aronrealty | 상가 임대차 계약 땐 지역 개발 계획 확인해야 - 재개발 되거나 신축되면 권리금 보상 못 받아

지난 20일 벌어진 용산참사에 세간의 이목이 집중되면서 이번 참사의 근본적인 원인으로 꼽히는 재개발 구역 내 상가 임차인의 보상 문제에 관심이 쏠리고 있다. 현행 ‘도시 및 주거 환경정비법’은 보상에 관한 부분을 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 토지보상법)에 따르도록 하고 있다. 토지보상법에 따라 재개발조합은 상가 세입자들에게 3개월분의 ‘휴업보상금’만 지급하면 된다. 그러나 상가 임차인들은 조합 측의 법정 보상금으로는 생계를 이어갈 수 없다며 임시 매장과 대체 상가, 그리고 권리금 손실액 보전 등 현실적인 대책을 요구한다. 권리금, 법적으로 보호받지 못해 이것은 용산 특별4구역 상가 임차인뿐만 아니라 지금까지 재개발 구역 내 상가 임차인들의 공통적인 주장이었다. 그런데 상가 임차인들은 왜 법에도 없는 임시 매장 등을 요구하는 것일까? 그 이유는 바로 상가 권리금 때문이다. 권리금이란 용익권(用益權)·임차권(賃借權) 등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 것으로서, 통상적으로 기존 영업상에서 발생하는 영업권의 대가로 상가 매매 및 임대차 때 관행적으로 주고받아 왔다. 권리금이 높을수록 그 만큼 목이 좋고 장사가 잘 된다는 얘기이기도 하다. 장사가 웬만큼 되는 상가에는 권리금이 수백만원에서 수억원까지 붙는다. 아파트 분양권으로 치면 이른바 웃돈인 셈이다. 그런데 문제는 권리금을 명시한 법 조항이 없다는 얘기다. 현행법상 권리금이라는 개념이 없다는 얘기다. 그러다 보니 토지보상법에 따라 상가 보상 때 권리금은 인정받을 수 없다. 상가 임대차 계약 전 재개발 사업지는 아닌지 확인해야 재개발 사업이 확정되기 전에 수백~수억원의 권리금을 주고 상가를 임차한 상인들은 재개발사업이 본격화면 권리금을 모두 떼일 수밖에 없는 것이다. 그러니 당연히 법에서 정한 휴업보사금만 받고 나갈 수 없는 것이다. 재개발 예정 구역 내 상가 임차인이라면, 사업이 본격화할 경우 언제든 이 같은 처지가 될 수 있다. 이를 막기 위해서는 임대차 계약 때 계약서상 특약으로 권리금 반환 약정을 맺는 방법 밖에는 없다. 하지만 이를 약정할 임대인이 없다는 게 문제다. 권리금을 임대인이 가져가는 경우도 있지만, 대개 전 임차인이 가져가기 때문이다. 권리금이 법적으로 보호받는 게 아니어서 임대인이나 기존 임차인이 받은 권리금을 반환할 이유도 없다. 그렇다고 관련법을 고쳐 상가 임차인의 권리금을 보상해 주는 것 또한 어렵다. 권리금은 말 그대로 장사가 잘 되면 올라가고, 장사가 안 되면 내려가는 시장 가격이기 때문이다. 또 같은 지역이라도 상가의 크기, 업종 등에 따라 제각각이다. 법적으로 권리금은 얼마, 라고 명시할 수 있는 성격이 아닌 것이다. 때문에 전문가들은 상가 임대차 계약 전 해당 지역의 개발 계획을 미리 살펴야 한다고 말한다. 상가뉴스레이다 선종필 대표는 “재건축·재개발 등이 예정된 지역의 상가나 신축 가능성이 높은 상가 등은 권리금 회수가 현실적으로 불가능하고, 상가임대차보호법상의 임차권 보장(5년)도 적용되지 않는다”며 “상가 임대차 계약 때 반드시 해당 지역의 재개발·재건축 계획이나 도시계획 등을 확인해 봐야 한다”고 조언했다. 자료원:중앙일보 2009. 1. 27