＜자치관리＞ 읽기순서 2

[ifullmoon]

거주하지 않은 입주자도 선거관리위원이 될 수 있습니다.

관리권도 재산권의 일부입니다.

따라서

관리업자를 관리주체로 규정한 1978년 주택건설촉진법 이전으로 회복되어야 합니다 

하늘 색은 위 아래의 법률 관계를 표현하는 것입니다.

<자치관리>

입주자대표회의

회장 1명, 이사 2명이상, 감사(관리주체 업무 감사) 1명이상.

“예산안 승인”

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근로기준법

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예산 집행(소비, 지출) : 사업자 선정, 사업시행

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관리주체(=관리소장)는 주택법령에 따라 관리하여야 한다.

관리사무소장(주택관리사) “예산안 수립”
관리사무소직원	경비실	미화원

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부녀회∙경로회∙산악회∙학술회 …

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선거관리위원회

⇭ or ⇧

⇭⇭⇭ or ⇧⇧⇧

입주자 ⇭⇧ = 등기권자⇭⇧, 그의 배우자⇭⇧, 그의 직계존비속⇭⇧

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제626조(임차인의 상환청구권)

임차인이 지불한 유익비 필요비

임대인은 상환하여야 한다.

사용자 = 임차인 등 --------------------------

임차인 (=계약자) : 전세, 월세, 반전세, ….

등 : ① 형제자매, 숙질, 사촌, 시부모, 장인장모 …등 소유자의 친인척.

② 그 외, 동창, 직장 동료 등 소유자의 지인(知人).

→

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제623조 (임대인의 의무)임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

↓󰀻 차임지금

사용권⦁수익권 󰀺↑

임대인을 포함한 구분소유자

 장기수선충당금은 유익비 입니다.

유익비의 경우는 임차권이건 전세권이건 소유자가 상환하여야 합니다.

원래 1978년 주택건설촉진법에서 관리업자가 관리주체라는 지위를 획득하고

특별수선충당금의 징수권한을 취득하고.. 

그 후 그 관리업자를 선정하기 위한 입주자대표회의가 1981년에 창설되었습니다.

2003년 주택법으로 전면개정될때

특별수선충당금은 장기수선충당금으로 개명되었고

주택건설촉진법과 마찬가지로 소유자에게 징수하라고 하였습니다.

그런데 세대별 수납이란 어쩌구니 없는 단어로

세입자한테 갈취한 세월이 꼭 30년 만인 2011년 4월에야

사용자가 대행납부한 경우에는

사용자는 납부한 금액을 소유자한테 청구할 수 있다...

는 임의규정이 신설되었습니다.

장충금 반환은 이때부터였습니다.

장충금은 유익비이고

 또한 전기료 수도료등 직접 사용한 사용료를 제외하면

유익비 아니면 필요비 입니다.

주택법으로 전면개정되기 전까지는

동별 대표자에 입후보할 수 있는 입주자는 관리비를 납부하여야 한다고 규정하였습니다.

관리업자의 관리제도는

나라로 따지면

식민통치에 해당합니다.

준주택을 규정하여 관리비를 갈취할 법적 근거를 마련한 대통령령 제 22254호는

그 무엇보다.

관리업자 선정권을 다시 입주자대표회의에 귀속한 것입니다.

1981년 관리업자 선정을 위하여 창설된 입주자대표회의는

6개월 이상 거주한 소유자만이 동별 대표자로 선출되게 하였고

거주하지 않은 소유자한테는

네 돈 내지 않고 네 집 관리해 줄게 그러니 "재산권행사"하지마!

이렇게 하여 관리비를 세입자가 내게 된 것입니다.

관리령 1호와 2호의 관리비를 보면 엄청나게 다릅니다.

분양가격 산정기준에 있던 일반관리비가 관리비로 들어오게 된 것이 그 예입니다.

관리업자 선정권을 입주자대표회의에게 귀속시키고

선거관리위원회를 창설한 대신

위탁관리수수료를 관리비에 넣습니다.

도급이 아닌 위임이 법적 지위인 경우... 위탁수수료는 부당이득입니다.

그래서

2010년 7월 6일에... 이제 그 누구도 입주자대표회의와 관리업자 결탁을

막지 못한다는 확신하에 위탁수수료를 부과한 것입니다.

공동주택 관리는

한마디로

니들은 관리못해!

내가 청소해 줄테니 돈 내 놔. 이겁니다.

내가 안전 점검했어 돈 내놔.

내가 도색할 거야 미리 미리 돈 내놔

이 구조입니다.

그렇게 하여... 관리비는 계속 오르고

덩달아 임대료도 계속 오르고 집값도 계속 오르고

주거비용를 슈바베지수라고 합니다.

