돈 몰리는 부동산 P2P금융.. 대출방식은 모두 다르다

[수도현]

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핀테크(금융과 IT의 결합)에서 P2P금융 혹은 대출이란 용어가 자주 나오고 있죠. 시간을 늘려보면 이 용어가 본격적으로 등장한 것은 지난해 1분기쯤이었던 것 같네요. 작년 초 8퍼센트를 시작으로 레딧, 빌리, 어니스트 펀드 등이 나오기 시작했으니까요. 1년이 지난 지금 눈에 띄는 것은 전체 업계의 누적 대출금액이 1000억 원대로 몇 배 이상 팽창했다는 것, 그리고 테라 펀딩과 투게더 앱스 등 부동산 P2P금융의 약진이 눈에 띄네요 그 배경으로 최근 부상하기 시작한 부동산 P2P 대출 투자에 대한 관심이 뜨겁다는 점입니다.
 

P2P 대출 누적투자액 1100억 원

 

우선 P2P금융 협회에 공시되어 있는 업체들의 누적투자금액을 살펴볼까요?(5월 초 기준입니다) 업체별로 간단히 설명드리면 8퍼센트와 레딧, 어니스트 펀드는 개인신용대출을 중심으로 P2P금융을 실시하고 있고요. 최근 8퍼센트가 부동산담보대출을 취급하기 시작했죠. 빌리와 펀 다는 소상공인 중심이며, 테라 펀딩은 부동산 신축 단계에서 펀딩을 실시하는 기업입니다. 

P2P금융 1년.. 부동산 대출 급성장

위 그림은 P2P금융 협회에 포함되지 않은 곳까지 포함한 대출금액인데요. 업체별로 살펴보면 최근 성장세가 가파른 테라 펀딩, 빌리, 투게더, 루프 펀딩은 부동산 P2P 대출을 주력으로 하고 있습니다. 투자자들이 부동산 P2P 대출 상품에 몰리면서, 마감 시간도 점점 빨라지면서 테라 펀딩이 지난달 진행한 부동산 펀딩 8건은 마감되기까지 15분 27초가 걸렸다고 합니다. 펀딩 규모는 총 32억 3000만 원으로, 1억 원이 모이기까지 평균 28.7초밖에 안 걸렸는데요. 

너무 빠른 거 아닐까? 그래서 한번 P2P금융 가운데 부동산을 다루는 곳을 살펴봤습니다.
 

테라 펀딩, 빌라 신축 단계에서 펀딩·만기상환 짧은 게 '강점'

우선 초반 성장을 이끈 부동산 P2P금융은 테라 펀딩이죠. 소형 빌라를 신축하는 단계에서 돈을 빌려주고 완공되면 다시 돌려받는 구조입니다. 시행자나 시공사들도 건물을 하나 짓는데 드는 시간은 5개월 안팎이지만 토지를 담보로 은행에 돈을 빌리려면 대출조건이나 심사서류가 보통 까다로운 게 아닌 모양입니다. 그렇다고 캐피털이나 사채로 가면 금리가 너무 뛰고요. 테라 펀딩은 그 신축 기간에 적정금리를 제공하면 투자자와 대출자 모두 만족할만한 결과를 도출할 수 있다고 본 겁니다. 공사 단계에서 개인투자자가 기관 투자자처럼 투자에 참여할 수 있는 길이 열렸다는 게  기회인 것은 분명하죠.
 
생소한 개념의 금융상품임에도 테라 펀딩이 선전할 수 있었던 것은 알만한 선수(경험 있는 부동산 투자자겠죠?)들이 수익도 많고 돈 떼일 것에 대비한 안전장치가 제대로 마련되어 있다는 판단에 돈을 넣었기 때문입니다. 8년간 부동산 경매를 비롯한 현장 경험이 노하우가 된 것이죠. 테라 펀딩
 
또한 타 P2P금융에 비해 상환 만기가 짧다는 것도 강점입니다. 테라 펀딩은 신축 단계에 투자하고 완공시 돈을 회수할 수 있는 시스템인데요. 1년 넘게 짓는 건물은 많지 않습니다. 이자 부담도 크고요. 따라서 대출기간이 4개월에서 6개월? 요 정도면 투자자금을 회수할 수 있다는 것이 기다리는 것을 못 참는 한국 투자자에게는 어필한 겁니다.

