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■ 매매계약 해제 시 중도금 반환시기 정했어도, 이자는 받은 날부터 계산
부동산 매매계약을 해제하면 통상 계약금은 매도인에게 위약금으로 귀속되고, 지급한 중도금은 매도인이 원상회복으로서 반환하되, 받은 날로부터 법정이자를 더해서 돌려줘야 합니다.
그런데 최근 대법원은 매매계약 해제시 계약금을 제외한 중도금 등의 금액은 해제 후 7일 이내에 반환하는 것으로 약정했어도 중도금 이자는 받은 날로부터 지급해야 한다는 이례적인 판단을 했는데, 그 판단근거를 살펴보도록 하겠습니다. (2020년 3월12일 선고 2019다286427 판결)
아파트 시행사인 A사는 2006년 4월 13일 고양시 소재 사업부지 중 일부 토지 소유자인 B와 사이에 4억원에 매수하는 계약을 체결하고, 당일 계약금 4천만원을, 같은 해 10월31일 중도금 1억원을, 11월 9일 나머지 중도금 8천만원을 각각 지급했다. 매매계약서에는 A사의 계약위반으로 해제시 B가 받은 계약금을 제외한 금액은 7일 이내 반환해야 한다는 규정을 두고 있었습니다.
그러나 이후 A사가 잔금을 지급하지 않자, B는 2017년 12월 11일 A사의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 계약무효 및 계약금의 반환채무는 존재하지 아니함을 확인하는 소송을 냈고, 이에 A사도 계약대로 소유권이전을 하라는 맞소송을 한 것입니다.
1심은 B의 손을 들어 주었고, 2심에서는 계약해제일로부터 7일이 경과한 다음날(12월19일)부터는 중도금에 대한 법정이자(연 6%)와 지연손해금(연 15%)을 지급하라고 하면서, 중도금을 지급한 날부터 약정 지급일인 12월18일까지의 이자는 인정하지 않았습니다.
대법원은 먼저 "민법이 법정해제 사유로 계약이 해제되는 경우 중도금 등으로 받은 돈을 받은 때로부터 이자를 더하여 반환하게 하는 것은 원상회복의 범위에 속하는 것이며 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것이므로, 쌍방이 부담하는 원상회복의무가 동시이행의 관계에 있는지 여부와는 관계없이 매도인은 받은 날부터 법정이율에 의한 법정이자를 부가하여 지급하여야 한다"고 판결을 하였습니다.
그리고 "원상회복의무가 이행지체에 빠진 이후의 기간에 대해서는 부당이득반환의무로서의 이자가 아니라 반환채무에 대한 지연손해금이 발생하게 되므로 거기에는 지연손해금률이 적용되어야 한다"고 결론지었습니다.
결국 대법원은 2심과 달리, "B는 A사에게 중도금 1억 원에 대하여 2006년 10월31일부터 8천만원에 대하여 2006년 11월9일부터 각각 2017년 12월18일까지 상법이 정한 연 6%의 비율로 계산한 이자를 지급하라"고 하여 중도금을 받은 날부터의 이자도 추가로 지급하라고 판결하였습니다.
중개업무에서 거래계약 해약시 참고될 사항이기 참고하길 바랍니다.
※ 참조
■ 민법 제543조(해지, 해제권)
①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.
■ 민법 제544조(이행지체와 해제)
당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
■ 대법원 1990. 3. 27.자 89다카14110 결정
[주식반환][공1990.7.1.(875),1225]
【판시사항】
가. 약정해제권의 유보 또는 위약벌에 관한 특약이 채무불이행으로 인한 법정해제권을 배제하는지 여부(소극)
나. 기존채무의 변제를 위하여 교부된 약속어음에 관하여 강제집행 수락의 공정증서가 작성되거나 어음금지급판결이 확정된 경우 채무의 이행이 있은 것으로 볼 수 있는지 여부(소극)
다. 계약해제의 전제요건인 이행최고에 반드시 일정한 기간을 명시하여야 하는지 여부(소극)
【결정요지】
가. 계약서에 명문으로 위약시의 법정해제권의 포기 또는 배제를 규정하지 않은 이상 계약당사자 중 어느 일방에 대한 약정해제권의 유보 또는 위약벌에 관한 특약의 유무 등은 채무불이행으로 인한 법정해제권의 성립에 아무런 영향을 미칠 수 없다.