슈바베지수가 높아지고 있습니다.

엥겔지수가 높지 않더라도...

내 집은 내가 관리한다.

우리 주민들이 우리 아파트 관리하자. 이런 의식이 생기지 않는 한

법인인 주택관리사단체. 그 위의 관리업자 단체...

이 거대 카르텔을 무너뜨릴 수 없습니다.

지금 당장은

관리업자 제도 폐기....

주택관리사인 관리사무소장이 모든 업무를 수행하는데

주민들은

관리수수료를 지불하며  그 업자와 동대표들의 비리 획책을 왜 도와줘야 합니까?

세입자는 동별 대표자 할 수 있습니다.

만약 할 수 없다는 위헌입니다.

입주자대표회의 창설의 1981년 관리령을 보면

입주자대표회의의 앞 조문인 9조에

"관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 효력이 있다."고 하여

헌법 소원을 막아 두었습니다.

"할 수 없다고 하지 않았다."

관리비를 소유자가 지불하게 하면

거주하지 않더라도 관리비에 관심가졌겠지요?

또는 배타적 권리이며 물권인 전세권자가 동별 대표자가 되었다면요?

대한민국 공동주택의 자가 점유율은 절반 전후입니다.

2010년 7월 6일 이전에는 선거관리위원회도 없었어요.

몇 몇이 관리소장과 관리업자가 대충 절차거치고 구성신고하고

완장노릇한 것이 동대표입니다.

동별 대표자가 될 수 있는 절반을 보십시오.

입주자대표회의는 4명이상으로 구성하되를 제대로 해석하는 사람 있던가요?

동별 세대수에 비례하여 선출된 동별 대표자로 구성한다. 이 문장 해석을 제대로 하는 사람 있던가요?

구성원은 관리규약으로 정한 정원을 말하며... 이 문장을 제대로 해석하는 사람을

여지껏 본 적이 없습니다.

관리규약으로 정한 정원이 30명이면

입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출된 30명의 동별 대표자로 구성되는 것인데

그 뒤의 문장인 2/3이상이 선출된 경우, 그 선출된 인원을 말한다는

이 문장을 오독하여 2/3이상 선출하지 않아도 된다로 해석합니다.

왜?

괄호밖의 문장, 과반수의 찬성으로 의결한다.. 는 때문입니다.

선출된 동별대표자가 그 구성원이고 그 구성원 과반수의 찬성으로 결정하라는 규정을

선출하여야 하는 .. 곧 구성되기 전의 인원 과반수만 선출하면 된다고 주장하는

비리척결카페 회원들은

우리 아파트 대표회의 정원은 30명인데 16명 뽑고 회장감사 선출한다. 위법아니냐

하는 질문에

16명이면 차고 넘친다는 답변을 올립니다...

결국은 관리업자가 돈벌기 쉽게

빨리 빨리 대충 대충 결정해대는 대한민국 동대표들....

비리를 저지르는 것도 범죄지만

범죄를 위한 무식과 무지도 그에 못지 않는 것입니다.

왜?

남의 재산을 왜?  16명이 뚝딱 뚝딱 행사할 수 있다고 결정할까요?

At least ...  최소한 2/3명을 선출하라는 뜻인 겁니다.

2/3이상의 과반수의 찬성으로 결정하여야 하는 것입니다.

국회의원 공무원들이 세금을 눈먼돈으로 쓰듯

동대표들도 마찬가지 아닌가요?

다시 정리하면

30명이 정원이면

30명을 선출하여야 하고... 재선거실시에도 불구하고 정원확보가 안되면

2/3이상을 선출하고

2/3이하일 때는 곧바로 보궐선거로 2/3이상을 확보하여야 하는 것입니다.

어떻게 30명 중에서 16명이 찬성하는 것과

           16명 중에서 16명이 찬성하는 것이 같다고 생각할까요?

자 그 보다 더 중요한 것은

우리 재산 우리가 행사하겠다 여야 하고

소유자조합으로 운영하고

세입자에게는 관리비를 부과하지 않아야 하고...

그래도 잡수입과 은행이자등으로 관리외수입을 창출하는 세입자에게

의결권을 부여하여야 합니다.

왜 19호 이하의 주택만 재산권이 보장되어야 하는 지

정말 진지하게 고민하여야 합니다. 

1978년의 관리주체는 입주자로 구성된 관리기구 , 관리업자, 사업주체 였습니다

   (사업주체 경우도 72년 전까지는 주택공사와  지방자치단체뿐이었고

      1973년 유신헌법 공포와 더불어 국가 토지공사 기타의 사업가로 늘었고

 그 후 건설업자, 대지조성업자, 나아가 그 사업을 시행하는 자

 이렇게 추가됩니다.)

