`16년 하반기 부동산 시장 이슈에 대한 해석과 시사점

[수도현]

주택담보대출 규제정책이 분양시장에 미치는 영향은?
 주택 임대소득 비과세 유예기간 종료에 따른 시장 위축 가능성은?
 
 
 
 ▣ 머리말
 2016년 1~4월간 총 주택거래량은 45만5,486건으로 지난해 동기 대비 18.3% 감소했지만, 분양권거래(13만5,295건)는 전년 동기 대비 2.3% 감소하는 데 그쳤다. 올해 상반기 주택담보대출「여신심사 선진화 가이드라인」시행 등 대출규제 본격화로 재고주택시장의 매수심리 위축이 주택거래량 감소로 이어진 반면, 비교적 대출규제에서 자유로운 분양시장은 투자수요가 집중되며 분양권 거래도 견고한 상황이다.
 

 
 때때로 정부정책 등 부동산시장의 다양한 이슈들은 시장에 풍선효과와 새로운 틈새(niche)를 만들고 수요자의 행동을 이끄는 변수로 작용한다. 대출규제 등 금융에 대한 우려가 재고주택시장의 수요 위축 등 거래시장에 부정적 영향을 준 반면 집단대출로 차주 여신심사 장애가 없는 아파트 분양시장은 단기시세차익을 기대한 청약인구 증가로 과열양상을 보이는 것처럼 말이다.
 
 올해 남은 반기도 금리변동 가능성과 대출규제로 인한 분양시장의 수요쏠림, 주택 임대소득 비과세 유예기간 종료 및 임대료 규제책 도입 논란 등 주택임대차 제도와 부동산 세제에 많은 변화가 예상된다. 하반기 주목해야할 주요 부동산 정책과 이슈 지금부터 살펴보자.
 
 
 ▣ 2016년 하반기 부동산시장 주요 이슈
 1. 재고주택 담보대출규제로 인한 분양시장 수요 쏠림현상
 지난해 7월22일 정부의 가계부채종합관리방안 발표로 올해 상반기 여신심사 선진화 가이드라인이 적용되며 은행권 주택담보대출 증가 속도는 둔화[은행 주담대 증가율(전년 동기비):("13) 3.4% ("14) 11.1% ("15) 9.9% ("16.1Q) 8.5%]됐다. 하지만 집단대출은 분양시장 호조에 따라 증가세[주담대 중 집단대출 증가: ("15) 8.7조원/70.3조원(12.4%) → ("16.1~5) 10조원/19조원(52.6%)]가 가파르다. 올해도 아파트 분양시장은 확장흐름이 뚜렷하다.
 
 아파트 분양과 관련된 중도금 대출인 집단대출(중도금·이주비·잔금대출)은 여신심사 가이드라인의 적용 예외를 인정받고 있다. 주택담보대출은 차주의 소득이나 부채수준, 담보물건을 보고 대출금이나 금리수준을 결정하지만 집단대출은 개별 대출심사 또는 개인 신용도를 크게 점검하지 않고 수분양자들에게 일괄적으로 중도금 또는 잔금을 대출해준다. 건설사의 신용도나 분양단지의 사업성에 따른 편차는 있겠지만 건설사가 입주자를 대신해 일종의 대출 공동구매를 해주는 구조이므로 아파트 분양당첨자의 대출이용이 재고주택보다 수월할 수밖에 없다.
 
 특히 지난해 3월 수도권 청약1순위 자격요건을 2년에서 1년으로 완화하는 등 청약제도 간소화 조치로 올해 4월 기준 전국 청약통장 가입자는 이미 2천만 명을 돌파했고, 1순위 가입자만 1,169만 명을 넘어서 분양시장의 배후대기수요가 탄탄하다. 우리나라 인구의 1/5이 청약통장 1순위 자격을 가지고 있는 등 엄청난 유효수요에 2008년 글로벌 금융위기 이후 분양권 전매규제의 지속적인 완화조치로 환금성까지 높아지며 대출규제의 사각지대로 인식된 분양(청약)의 쏠림현상이 확대되는 구조다.
 

