으로 할수 가 없다고 합니다. 그

래서 소유권이전등기를 하려면 아버지 명의로 되어있으므로 상속권자중 1사람이 상속을 받아서 다시  그 땅을 산 사람과

상속자가 매매계약서를 작성해야 한다고 합니다. 

그러면 17년동안 매매예약이라는 가등기만 해놓고 연락도 없다가 이제나타난 사람에게 꼭 소유권이전등기를 해줘야 하는

의무가 있는건가요? 또 그렇게 오랫동안 소유권을 이전해 가지 않으면 부동산 실명제에 위반이 되지 않는가요?

지금까지 저희가 낸 세금만 해도 꽤 많습니다. 그리고 그때 1000만원에 매매를 했는데 지금 시세가 2억원정도간다고 합니다.

만약에 우리가 이전을 못해준다면 어떻게 되는지요?어떻게 해야 하는지요? 

또 소유권이전을 해주는 조건으로 금전적으로 요구를 할수 있는지요?좋은 조언 부탁합니다  

답변;

가등기후 점유없이 10년이 경과하였다면 이전 요구에 응하지 않아도 됩니다. 이전청구권이 소멸시효가 완성되었으므로

매도인 또는 그 상속인이 반드시 이전에 응할 책임이 없습니다.

허가구역에서 허가를 받지않고 매매를 한것은 불법 거래이긴 하지만 매매 자체가 무효인 것은 아닙니다.

따라서 매수자는 불법에 관한 법적 책임은 져야 하며 실명제도 위반한 것도 책임이 있습니다

다만 상속포기를 하지않고 상속권자가 다른 재산을 상속 받았다면 이물건도 상속 받아서 소유권을 이전 해주어야

할 것으로 생각됩니다

그동안의 비용은 물론 계산하여 받을 수 있습니다

이전을 해주지 않겠다고 하면  매수자는 법원에 이전을 청구 하겠지요

법원 가기전에 합의가 필요 할 것 같습니다

문제는 귀하가 아버지의 전재산에 대하여 상속 포기를 한 경우라면 문제는 좀 복잡 해질수 있습니다. 

매매예약을 위한 가등기가 되었다하면 이미 토지에 대한 잔금까지 처리가 되었겠네요.

소유권이전을 한것이 아니기때문에 해당 부동산에 대한 세금은 당연히 현 소유주에게 부과가 되는것이구요,

계약서에 이전시점이라든가 거기에서 발생되는 금전적인 문제의 처리에 대한 언급이 없다하면 청구는 힘들거 같구요,

지금 이전을 하려면 부동산의 가치가 달라져 있기때문에 이전에 따른 제반비용도 훨씬 많이 들어갈겁니다.

부분에 대해서는 상대에게 요구할수 있다 하겠습니다.

물론 상속등기에 필요한 비용까지두요.

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궁금한 점이 있어 글을 올립니다.

얼마전 A라는 회사에서 총무팀 직원이 찾아와 이야기 하기를, 20년 전 저희 할아버지께서 땅 2,000평을

A사에 팔으셨는데, 그때 당시 가등기만 해 놓고, 본등기를 못했다고 하더라구요.

그런데 문제는 할아버지 명의인 땅에 가등기만 되어있고, 그 어떤 계약문서나 땅값에 대한 영수증이 없다는 겁니다.

할아버님, 아버님은 이미 오래전 돌아가신 분들이고, 그때 제가 초등학교 4학년이었을 당시인데

어처구니가 없더라구요. 저 또한 그런땅이 있는지도 몰랐구요.

가등기 라는것이 매매예약의 법률적 권리가 있다고 하나, 계약문서와 영수증, 돈을 받은 그 어떤 거래관계가

없는 상태에서 제가 본등기를 해주기가 찜찜해서 말입니다.(말일까지 본등기를 해달라는 협박성 멘트 날리더이다)

그 옛날 회사관계자와 기분좋아서 술한잔 하다가 돈도 받지 못한 상태에서 막걸리 한잔 얻어먹은 기분에

가등기를 해 줄수도 있지 않습니까..(저희 할아버지가 예전에 돈도 안받은 상태에서 선산도 본등기 해주신 분임 ㅠㅠ)

질문1) 등기 넘겨주기는 찜찜하고, A사에선 민사로 소송을 건다하고, 제가 싫다고 하면 승산이 있을까요?

질문2) 또, 그 예전, 할아버님이 다른 사람 명의의 땅을 위에 있는 A사에 1,300만원 받고 팔으셨다는데

           이건 영수증과 계약서가 있더라구요...(저 한테 무슨 문제가 되지 않을까 싶습니다.)

           가만히 있다가 윗대의 유산을 상속 받았다는 의미로 지금와서 제가 물어줘야 하지 않을까 싶어서입니다.

답변;

우선 가등기에 대해 간략하게 말씀드리면...

가등기란 본등기를 할수 있는 요건을 갖추기 못한 경우에 장래에 행하여질 본등기를 준비할 목적으로 하는 등기입니다.

예를 들어 설명하자면  

A라는 사람이 B에게 약속합니다 . "만일 B가 5년안에 올림픽나가서 금메달 따면 내 아파트를 주겠다"라도 약속했습니다.

그러자 B가 "그러면 약속을 안지킬지모르니 아파트에 가등기 해주세요"라로 요구하면 A와 B가

공동으로 신청하는것입니다.

그러면 등기부에 '매매예약'으로 가등기가 되고 가등기권리자 B의 인적사항이 적히게 됩니다.

그래서 B가 5년안에 금메달을 따면 B는 조건을 충족했으므로 본등기하여 소유권이 이전되는것입니다.

(A와 B의 공동신청)

5년안에 금메달을 따지못하면 B는 본등기를 할수 없고 가등기를 말소하여야 합니다.

결국 가등기란 조건부매매예약인 것입니다. 무조건 가등기 되어있으니 본등기하는 것이 아니고,

분명 할아버지와 회사와의 조건부계약이 되어있을 것입니다. 그 조건이 성취가 되었다면 님은 본등기할수 있도록

도와줘야 합니다.

다만, 님은 그 조건이 뭔지 계약서가 없으니 모를것이므로 무조건 넘겨주기 보다는

회사에 그 내용이 뭔지 물어보시고 확실치 않다면 회사가 소송을 하도록 그냥 두시는게 나을겁니다.

법원에서는 그 내용을 물어볼테고, 그 입증은 그 회사가 하여야 하므로 입증을 할수 밖에 없을 것입니다.

회사가 입증하여 법원이 정당하다고 판결하면 본등기 할것이고, 이유없다고 판결하면 님은 판결에 기해

가등기를 말소하시면 됩니다.

*저의 사견입니다만 할아버님이 땅을 팔고 땅값의 일부만 받으시고 가등기를 설정해주신게 아닐까요?

만약 그렇다면 그 조건은 "땅값의 전부를 받으면 소유권을 넘겨주겠다" 라고 하시고 돌아가신 후에 돈을

다 받지못하고 발생한것이 아닐지 모르겠습니다.

보통 이런경우로 인해 가등기를 해놓는 경우가 많습니다.

이런경우로 소송에 간다면 회사는 땅값 전체를 다 줬는데 본등기를 못했다라는것을 입증해야합니다.

입증을 하지못하면 본등기를 할수 없고 회사에서 님에게 땅값을 다 지불해야만 본등기를 할수 있겠네요..

아니면 회사에서 본등기를 포기하던지...  (이것은 전적으로 제 사견임으로 님이 현명한 판단을 하시길....)

질문1) 등기 넘겨주기는 찜찜하고, A사에선 민사로 소송을 건다하고, 제가 싫다고 하면 승산이 있을까요?

-- 서류를 보아야 하겠지만 승산이 있습니다.(참고로 저는 법률사무소에 근무하는 사람입니다.)

