2016년 시장 전망(수익형부동산을 중심으로)

<img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2167C5355670C0472C" class="txc-image" width="960" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="1제주도풍경.jpg" exif="{}" actualwidth="960" id="A_2167C5355670C0472C134F"/>  올해는 메르스악재 극복, 저금리, 부동산정책이 이슈였다. 지난 6월 메르스 여파로 국내소비가 위축되기도 했었지만 이후 정상 수준으로 회복되었고, 작년까지 2%대 기준금리가 3월,6월, 각각 0.25%씩 하락하면서 유래없는 1%대 저금리를 보였다.  여기에 청약제도 개편, 중개수수료 인하, 재건축가능 연한 단축, 택지개발촉진법 페지, 공공택지 신규지정 중단 등이 적용됐다. 또 실수요자가 분양과 매매에 크게 유입되면서 부동산시장은 활황이었고, 베이비붐세대의 은퇴시기와 맞물려 수익형부동산 시장도 투자가 활발한 한해였다.  정부에서는 창조경제를 슬로건으로 서울 과밀화를 막고 효율적인 지역 발전을 위한 지원정책들이 나오면서 지방이나 수도권 지역으로 이전하는 기업들이 많았다. 특히 향후 공공택지 공급 제한으로 서울과 접근성이 좋고 기업이 들어오는 위례, 마곡, 동탄, 세종시 등이 주목받았다.  투자 물건으로는 상권이 새롭게 형성되는 신도시 신규 분양 상가가 인기가 있었다. 구리 갈매지역에 분양했던 갈매역의 아이파크 애비뉴와 동탄역 카림애비뉴2차아파트 분양상가는 조기 마감되었고, 위례 신도시 송파와이즈더샵 상가도 빠른 분양 마감을 보였다.  올해 상가 수익률이 높았던 지역은 서울의 마포구, 홍대·합정, 중구, 경기도 성남 등이었고, 특히 홍대·합정 상권의 경우 인구 유입이 계속 늘면서 한국감정원 통계에 따르면 전년도 1~3분기 대비 올해 투자수익률이 약 1.83% 상승했다.  오피스의 경우 서울의 종로, 공덕, 사당, 분당이 좋았다. 강남에 있던 기업들이 대거 이전하면서 공실이 감소한 것이 수익성과 연결된 것으로 판단된다. 또한 서울 도심 투자자금들이 마곡지구, 문정지구, 판교, 동탄2신도시 등 서울 외곽과 경기지역으로 일부 유입됐다.  ◆ 2016년 수익형부동산 시장 전망 내년 부동산시장은 올해까지 상승했던 분위기가 다소 완화되면서 하반기 이후 전반적으로 냉각될 수도 있다는 우려가 있다. 부동산시장 억제 요인으로 미국 금리인상에 따른 우리나라 금리의 영향, 공급물량 증가로 인한 적용, 대출 억제정책의 시행 등이 있다.  원금과 이자를 동시에 상환하는 대출로 유도하고, 그 동안에 적용되어 왔던 담보가치 보다는 상환능력에 초점이 맞춰질 것으로 보여 부동산으로 유입되는 투자금이 다소 줄어들 수 있다는 전망이다. 다만 시간차를 두고 금리를 인상하기 때문에 단기적으로 큰 변동은 없겠지만 수익률은 소폭 하락할 것(평균 0.2~0,4%)으로 예상된다.     마곡, 동탄2신도시, 하남 미사지구, 세종시 등이 내년에도 투자성이 좋을 것으로 보인다. 여기에 전셋값 상승, 상대적으로 낮은 금리, 총선 효과 등이 부동산 가격 하락을 막는 효과로 작용하면서 수익형부동산으로 자금 유입은 계속될 것으로 전망된다.  투자성향은 올해와 같이 시세차익이나 주택투자에서 매달 수익이 나오는 상가, 빌딩, 오피스 등 수익형 부동산으로 이동하고 있다. 특히 기업형 임대주택사업은 내년에도 계속 확장될 것으로 보인다.  2014년 도입된 이후 올해 8월까지 짧은 기간동안 8배가 넘는 업체들이 생겨났고, 9월엔 임대주택관리협회도 생겨났을 만큼 정부와 지자체의 지원도 많다. 임대주택관리업은 임대주택의 건축, 세탁, 청소, 이사, 육아관리와 임차인 유지 등 종합서비스가 개인에서 기업으로 역할이 분담되는 추세이다.  주택관리를 전문업체에 맡기는 비율은 일본은 전체의 50% 이상, 미국도 30%가 넘지만 우리나라는 아직 3% 수준으로 국내에서도 신종 사업으로 더 확장될 전망이다. 임대의 전문성과 효율성이 커질 것으로 보인다. ◆ 2016년 부동산투자방법 1. 상가  상가는 실투자금이 5억~10억 이상으로 대체로 높은 편이다. 최근에 분양주체(시행, 시공사)의 안전성 검토가 무엇보다도 중요해지고 있으며, 부동산신탁회사와는 연계되어 있는지 확인해야 한다.  