나. 기존채무의 변제를 위하여 약속어음을 교부한 경우에 당사자 사이에 특별한 의사표시가 없으면 기존채무의 변제를 확보하거나 또는 그 지급방법으로 이를 교부한 것으로 추정되는데 불과하므로 그 약속어음에 관하여 강제집행수락의 공정증서가 작성되어 있다거나 어음금청구소송의 승소판결이 확정된바 있다는 사유만으로는 기존채무의 이행이 있은 것으로 볼 수 없다.
다. 채무의 이행지체를 이유로 하는 계약해제에 있어서 그 전제요건인 이행최고는 반드시 미리 일정한 기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니고 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 볼 것이다.
【참조조문】
가. 민법 제543조 나. 민법 제460조 다. 민법 제544조
【참조판례】
가. 대법원 1983.8.23. 선고 83다카1366 판결(공1983,1408)
나. 대법원 1970.6.30. 선고 70다517 판결
1976.11.23. 선고 76다1391 판결
다. 대법원 1979.9.25. 선고 79다1135,1136 판결(공1979,12263)
【전 문】
【원고, 상대방】 유명화 외 10인 원고들 소송대리인 변호사 김성만
【피고, 신청인】 박영배 소송대리인 변호사 차상근
【원심판결】 서울고등법원 1989.4.26. 선고 88나36842 판결
【주 문】
상고허가신청을 기각한다.
【이 유】
피고 소송대리인의 상고허가신청이유 제1점을 본다.
계약서에 명문으로 위약시의 법정해제권의 포기 또는 배제를 규정하지 않은 이상, 계약당사자 중 어느 일방에 대한 약정해제권의 유보 또는 위약벌에 관한 특약의 유무 등은 채무불이행으로 인한 법정해제권의 성립에 아무런 영향을 미칠 수 없다 할 것이고( 당원 1983.8.23. 선고 82다카1366 판결 참조), 이러한 법리는 특별한 사정이 없는 한 회사의 영업양도계약이라 하여 그 적용이 배제될 수 없는 것이다.
원심이 이와 같은 취지에서 원고들과 피고 사이의 이 사건 주식양도계약은 피고의 잔대금지급채무불이행을 이유로 하는 원고들의 법정해제권의 행사에의하여 이 사건 소장송달로써 적법히 해제되었고 피고에 대한 약정해지권한의 유보가 원고들의 위 법정해제권을 배제시키는 것으로 보기 어렵다고 판단한것은 정당하며 논지와 같은 해약권에 관한 법리오해가 있다고 할 수 없다.
그리고 기존채무의 변제를 위하여 약속어음을 교부한 경우에 당사자 사이에 특별한 의사표시가 없으면 기존채무의 변제를 확보하거나 또는 그 지급방법으로 이를 교부한 것으로 추정되는 데 불과하므로 그 약속어음에 관하여 강제집행수락의 공정증서가 작성되어 있다거나 어음금청구소송의 승소판결이 확정된바 있다는 사유만으로는 기존채무의 이행이 있은 것으로 볼 수 없으며, 또한 채무의 이행지체를 이유로 하는 계약해제에 있어서 그 전제요건인 이행최고는 반드시 미리 일정한 기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니고 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 볼 것이다( 당원 1979.9.25. 선고 79다1135, 1136 판결 참조).
그런데 원심이 적법히 확정한 사실에 의하면, 피고는 위 주식양도잔대금을 그 지급기일경과 후에도 지급하지 않고 그 지급을 위하여 원고 김종택에게 발행하여 강제집행수락부 공정증서를 작성하여 준 약속어음도 지급하지 아니할 뿐만 아니라, 같은 원고에게 교부한 다른 약속어음의 어음금지급청구소송에서 원고승소판결이 1985.12.30.경 확정되었음에도 불구하고 피고가 이를 지급하지 아니하므로 원고들이 이 사건 송장 송달(1987.11.23.)로써 위 계약을 해제하였다는 것인바, 원심이 채용한 제1심 증인 박경춘의 증언에 의하면, 원고 심호섭이 이사건 소송제기(1987.11.18.)를 전후하여 피고에 대해 잔대금지급을 최고한 사실이 인정되므로 이와 같은 사실관계하에서는 원고들의 위 해제권 행사는 적법하다고 할 것이다. 원심이 위와 같은 취지에서 원고들의 위 해제권행사 이후에 이루어진 피고의 잔대금상당액 공탁을 적법한 변제공탁으로볼 수 없다고 판단한 조치는 정당하고 논지가 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 없다. 논지는 이유없다.