질문2) 또, 그 예전, 할아버님이 다른 사람 명의의 땅을 위에 있는 A사에 1,300만원 받고 팔으셨다는데

           이건 영수증과 계약서가 있더라구요...(저 한테 무슨 문제가 되지 않을까 싶습니다.)

           가만히 있다가 윗대의 유산을 상속 받았다는 의미로 지금와서 제가 물어줘야 하지 않을까 싶어서입니다.

-- 걱정하지 마시기 바랍니다.

추신 : 참 황당한 일이고, 회사측에서는 이번달까지 본등기 안해주면 민사로 소송을 거네 어쩌네 그러는데

         황당한건 황당한거고, 기분이 나쁘더라구요.

-- 소송하라 하세요. 장담하건데 그땅은 귀하 할아버님의 땅입니다. 보다 자세한 상담을 원하시면

등기는 표제부에 기제를해서 대장에 남기는것이고 이번경우는 귄리관계를 따지는 문제이기때문에 가등기를 했다면

그 어떠한 경우도 등기에는 아무런 영향을 주지않습니다

가등기를 해놓기 잘하셨고 만약에 그쪽회사에서 딜이 들어오면 되려 말소등기나 멸실 등기를 하시고 차라리

의뢰인이 본등기를 해놀기 바람니다

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갑이 을에게 금전 차용을 하고

을이 갑에게 담보제공을 한 경우

매매예약을 했을때

갑이 가등기 설정 할 수 있는 시기가 언제인가요?

계약 성립후 이전등기하는 동안에 타인에게 매매할 수 있으니

이전등기 청구권이 발생했을때

바로 가등기를 해두면 되는건가요?

이때만 가등기 설정 할수 있는 시기인건가요?

매매를 하는 경우에는 계약금 준 상태에서는 가등기를 할 수 없습니다.

중도금을 준 후로부터는 가등기를 할 수 있습니다.

금전을 차용하고 매매 예약을 하는 경우에는 계약금을 10% 정도로 정하고

그 나머지 금액을 중도금조로 해서 가등기를 신청할 수 있을 것입니다.

1. 매매예약을 원인으로 한 담보가등기는 등기원인일자를 '매매예약서 작성일'로 합니다.

따라서, 그날 등기할 수 있죠.

2. 매매를 원인으로한 청구권보전의 가등기는 매매계약을 체결하는 동시에 할 수 있습니다.

매도자와 매수자가 공동으로 신청하면 되니까요.

그런데, 매도자가 안해주겠죠^^ 이때는 중도금을 지급하면서 매도자의 승낙서나 판결 등을 통해 단독신청하는 수밖에 없습니다.

(중도금은 이행의 착수에 해당되어서 중도금이 지급되면 계약이 확정되는 것으로 봅니다.

통상, 매매계약을 체결하면서 중도금을 지급하면 소유권이전청구권가등기를 신청할 수 있다는 특약을 집어넣는 것이

매수자에게 유리합니다.)

따라서, 매매에 있어서 가등기 설정 가능시기는... 공동신청할 때는 매도자만 허락하면 언제나 할 수 있는 것이고...

단독신청해야할 때는 중도금 지급과 동시에 가능하다고 보시면

1. 당연히 채무자 모친의 동의가 있어야 가능합니다.

2. 법학원님의 글을 인용하였습니다.

        1. 근저당 설정 서류

        (1) 채무자(등기 의무자)가 준비할 서류

        ① 등기권리증(= 등기필증, 집문서)

        ② 부동산소유자 인감증명서(용도 없고, 어머님 인감증명서)

        ③ 인감도장, 신분증 지참

        (2) 근저당권자(채권자)가 준비할 서류

        ① 근저당권자(채권자) 주민등록등본

        ② 근저당권자 (막)도장 지참(신분증 지참)

        ③ 근저당 설정 계약서

        ④ 설정 위임장(대리인이 갈 경우)

3. 근저당이 제일로 안전합니다.

4. 가능하다면 근저당설정으로 하세요.

덧붙여한마디 하자면, 채권회수는 냉정해야 할 수 있습니다. 파산면책사건에

님의 채무가 빠져있다면, 이것은 악의로 채권을 누락시킨 것이기 때문에 채

무자는 추후 면책결정확정까지 받는다고 하더라도 사기파산으로 될 가능성이

충분히 있으며, 면책결정을 뒤없을 수 있는 요건이 됩니다.

아마도 님에게 근저당을 해준다고 하면 그냥 받아들이세요 다른것은 하지 마시고,

또, 상황이 불리하게 간다면 재산은닉, 명의신탁을 원인으로 파산사건에서 다툴

수도 있으므로, 일단 좋게 좋게 조용히 진행하시길...

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조언 부탁드립니다~~

본인이 약2년전 가압류한 부동산에 이미  매매예약 가등기가 있었습니다.

이와 관련하여 최근 소송을 진행하려다 보니 가등기권자가 자기 앞으로 본등기를 하지 않고 

제3자 앞으로 소유권 이전하려는 움직임이 엿보입니다.

이 경우 가압류권자인 본인이 이를 문제 삼을 수 없는 지요?

가등기권자가 본인 앞 본등기및 소유권이전하면 몰라도

제3자에게 가등기권을 양도하더라도 가압류권자는 아무런 이의제기를 할 수 없는 지 궁금합니다.

답변;

님께서 가압류하시기전 이미 부동산에 소유주와 가등기를 해놓은 제3자가 있었다면 가등기의 이전이 가능합니다.

님과의 직접적인 채권의 당사자는 부동산 소유주이기 때문에 소유주와 관련하여 가등기권자와 연관이 없으시다면

문제를 삼으실수가 없다고 사료됩니다.

만약 직접적인 연관이 있으시다면 가등기 가처분후에 법정에서 소명하시여 가등기 헤지 청구소송을 하시면 됩니다.

그리고 가등기가 정상적인 매매예약을 통하여 이루어진것이 아닌 소유주의 채무의 불이행 용도로 한것을

입증 하신다면 형법의 적용을 받아 해지가 쉬워 질수도 있습니다.

가등기권자가 제3자에게 양도해도 무방합니다.물론 본인에게도 가능하고요
님께서 채권보전하려면 매매예약등기의 가액과 님께서 받으실 가액 그리고 현재 부동산의 가액을 산정해서

경매를 진행해도 받을수 있으면 경매진행하셔도 됩니다. 단 지급명령 또는

소송으로 판결문을 득하셔서 진행하기 바랍니다

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1. 소유권이전가등기를 한 후 상대방이 매도용인감등의 매매서류를 발급해 주지 않거나 소재불명 등의 상태에서

경매가 진행된다면 담보가등기로 전환하여 배당에 참가할 수 있는지요? 배당신청을 할 수 있다면

채권액은 어떻게 신고해야 하는지요?

=지분소유자로서 배당에 참여 할 수 있습니다.

  근저당 된 채권자가 전액을 찾아 간후에 남은 금액을

  공동지분자끼리 배당 받으시면 됨니다.채권액 신고는 필요치 않습니다.

1-1. 가등기신청시 소유권이전가등기와 담보가등기를 함께 신청할 수 있을까요?

  =가등기는 소유권 이전 절차와 동일합니다. 어떤 가등기든 공동지분자의 소재 불명이라하면 불가능 하겠지요.

2. 은행에서 채무승계 등의 절차 없이 가등기에 기인한 본등기를 했을 경우 담보제공자로 간주되어 경매낙찰시

    소유권을 잃게 되는 것인지요?? 

 =가등기를 함에 있어서 은행채무와는 상관없이 가등기 할 수 있습니다.

   그러나 근저당 보다 후순위의 가등기로서 경매 낙찰시에는 근저당 말소권리로 가등기는 자동 소멸 됨니다.

2-1. 은행에서 채무승계 등의 절차 없이  소유권이전등기를 한경우 담보제공자로 간주되어 경매낙찰시

      소유권을 잃게 되는 것인지요??