 
 
 정부가 올해 7월 종료예정이었던 LTV?DTI 규제합리화 조치를 2분기 조속히 결정해 내년까지 1년 더 연장하고, 6월 9일 기준금리까지 0.25%p 인하하면서 2분기 수도권을 중심으로 미미한 거래 회복세가 감지되긴 하지만, 상환능력 내에서 빌리고 처음부터 나눠 갚는 구조인 대출여신심사 가이드라인 시행은 재고주택 구입보다 분양시장으로 수요를 끌어 모으고, 1금융권보다 제2금융권 기타대출의 증가율[(전년 동기비):("13) 7.6% ("14) 8.3% ("15) 9.5% ("16.1Q) 11.7%]을 높이고 있는 것이 사실이다.
 
 실제 아파트 분양시장의 청약경쟁은 지난해 보다 치열해졌다. 2015년 전국 평균 11.5대 1의 청약경쟁률 기록은 올해 6월 현재 전국 평균 13.2대 1로 보다 높아졌다. 올해 들어 청약통장을 사용한 청약자 수만 144만 명을 넘어섰고, 서울(15.2대 1), 인천(2.0대 1), 경남(16.3대 1), 제주도(100.4대 1)는 지난해보다 청약경쟁률이 높다.
 
 그러나 서울 등 수도권과 달리 공급과잉 우려가 커진 대구(47.4대 1), 세종으로의 인구유출이 뚜렷한 대전(1.6대 1), 기업구조조정의 악재가 예상되는 경북(1.3대 1) 등 일부 지방분양시장은 전 년보다 청약경쟁률이 낮아지는 양극화 현상도 동반했다.
 
 주택도시보증공사의 초기분양률 추이도 청약경쟁률과 비슷한 궤적을 그리고 있다. 올해 서울 1분기 초기분양률은 95.7%로 지난해 동기대비(81.1%) 14.6%p 증가했지만, 지난해 지방 분양시장 호황을 주도했던 대구("15년 1분기 86.7%→"16년 1분기 46.1%), 광주("15년 1분기 97.7%→"16년 1분기 46.3%) 등은 수치가 큰 폭으로 감소하는 양상이 나타나고 있다.
 

 
 
 올해 4월 현재 5만3,816호로 지난해 말 대비 12.5% 미분양주택 총량이 감소했으나, 작년 51만 호의 아파트 분양물량에 더해 올해 상반기에만 17만호가 추가 출회되며 주택수요기반 취약지나 공급과잉 우려 지역은 물량소화에 어려움을 겪고 있는 셈이다.
 
 향후 연내 분양대기(계획) 중인 27만호의 아파트도 상당하지만 올해 4월까지 주택인허가와 착공, 준공실적 추이는 지난해보다 순증한 모습이라, 공급과잉 우려가 향후 입주(준공)시점에 부담으로 작용할 수 있는 만큼 적정수준의 공급량 관리가 필요해 보인다.
 

 
 
 분양 선호와 청약 호조세는 당분간 지속될 전망이지만, 최근 청약경쟁과 초기분양률, 분양권 거래량이 점차 저하되고 있는 일부 지역은 분양지표의 추가 반락 가능성도 내포하고 있다.
 
 서울 강남권 등 일부지역은 급등한 분양가에 저가매수 기회가 점차 줄어들고, 분양권 전매차익 수요 등 일부 투기화 된 분양시장 참여자들을 고려할 때 향후 정부 정책 변화카드에 민감하게 대응해야 할 시점이다.
 
 실제 정부는 7월 1일부터 중도금 집단대출 규제에 들어갔다. 주택도시보증공사의 중도금대출보증 제도를 1인당 보증건수 2건, 1인당 보증한도는 수도권?광역시 6억원, 지방 3억원으로 제한하고 분양가격 9억원을 초과하는 주택은 중도금 대출보증대상에서 제외했다. 7월 1일 입주자모집공고를 받는 분부터 곧바로 적용된다. 분양시장의 과열을 조장하는 가수요를 차단하겠다는 의미로 실수요에게 큰 타격은 없겠으나, 강남분양시장의 고분양가 견제기능과 투기적 가수요의 진입문턱은 한층 높아진 셈이다.
 