1994년의 관리주체는 입주자에 의하여 구성된 관리기구. 관리업자 사업주체였습니다.

1997년의 법률상 관리주체는 위와 같지만 관리령에서는 임대사업자가 추가되었습니다.

2003년 주택법으로 전면개정된 후의 관리주체는 입주자는 없어지고 관리소장이 차지합니다.

이렇게 입주자가 관리주체, 곧 관리권을 박탈당하는 동안

관리주체인 관리업자는 1976년 시행규칙에 처음 등장할 때는 단순히 수임자였을 뿐이었습니다.

1977년에 법률로 관리업자에게 관리권을 주었고

1978년에 관리주체로 승격하면서 건설부장관에게 면허를 받아야 한다고 했습니다.

1979년에 면허당시 지정된 지역외에서 영업행위를 하려면 건설부 장관의 승인을 얻어야 하는 것으로 변경되었고

1982년에는 도시사의 승인을 얻으면 지정지역외에서도 영업 가능하게 되었고

1992년에는 면허가 아닌 건설부 장관에게 등록하는 등록제로 변경되었습니다.

1999?년에는 도시사한테 등록하면 관리업자로 영업행위가 가능하였습니다.

그런데 이렇게 개정되는 동안, 면허건 등록건 관리업이건 관리인이건

       도시사한테 신청서와 첨부서류만 제출하는 것이 모두 였습니다.

2003년 주택법으로 개정되면서 관리업은 시장 군수 구청장한테 등록하게 되었습니다.

그리고

그 관리업자, 또는 소장인 관리주체의 업무수행에 필요한 자금의 일부를

시장 군수 구청장이 지원합니다. 혈세죠.

헌법  재산권은 보장된다 와

민법의 사람은 생존하는 동안 모든 권리와 의무의 주체가 된다..

내 집 주인인 내가 왜 장삿군한테 관리받아야 하느냐?

이 의문을 던져야 합니다.

2016년 1월 8일 국회는

절반이 동의하면 재건축이 가능하게 개정하였습니다. (도시 정비법)

개정과 동시에 시행한 것이니

그 다음 주부터 재건축 반대 시위와 소송중이었던 

수많은 사람들은 결국 임차인으로 전락되었을 것입니다.

과반수도 아니고 절반결이 어디에 있겠습니까?  

2003년까지는 입주자 전원의 동의가 필요했습니다.

그 후부터 2/3이상으로 완화되었고

그리고 2016년 1월 8일에 절반으로 완화하였는데

그 기사가 올라오고 수많은 댓글이 달렸습니다.

새벽녘에 그 기사는  사라졌다가

오전에 다시 올라온 기사에는 댓글이 전면 삭제 되었습니다.

그렇게

주택과 관련한 법은 늘 은밀하게 개정되었던 것입니다.

입법한 국회의원이 잘못일까요?

건설업자, 관리업자, 주택관리사는

한결같이 같은 편으로 자신들이 유리하게 입법 로비한 자들이 잘못일까요?

1981년부터 지금까지

동대표 이력이 있는 사람이 잘못한 겁니다.

집가진 유세로 동대표 완장질하느라

법이 어떻게 잘못 개정되는 것인지 공부할 생각도 하지 않고

회의실에서 폼 잡고 회의하니 뭐라도 된 양

무엇이 무엇인지도 모르고 찬성 반대하고...

동대표랍시고 관리소직원과 경비원, 미화원에게 절받고 거들먹거리는

그 맛에 빠진 때문인 것입니다.

아,

지방자치단체의 자금 70%는 주택과 관련한 세금입니다.

그래서 건설업자 관리업자 시행사등은 지자체 나아가 국토교통부와 하나입니다.

이제 김부선 같은 이가 천만명이라 할 지라도

제각기 홀로 싸우는 한은

관리업자와 비리동대표의 머리털 한가닥도 건드릴수 없는 실정입니다.

관리업자와 동대표가 싸우면 관리업자의 백전 백승

동대표와 입주민이 싸우면?  동대표의 천전 천승.

그리고 그 동대표는 시의회 의원이 되고...

몇 년 후...  이번 총선에 끼어드는 인간도 있을 겁니다.

1976년 생입니다 관리업자는..

그리고 법인입니다. 전국 조직입니다.

위탁관리와 자치관리를 제대로 구별하지 않고

위탁관리를 전문관리라고 우기는 동대표는

이미 관리비가 제 돈이라고 생각하는 인간입니다.

[천수]

감사