=소유권이전과 상관 없습니다.위에 조언과 동일 합니다 

3. **은행 다음으로 '갑'의 지분에 근저당을 설정하여 2순위 근저당권자가 되었을 경우 경매낙찰시 채무충당의

우선순위는 어떻게 되나요?(채무자'갑'의 지분으로 우선 충당하고 부족한 경우 '을', '병'의 지분으로 충당하는지?

아니면 배당후 잔금을 '갑', '을', '병' 동일하게 배분하여 주는지요? 

=3인이 함께 자서한 은행채무 전액을 은행에서 회수해가고

  남는 금액에서 배당시 갑의 지분에서도 남는 금액이 있는 경우에는 갑에 대한 2차 지분근저당자가 배당 받게 됨니다.

4. 근저당설정후 경매낙찰이 되었음에도 채권액이 부족한 경우 나머지 채권회수를 위해 어떤 방법들이 있는지요?

=채권자가 확보하지 못한 체무에 대하여 소유자의 다른 재산이 있으면 압류 할수 있습니다.

  계속적으로 따라 갑니다.

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1.후순위의 가등기는 효력이 없어지는 건가요?

ㅇ 말소기준권리가 "근저당"이고 후순위로 가등기가 설정되어 있으면 가등기의 효력은 없어 집니다.

ㅇ 가등기는 경매되고 나면 "말소"되며 인수하지는 않습니다.

2. 일반적으로 가등기의 경우 채권계산서를 제출하면 담보가등기로 분리되어 소멸되는 것으로 알고 있는데

    본건의 경우 "채권자 OOO이 채권 계산서 제출"이라고 표시가 되는데 이러면 안심하고 들어가도 되는 건가요?

ㅇ 가등기에는 "청구권 보전의 가등기"와 "담보 가등기" 2종류로 나눠 집니다.

ㅇ 가등기의 경우, 채권 계산서를 제출하면 담보가등기로 분리되어 소멸한다는 것은 가정이 맞지 않습니다.

     청구권 보전의 가등기가 담보가등기로 전환하지는 않습니다.

ㅇ 여기서는 채권자가 근저당권자이면 청구권보전의 가등기를 둘 다 가지고 있는데 근저당권에 기해서

     돈을 달라고 채권 계산서를 제출 했을 뿐입니다.

ㅇ 가등기가 청구권 보전의 가등기라도 근저당 밑에 있으니 경매로 소멸하게 될 것이라고 생각하시면 됩니다.

3. 혹시 가등기 건이 현재 진행중인지 아는 방법을 아시는 분도 좀 알려주시면 감사하겠습니다.

ㅇ 가등기로 소송 진행 중이면 "예고 등기"로 나와 있을 것입니다.

ㅇ 이 가등기로 어떻게 진행 중인가?는 개인과 개인들의 일이기 때문에 대법원을 통해서 검색을

      하기는 어렵습니다.

ㅇ 가등기가 후순위이니 소멸하게 될 것이라고 알고 있으면 되며 어디서 검색을 해서 알아내야

     하는 것은 아니라고 봐야 합니다

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1. "담보"라고 했으니 돈을 빌려주고 돈을 못 받을 것을 염려한 채권자가 채무를 이행하는데 필요한 돈되는 물건을

     달라고 했을 것입니다.

     보통 돈이 되는 물건은 토지나 건물이니 그런 토지나 건물을 돈을 빌려 쓴 채무자가 제공을 했을 것입니다.

     그런 물건이 "담보"에 해당합니다.

2. "가등기"는 순위를 확보한 후에 "본등기"를 하겠다고 하는 것이 바로 가등기 입니다.

    그래서 돈을 빌려주기는 했지만 변제기 후에 2개월 청산 기간 후에도 돈을 갚지 못하면 줄 것 주고

     채무자가 본등기를 해서 자기 물건으로 만들거나 청산해줄만한 돈이 없으면 저당권, 근저당권처럼 법원에

     경매를 신청해서 돈을 받아낼 것입니다.

     이런 것을 "가등기 담보"라고 합니다.

3. 돈을 빌려준 채권자가 "담보"로 가지고 있는 부동산을 "가등기"를 하고 변제기 후에 돈을 갚지 않으면

    청산을 거친 후에 "본등기"를 해서 소유권을 이전 받는 것을 "가등기 담보"라고 하게 됩니다.

    저당권이나 근저당권보다는 약간 다른 형태라서 "변칙적인 담보"라고도 부르는 이유가 여기에 있습니다.

    다만, 경매를 신청하면 저당권이나 근저당권과 같은 성격을 갖게 되니 담보물권의 한 종류라고도 하게 됩니다.

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*.

1. 돈을 빌려주고 돈 받을 것이 걱정되니 하는 등기가 저당권 설정입니다.

2. "청구권 가등기"는 돈을 준 후에는 본등기를 하겠다고 먼저 가등기부터 해달라는 소리입니다.

     가등기는 본등기를 하기 전에 "예약"을 하는 등기 입니다.

     가등기 상태에서는 경매를 신청할 수는 없으니 걱정할 것은 없습니다.

3. 다만 가등기에 기해서 본등기를 하게 되면 저당권 등기가 된 것이며 이자나 원금 등을 제 때에 갚지 않으면

    경매도 될 수 있으니 신경 써야 합니다.

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소유권이전청구권가등기는 원래
매매를 하기로 하고 계약한 후 잔금을 치르기 전까지 (즉 소유권이전등기할 때까지)
다른 사람에게 팔지 못하도록 미리 해두는 등기입니다.
따라서 나중에 가등기에 기한 본등기를 하게 되면
가등기 이후의 일반적인 권리들은 그 효력을 잃게 됩니다.

그런데, 겉보기에는 그러한 가등기처럼 보이지만
실제는 매매가 아니라 돈을 빌려주고 그 돈을 갚을 때까지
근저당권이 아닌 소유권이전청구권가등기를 해두는 경우가 많이 있습니다.

보통 일반적인 매매는 계약후 2~3개월이면 소유권이전 등기를 완료합니다.

무려 6년전인 2003년에 해둔 가등기이라면
실제 매매가 아닌 담보를 확보하기 위해 설정해둔 가등기일 가능성이 큽니다.

(사채을 빌렸을 가능성이 있습니다.) 

임차인이 소유권이전청구권가등기를 단순하게만 생각하면 안 됩니다.
잘못하면 낭패를 당할 수 있습니다. 

임차인 입장에서 볼 때 가등기가 근저당보다 더 무서울 수 있습니다.
가처분 등기에 버금가는 경계대상입니다. 
왜냐하면 근저당은 채권최고액이 딱 정해져 있기 때문에
그 금액을 고려하여 내 전세금이 안전할지 어느 정도 판단을 할 수가 있지만,
가등기는 금액이 전혀 나오지 않으므로
담보로 1천만원이 잡혀 있는지 1억원이 잡혀있는지 전혀 알 길이 없습니다.

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가등기는 두가지 유형이 있습니다.

  1.  돈을 빌려주고, 빌려준 돈을 담보하기 위하여 설정하거나(담보가등기)

  2.  추후 매매계약을 체결할 것을 약속하는 매매예약계약입니다.

   (등기상으로는 전부 매매계약을 원인으로하는 소유권이전청구권가등기이지만요.)

1. 항의 경우 삼촌이 질문하신분께 어떠한 채권이 있더라도 채권의 소멸시효는 10년이기때문에 그 채권이

시효가 완성하여 소멸하였습니다.

2.항의 경우  삼촌은 약 25년전 질문자와 매매예약을 하고, 그 이후 매매예약의 완결권을 행사하지 않았고

현재에 이르고 있는데, 매매예약완결권은 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 행사하여야 하고,

그 기간이 지난 때에는 제척기관의 도과로 소멸합니다.

   즉 . 질문하신분으로서는 삼촌을 상대로 피담보채권이 시효로 소멸하였거나 매매예약완결권을 행사할 수 있는

제척기간이 도과하였음을 이유로 25년전에 경료된 가등기를 말소하라는 재판을 청구할 경우 승소할 수  

있을 것으로 보입니다.