 분양시장의 과열로 집단대출이 가계부채의 새로운 뇌관으로 작용하거나 다운계약서 작성 등 분양권 거래시장이 급격하게 혼탁해질 경우 상시 세무조사 외에도 재당첨 제한, 투기과열지구 도입 할 수도 있다. 정부가 분양시장 규제를 단계적으로 강화할 가능성이 열려있기 때문이다.
 
 게다가 2017년~2018년 향후 2년간 약 70만 호 아파트 입주를 앞둔 것도 고민거리다. 12년 만(2004년~2005년 약 69만호 아파트 입주)에 최대치의 공급이 현실화됐을 때 충격 없이 주택 시장의 흡수(수용)가 가능한지에 대한 진지한 고민이 필요하다.
 
 2. 주택 임대소득 비과세 유예기간 종료, "17년부터 임대소득세 부과
 2014년 상반기 주택임대소득 과세 방침(2014.2.26 주택임대차시장 선진화 방안)이 발표된 이후 가격하락과 거래량 둔화 등 주택시장이 출렁이자 정부가 과세양성화 방침을 올해까지 유예한 바 있다. 연내 주택 임대소득 비과세 유예기간(기준시가 3억원 이하이면서 전용면적85㎡이하 소형주택)이 종료될 예정이라 본격화 된 주택임대소득세 과세정책이 주택시장의 복병으로 떠오를지 귀추가 주목된다.
 
 2017년부터 연간 주택임대소득 금액이 2천만 원 이하인 소규모 임대소득자에 대해서도 주택임대소득세가 부과된다. 1~2채를 대상으로 임대를 운영하는 영세임대인이 대부분이기 때문에 2017년부터 주택임대소득세 납부대상자가 늘어날 전망이다.
 
 때문에 지금까지 납부하지 않았던 주택임대소득세의 양성화가 일정부분 조세저항이나 주택시장 위축을 초래할 가능성을 열어둘 필요가 있다. 저금리 현상으로 주거용부동산의 월세범용화가 가파른 상황에서 다주택을 보유한 사람과 임대수익을 위해 주택을 구입하려던 이의 심리적 저항이 나타날 수 있기 때문이다.
 
 다만 임대소득 과세 양성화로 인한 급격한 부동산 자본유출과 투매현상의 우려 가능성은 낮아 보인다. 심리적 위축이 예상되긴 하나, 유예기간을 통해 제도변화에 대한 적응기간이 있었고 연간 2천만 원이하 임대소득자의 세금부담이 크지 않다는 점을 고려해야한다. 월세와 보증금을 조정하면 세법상 수입금액 조정이 가능하고, 주택이 3채 이상이거나 임대의 규모 때문에 부득이하게 2천만 원이 초과된다하더라도 매매나 증여로 주택 수를 줄이는 방법(주택 수는 부부합산 기준이므로 자녀 증여를 통해 주택 수 조절 또는 배우자 증여를 통해 임대수입 규모를 낮추는 절세 가능)이 있어 과세권이 강화되더라도 절세전략이 완충역할을 할 것이다.
 
 다만 2주택을 소유한 이들은 2017년을 대비해 세금에 보다 민감해 질 필요가 있다. 연간 임대소득 2천만 원이하라면 필요경비 60%를 제외한 금액에서 지방소득세를 포함한 15.4%의 분리과세를 적용한다. 임대소득을 제외한 종합소득이 2천만 원 이하이면 400만원 추가 공제를 받을 수 있다. 임대소득이 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 두 가지 중 세금이 적게 나온 것을 선택해 납부한다.
 
 2016년까지 주택 수 산정에서 전용면적 85㎡이하, 기준시가 3억 원 이하인 소형주택은 주택 수에 포함하지 않았지만 2017년부터는 폐지된다. 임대소득세 부담이 없었던 소형주택 다주택자는 2017년부터 부담이 늘어나는 것을 고려해야한다.
 
