일부 조정대상지역 해제, 부동산 세제 어떤 변화 생기는 걸까?

[루시 크라운]

조정대상지역 해제, 양도세는 어떻게 변할까?

6월 30일 첫 주거정책심의원회가 진행됐습니다. 대구, 여수, 순천, 광양 등 일부 지역에 대해 조정대상지역이 해제됐습니다. 투기과열지구에서 해제된 곳도 있습니다. 세법에서 관심을 가질 부분은 투기과열지구보단 조정대상지역인지 아닌지 여부를 좀 더 주의 깊게 봐야 합니다. 조정대상지역 해제가 되면 세법상 어떤 부분이 좋아지는 걸까요? 

일단 조정대상지역 해제로 양도세에 큰 변화가 일어납니다. 그러니 규제지역이 해제 된 다음 매수하시는 것이 좋은데요. 조정대상지역 해제 이후 매수와 취득을 하면 2년 이상 보유만 해도 양도세 비과세가 됩니다. 조정대상지역 해제된 다음이 양도세 비과세 받기가 훨씬 쉬워지는 거죠.  

만약 조정대상지역 해제 전에 매수 계약을 하고, 해제 이후 매수 잔금을 치룬 경우에는 어떻게 될까요? 주택의 취득일은 잔금일과 등기일 중 빠른 날입니다. 잔금일이 취득일이 되고, 잔금 당시 조정대상지역 해제가 됐기 때문에 보유만 해도 양도소득세는 비과세가 가능합니다. 

반면 취득 당시에는 조정대상지역이었는데, 나중에 팔 때 해제가 된다면 양도세 비과세를 위한 거주요건이 붙습니다. 취득 당시에 조정지역이었으면, 2년 거주는 유지됩니다. 단, 비과세에 한해 적용됩니다. 양도도 마찬가지입니다. 조정대상지역에서 해제가 되고 매물을 팔았다고 할 때, 매도 계약과 잔금까지 치뤘다면 다주택자여도 양도세가 중과되지 않습니다. 그러나 최소한 2년 이상 보유해야 합니다. 

그럼 조정대상지역 해제 전에 매도를 하는 경우에는 어떨까요? 조정대상지역 해제 전에 매도 계약서를 쓰고, 실제 해제 후에 잔금을 치뤘다면 원칙이 잔금일이기 때문에 양도세에 대해서 일반 과세가 가능합니다. 하지만 두 거주요건이 다르기 때문에 이 점은 유의하셔야 합니다.

양도세 비과세 거주요건과 고가주택의 장기보유 특별공제를 위한 거주요건은 다릅니다. 조정대상지역 당시에 취득을 하면 양도세 비과세를 받기 위해서는 2년 실거주를 해야 합니다. 이때는 양도소득세 비과세를 받기 위한 거주요건인데, 취득 당시로 판단합니다. 그런데 1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제를 받을 때는 2020년 1월 1일 이후에는 무조건 2년 거주를 해야 합니다. 여기서 거주 요건은 조정, 비조정지역이 상관이 없습니다.

6·21 부동산 대책에서는 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동할 때 일시적 2주택 비과세가 1년에서 2년으로 완화 됐는데요. 그런데 이중 하나라도 비조정대상지역이 있으면 종전처럼 3년 내에 매도가 가능합니다. 그렇기 때문에 중간에 하나라도 비조정대상지역이 끼면 일시적 1가구 2주택 혜택을 받기가 훨씬 수월하겠죠?

취득세 환급도 가능하다? 그 기준과 방법은?

최근에 취득세 일시적 2주택에 대한 부동산 세제도 변화가 있었습니다. 만약 신규 주택이 조정대상지역이고, 종전 주택이 비조정대상지역인 경우 3년 안에 팔면 신규 주택 취득세가 1~3% 기본세율이 적용됐는데요. 이제는 종전 주택이 조정대상지역이어도 양도세처럼 종전주택 처분 기한이 1년에서 2년으로 바뀌었습니다.

만약 5월 10일 이후 종전 주택 매도하는데 이미 1년이 지나서 취득세 8%를 낸 경우에는 취득세 환급이 가능할까요? 신규 주택 기준일로부터 2년이 안됐고, 혜택을 볼 수 있는 조건이라면 반드시 지자체에 말해 취득세 환급을 받으시는 것을 추천드립니다.

해당 지역이 조정대상지역에서 비조정대상지역으로 변한다면, 증여 취득세는 기본 증여 취득세율인 3.5%로 바뀝니다. 비조정지역으로 바뀌면 증여도 훨씬 수월해지는 것입니다. 

조정대상지역 해제, 분양권은 어떻게 바뀌나?

분양권은 조심스럽게 접근할 필요가 있습니다. 투기과열지구 해제가 되면 대출이나 청약이 풀리는 경우가 있습니다. 사례로 대구 수성구를 들 수 있는데요. 수성구는 이번에 투기과열지구에서 해제가 됐습니다. 하지만 대구는 광역시이기 때문에 전매 금지는 유지됩니다. 또 조정대상지역이라 실제 거주를 해야 비과세도 가능하고요.

분양권 양도세율은 좀 조심하셔야 합니다. 2021년 6월 1일 이후에 매도하는 분양권은 비조정대상지역, 조정대상지역 상관없이 양도세율이 보유기간 1년 미만 70%, 1년 초과 60%이기 때문에 주의해서 보는 것이 좋습니다.

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