     만약에 삼촌이 해당부동산이 자기 것인데 조카인 질문자에게  명의신탁해 놓았다고  주장하더라도

삼촌은 부동산실소유자의등기명의에관한법률에 의하여 질문자에게 소유권이전청구권을 상실하였기 때문에 

이 사건 부동산의 소유권을 인정받게 될 것입니다.

    재판을 할 생각이시면,  등기부등본과 토지대장만  보내어 주시면

   손쉽게 소장을 작성할 수 있을 것입니다.

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안녕하세요 변호사입니다.

 가등기에는 "소유권이전청구권 보전가등기"와 "담보가등기" 가 있는데

 ‘소유권이전청구권 보전가등기’는 소유권이전에 관해 본등기를 할 수 있는

 요건이 갖추어지지 않았을 때나 혹은 의도적으로 본등기를 나중으로 미루려고 할 때

 에 하는 등기이고, 이에 비해 ‘담보가등기’는 채무변제의 담보를 위한 일종의 담보

 물권의 성질을 가지고 있습니다.

 즉, 소유권이전청구권보전가등기는 나중에 소유권이전을 위한 본등기를 목적으로

 설정하는 것임에 비하여 담보가등기는 채권자가 자신의 채권을 담보하기 위한 목적으

 로 설정하는 것입니다.

 귀하의 경우 담보가등기를 하고자 하는 것으로 보입니다.

 담보가등기는 채무자가 채권자로부터 돈을 빌리면서

 만일 변제기가 도래해도 채무를 갚지 못할 경우에는

 자신의 부동산 소유권을 채권자에게 넘겨준다는 "대물변제의 예약"을

 하고 그 담보의 목적으로 하는 가등기입니다.

변제기가 되어도 채무자가 원리금을 갚지 않으면

 채권자는 가등기한 물건에서 원리금을 공제한 금액(이를 ‘청산금’이라고 한다)

 을 채무자에게 지급하고 가등기에 기해서 본등기를 함으로써 해당 부동산의 소유권

 을 취득할 수 있습니다.

또는 채권자는 가등기한 물건에 대해 경매를 신청해서

 그 낙찰대금에서 자신의 채권액을 변제받을 수 도 있습니다.

 담보가등기에는 경매청구권과 우선변제권이 인정되기 때문에

 담보가등기권자는 목적 부동산에 대해서 경매를 실행할 수 있고

 또 경매절차에서 가등기의 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있습니다.

 경매에 있어서 담보가등기는 저당권과 같이 취급되므로 경매에서 담보가등기는 저

 당권이라고 생각하면 됩니다.

 결국 위에서 언급한 것처럼 담보가등기권자는 만일 채무자가 채무를

 변제하지 않을 경우에 2가지의 방법으로 자신의 채권을 회수할 수 있습니다.

가등기의 목적이 된 부동산을 경매 신청하여 그 매각대금에서 배당을 받아

 자기채권의 만족을 얻거나 혹은 해당 부동산에 대해서 담보가등기권자가 아닌

 다른 권리자 즉 해당부동산에 저당권이나 전세권이 설정되어 있는 경우

 저당권자나 전세권자가 경매를 신청할 수도 있고, 또한 일반채권자가 경매를 신청할

 수도 있는데 이처럼 다른 채권자에 의하여 경매가 개시된 경우에도

 담보가등기권자는 저당권자로서 대접받으며 가등기의 순위에 따라 우선변제를 받습

 니다.

 한편 담보가등기권자는 해당 부동산의 소유권을 취득하는 방법을 통하여

 자신의 채권을 변제받을 수 도 있는데 만약 담보가등기권자는 채무자가 채무를

 변제하지 않을 경우에 가등기의 목적인 부동산의 가액과 채권액의

 차액(이를 ‘청산금’이라 한다)을 채무자에게 통지하고,

 그 통지가 채무자에게 도달한 날로부터 2개월(청산기간)이 경과하면 청

 산금을 채무자에게 지급하고 가등기에 기하여 본등기를 함으로써

 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있습니다.

만일 목적 부동산의 평가액이 채권액을 초과하지 않아 청산금이 없다고 인정되는

 경우에는 청산금이 없다는 사실을 채무자에게 통지하고 위 통지가 채무자에게 도달

 한 날로부터 2개월이 경과하면 가등기에 기한 본등기를 함으로써 부동산의 소유권을

 취득하게 됩니다.

이러한 내용은 가등기담보에 관한법률에서 규정하고 있으니 참조하시기 바랍니다.

 결국 이러한 점을 바탕으로 귀하의 질문에 답변을 드립니다.

 이미 해당부동산에 근저당권이 선순위로 설정되어있다 하더라도...

 동생의 채무에 근거하여 채무자 배우자의 부동산에 대한 가등기, 가처분 은 불가 합니다.

 부부 지간이라도 채권과 채무는 따로 관리 합니다.

 단 채무자 사망시 그 채무는 유산으로 망자의 상속인에게 상속되어 집니다.

 상속이 되기 전까지는 ( 상속되면 상속포기를 하면 별수 없습니다. 그럼 그 채무가 망자의 부모님, 망자의

 친형제인 채권자에게까지 상속되어 져서 그 경우 질문자는 채권과 채무가 동시에 존재하는 애매한 경우가 발생

 할 수 있네요,, ) 채무자 배우자에게 아무런 책임을 지울 수 없습니다.

 가등기를 할 수 있습니다.

 다만 귀하는 선순위 근저당권자의 후순위로서 위 근저당권자에 우선할 수 없습니다.

 담보가등기는 가등기담보에관한법률에 의해서 저당권으로 취급되기 때문에

 그 순위에 있어서 가등기담보에관한법률 제 13조에서 담보가등기가 경료된때에

 그 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 보기때문에 이에따라 우선변제를 받을 수

 있습니다.

즉 귀하는 근저당권자에 대해서는 우선할 수 없지만 담보가등기를 설정하면

 그후 다른 채권자에 대해 우선하는 권리를 취득할 수 있습니다.

 가등기를 하는 방법과 관련하여  매매예약을 원인서면으로 하여 가등기신청서를

법원에 제출하시면 될 것 같습니다.

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 상식적으로 생각해도 그렇습니다.
친한 사람에게 1천만원을 빌려줄 경우 보통은 차용증만 받고 빌려주는 게 대부분이고
아니면, 보통 저당이나 근저당을 설정합니다.
<가등기>를 설정했다는 것은 이자율이 법정한도를 넘어선다든지 하여 범상치 않다는 말이며, 
그로 인해 두 사람 사이에 다툼이 발생할 가능성이 매우 크다는 말입니다.

다시말해,
가등기권자 대부분은 소유자가 생각하는 것보다 훨씬 높은 이자를 더 요구합니다.
특히 매매계약이 체결되었다는 사실을 알게 되면 더 많은 돈을 요구하게 됩니다.
"요구하는 만큼 주지 않으면 가등기말소 못해주겠다"고 배짱을 부리는 거죠.

매매계약을 이행하려면 가등기를 말소해야 하므로
매도인(소유자)으로서는 발등에 불이 떨어진 격이 되어
가등기권자가 요구하는 대로 지불할 수밖에 없는 처지에 몰립니다.
(이 부분이 해결되지 않으면 매매계약도 깨어질 가능성이 아주 큽니다.)

앞에서 매도인은 집을 팔아도 자기 손에 겨우 700만원만 쥐게 된다고 앞에서 말했지만
실은 그보다 훨씬 적은 돈만 손에 쥐게 될 가능성이 큰 것입니다.

이 매매건의 경우는 중개사, 그리고 법무사와 함께 진행하는 게 좋을 겁니다. 
가등기 서류를 확인한 후 법무사와 함께 중도금(가등기말소에 필요한 금액)을 가지고 가서
빌린 돈을 갚고 가등기권자로부터 말소에 필요한 모든 서류를 돌려받아
등기소에 가등기말소 접수하는 것까지 분명하게 하셔야 할 것입니다.

