대분분의 재건축 단지들은 재건축을 할 때 단지별로 하는 경우가 많습니다. 일례로 개포주공이나 잠실주공, 고덕주공을 보더라도 단지별로 진행되었고 현재진행형임을 알 수 있습니다.
하지만 둔촌주공(둔촌주공 재건축)은 단지별 진행이 아닌 일관 진행애햐 하는 이유가 있습니다.
둔촌주공아파트는 1980년~1981년에 지어진 아파트로 저층과 중층이 혼재된 단지로 총 4개 단지 144개동 5930세대로 구성되어 있으며 단지별 세대수는 저층1단지 1370세대, 저층2단지 900세대, 고층3단지 1480세대, 고층4단지 2180세대입니다.
등기부등본상 둔촌주공아파트의 번지수를 살펴보면 아시겠지만 강동구 둔촌동 170-1외 1필지 강동구 둔촌동 174-1외 1필지...등 묘하게도 단독 지분이 아니고 공동 지분이라는 것을 알 수 있을 것입니다. 이를테면 종합상가 지분과 4단지 432동 지분이 공동인의 소유라는 것입니다. 이로써 단지별 재건축은 불가하며 5,930세대를 한꺼번에 재건축하게 되는 것입니다.
또한 둔촌주공은 강동대로와 둔촌로를 접하고 있으며 지하철 5호선 둔촌역과 연결된데다 지하철 9호선 오륜역이 착공중에 있어 사업성이 높은 곳으로 평가받고 있습니다. 현재 지상 5층의 저층 2개 단지와 지상 10층의 중층 2개 단지를 포함 총 4개 단지 5,930가구로 구성되어 있으며 재건축후 11,066가구로 탈바꿈하게 되며 단일단지로는 국내 최대의 규모가 아닌가 생각됩니다. 명실공히 서울시의 강동구의 랜드마크로 우뚝 설 것입니다.
둔촌주공아파트는 단지 동측에 위치한 고층 4단지 뒷편에는 개발제한구역과 인접한 점을 감안, 2종(법정상한용적률 250%)을 유지하고 단지 서측은 3종(법적상한용적률 285%)으로 종 상향하는 것으로 2종+3종의 절충안을 적용하기로 결정되었습니다.
그당시 서울시 도시계획위원회에서는 둔촌주공이 50m 둔촌로와 70m 강동대로와 접하고 지하철 5호선과 9호선이 직접 단지와 연결돼 3종으로 종 상향하는 것에 충분한 여건을 갖췄다고 판단, 동측의 경우 환경적으로 민감한 지역의 보존을 위해 저층으로 유도할 필요가 있다고 판단하여 결정했습니다.
이에 따라 둔촌주공은 용적률 275%를 적용받아 현 5930가구가 1만1106가구로 탈바꿈하게 됩니다. 면적별로는 △60㎡ 이하 3366가구 △60~85㎡ 4605가구 △85㎡ 초과 3135가구로 구성되며 소형비율은 30.1%로 맞췄습니다.
높이는 최고 35층으로 결정하되 단지 경계부는 낮춰 조망과 경관을 배려하도록 하고 단지 중앙에 동서로 통경 축을 배치해 동측부 개발제한구역까지 생태적 공간이 연계되도록 주문했습니다. 여기에 지역 역사성을 보존하기 위한 계획적 요소도 추가됩니다.
특히 이번 변경안에서 기존 2종 계획안에 비해 장기전세주택을 549가구 더 확보했습니다. 또 사업부지의 15%에 해당하는 공원 등 기반시설과 여성문화회관을 포함한 사회복지시설을 건축물 형태로 부담하는 공공기여 방안도 포함되었으며 이밖에 북측의 학교들과 인접 공원은 스쿨파크로 계획, 학생들의 체험학습의 장으로 활용할 수 있도록 계획했습니다.
이번 구역지정에서 1006가구의 장기전세주택 확보와 소형주택의 공급 증가로 서민주거 증진에 기여하게 된 점에 대하여 서울시 주택실장은 "향후 건축계획 수립 시에는 서울시 공공건축가를 투입해 통상적인 단지 계획에서 탈피해 미래 주거단지의 전형이 될 수 있도록 적극 지원할 계획"이라고 밝혔습니다.