단지 내 상가보다는 스트리트형에 테라스를 접목한 거리형 상가들이 좋고, 새롭게 조성되는 신도시 상권이 인기가 높을 전망이다. 역세권, 횡단보도 앞, 코너자리, 대단지아파트 등 배후수요와 유동 인구가 많은 자리가 좋다.  또한 배후 수요 대비 상업·업무시설 공급 비율이 낮은 곳(5%이내)을 선택해야 한다. 공실을 대비해 상가 대출은 30% 내외로 받는 것이 좋고 수익률 5~6%선이 적정선이다. 기존적으로 임대가 완료된 선(先)임대상가를 분양받는 것이 안정적이다.  2.오피스텔 기본적으로 오피스텔은 실자금 1~2억원대 소액투자가 가능한 상품이다. 계속해서 1인 가구가 증가하는 추세이지만 오피스텔은 일부지역의 경우는 괜찮지만 전반적으로 다소 수익률이 하락할 것으로 예상된다.  대기업, 관공서 이전 등 인구 유입이 활발한 마곡, 분당, 동탄지역이 좋고, 교통, 지하철 역세권지역(도보10분 이내)이 좋다. 천정이 높거나 복층으로 구성된 오피스텔이 개방감이 있고 이면개방형, 투룸형, 테라스형 수요가 증가할 것으로 보인다.  3.도시형 생활주택 도시형생활주택도 1~2억원대의 소액투자가 가능하다. 1~2인 수요가 많은 업무시설, 대학가 주변, 역세권 등에 투자하는 것이 좋다. 상업지역에 규모가 작아도 비교적 저렴한 분양가와 주차요건 강화로 공급이 줄면서 수익률 상승 기대가 있다.   규모가 작아도 아파트와 유사한 인테리어로 조성되고 주차가 가능한 도시형 생활주택 수요가 많을 것으로 보인다. 하지만 주택들이 몰려있어 건물 간 간격이 너무 좁은 곳은 피하도록 한다. 4. 지식산업센터 지식산업센터는 실투자금 2억~3억원선에서 투자 가능하다. 기업에 대한 지원이 높아지고 잇기 때문에 전망이 좋다. 2017년까지 수도권과밀억제권역에서 성장관리권역으로 이전한 업체에 한해 법인세가 100%감면되고 이후 2년간 50%감면된다.    또한 취등록세 50%감면, 재산세 37.5% 감면등이 2016년까지 적용되기 때문에 소기업의 영업 환경도 개선될 전망이다. 대표적으로 서울과 경기 남부권으로 서울엔 성동구, 송파구, 금천구, 경기 의왕시 등에 집중되고 있다.  지하와 고층은 피하는 것이 좋고 교통이 편리하고 주변에 어느 정도 생활 편의시설이 조성된 곳을 선택하면 좋다.  권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "최근 수익형부동산은 매년 수익률이 소폭 하락하는 추세이고, 금리가 오를 경우 수익률이 좀더 떨어질 수 도 있다"며 "공실을 대비해 대출은 20~30% 정도만 받는 것이 안전하고, 처음 투자하는 경우 선임대가 되어있는 곳을 선택하는 것도 한 방법이다"라고 전했다. ◆ 일반 주택시장 내년 주택시장은 불확실한 요소들이 많은 만큼 올해보다는 상승세가 둔화될 것이란 분석이다. 주택산업연구원(이하 주산연)은 내년 주택시장이 거래·공급·가격 모든 부문에서 올해보다 둔화돼 전국 매매가는 3.5%, 전셋값은 4.5%정도 상승세를 보일 것으로 예측했다.    내년 주택시장의 변수가 될 요소는 전세난, 공급물량, 가계부채, 대출규제, 금리인상(대출기관의 가산금리 인상여부)등을 꼽았다. 주산연의 김덕례 연구위원은 "내년 주택금융관련 정책의 불확실성이 증폭되고 있어 LTV, DTI 규제완화 종료 시점인 내년 3/4분기가 최대의 변곡점이 될 것"이라 했다.  또 "시장 자율기능에 의한 주택시장 안정"인지 "규제정책에 의한 주택시장 관리"인지 들 중 하나를 선택해야 하는 골든타임의 한해가 될 것이라고 강조했다.  권일 부동산인포 리서치 팀장은 "내년 상반기까지는 올해 상승세가 이어질 것이다. 내년엔 총선도 있어 분위기가 반짝할 수 있는 여지가 있다"며 "미국금리인상 시기에 따른 국내 금리 변동 등 변수가 있겠지만 상승세가 크게 꺽인다고 단정하기 어렵다"고 말했다.  함영진 부동산114 센터장은 "올해 부동산 시장의 피로감이 누적됐다. 금리인상과 낮은 경제 성장률 등 내년에 좋아질 가능성도 없고, 대출 여신심사를 강화하는 움직임과 공급과잉에 대한 파열음도 있어 올해보다 공급규모나 거래량, 가격움직임의 상승세가 다소 둔화될 것"이라고 내다봤다.  그러면서 "내년 시장은 수도권 중심일텐데 정책과 어떻게 맞물릴지가 의문이다. 상고하저가 될지 상저하고가 될지는 더 지켜봐야 할 것"이라고 덧붙였다