매수인(질문자)이 대출을 2500 정도 받을 생각이라면
일단 농협대출 6000을 그대로 물려받은 후 나중에 3500을 갚는 것이 좋습니다.
(중도상환 수수료 문제가 있으니 그 점에 대해선 알아보셔야 합니다....)

아래 내용은 답변이라기보다도 참고로, 그야말로 참고로
개인적인 견해및 억측을 덧붙이는 것이오니 참고로, 그냥 참고로, 한번 읽어보기만 하십시오.
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농협에서 근저당을 7400만원 잡을 정도라면
근저당 설정 당시(2005년) 그 아파트의 가격은  1억은 넘었을 것으로 생각됩니다.
가격이 7700밖에 안되는 아파트를 7400 설정(실대출금 6천)하는 대출기관은 별로 없습니다.
또, 농협에서는 대출시 방이 2칸이면 2400을 최우선적으로 뺐을 겁니다.

실제는 1억이 넘을 것 같지만, 제 억측으로 일단 1억짜리 아파트라 하겠습니다. 
아는 사람한테 소유권이전가등기 설정해 주고 3천을 빌립니다.
아는 사람은 사실 사채를 전문으로 하는 업자입니다.

매도인은 아파트를 최소한 9500에는 팔아야 손에 500을 갖게 되고,
9000에 팔면 손에 한푼도 쥐는 게 없습니다.
(농협에 6천, 사채업자에게 3천 주고 나면 한푼도 없죠.)
그런데 아파트 매매거래가 실종되면서 지금은 9천도 받기 힘들어집니다.
이제는 아파트를 팔아도 손에 남는 돈은 커녕 빚만 남을 판입니다.

그래서 잔머리를 굴려 급매 초급매로 7700에 팔겠다고 한 다음,
매수인으로부터 계약금 혹은 중도금을 받은 뒤 잠적해 버릴까 생각도 하게 됩니다.
그럴 가능성이 있다는 말입니다.
근저당 최고액이 7400인데 거래금액이 7700이면 상당히 낮은 가격입니다.
사정이 급한 매도인, 초급매 초초급매이기 때문에 그렇다?....
물론 그럴 수 있습니다.
그러나  의심해 봐야 하고 신중하게 임해야 합니다.

중개해주는 부동산도 상당히 신경을 곤두세우고 있는 것으로 보입니다만,
특히 가등기 내용 확인과 그 해결(말소) 문제에  신경을 써야 할 것입니다.
그리고, 제 개인적인 견해로는
나의 현금 3500에 타은행에서 대출을 2500을 합친 6천만원을 매도인에게 건네주어
농협 근저당을 말소하는 방법은 썩 권하고 싶지 않은 방법입니다.

이 매매건의 경우 매도인에게 직접 건네주는 돈은 적어야 하고,
농협근저당과 소유권이전가등기(개인담보) 해결책을 사전에 철저하게 준비하여
빠른 시간 내에, 될 수 있으면 바로 한방에, 처리해 버리는 방식을 권하고 싶습니다.
즉,
[계약-중도-잔금] 사이에 정상적으로 기간을 두지 말고
계약과 동시에 잔금 치르고 소유권이전까지 해버리는 방식을 권하고 싶습니다.
그게 안되면 가등기만이라도 우선적으로 완벽하게 해결해야 할 것이라고 봅니다.
가등기, 요주의 대상입니다.
(걱정 말라고 해도 걱정을 좀 해야 하는 매매건입니다.)

(최단시간 내에 가등기부터 해결해야 합니다.)

아래에 덧붙인 내용은 단지 질문자의 이해를 돕기 위한 것으로
매도인을 사기꾼으로 몰아붙이려는 의도는 전혀 없음을 거듭 밝힙니다.

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질문;

소유권이전청구권가등기에대하여...

1.2007년 11월에 임야를 전원주택 부지로 개발해주는 조건으로(별지첨부난 에상세) 해서

  500평을 사고 2008년 1월에 등기이전을했습니다.(공인중계사와 법무사가 알아서대행)

  그런데, 계발에 어려움이많다고 미루어서 계약기간 2008년3월 30일 까지 ~ 2009년 6월 지금까지

  이행되지않아 계약을 해지하려고 등기부등본을 때어 보니 2006년에 소유권이전청구권가등기가 되어있습니

  다.

  어떻게해야 돌려받을수 있을까요.?

2.무슨꿍꿍이인지 중계소와 작업을한다고하면서 6월 25일까지 돌려주겠다고합니다.

   그런데 믿음이 가지않고 그때까지 기다리면 낭패(사기같은)를 볼것같습니다.

   그 이전에 제가 대응할수 있는방법이 있는지요.?

3.등기원인은 매매예약으로 되어있습니다만 돈을 갚으면 풀수있다고는합니다만...???

잘아시는 분들의 제발 빠른 답변부탁드립니다.....! 

   한마디로 말씀 드리자면, 소유권 이전 청구권 가등기는 본등기가 되기위한 일종의 임시등기 이고

두가지 이유로 볼수 있습니다.

첫째는, 말그대로 소유권 이전을 위한 본등기를 위하여 미리 설정해 놓은 가등기.

두번째는 소유권이전청구권 가등기는 담보등기가 되고 곧 결국은 근저당권과 같은 물권입니다.

지금 물건이 어떠한 상태인지를 알지못하는지라 정확하게 설명은 못드리겠습니다만, 소유권이전청구권가등기를 했다는 것은

경매에 물건을 올리고 싸게 낙찰을 받으려는 의도가 분명해 보입니다. 앞에서 말한 가등기는 특히 소유권 이전 본등기도 될수있고,

두번째는 담보등기도 될수있는데 "돈을갚으면 풀수있다" 고 한말로 봐서는, 분명하게 위의 두개의 가능성 중에서 돈을 갚으면

2006년 청구권 가등기를 풀거나 혹은 담보가등기로 전환한다는 의미로써 해석이 가능하고 또한 "부지개발해주는 조건" 의 단서를

봐서는 임야에 유치권이나 지상권을 주장하겠다는 의미도 다분히 있어보입니다.

아직 본인께서 등기를 가지고 있기는 하지만, 앞선 가등기가 있으므로 만약에 경매로 넘어가게 된다면

(그런분야 사람들은 어떻게 해서든 경매에 물건을 올릴것입니다. 감히 어떤사람이 소유권이전 청구권가등기가

1순위로 설정된 물건에 입찰할수 있는 사람은 돈이 남아도는 사람만 가능합니다.

10억짜리 물건일 지라도 1억에도 입찰안합니다.

이유는 앞서서 말씀드린것처럼 선순위 소유권이전 청구권가등기자가 자기 소유권을 주장해버리면 낙찰자는 할말이 없기 때문입니다.

이물건은 반드시 청구권가등기자가 단독입찰해서 가져갈 물건입니다),

혹시 중계소와 다른사람들이 짜고, 본인께서는 2순위로 밀려 배당받아 나가야 하는 단계입니다.

500평을 살때 당시의 가격에도 훨씬 못미치는 돈밖에 건질수 없을지도 모릅니다.

대행업체나 그밖에 공사를 하는 사람들 말처럼 어느정도 합의볼수 있는 금액에서 가등기를 풀수있는  방법을 택하시는게

최선의 방법으로 보입니다.

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제가 1년동안 내내... 열심히 공사를 하고서... 발주회사로부터 공사비를 받지 못하였고...

그로 인하여 제 집도 날리고 하던 일도 모두 중지되고 파산지경에 이르렀습니다.

그리하여 공사를 맡긴 회사 소유의 부동산에 나의 공사비를 받고자 가압류를 했습니다.

얼마후, 회사가 나에게 대출 받아 공사비를 주겠노라고 하여 가압류를 해제해 주었습니다.

