스크랩 도로사용승낙서에 대하여...

[태 풍]

도로사용승낙서에 대하여...

[문의]

맹지를 구입하여 그 주변 땅의 소유자에게서 토지사용승낙서를 받아 주택을 건축할 수 있다고 하는데요...

1. 승낙서를 받아 주택을 건축한 경우에, 주택의 양수인은 토지사용승낙을 해준 지주에 대해 토지사용을 주장할 수 있는가요?

2. 그 경우에 토지사용승낙인의 승계인에 대해서 누구든지(주택의 소유자 및 그 승계인 포함하여 주택의 소유자가 사용할 권리가 있는 도로를 이용하여 또 다른 주택을 건축하려는 제3자) 토지사용을 주장할 수 있는가요?

다른 답변에서는 토지사용승낙은 임대차의 효력을 가진다고 하셨는데...

또 다른 말로는 일단 토지사용승낙을 받아 관청에서 건축허가를 내 준 경우 도로로 사용을 허락해준 부분에 대해서는 불특정다수를 위한 도로로 인정되어 누구든지 제한 없이 도로로 사용할 수 있다는 말을 들었습니다.

답변 부탁드리며 항상 감사합니다^^

[답변]

1.건축법 상 건축허가조건의 도로를 진입도로라고 하는데, 이 도로는 국가 또는 지자체에 도로로 지정되어야 하고, 지정방법에는 신설 고시와 위치지정 공고의 두 가지가 있습니다.

건축법 제2조 제1항

11. "道路"라 함은 步行 및 自動車通行이 가능한 너비 4미터이상의 道路(地形的 條件으로 自動車通行이 불가능한 경우와 막다른 道路의 경우에는 大統領令이 정하는 構造 및 너비의 道路)로서 다음 各目의 1에 해당하는 道路 또는 그 豫定道路를 말한다.

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」·「도로법」·「사도법」 기타 關係法令에 의하여 新設 또는 變更에 관한 <告示>가 된 道路

나. 建築許可 또는 申告時 特別市長·廣域市長·道知事(이하 "市·道知事"라 한다) 또는 市長·郡守·區廳長(自治區의 區廳長에 한한다. 이하 같다)이 그 位置를 지정·<公告>한 道路

공고하는 도로는 공고 시 위치를 지정해야 하는데, 이때에는 사전에 도로로 지정되는 토지소유자 등 이해관계인의 동의가 있어야 하는 것이 원칙입니다.

토지사용승락서는 도로로 지정하기 위한 바로 이 동의서인 것입니다.

건축법 第35條 (道路의 지정·廢止 또는 변경)

①許可權者는 第2條第11號 나目의 規定에 의하여 道路의 위치를 지정·公告하고자 할 때에는 建設交通部令이 정하는 바에 의하여 당해 道路에 대한 利害關係人의 同意를 얻어야 한다.

다만, 다음 各號의 1에 해당하는 경우에는 利害關係人의 同意를 얻지 아니하고 建築委員會의 審議를 거쳐 道路를 지정할 수 있다.

1. 利害關係人이 해외에 거주하는 등 利害關係人의 同意를 얻기가 곤란하다고 許可權者가 인정하는 경우

2. 住民이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 通路로서 당해 地方自治團體의 條例로 정하는 것인 경우

토지사용승락서는 공법적 사법적인 이중의 의미가 있습니다.

첫번째로 도로사용승락서는 새로 주택을 지으려는 자의 건축허가 요건인 진입도로를 개설하기 위한, 토지소유자의 행정관청의 도로지정에 대한 필요적 의사표시입니다.

둘째 토지사용승락서는 주택신축자에 대한 토지소유자의 토지사용을 허락하는 채권계약으로서, 유상(돈을 받는 경우)승락은 토지임대차에 유사하고, 무상(돈을 안 받는 경우) 승락은 토지 사용대차에 유사한 것입니다.

주택의 승계인은 기존 허가 시에 신설된 토지에 대해 공법적으로는 사용할 수 있는 것이나, 사법적으로는 도로 토지소유자에게 사용료를 내야 합니다.(유상승락인 경우)

도로사용승락이 주택의 양수인에게 효력이 없다는 것은 이러한 의미입니다.

일단 토지사용승락에 의해 도로로 지정되어 개설되면 주택의 양수인이나 제3자는 반사적 이익으로 그 진입도로를 쓰는 것이지. 남의 땅인 도로에 어떤 정당한 사용권이 있다는 뜻은 아닌 것입니다.[법률 상 권리와 반사적 이익은 다릅니다.]

문의하신 사항 중 일단 허가내준 도로를 일반 불특정다수인이 쓸 수 있다는 것은 그러한 의미 이상은 아니라고 봅니다.

따라서 주택의 양수인은 반사적 이익으로 진입도로를 사용할 수는 있으나, 사용할 권리를 주장할 수는 없습니다. 권리란 일정 범위 내에서 배타적인 것이며, 처분할 수 있도록 법이 인정하는 그런 것입니다.

일단 도로로 지정되면 토지사용승락을 해 준 지주라도 함부로 승락을 철회하여, 도로를 폐지할 수는 없으므로, 그 한도 내에서 주택승계인은 종전과 같이 도로를 쓴다는 것뿐입니다. 그러나 사용료는 새로 협의해서 내야 하겠지요...

[법률상 권리와 반사적 이익의 차이는 행정법과 민법을 다 알아야 하는 어려운 부분이므로, 일반인이 쉽게 이해하기는 어려울지도 모릅니다.]

2. 종전 지주의 승계인인 토지 매수인과 상속인은 이미 지정된 도로를 마음대로 폐지할 수는 없어도, 사법적으로는, 종전 토지사용승락서에 구속되지 않으므로 토지(도로) 사용자에 대하여 새로운 조건의 지료를 청구할 수 있다고 봅니다.

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