'전월세 거래하면 30일내 신고'..임대차 신고 의무화 추진..노후대책 부동산 투자 전략은 어떻게? 수익형 부동산 투자 추천 정보는~? 부동산세미나개최~

[부동산재테크1번지TF팀]

'전월세 거래하면 30일내 신고'..임대차 신고 의무화 추진

=김현미표 '전월세 실명제' 속도..

=안호영 의원 발의, 이르면 2021년 시행
=임대인 신고 부담·세금 늘어 은퇴 고령자 등 반발 커질 듯

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'전월세 거래하면 30일내 신고'..임대차 신고 의무화 추진

김현미표 '전월세 실명제' 속도..안호영 의원 발의, 이르면 2021년 시행
임대인 신고 부담·세금 늘어 은퇴 고령자 등 반발 커질 듯

앞으로 전월세 거래도 주택 매매처럼 30일 이내에 실거래가 신고가 의무화될 전망이다. 실거래 신고된 전월세 주택은 임차인의 확정일자가 의제 처리돼 별도의 확정일자를 받지 않아도 보증금을 보호받을 수 있게 된다. 반면 임대인은 전월세 내용 공개로 세원이 노출돼 그동안 임대소득세를 내지 않던 사람도 세금이 부과되는 등 파장이 예상된다.

더불어민주당 안호영 의원은 임대차(전월세) 신고 의무화를 골자로 한 부동산 거래신고 등에 관한 법률 일부 개정안을 26일 대표 발의했다.

이 법안은 그간 전월세 신고제 도입을 추진해온 국토교통부와 공동 검토·논의를 거쳐 마련된 것이어서 이르면 올해 말께 법안이 통과될 전망이다. 김현미 국토교통부장관은 의원시절인 2016년 7월 전월세 가격 인상률을 5% 이내로 제한하는 전월세 상한제와 계약갱신청구권 시행을 골자로 한 주택임대차보호법 개정안을 발의한 주인공이다.

김 장관은 2017년 7월 장관 취임 당시부터 “단계적으로 전월세 상한제와 계약갱신청구권을 추진하겠다”며 “우선 전월세 등 주택 임대를 주택 거래 신고제처럼 투명하게 노출이 되는 시스템을 구축할 방침”이라고 밝힌 바 있다.

전문가들은 “전월세 신고제는 사실상 ‘전월세 실명제’와 같다”며 “이 제도가 시행되면 2006년 매매 실거래가 신고제 도입 못지않게 임대차 시장에도 큰 변화와 파장을 가져올 것”이라고 말했다.

현재 부동산 매매계약은 2006년 도입된 부동산 거래신고 제도에 따라 실거래 정보를 반드시 관할 시·군·구에 신고해야 한다. 그러나 주택 임대차계약은 별도의 신고 의무가 없어 확정일자 신고나 월세 소득공제 신청, 등록임대사업자의 신고 현황에 대해서만 임대차 정보를 확인할 수 있었다.

한국감정원이 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 전월세 거래 미신고 임대주택의 특성을 분석한 결과 지난해 8월 기준 임대용으로 추정되는 주택 673만가구 가운데 확정일자 등의 정보를 통해 임대현황을 파악할 수 있는 주택은 총 153만가구, 전체의 22.8%에 그쳤다.

그나마 서울은 임대 중인 주택 118만여가구 중 41.7%(49만여가구)의 임대료를 파악할 수 있었지만, 보증금이 낮은 지방은 임대료 확인이 가능한 주택이 전체 478만여가구중 20.8%(99만여가구) 뿐이었다.

개정안에서는 앞으로 주택 임대차 계약시 30일 이내에 임대계약 당사자와 보증금 및 임대료, 임대기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등 계약사항을 관할 시·군·구청에 신고해야 한다.

공인중개사가 계약서를 작성한 경우 중개사가, 임대인과 임차인이 직거래를 한 경우에는 임대인이 신고해야 한다.

보증금이나 월세 등 임대차 가격이 변경된 때에도 중개인 또는 임대인이 변경 내용을 신고해야 한다. 미신고 또는 거짓신고 시에는 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

주택임대차 계약이 신고되면 자동으로 확정일자가 부여된다. 이에 따라 임차인이 우선변제권을 확보하려고 동사무소에서 따로 확정일자를 받지 않아도 보증금 보호가 가능해진다. 오피스텔과 고시원 등 비주택은 신고 대상에서 제외된다. 구체적인 임대차 계약 신고 지역과 신고 대상 보증금 규모 등 세부 사항은 시행령으로 위임했다.

안호영 의원은 “서울·세종 등 일부 대도시에서 일정 보증금 이상의 거래에 대해 시범적으로 신고 의무화를 시행하고, 시행 경과와 효과 등을 분석해 추후 전국으로 확대하는 것이 바람직해 보인다”고 말했다.

개정안은 공포후 1년이 경과한 날로부터 최초로 계약이 체결되는 주택부터 적용된다. 만약 법안이 올해 말 통과되면 이르면 오는 2021년부터 임대차 신고제가 시행될 전망이다. 이 법이 시행되면 그간 사각지대에 있던 주택 임대소득 과세가 가능해지면서 임대인의 세부담 증가에 따른 반발도 우려된다. 특히 노후 은퇴자들의 저항이 클 것으로 보인다.

전월세 신고제 도입에는 내년부터 올해 발생한 연 2000만원 이하 임대소득에 대해 분리과세를 시행하는 만큼 임대소득 과세 환경이 무르익었다는 판단도 작용했다.

국세청 자체적으로도 국토교통부의 주택임대차정보시스템(RHMS)과 별도로 인별 주택보유 현황, 임대차 내용 등을 통합 관리할 수 있는 ‘주택임대소득 신고안내 모델'을 구축해 임대소득 세원 발굴에 적극적으로 나서고 있다.

김광영 세무사는 “최근 종합부동산세 인상, 공시가격 상승 등으로 임대인의 보유세 부담이 커진 가운데 임대소득세까지 부과되면 집주인의 세금 부담이 단기간에 급증하게 된다”며 “그동안 다가구 등 주택 1채로 임대를 놓아 노후 생활을 영위해온 은퇴자들의 충격이 클 것”이라고 말했다.

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