그런데 공사비는 주지 않고서 소유부동산에 "A"의 명의를 하나 더 올려 두사람의 공동 소유로 하더니,

"가"에게 소유권이전청구권가등기를 해 주고,

그 "가"는 "나"에게 소유권이전청구권가등기를 양도 하였습니다.(등기부상 내용의 순서임)

제가 백방으로 알아보니,

다시 가압류 해야 아무 필요가 없다며 "가등기에 대한 가처분"을 해야 하고 그 가처분에 대하여

말소 소송까지 하여야 한다고 합니다.

어떻게 절차적인 문제는 대략 알아보신것 같은데 내용상으로는 복잡해질듯 보입니다.

알아보신 내용을 풀이하자면 '가등기 말소 청구소송'이나 '사해행위취소소송'의 보전처분으로

가처분 신청을 하게되는데 이러한 경우 소송시작전에 가처분신청을 하시면 피보전권리가 있느냐의

문제때문에 쉽게 가처분결정이 나지 않습니다.

신청이 각하되지 않아도 이런저런 꼬투리를 잡아서 계속 보정명령을 내던가 하지요.

쉽게 가려면 본안소송의 소장을 먼저 내시고 바로 당일 '소장 접수증명원 (혹은 소제기 증명원)'을

발급받으셔서 가처분 신청서에 첨부하시면 대체적으로 가처분결정 받기가 훨씬 수월합니다.

다음은 본안의 문제인데  가등기말소청구소송을 하시려면 피고는 가등기권자의 양수인인 '나'가 되는데

그 내용이 (님의 생각에 공동명의로의 변경등기와 '가'에 대한 가등기가 허위의 것이라면)

통정허위표시로써 무효임을 주장하여야하는데 그러자면 A와 가 사이의 가등기가 아무 원인없이

이루어진 허위표시라는것을 님께서 입증하셔야합니다.

또 사해행위취소소송으로 보자면 그 역시 피고는 '나'가 되고 위의 가등기가 채권자를 해함을 알고

이루어진 사해행위라는것과 '나'도 이러한 사실을 알고 있었다는것을 님께서 입증하셔야합니다.

(물론 법률상으로는 사해행위인줄 몰랐다는것은 '나'자신에게 입증책임이 있습니다만)

이렇듯 복잡해지니 변호사를 선임하시기 어려우시면 법률구조신청을 하시거나 최소한

변호사사무실에가셔서 상담은 반드시 받아보시는게 좋겠습니다.

요새 변호사사무실에서 무료법률상담을 주로 해주고 인터넷 상담도 가능하니까요.

참 중요한것을 잊었네요. '가등기'라는것은 후에 '본등기'를 해야만 효력이 있는것이기때문에

지금 가압류가 소용없는것은 아닙니다.

지금 원 채무자 명의로 가압류를 했을때 후에 본등기가 되지 않으면 바로 가압류의 효력이

나타나는것이니까요.

'또' 지금 보전처분이나 취소소송도 중요하지만 공사대금청구소송부터 하셔서 판결에 의한 집행문을

받아두셔야 바로 집행이 가능합니다.

등기가 원상회복되면 아무 문제가 없는것이 당연하고 가등기 상태에서도 강제집행개시결정은

나올수 있고 실제로도 집행절차가 가능하거든요.  

단지 가등기권자가 본등기를 하면 후순위인 경매개시결정이 취소가 되기때문에 등기를 원상회복시켜놓고

진행하려는것이지만요.

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작년 1월쯤에 남편 명의로 되었던 집을 아내에게 명의이전 했습니다.

그리고 2월에 이혼을 했습니다.

남편이 은행에 대출받은 것이 있었는지 3월에 은행에서  명의 이전한

집에 대하여 법원에서 부동산처분금지 가처분 결정문이 왔다고합니다..

남편의 채무때문에 재산을 빼돌렸다는 등의 이유라고 합니다.

남편은 신용불량자가 되어 신용회복 지원을 신청하고 현재 신용회복

지원중에 있다고 합니다.

그리고 아내도 사정이 안좋아져서 은행대출과 카드대금을 연체하여

신용불량자가 되었고 올해 2월 15일 신용회복위원회에 접수를 하고

4월에 확정자가 되었다고 합니다.

그런데 연체한 카드사에서 2월 14일날짜로 가압류 결정문이 날아왔다

고합니다.

아내는 직장생활을 하고 있어서 등기우편물을 받아 볼수가 없었는데

몇일전 집에 등기 우편물 도착 스티커가 붙어있어서 2월에 보낸걸

어제서야 받아 보았다고 합니다.

궁금한것은 남편의 채무로 인하여 은행에서 이미 처분금지 가처분이

되어있는 상태에서 아내의 채무로 카드사에서 가압류가 들어올수가

있는지요 ?

아내는 본인의 대출금과 카드빚을 갚으려고 집을 처분하려고 하였으나

처분금지 가처분이 되어있는 상태라 이러지도 저러지도 못하고

신용불량자가 되었다고 합니다.

아내는 카드사의 가압류에 대해 이의 신청을 제기하려고 하는데

이의신청이 가능한지 또 절차는 어떻게 되는지요?

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아버지가 집대출받아서  노름하는것 때문에 가등기하는데요,,

매매예약서 쓸때 부동산대금은 마음대로 설정해도돼나요?

천만원일경우 등록세 이만원,교육세 사천원이더라구요...

저희 집값이 10억이 넘는데..

부동산 대금 어떻게 써야해요?

그리고 매매예약 완결일자는 몇년후로 설정해야 되나요?

그리고 전자신청 등기소는 서울지방법원등기소만 해당하니까 서울지방법원 등기소가 아닌

저희는 등기의무자의 등기필정보란은 생략해도 되지요?

감사합니다

1.  매매예약서를 작성하는경우

    매매예약금은  정하기 나름입니다.

   위 질문처럼 금액에 따라서 등록세를 납부해야 하는데

   과표보다 낮으면 과표를 기준으로하여

  구청에서 등록세를 부과합니다.

2.  매매예약 완결일자도 정하기 나름입니다.

    님의 경우 나중에 본등기가 목적이 아니라

    아버지로 부터 집을 지키기 위한것이기에

   적당한 날짜로 기재하셔도 무방합니다.

3.  가등기후 이를 해제하여 말소할수도 있고

    가등기 상테에서 제3자에게 매매하고자

   한다면  가등기 이전절차를 거쳐

   넘기시면 됩니다.

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현재시가 1억5천 짜리 주택입니다.. 1억3천 받을게 있어서 가등기 를 하려고 하는데

서류와 비용을 알고 싶습니다...

가. 청구권 보전
가등기는 부동산 물권변동을 일어나게 할 청구권을 보전하기 위하여 그것을 공시하는 등기입니다. 이는 부동산 물권변동을 목적으로 하는 청구권을 가진자의 보호를 위한 일시적, 예비적 보전수단인 것입니다.

나. 매매예약서 작성
매도예약자와 매수예약자는 합의하여 매매예약서를 작성하고 기명날인 하여야 합니다.

다. 토지, 건축물 대장등본, 개별공시지가 확인원 발급
등기신청대상 부동산의 종류에 따라 부동산소재지 관할 시, 군청에서 토지대장등본, 임야대장등본, 건축물대장등본을 발급받고, 타관할 등본발급시에는 팩스민원신청을 동사무소 및 기타 시, 군청에서 신청하여 발급 받드시면 됩니다.

라. 신청서 작성
등기원인을 매매예약에 의한 소유권이전청구권보전으로 하는 소유권이전가등기 신청서를 작성하여야 합니다.

마. 등록세 고지서 발급 및 납부
관할 시, 군, 구청 세무과에 가서 매매예약서 사본, 토지대장, 건축물대장, 개별공시지가 확인원을 제출하시면 등록세 납부고지서를 받을수 있습니다. 등록세는 설정금액의 2/1000이며 교육세는 등록세액의 20%입니다. 납부한 고지서 중 영수필증의 「등기소보관용」은 신청서 '을'지 빈공간에 붙이고, 「등기소에서 세입관서 통보용」은 핀 등으로 고정시켜서 제출하시면 됩니다.

