[실전경매] 부동산경매에 지상권은 왜 생기나

[새벽하늘]

부동산경매 물건을 검색하다보면 등기사항에 지상권이 설정된 경우가 있다. 어떠한 경우 “지상권설정등기”가 이루어 지는지 그 유형에 대하여 이해를 한다면 지상권에 대한 문제를 보다 손쉽게 분석할 수 있을 것이다.

지상권이란 토지의 지면으로부터 그 위에 미치는 권리를 말한다. 하지만 현재는 지하에 관한 권리규정이 없어 지하에 관하여도 동일하게 적용하고 있다.

타인의 토지를 사용하기 위해서는 임대차계약이나 지상권을 설정하고 사용하게 된다. 대부분 사인간의 거래에서는 토지임대차계약을 체결하고 사용하지만 정부기관이나 금융기관, 기업체 등과의 계약에서는 지상권을 설정하는 경우가 많다.

◆ 정부기관의 지상권설정

<지하철공사의 지상권설정>

경매로 나오는 물건의 지하에 지하철이 지나가는 “구분지상권설정”이 되어 있는 것을 볼 수 있다. 이는 지하철노선이나 역사로 그 토지의 지하 일부가 사용되어 토지소유자와 일정부분을 구분하여 지상권을 설정한 경우라 하겠다.

이 경우에는 지하철 노선이 사라지거나 역사가 없어지는 경우가 아니면 지상권이 소멸되지 않기 때문에 평생 존재하는 지상권이라고 볼 수 있으니 주의가 필요하다.

<한전의 지상권설정>

임야나 시골의 농지 등의 경우 한전에서 송전탑을 설치하거나 토지위로 전기선이 기나가는 경우 해당 토지소유자와 지상권설정계약을 체결하고 설치를 하게 된다. 이때에 설정된 지상권은 송전탑이 사라지거나 전기선이 방향을 틀어 이전하는 경우가 아니면 평생을 사용하는 권리로 봐야 한다. 이런 지상권이 있는 토지는 건물을 신축하거나 토지의 지상을 사용하는데 제한이 있을 수 있으니 주의가 필요하다.

◆ 금융기관의 지상권설정

금융기관에서 토지를 담보로 대출을 받는 경우에는 그 담보가치의 안전성을 확보하기위해 토지에 근저당설정과 함께 지상권설정을 하는 것이 대부분이다. 지상권을 설정하지 않을 경우 대출을 해준 토지위에 건물을 지을 경우 건물의 존재로 인하여 토지의 사용이 불가능해지고 이로 인해 토지를 담보로 대출을 해줄 때 보다 그 가치가 하락하여 금융기관이 피해를 볼 수 있기 때문이다.

이러한 안전장치의 필요성은 우리나라의 부동산제도가 토지와 건물을 별도로 보고 있기 때문이다. 토지를 담보로 대출을 해줬다 하더라도 건물의 소유자에게 대출금반환을 받을 수 있는 권리가 없기 때문에 근저당설정과 동시에 지상권을 설정하여야 한다. 만약 토지에 건물을 신축하려면 지상권자의 허락이 있어야 관공서에 건축허가 등을 받을 수 있기 때문에 담보권의 권리를 보호하는 기능을 한다. 이런 절차로 금융기관의 지상권 설정이 있다고 볼 수 있다.

◆ 기업체의 지상권설정

<식당 등의 지상권설정>

토지를 빌려 그 위에 식당을 신축하여 사업을 하는 경우 신축건물에 대한 권리를 안전을 위해서 토지 소유자와 지상권계약을 하고 등기를 한 다음 신축하여 이용하는 방법이다. 토지소유자와 이견이 발생할 경우 불법건축물철거소송이 발생하면 토지에 신축한 식당건물을 철거해야 하기 때문에 지상권을 설정해서 식당건물의 존재 권리를 만드는 방법이다.

<건설업자 등의 지상권설정>

건설업자들이 공사를 하는 과정에서 건축자재를 비치할 공간이 필요한 경우 “토지사용승낙서”를 받아 사용하는 경우가 있지만 “지상권설정”을 하고 토지를 빌려서 사용하는 경우가 있다. 이는 건설의 편리를 위하여 사용하는 방식이라 하겠다.

지상권설정이 이루어지는 유형을 이해하면 그에 해당하는 권리가 어떤 영향을 미치는지 파악할 수 있고 낙찰시 미칠 영향에 대해서 알 수 있기 때문에 이를 이해하려는 노력이 필요하다.

부동산의 권리관계는 동일한 명목이라 하더라도 그 권리가 미치는 범위는 매우 다양하다. 사용목적이 다르고 사람과 사람간의 계약이 다르기 때문에 기본적인 원리를 이해하는 것으로부터 시작하여야 한다.