둔촌주공의 재건축사업 단계는 사업시행인가 이전의 건축심의 단계이며 현재 공공건축가를 투입하여 협의 및 접수중에 있습니다. 몇 번의 조정과 협의가 있을 것이고 늦어도 올해 연말에는 사업시행인가 신청을 하고 내년초에는 사업시행인가가 날 것으로 예상되고 있습니다.
아래의 표는 1단지, 2단지, 3단지, 4단지중 고층 4단지 대물변재비율 및 분담금 내역서 입니다. 2013.05.02. 결정고시 이후 새로운 자료가 나오지 않아 부득이 2010.08.28. 현대컨소시엄에서 제시한 사업제안서를 토대로 분석해 보겠습니다. 현재 설계 변경으로 71평과 62평은 제외 되었으며 45평은 43평으로 변경되었습니다.
둔촌주공은 5930세대가 단일단지로 지분별로 매매가격이 형성되기 때문에 단지별 설명이 필요한 곳은 아닙니다. 굳이 따진다면 고층3단지, 고층4단지는 엘리베이터가 있고 좀더 쾌적한 생활환경으로 인한 차별성이 미세하게 보여지고 있습니다. 우선 필자의 사무실이 위치해 있는 고층4단지부터 언급하겠습니다.
둔촌주공 고층 4단지는 2,180세대로 23평(지분 18.34평) 180세대, 25평(지분 20.64평) 120세대, 25평(지분 21.48평) 80세대, 31평(지분 25.22평) 360세대, 34평(지분 28.66평) 920세대, 34평(지분 29.83평) 520으로 구성되어 있습니다. 같은 평형이라도 단지별로 같은 단지에서도 지분이 조금씩 다르게 책정되어 있어 둔촌아파트 구입 시 각별히 유의할 사항입니다.
실거주 겸 투자목적이냐 투자목적이냐에 따라 선호 평형이 다르지만 입주해서 재건축을 기다릴 수 있는 4단지 34평(지분大 29.83평 지분小 28.66평), 31평(지분 25.22평)의 경우 조용하고 쾌적성이 높아 수요자의 선호도가 높습니다.
재건축이 임박한 만큼 지분의 크기에 따라 매매가격이 책정되며 동, 향, 층, 조망권, 수리상태 등도 가격 형성에 미세한 작용을 하고 있습니다. 또한 수요자의 입장에서는 대출 등의 금융 비용도 무시할 수 없는 처사이므로 해당매물의 전세가격도 간과할 수 없는 상황입니다. 재건축 연한을 최대한도로 길게 잡고 매매가격, 전세가격, 금융비용 등의 기중치를 꼼꼼하게 체크하시어 최소 비용으로 최대 수익을 올릴 수 있는 방안을 모색하여야 할 것입니다. 다소 늦은감이 있지만 6월 이전 구입과 6월 이후 구입에 대한 수익성도 면밀히 검토해 보시면 투자에 도움이 될 것입니다.
2013.06.24. 현재 6월 취득세 한시 감면 종료일이 6일 정도 남겨두고 있으며 이번 주중 취득세와 양도세 감면 혜택을 챙기기 위한 수요자들의 막바지 급매물 잡기로 매도자와 매수자간의 치열한 공방적이 예상되고 있습니다. 대출 등의 이자부담이 큰 매물이라면 매수자에게 유리한 작용을 할 것으로 예상되며 일주일 이내로 잔금이 치뤄지는 점을 감안하면 매도자에게도 결코 나쁜 조건을 아니라고 판단됩니다. 이점 염두에 두시고 매매 결정에 참고하시기 바랍니다.
둔촌주공 현대사업단 사업제안서 대물변재비율 및 분담금 내역서
현대컨소시엄(현대건설, 현대산업개발, 대우건설, 롯데건설) - 자료제공 2010.08.28.
※ 끝으로 6월 24일 현재 둔촌주공 4단지 평형별 급매 시세를 알려 드리겠니다.
고층4단지 23평(대지지분 18.34평) 53,000만원~54,000만원(전세 15,000만원~17,000만원)
▶1단지 16평(대지지분 19.09평), 2단지 16평(대지지분 18.76평), 3단지 23평(대지지분 18.76평)과 비슷한 지분으로 매매가격은 1,000만원 정도 싸게 책정되며 채건축 시 34평을 배정받을 수 있는 평형으로 전세가격이 비싸 초기 투자비용을 절약할 수 있응 잇점이 있습니다. 고층4단지 23평은 31평의 1호 라인과 8호 라인 또는 9호 라인에 위치해 있습니다.