바. 대법원수입증지 매입
부동산 개수당 8,000원의 대법원 수입증지를 등기신청서 을지하단에 첩부하여야 합니다. 대법원 수입증지를 판매하는 곳은 대개 등기소 안의 은행(제일, 조흥 등)에서 판매합니다.

사. 관할등기소에 제출
등기신청서 갑지,을지, 위임장, 인감증명서(매도예약자), 주민등록등본(매수예약자), 매매예약서와 등기필증 순으로 편철한 후 날인누락 여부 및 등록세 영수필증, 대법원수입증지 첩부유무를 확인하여 부동산소재지 관할등기소에 제출합니다.

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 소멸시효가 지난 (가등기이후 18년째)선순위 가등기가 있는 부동산인데 제 아는 분의 소유로 되어있습니다.그런데 이 부동산을 매도하려하니 선순위가등기 시효중단이 없었다는 증거서류를 가져오라는데... 현재 가등기권자는 연락이 안되는 상태이며 소송대응은 제 아는 분이 적극적으로 협조키로 하였는데.. 이 경우 어떻게 하면 가등기권자와의 권리없음을 주장내지 입증할 수 있나여?  매우 급하니 정확한 답변부탁드립니다

해당 등기소에 등기소 직권말소 대상이 되는지 문의를하셔서 다행히 가능하다면 말소등기 신청을 하시고

문의를 하시며 일이 안 풀리면 가등기말소 청구를  하셔야지 별수 있나요.

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가등기를 하고 돈을 빌릴 수가 있고 이것을 가등기담보라고 합니다.

이 때 주의할 것은 기한내에 돈을 갚지 않으면 가등기에 기한 본등기를 하면 소유권이 가등기권자 앞으로 넘어가므로 돈을 빌린 사람은 그 부동산을 잃게됩니다.

가등기 상태에서는 아직은 소유권이 없으므로 임의적으로 팔아먹을 수는 없습니다.

그런데 본등기를 할 때 빌린 금액과 그 부동산의 시세가 비슷하면 소유권은 넘어가지만 빌린 금액과 밀린 이자의 합계액이  부동산의 시세보다 적다면 그 차액은 가등기 권자가 배상을 해야 합니다.

즉 시세가 2억3천인 아파트를 가등기를 하고 1억을 빌렸는데 갚지를 못해서 본등기를 하고 소유권을 넘겨받으려면 차액 1억3천은 가등기 권자가 돈을 빌린 사람에게 주어야 합니다(민법 607조,608조).

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[가등기의 해제 질문]

   저희 큰당숙의 집이 저희 아버지 이름으로 가등기가 되어있습니다.
   아버지께서는 작년에 돌아가셔서 현재 할머님, 어머님을 비롯한 5형제(출가한

   누님 2명 포함)가 있구요.. 그런데 당숙께서 이번 5월에 역시 돌아가셔서 그 집의

   가등기를 해제해달라는 부탁을 듣고 서류를 준비하려하는데.. 어떤 서류를

   갖추어야할지 잘 모르겠네요..부탁드립니다.. 당숙의 사망신고가 된경우와

   사망신고가 되지 않은 상황의 2가지 경우가 궁금합니다

   (당숙 유족으로 당숙모와 3형제가 있습니다-출가한 누님 한명 있음)

   인감증명서를 발급받는다면 부동산매매용으로 발급을 받아야하는지 아니면

   일반용으로 발급받아도 상관없는지 궁금합니다...부탁^^*

[답변]

   큰당숙의 집에 아버님 이름으로 가등기가 되어 있는데 두분이 다 돌아가셨다.

   이 경우에는 상속인들이 해제를 해주시면 됩니다.

   먼저 가등기가 아버님 이름으로 되어있으시므로 이 권리또한 채권에 관한것이기

   때문에 상속의 대상이 됩니다. 따라서, 가등기권자이신 아버님 이름을.

   상속인들의 명의로 바꾸셔야 됩니다. 그리고 난후 상속인들의 인감도장과

   인감증명(일반)을 발급받으셔서 해제를 해주시면 됩니다.

   또한, 큰당숙도 돌아가셨으므로 큰당숙의 명의도 되어있는 집도

   큰당숙의 상속인들의 명의로 바꾸셔야 되며..

   가등기 해제시 양쪽의 상속인들의 명의로 하시면 됩니다.

   순서를 말씀드리자면..

   1. 큰당숙 집 명의를 큰당숙 -> 큰당숙의 재산 상속인으로 명의 변경

   2. 가등기권자인 아버님의 명의를 아버님 -> 아버님 재산상속인으로 명의 변경

   3. 양쪽 상속인들의 이름으로 가등기 해제

   이렇게 됩니다.

   당숙의 사망신고가 된경우와 안된경우도 상황은 똑같습니다.

   상속이란 사망시 부터 효과가 발생되기 때문입니다.

   인감증명은 매도용이 아닌 일반인감증명을 발급받으시면 됩니다.

   아버님께서 가등기권리증을 분실하셨다면 이 또한 상속인들의 이름으로

   확인서면이란것을 작성하셔서 등기시 제출하시면 됩니다.

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 . 4000만원 빌려준것이 있는데 그때 집(현시세1억7천)을 담보로  소유권이전청구권가등기 매매예약을 설정했습니다. 추가로 7000만원을 빌려줘야 하는데 차용증을 써야 하는지, 아니면 가등기상에 추가로 권리를 기재할 수 있는 방법이 있는지요?

추가로 7000만원을 빌려주고 차용증을 써야 합니다. 소유권 이전등기 청구권의 가등기시 가등기 원인을 4000만원의 담보목적이라고 하셨는지요? 아니면 그냥 소유권 이전등기 청구권의 가등기라고 하셨는지 모르겠지만서요. 가등기는 2종류가 있습니다. 담보목적과 청구권 보전의 가등기 전자는 가등기 담보등에관한 법률의 제재를 받습니다. 님께선 전자의 목적으로 보이는 군요. 후자라면 가등기 원인을 매매라고 하셨겠죠..^^

또한 가등기 뒤에 후순위 담보권자는 없는지도 살펴보셔야 합니다. 만약에 후순위 담보권자가 있다면 복잡해집니다. 왜냐면 후순위 담보권자는 자기 앞에 은행 4000과 님의 4000만원만 담보가 있다고 보고 금전을 빌려주었기때문에 만약 님께서 추가로 7000만원을 빌려주고 순위를 그래도 유지시킨다면 3순위 담보권자에겐 너무 가혹하기 때문입니다. 따라서 후순위 담보권자가 있다면 이번에 7000만원 빌려주는 것은 그 후순위 담보권자보다 더 후순위로 밀려버립니다. 이해되시는지요. 3순위 담보권자가 있다면 님은 7000만원에 대해선 4순위가 되어 버립니다.

2. 또한 집을 담보로 설정한 가등기 매매예약을 저희가 행사할 수 있는 방법은 무엇인지요? 주인동의없이 타인에게 매매가 가능한 것인지... 아니면 주인이 동의해야 하고, 저희 소유로 등기를 해야만 하는 것인지... 그때 집주인과의 금전 관계는 어떻게 처리해야 하며..

가등기 매매예약을 행사하는 방법은 가등기에 기초하여 본계약을 성사시키는 것입니다. 집주인이 승낙하면 매매와 똑같이 소유권 이전 받는데 필요한 서류 지참하셔서 등기하시면 되고 집주인이 승낙하지 않으면 소송을 해야합니다. 이경우 담보 가등기인것을 집주인이 증명하면 님은 패소합니다. 채무 변제일과 청산기간까지 집주인은 채무를 변제하고 그 가등기를 말소 시킬수가 있으니깐요 하지만 선순위 담보권자 있기 때문에 소유권을 이전받아도 님보다 앞선 담보권자가 경매를 하면 대항하지 못합니다. 