2. 같은 제2점을 본다.
기록에 의하면, 원고들의 이 사건 청구는 원·피고 사이의 강해수산주식회사(뒤에 홍강산업주식회사로 상호변경)의 주식양도계약이 해제된 데에 따른 원상회복청구로서 위 회사자체에 대한 주주로서의 권한행사가 아님이 명백하므로, 원고들 일부와 소외인 사이에 주식양도약정이 있었다거나 위 원고들의 주주지위상실 여부 등은 원.피고 사이의 위 원상회복청구에 아무런 영향을 미칠 수 없다. 이와 같은 취지의 원심판단에는 주식양도에 관한 법리오해가 있다할 수 없으므로 논지는 이유없다.
3. 같은 제3점을 본다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 주식양도 계약에 있어서 계약해제시의 주식반환에 관하여 양도후 증자된 주식의 인수대금을 원고들이 피고에게 지급하기로 약정한 바 없을 뿐만 아니라 위 인수대금의 지급이 증자주식반환과 선이행 또는 동시이행관계에 있다고 볼만한 자료도 없으며, 위와 같은 증자주식의 반환약정이 상법 제331조에 위반되거나 공서양속에 반하는 것이라고 볼 수 없다는 취지로 판시하고 있는 바, 이와 같은 판단 및 그 과정에 소론과 같은 법리오해가 없다.
그리고 위 증자주식 15,000주의 신주발행이 그 절차의 하자로 인하여 무효라고 주장하는 논지는 사실심에서는 전혀 주장되지 않았던 것으로 상고허가신청이유에서 비로소 제기된 것일 뿐만 아니라, 원심이 채용한 갑제2호증(회사등기부) 및 원심이 배척하지 않은 을제6호증(정관)을 보면, 위 등기부 및 정관에 회사주식의 1주당 가액이 명기되어 있고 또 위 등기부에 보통주 15,000주의 증자사실이 기재되어 있으므로, 신주의 가액이 특정되지 않았다거나 기타 절차상 이유로 인하여 신주발행의 법률적 효력이 없다고 주장하는 논지 역시 그 이유없다.
4. 그 밖에 원심판결에 법령의 해석에 관한 중요사항이 포함되어 있다고 볼만한 점이 없으므로 상고 허가신청을 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
대법관 김상원(재판장) 이회창 배석 김주한
■ 대법원 1993. 8. 24. 선고 93다7204 판결
[위약금반환][공1993.10.15.(954),2599]
【판시사항】
가. 쌍무계약에 있어 채무의 이행을 제공하지 않더라도 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있는 경우
나. 상대방이 채무를 이행할 수 없음이 명백한지 여부를 판단할 기준 시점
【판결요지】
가. 쌍무계약에 있어 상대방이 미리 이행을 하지 아니할 의사를 표시하거나 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 그 채무를 이행하지 아니할 것이 객관적으로 명백한 경우는 그 일방이 이행을 제공하지 아니하여도 상대방은 이행지체의 책임을 지고 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다고 할 것이고, 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 상당한 기간 내에 그 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에도 그 일방은 자신의 채무의 이행을 제공하지 않더라도 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있다고 보아야 한다.
나. 위 "가"항의 경우 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 채무를 이행할 수 없음이 명백한지의 여부는 계약해제시를 기준으로 하여 판단하여야 한다.
【참조조문】
【참조판례】
가. 대법원 1991.3.27. 선고 90다8374 판결(공1991,1256)
1992.2.28. 선고 91다15584 판결(공1992,1150)
1993.2.23. 선고 92다50805 판결(공1993,1076)
【전 문】
【원고, 상고인】 원고
【피고, 피상고인】 피고 소송대리인 변호사 김성기
【원심판결】 서울고등법원 1992.12.31. 선고 92나19219 판결
【주 문】
상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.
【이 유】
상고이유를 본다.
1. 원심이 취사한 증거를 기록에 비추어 보면 원심의 사실인정은 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙을 어긴 위법이 있다고 할 수 없다.