테라 펀딩

이와 비슷한 부동산 P2P금융으로는 루프 펀딩과 펀딩 플랫폼 정도라고 볼 수 있을 거 같습니다. 루프 펀딩의 경우 알고리즘 기반으로 투자 사업을 분석한 뒤 예비 대출 대상자를 찾아가 대출을 권유한다고 나오더군요. 이는 보통 금융권에서 실시하는 PF와 비슷한 개념이라고 볼 수 있는데요. 투자자 입장에서는 저축은행이나 은행들이 하던 PF 투자를 소액으로도 가능하게 되었다는 것이 장점입니다. 루프 펀딩 역시 미국의 리얼티 모굴이나 펀드 라이즈, 랜드 인베스트 등을 참고했다고 하네요. 

나머지는? 부동산을 담보로 한 P2P 대출, 건당 대출금액이 크다

이 밖에 빌리나 8퍼센트, 투게더, 펀딩 플랫폼 등은 주로 개인신용대출과 마찬가지로 담보가 신용에서 부동산으로 바뀐 것 외에 크게 달라진 것은 없는 것 같습니다.  담보가 부동산이기 때문에 안정적이라는 말은 맹신하면 안 될 거 같고요.( 개인신용도 연체가 발생하면 채권추심 등의 과정을 거칩니다.)  건당 대출금액이 크다는 게 특징입니다.   확실히 위의 세 기업들은 부동산, 소상공인 대출로 대출금액을 빠르게 불린 곳입니다. 아직까지는 평가하기 어렵습니다. 

개인적으로 P2P금융과 같은 스타트업에 있어 가장 중요한 것은 돈을 잘 갚을 수 있는 대출자를 잘 고를 수 있느냐라고 생각합니다. 즉 심사하는 기술이겠죠. 그런데 요즘 부동산 PF에 대한 열기가 고조되고 있고. P2P금융 모두 부동산을 받기 시작했다는 게 저는 조금 의아하게 느껴지더군요. P2P금융 업계를 통틀어 첫 신용대출자를 모집한 지 이제 1년 반? 정도면 한 분야만 파고들어서 이를 데이터화하는 것도 쉽지 않을 텐데 너도나도 부동산 대출을 늘리고 있는 것은 왠지 몸집 불리기 경쟁? 같은 느낌이랄까요? 게다가 후발주자들이 상환 데이터가 나오기도 전에 알고리즘 분석을 얘기하면서 안전한 투자라고 얘기하는 것은 글쎄요. 

사진=8퍼센트, 전체 대출금액은 1억 2천만 원/ 원리금 균등 상환에 대한 부분은 1000만 원

개별 기업들의 홈페이지입니다. 일단 전체적인 설명으로 정리를 해야 할 것 같고요. 6월은 P2P금융기업들을 개별적으로 살펴보도록 하겠습니다. 

사진_투게더: '안정적인'? 종합주택 매매 지수는 IMF 위기 이후 한 번도 물가지수 아래로 내려가본 적이 없는 것으로 알고 있습니다. (전국기준이니까요)

P2P금융 소액 분산투자로 시작하세요

P2P 업계에서는 부동산이란 담보가 있기 때문에 신용에 비해 안심하고 투자할 수 있다고 얘기합니다. 경기가 고꾸라지기 시작하면 살얼음판으로 바뀌는 것은 순식간입니다. 옥석 가리기가 필수죠. 특히, 부동산은 숫자가 아니라 해당 물건을 보고 판단해야 한다고 하잖아요. 왜 같은 아파트 단지 안에서도 옆에 도로가 있느냐. 남향이나, 북향이냐, 상가는 가까운지에 따라서도 시세가 크게 달라지잖아요. P2P금융업계에서는 각종 투자자 보호 장치를 마련했다고 얘기하지만 제도권 밖에서의 여전히 제도적 보완장치가(현재 마련된 것은 업계 자체적으로 만들어놓은 것입니다)  마련되어 있지 않다는 점은 알고 계셔야겠습니다. 무엇보다 리스크 관리를 위해 분산투자와 소액 투자 원칙을 지켜주세요.~. ^^ 그럼 좋은 하루 보내세요~~