재건축 '분담금'과 '부담금'의 아주 쉬운 이해~!

재건축할 때 조합원이 내야 하는 부담해야 하는 금액이 두 가지이다.요즘 은마는 5억이라 하고 반포도 10억이라 하는데 이것은 분담금~!이름이 비슷해서 자주 헷갈리는데 하나는 부담금이고 또 하나는 분담금~!하나는 새 집을 짓는 데 드는 건축 비용으로 부담금이고··· 다른 하나는 개발로 번 이익 중 일부를 국가에 내는 일종의 분담금이다. 정비사업에서 꼭 검토하며 투자계획을 세울 때는 이 둘을 명확히 구분해야 재건축 등 도시정비사업에서 성공할 수 있는 것~! 우선 분담금은 새 아파트를 받기 위해 조합에 직접 내는 돈이다.전체 공사비에서 분양 수익을 뺀 나머지를 조합원들이 함께 나눠 내는 방식이다.쉽게 설명하자면 구닥의 옛집의 가치보다 신닥의 새 집을 짓는 데 더 많은 비용이 들면 그 차이를 추가로 내야 하는데 요게 분담금~! 반대로 내 집의 가치가 공사비보다 높으면 당연 돈을 돌려받아야 한다.이 분담금은 요즘같이 우크라이나와 중동 전쟁 등으로 원자재 가격이 폭등하거나···조합원의 내분으로 공기 연장 같은 시공 여건에 따라 비용이 높아지는 경우이다.원래 계획대로 진행되질 아니하고 예상했던 액수보다 준공 때 늘어나는 경우 때문이다. 반면 재건축 부담금은 다르다.이는 ‘재건축초과이익환수제’라는 법에 따라 부과된다.즉, 조합원이 사업을 통해 얻은 이익이 시장 평가액 상승분보다 훨씬 클 때 국가가 그 초과분의 일부를 거둬가는 제도~!다시 말하자면 일정금액 이상을 앉아서 불로소득으로 벌었으니 내 놔라 하는 세금. 조합원 1인당 평균 이익이 8,000만 원 이하면 부담금이 없지만 이를 넘으면 이익 구간에 따라 다른 요율이 적용돼 입주 시점에 나라에 바치라는 세금이다. 분담금과 부담금의 가장 큰 차이는 위 설명에서도 들어 났듯···분담금은 조합에 내는 공사비 성격~!부담금은 국가에 내는 불로소득 성격~!분담금은 관리처분인가 때 확정~!부담금은 사업이 끝난 후 정산~!받는 주체가 다르고 산정 기준도 완전히 별개의 성격을 갖고 있다. 또한 두 비용은 내는 시기도 다르다.분담금은 보통 입주할 때 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠서 납입하는 중간 정산 절차를 거치는데···부담금은 준공 인가 후 5개월 안에 고지되며 고지서 받은 날부터 6개월 이내에 납부해야 하는 사업 종료후 납입~! 예를 들어보자~! 마포 성산아파트를 소유한 사람이 새 아파트를 받기 위해 공사비 3억 원을 분담금으로 냈다고 보자(요게 분담금)그런데 완공 후 집값이 크게 올라 정부가 계산한 초과 이익이 1억 원이면, 부담금으로 약 200만 원 정도를 추가로 내게 된다(요게 부담금)이처럼 분담금과 부담금은 성격도 납부시점도 완전 다른 추가 비용으로 별개로 발생하는 것이다.따라서 투자를 고려할 때는 공사비뿐 아니라 초과 이익에 따른 환수금까지 보수적으로 계획에 넣고 분석하는 것이 현명한 투자방식이다.