unfair advantage

[박대선]

unfair advantage를 우연히 읽었다. 교육은 두 아빠가 모두 강조했지만 다른점은 빈부는 제도교육과 학위를 추구했지만 부자아빠는 비제도교육과 기술을 중시했다는 점이다. 저자는 금태환을 정지시킨 베트남참전후 귀국하면서 선택한 3가지 기술교육에서 비교우위를 었었는데 그 내용은 부채로 투자하기, 영업기술, 그리고 절세기법이었고 모두 자유현금흐름을 증가시키는 기술이었다. 12 그는 경영대학원에 입학했지만 한학기가 끝나고 자퇴했다. 그 이유는 교수들이 사업가출신이 아니었는데 그가 배우고 싶은 것은 사업이었기 때문이다. 15
        
부자아빠에게 부동산투자가 좋은지 물어보자 그는 내가 좋은 투자가인지 물어보았다. 평균적인 투자가에게 어떤 조언을 해줄수있는지 물어보니 평균적인 투자가는 뛰어난 투자가의 밥이되므로 평균이 되어서는 않된다고 답변했다. 포드, 에디슨, 게이츠, 주커버그, 브랜슨, 디즈니, 잡스 등 뛰어난 창업가는 졸업장을 포기했다. 자신이 뛰어난 투자가가 아니라면 해줄 수있는 조언은 두가지인데 우선 다른 사람의 조언을 받지마라. 사기당할 가능성이 크다. 그리고 경제교육을 받아 뛰어난 투자가가 하루 빨리되어라는 것이다. 17 

저자는 결혼당시 비닐지갑사업의 실패로 맨손이 아닌 부채가 백만불수준이었다. 하지만 주택경기가 추락하자 아내와 같이 투자자를 설득하여 30채를 매입했고 웰세가 만불로 만들었다. 비용은 30%수준이어서 은퇴가 가능했다. 2006년에 그가 살던 아리조나에서 그에게 5개의 골프장과 400개의 객실이 있는 프로젝트를 260만불에 사라고 제안이 들어왔다. 2010년에는 400만불의 가치가 있을 것이라고 주장했지만 그는 거절했고 2009년에 그가 파산한 후에 46만불에 매입했다. 중요한 것은 사업가치를 확인하는 것이다.  

예를 들어 주유소는 폐업하는 2억의 환경정화비용이 발생한다. 1억가치의 대지를 가진 주유소가 공짜로 나온다면 이를 매입하면 오히려 1억을 손해보는 것이다. 반대로 3억가치라면 1억이 사업분석을 통해 얻게되는 이익이다. 그는 지금 3천개의 주택을 소유하고 있다. 37 저자는 정유소나 대학도시에 주택을 투자하는데 그 이유는 정유와 대학교육수요가 꾸준하다면 고용도 꾸준할 것이고 이에 따른 주택수요역시 그러하리라는 것을 알기때문이다. 44

자산가격은 시장에 따라 등락이 심하지만, 현금흐름은 비교적 꾸준하기에 자산가격의 상승에 주력하기보다 현금흐름에 주력하는 것이 더 안정적이다. 46 저자는 아내와의 첫 데이트후 준 선물이 향수나 옷이 아닌 회계교육이었다고 하는데 나름 의미있는 선물이다. 54 투자자로서 절세하는 방법은 부채를 활용하는 것이다. 예를 들면 집을 사고 이를 담보로 대출을 받아 배당주에 투자하는 것이다. 부동산담보대출은 금리가 낮으며 특별한 일이 없다면 상환을 요청받지 않는다. 

그리고 배당주는 이익이 일정하다면 배당을 줄이는 경우가 거의 없으며 배당을 받아 대출이자를 충당하면 거의 무현금으로 배당주에 투자할 수 있으므로 큰 레버리지로 높은 투자수익률이 가능하다. 이는 대출금리가 장기평균이상일 때 시작하거나 배당수익률이 높은 이익이 안정적인 주식을 찾아 시작하면 좋다. 대출이자는 평균으로 회귀하여 낮아지고 배당수익률이 높다면 금리하락으로 주가상승도 기대되기 때문이다. 참고로 한국의 경우 이익이 안정적인 주식은 유틸리티가 있고 주가급락을 활용하면 좋다. 66

그들은 아파트건물을 다른 6명의 투자자와 같이 각자 10만불씩 내고 은행융자를 받아 사서 콘도로 분할하여 분양했다. 주택경기가 좋아서 수백만불을 벌었고 그 돈은 과세이연이되는 오일시추에 투자했다. 74 저자는 58피트의 요트를 소유하고 있는데 다른 사람들과는 달리 이는 부채가 아닌 자산이다. 임대하여 현금흐름을 창출하고 있기 때문이다. 물론 비는 시간에 무료로 사용하는 것은 덤이다. 104 그들은 렌트상승잠재력이 있는 아파트를 사서 렌트를 올려 고수익을 올리기도 했다. 

288유닛의 아파트가 14백만불이 매도희망가였는데 1차모기지로 10백만불을 5%에, 2차모기지로 1백만불을 6.5%로 조달하고 자본금 3백만불을 동료들과 같이 모아 매입했고 세탁기와 건조기를 설치하여 유닛당 렌트를 25불을 올릴 수있었고 이는 연총임대료 86천불을 상승시켰다. 그들은 3년간 300천불의 현금흐름을 얻었어 모기지를 상환했고 그 결과 20백만불의 재평가를 받아 15백만불의 고정저리모기지로 기존 모기지를 갚고 잔여액은 자본금상환에 사용할 수있었다. 여전히 현금흐름이 발생하는 것은 물론 평가차익도 6백만불에 달한다. 110 

미국은 금태환정지를 여러번 했는데 최근이 베트남전으로 인한 통화증발이었고 그 전이 대공황으로 인한 경기부양때문이었다. 124 저자는 펀드에 대한 부정적인 내용을 많이 주장하는데 대부분이 바른 말이지만 장기적으로 10%의 수익률을 기록하고 있다는 것을 믿을 수없다는 등의 역사적 사실과는 다른 주장까지 함으로서 스스로의 신뢰성을 떨어뜨리고 있다. 136 저자는 근로소득자가 모두 노예라고 호도하는데 그렇지 않다. 그리고 학교에서 사업교육을 시켜야 한다고 하는데 모든 사람이 사업을 원하는 것도 아니고 그래도 않된다. 근로자가 없다면 사업도 불가능한 경우가 많기 때문이다. 202
 
샌더슨은 66세에 운영하던 음식점을 우회하는 고속도로가 건설되는 바람에 망하게 됬는데 그는 1000곳 이상으로 부터 거절을 받은 끝에 그의 닭튀김 조리법을 팔아 재기에 성공한다. 208 채권시장은 주식시장은 물론 부동산시장보다 훨씬 크다. 221 

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