따라서 매매를 원인으로 한 가등기라고 할지라도 원칙적으로 가등기는 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 이전이 가능합니다. 집주인 동의 없이 단독으로 가능 하지만 선순위 담보권자가 있는 집을 누가 사려고 할까요? 산다고 하더라도 경매넘어가긴 마찬가지인데. 그런 물건은 부동산중개업소에 조차 꺼려할 껍니다.

집주인과 합의로 기존의 차용금을 매매대금에서 제하고 그리고 선순위 담보권자의 담보금액을 제한 나머지 차액으로 즉 1억 7천에서 1억1천만원과 선순위 담보금액 4천만원을 제한 금액 즉 2천만원을 매매대금으로 하여 소유권 이전 받는 방법이 있긴 합니다. 집주인과 합의하여..  

3.  참고로, 4천 빌려줄 때 설정한 가등기 매매예약 보다 전에 은행대출 4000만원 저당이 있는데, 집주인이 사업하다 망해서 경매들어올경우 저희가 은행에 대신 4000만원을 대신 갚고, 현시세 1억7천 그 집을 가질 수 있는 방법이 있는지요?

경매가 되고 나서 4000만원을 갚아준다고 그 집의 소유권을 얻지는 못합니다. 그렇게 되면 선순위 담보권자만 없어지고 님이 1순위 담보권자가 되고 담보가액이 1억 5천이 되겠죠 그렇게 되면 그냥 그렇게 될 뿐입니다. 

 소유자가 되기위해선  경락자가 되어야하기때문이죠.. 1억7천만원의 건물이 경매에 부쳐진다면 대개 시세의 70%수준 즉 1억 1천만원정도가 되면 낙찰이 되기하는데 이때 님께서 1억 1천만원으로 낙찰받고 상계를 하시면 됩니다 하지만 선순위 낙찰자가 있기때문에 선순위자에게는 4천만원을 주면 되겠죠. 7천만원을 더 납부해야 하지만 님께선 채권자이기 때문에 법원에 상계표시를 하면 됩니다. 그러면 대충 경매비용정도만 더 납부하시면 됩니다. 이렇게 낙찰받아야만 그 소유권을 가질 수가 있습니다.

즉, 1억7천짜리 집(은행대출저장 4천)을 가등기 매매예약으로 1억1천 빌려줄때 작성해야 하는 서류나 집주인으로부터 받아야하는 것이 무엇이고, 어떻게 해야 안전한지요?

절대로 안전하지가 않습니다. 1억 7천이짜리 건물이 아파트라면 몰라도 빌라의 경우 낙찰가율이 70% 안될 수도 있습니다. 요즘 은행에서도 아파트 담보대출을 시세의 40%선으로밖에 안잡고 있습니다. 그것도 최 선순위 담보권자일때만요.

하지만 그런 리스크를 안고 빌려주겠다면 그렇게 하셔야겠죠. 담보권 등기 하는 방법밖에 없습니다. 어차피 가등기를 유용하시든가 새로이 담보권 설정하셔도 님은 은행보다 무조건 후순위이기 때문에 위험하긴 마찬가지입니다.  법무사에게 가셔서 차용증 공증받고 담보권 설정 받으십시요. 법무사들도  공개 경쟁 시장이기때문에 여러군데 비용을 물어보시고 가장 싼 쪽으로 가시면 됩니다.  그리고 이경우 채무자와 님께서 반반씩 등기 비용 부담하시면 되는데 대개는 채무자가 다 하기도 합니다. 아니면 안빌려준다고 하면 되니깐요.

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등기부상 소유자 a 가 있고

매매예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기가 되어 있습니다. 가등기권자 b

(a와 b 는 친척간으로 상황을 보면 b가 실소유자인듯합니다.)

매수인 c

본인은 공인중개사로 해당 물건을 중개하여 매매를 성사시키려고 합니다.

당연히 a와 b는 본매매계약에 동의하고 매매시에는 a와 b 모두 참석할것입니다..

가등기와 관련하여 확인해야할 것들과 거래시 주의사항은 어떠한 것들이 있는지..

어떤 특약을 넣어야 할지 도움말씀 부탁드리겠습니다. 

1. 계약시 당사자(매도인. 가등기권자. 매수인, 법무사) 모두 참석하여

     매매계약서 작성과 가등기 해제서류를 만들어

2. 특약사항으로   가등기해제서류는

    잔금지급시까지 법무사가 보관하며

    가등기권자의 동의없이는 처리하지 않는다 라고 하면 됩니다.

4.  잔금시 가등기권자의 동의하여 소유권이전과 동시에 가등기도

    해제하면 됩니다.

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인터넷을 검색하다  아래와 같이 5가지가 필요하다고 하는데....자세히 설명부탁드립니다..

 제 명의의 부동산에 어머니가 매매예약에 의한 소유권이전가등기를 설정해 두었는데 말소하려합니다..

 신청은 저 혼자 가려합니다..

  ① 해지증서

   (인터넷에서 서류뽑든 등기소 민원관에게 복사를 받던 하여 기재할 곳 기재하고 도장찍어 가시면 비용절감)

  ② 매매예약에 의한 가등기 권리증

  ③ 인감증명서(등기의무자이니 매수인)

  ④ 등기부등본

  ⑤ 도장

=> 1. 해지증서는 인터넷이나, 등기소에 발급받으면 되는지요.. 세부 작성하는 것이 복잡한것 같은데...

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해 지 증 서

 부동산의 표시

(1동의 건물 표시)    서울시   구      동    번지  아파트 제2동  호

(전유부분 의 건물표시) 건물번호: 제1층  호

구조 : 철근 콘크리트 조   면적:      ㎡

(대지권의 목적인 토지의 표시)    서울시   구     동

대 16108.2㎡

대지권의 종류:          1,소유권 대지권

대지권 비율 16108.분의 46.86㎡

     위 부동산에 대하여 본인이   2006 년      월   일

   접수 제  ㅇㅇㅇ 호로써   소유권이전등기를 취득하였던 바

이를 해지한다.

200   년     월    일

등기의무자 :    (매수인 이름)       인

                      ㅇㅇ 법원(등기소)          귀하

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그런데 이런 행위를 하실려고 하는지요...

  ① 해지증서

   (인터넷에서 서류뽑든 등기소 민원관에게 복사를 받던 하여 기재할 곳 기재하고 도장찍어 가시면 비용절감)

  ② 매매예약에 의한 가등기 권리증

  ③ 인감증명서(등기의무자이니 매수인)

  ④ 등기부등본

  ⑤ 도장

=> 2. 가등기 권리증은 제가 가지고 있습니다.

=> 3. 인감증명서는 누가의 것을 가져가야 되는지...

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말소할 매매예고등기 가등권자 명의

=> 4. 등기부등본은 발급 받으면 되겠죠...

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등기소 제출시엔 불필요함. ( 등기소 직원이 직법 조회를 해서 하면 되는데 그 서류를 청구할 필요가 없지요.)

=> 5. 도장 - 누구의 도장을 가져가야 되는지...

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위임자 , 제출자 둘다요.

가등기권자는 인감, 나머지는 그냥 도장도 가능함.

=> 6. 저 혼자가면, 위임장이 혹시 필요한지요....

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예 , 그 행위는 가등기권자가 행하는 절차인데 질문자가 대행하니 위임장이 필요합니다.

그리고   어머니 인감도장으로 날인한 것을 가져가야 되는지..

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어머님에게 승인을 받고 하세요..

가등기권자의 허락이 있어야 하며 나중에 어버님이 알고 고소를 하면 사문서위조 동행사에 관한 법률에 으한

처벌 대상자가 되며 그 이후로 이루워진 (말소를 기준으로 행해진 가압류는 다시 말소 신청을 할 수 있습니다.

말소된 근저당권자는 다시 그 행위의 원인 제공자인 질문자를 상대로 사기죄로 고소를 할 수 있습니다.

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