 임대료 계산은 2주택 이하의 경우 보증금을 제외한 월세소득만을 계산한다. 반면 부부합산 3주택 이상일 경우 간주임대료를 계산해야 한다. 간주임대료란 보증금을 은행에 저축했을 경우 발생하는 이자부분까지 월소득으로 간주하는 것이다. 계산식은 전체 보증금 합계에서 3억 원을 제외한 금액 중 60%에 대해 1.8%(2016년 기준 정기예금이자율)을 계산한다. 즉 보증금 합계액이 3억 원을 초과할 경우에 적용된다. 여기에 월세소득까지 합산한 금액을 기준으로 연간임대소득이 책정된다.
 
 3주택 수 계산은 부부합산 기준이지만 임대소득세는 개인별 과세를 적용한다. 따라서 개인별로 연간 임대소득을 2천만 원 이하로 맞춰 주택 명의를 분배하거나 공동명의를 하는 것이 세금 부담을 줄일 수 있다. 따라서 다주택자이거나 고소득 직장인은 보증금 비율을 높여 임대소득을 연 2천만 원 이하로 맞춰 분리과세를 적용 받는 것이 유리하다.
 
 주택임대소득세는 주택임대사업자 등록 여부와 상관없이 부과된다. 대신, 주택임대사업자 등록을 할 경우에 3호 이상의 전용 85㎡이하, 기준시가 6억 원 이하 소형주택을 4년 이상 임대할 경우 소득세의 30%를 감면 받을 수 있고, 준공공임대주택을 8년 이상 임대한다면 75%까지 세금을 줄일 수 있다. 임대의무기간을 갖출 수 있다면 임대사업자 등록이 절세에 유리할 수 있다.
 
 주택임대수입을 숨기는 것은 시스템적으로 쉽지 않은 일이다. 직장인 세입자의 월세세액공제 신청이 증가하며, 임대인의 수익투명성이 커지고 있다. 주택임대사업자 등록을 통해 거래초기 세금 매몰비용을 낮추는 전략을 활용하는 사업자가 늘거나, 주택 수 및 임대지분, 임대보증금과 월세의 비율 등 최적의 세금설계를 찾는 지혜가 요구되는 시점이다.
 
 
 
 
 ▣ 맺음말
 지난해 호황기를 넘어서는 폭발적 거래량을 보였던 주택시장이 올해 다양한 변수에 직면하며 상품과 지역의 양극화가 거세다. 재고주택보다 분양시장, 지방보다는 수도권 등 수요자의 강한 쏠림(편중)현상이 저금리와 유동성, 대출규제 등과 맞물려 움직이고 있다.
 
 분양 선호와 청약 호조세는 당분간 지속될 전망이지만, 청약경쟁과 초기분양률, 분양권 거래량이 점차 위축되고 있는 일부 지역은 분양지표의 추가 반락 가능성도 내포하고 있는 만큼 향후 수급량 조절 요구나 정부 정책 변화카드에 민감하게 대응해야 한다.
 
 더불어 주택임대소득 과세 양성화로 인한 급격한 부동산 자본유출과 투매현상의 우려 가능성은 낮은 것으로 판단되지만, 다주택자들의 조세저항 등 심리적 위축을 고려한 정책홍보와 수요자의 절세전략이 뒷받침 될 필요가 있다.
 
 이 같은 주택시장 주요 이슈들의 진행 상황에 따라 시장의 경기 변동폭이 결정될 전망이니 만큼, 하반기 자산관리에 큰 영향을 줄 정책변수의 움직임을 꾸준히 모니터링 해야 한다. 자산을 온전하게 잘 지키기 위해선 사회와 제도의 변화에 기민하게 대응하고 포트폴리오의 적절한 배치와 자산관리의 재편이 미래 자산의 안녕과 증진에도 큰 역할을 하기 때문이다. 특히 자산시장의 큰 부분을 차지하는 주택시장은 정부 정책과 세금, 법률의 변화가 제법 많아 다양한 노력을 통해 바뀐 정보에 친숙해질 필요가 있다.
 
 
 
 
 

자료 출처: 부동산114리서치센터(함영진 리서치센터장)

[부자 (김상근)]

수도현님 좋은 내용감사합니다