2. 채무의 이행이 불능인지 여부는 그 이행기를 기준으로 하여 판단할 것이므로, 이 사건 건물의 매매계약에 따른 명도약정기일인 1991.4.30.까지 건물이 완공되지 못한 것이라면 물리적으로 볼때 매도인인 피고의 명도의무는 이행불능이라고 볼 여지가 없는 것은 아니나, 이 사건 매매계약은 완공된 건물을 매매의 대상으로 한 것이 아니라 피고가 신축하는 장차 완공될 건물을 매매의 대상으로 한 것으로서 계약체결 당시에 이 사건 건물의 완공이 약정기일보다 지체될 수 있는 가능성도 예상할 수 있었다고 보아야 할 것이고, 이러한 계약을 체결하는 당사자의 의사는 약정된 기일에 명도가 이행되지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없는 등의 특별한 사정이 없다면 건물의 완공이 다소 지연되더라도 그 완공된 건물을 명도할 것을 약정한 취지라고 해석할 수 있을 것이므로, 피고가 그 건물의 공사를 방치하거나 포기함으로써 건물을 완성시킬 수 없음이 명백하다는 등의 사정이 없는 한 단순히 공사의 완공이 지체된 사실만 가지고서는 채무의 이행지체가 되는 것일 뿐 즉시 이행불능의 상태에 있었다고는 할 수 없을 것이다.
3. 이 사건 건물에 대한 매매계약상의 잔대금지급의무와 명도의무가 동시이행의 관계에 있고, 동시이행의 관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제하려면 자기채무의 이행을 제공하여 상당한 기간을 정하고 최고하여 상대방을 지체에 빠지게 하여야 하는 것임은 원심의 설시와 같고, 이는 당연한 것이다.
그러나 쌍무계약에 있어 상대방이 미리 이행을 하지 아니할 의사를 표시하거나 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 그 채무를 이행하지 아니할 것이 객관적으로 명백한 경우는 그 일방이 이행을 제공하지 아니하여도 상대방은 이행지체의 책임을 지고 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다고 할 것이고, 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 상당한 기간내에 그 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에도 그 일방은 자신의 채무의 이행을 제공하지 않더라도 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있다고 보아야 할 것이다.
그렇지 아니하고 이와 같은 경우에도 자기의 이행을 제공하지 아니하고서는 상대방을 지체에 빠뜨릴 수 없다면 무용한 이행의 제공을 강요하는 결과가 되어 부당하다.
4. 이 사건에서 원심이 인정한 사실에 의하면, 피고가 이 사건 건물을 약정기일인 1991.4.30.까지 완공하지 못하여 준공검사를 받지 못하였다가 같은해 6.27.에야 완공하여 준공검사를 마쳤다는 것이므로 피고는 약정기일이나 그로 부터 상당한 기간안에는 자신의 채무인 이 사건 건물에 대한 소유권이전등기 및 명도의무의 이행을 할 수 없음이 객관적으로 명백하다고 볼 여지가 있고, 이렇게 본다면 매수인인 원고로서는 자신의 채무인 잔대금의 이행제공을 하지 않더라도 피고의 이행지체를 이유로 하여 이 사건 매매계약을 해제할 수 있었다고 보는 것이 상당할 것이다.
그러나 이와 같은 경우라도 상대방이 채무를 이행할 수 없음이 명백한지의 여부는 계약해제시를 기준으로 하여 판단하여야 할 것인데, 원심이 인정한 사실에 의하면 원고가 계약해제의 의사표시를 한 것은 같은해 6.19.이라는 것인바, 이는 피고가 이 사건 건물을 완공하여 준공검사를 받았다는 같은해 6.27.에 근접한 시기로서 그 당시에 있어서는 피고가 상당한 기간내에 채무의 이행을 할 수 없음이 객관적으로 명백하였다고 인정하기는 어려울 것이고, 그 기간의 근접함에 비추어 볼때 만일 원고가 계약해제의 의사표시를 하기에 앞서 이행의 최고를 하였다면 피고는 그 최고기한에 맞추어 또는 상당한 기간내에 서둘러 준공검사를 받고 본래의 채무를 이행할 가능성이 있었다고 보이므로, 이러한 사정이 있는 이 사건에 있어서는 원고가 같은해 6.19. 이행의 최고나 이행의 제공없이 막바로 한 계약해제의 효력을 인정할 수는 없을 것이다.
따라서 논지는 이유가 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 최종영(재판장) 최재호 배만운(주심) 김석수