고층4단지 25평(대지지분 20.64평, 21.48평) 57,000만원~59,000만원(전세 15,000만원~18,000만원)
▶1단지 18평(대지지분 21.48평)과 비슷한 지분으로 재건축 시 무상으로 34평을 배정 받을 수 있다는 장점에 투자자들의 선호도가 높은 평형입니다. 1단지 18평에 비해 전세가격이 비싸 초기투자비용이 적게 든다는 잇점 때문에 수요자들의 선호도가 높지만 200세대로 매물도 많지 않거니와 가격 조정 또한 쉽지 않은 상황입니다. 똑같은 조건이라면 4단지 고층 25평을 추천해 드리지만 매물 구하기가 하늘에 별따기 정도입니다. 고층4단지 25평은 판상형 34평의 1호 라인과 8호 라인에 위치해 있습니다.
고층4단지 31평(대지지분 25.22평) 64,500만원~65,500만원(전세 15,000만원~20,000만원)
▶1단지 22평(대지지분 26.24평), 2단지 22평(대지지분 25.78평), 3단지 31평(대지지분 25.78평)과 비슷하게 취급되며 대지지분이 가장 적은 관계로 매매가격이 가장 낮에 책정되고 있습니다. 4단지 31평은 판상형으로 모두 남향으로 위치하고 있으며 위례초교와 동북중고교에 인접하여 학군수요자들의 선호도가 높은 평형입니다. 입주 또는 세안고 투자해도 좋은 평형으로 수요자들의 인가가 높은 평형입니다.
고층4단지 34평(대지지분 28.66평, 29.83평) 69,000만원~73,0000만원(전세 17,000만원~25,000만원)
▶1단지 25평(지분 29.83평), 2단지 25평(대지지분 29.30평), 3단지 34평(대지지분 29.30평)과 비슷한 평형으로 분류되며 1980년도에 지어진 1단지 25평(대지지분 29.83평)과 지분은 같지만 1년 늦게 지어진 고층4단지 34평(대지지분 29.83평)은 둔촌주공 아파트 단지내에서 가장 높은 가격에 책정되고 있습니다. 고층 단지가 가격면에서 차이를 보이는 이유는 1,2단지는 벽돌로 쌓은 조적조의 5층 저층이고 3,4단지는 철근콘크리트 구조의 10층 고층으로 저층과 고층은 내부단열도 다르며 생활환경도 엘리베이터가 있는 고층이 편리하기 때문에 전세가격 또한 비싸게 책정되고 있습니다. 고층4단지 34평은 한 층당 4가구가 거주하는 차별화된 구조의 고품격 타워형과 통풍, 채광 등의 생활환경이 우수한 판상형이 있습니다. 수요자의 선호도가 다르므로 원하는 구조를 고르시면 됩니다.
다음은 6월 24일 현재 둔촌주공 전 부동산에 출시된 매물중 거래가능한 저가매물입니다.
저희 중개업소에서도 각별히 신경쓰는 사항이지만 1주택자 매물과 다주택자 매물을 꼼꼼하게 체크하시어 이상없는 투자가 되기를 권해 드립니다...^^*
저층주공1단지 7.5평 3억1천5백만원 16평 5억3천5백만원 18평 5억6천만원※
저층주공1단지 22평 6억8천만원 25평(지분29.83) 7억1천5백만원
저층주공2단지 16평 5억2천5백만원※ 22평6억5천만원 25평(지분29.30) 6억9천만원1주택아님
고층주공3단지 23평 5억3천만원 31평6억6천만원 34평(지분29.30) 7억5백만원※
고층주공4단지 23평 5억3천만원 25평 5억9천만원 31평6억5천만원(1주택자)※
고층주공4단지 34평(지분28.66) 6억9천만원 34평(지분29.83) 7억2천5벡만원(1주택자)
둔촌주공 재건축에 대하여 궁금하신 점 문의하시면 상세하게 답변 드리겠습니다.
고객의 입장에서 최선을 다하는 둔촌주공 드림공인(☎02-478-9800)이 되겠습니다.
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