둔촌주공(둔촌주공 재건축) 단지별 투자분석-고층3단지

[dream박대표]

오늘은 둔촌주공아파트는 고층3단지에 대해 말씀드리겠습니다.

지번은 서울시 강동구 둔촌동 174-1외 1필지입니다.

새주소(도로명주소)로 양재대로 1340 인가요?ㅋㅋ

아직 도로명주소가 정착화되어 있지 않은 관계로 기존 주소를 사용하겠습니다.

고층4단지에서도 언급했듯이 고층3단지는 상가 또는 다른 단지와 땅이 공동 소유로 공유지번입니다.

둔촌주공 3단지는 1단지~4단지까지 4개 단지중 수요자들의 선호도가 가장 높은 단지입니다. 개개인의 수요자마다 개성이 뚜렷해서 어떤 분은 편리한 출퇴근을 위해 역세권인 1단지를 좋아하는가 하면, 초중고교에 인접해 있는 2단지를 선호하기도 하고, 둔촌주공에서 가장 조용하고 쾌적한 4단지를 선호하시는 분들도 있습니다. 3단지를 선호하시는 분들은 3단지는 단지 중심에 위치해 있어 지하철, 은행, 마트, 스포츠센터, 관공서등이 가까워 생활권이 좀더 편리하는 점 때문입니다.

4단지 브리핑에서도 언급했지만 둔촌공아파트는 1980년~1981년에 지어진 아파트로 저층과 중층이 혼재된 단지이며 총 4개 단지 144개동 5930세대로 구성되어 있으며 있으며 단지별 세대수는 저층1단지 1370세대, 저층2단지 900세대, 고층3단지 1480세대, 저층4단지 2180세대입니다.

둔촌주공아파트(둔촌주공재건축)는 전체 지번이 공유지번인 관계로 분리 재건축은 불가하며, 재건축정비구역이 한 개로 지정되어 둔촌주공아파트 주택재건축 정비사업조합에 일괄하여 진행하고 있습니다. 현재 재건축 진행은 건축심의 단계로 공공건축가 등 협력업체와 함께 환경영향평가, 교통영향평가, 지질조사 등 건축심의를 위한 사전작업을 착수했습니다. 둔촌주공 재건축조합은 올 연말에 사업시행인가 신청을 목표로 매진하고 있습니다.

높이는 최고 35층으로 결정하되 단지 경계부는 낮춰 조망과 경관을 배려하도록 하고 단지 중앙에 동서로 통경 축을 배치해 동측부 개발제한구역까지 생태적 공간이 연계되도록 하고, 2종(동측 4단지)+3종(1단지, 2단지, 3단지)절충안을 도입 용적률 275%를 적용받아 현재 5930가구가 1만1066가구로 탈바꿈하게 됩니다. 면적별로는 △60㎡ 이하 3326가구 △60~85㎡ 4605가구 △85㎡ 초과 3135가구로 구성되며 소형비율은 30.1%로 맞췄습니다.

아래의 표는 1단지, 2단지, 3단지, 4단지중 고층3단지 대물변재비율 및 분담금 내역서 입니다.

재건축사업 방식 및 이주비 내역서도 첨부합니다.(2010.08.28. 시공사 현대사업단 자료 제공)

2013.05.02. 결정고시 이후 새로운 자료가 나오지 않아 부득이 2010.08.28. 현대컨소시엄에서 제시한 사업제안서를 토대로 분석해 보겠습니다. 현재 설계 변경으로 71평과 62평은 제외 되었으며 45평은 43평으로 변경되었음을 알려드립니다.

둔촌주공 고층3단지는 1,480세대이며 23평(지분 18.76평) 240세대, 31평(지분 25.79평) 720세대, 34평(지분 29.30평) 520세대로 구성되어 있습니다. 같은 평형이라도 단지별로 지분이 조금씩 다르게 책정되어 있어 등기부등본을 확인하는 등 둔촌아파트 구입 시 각별히 유의하셔야 할 사항입니다.

1단지, 2단지, 4단지도 매한가지이지만 3단지 34평(지분中 29.30), 31평(지분 25.79평)는 실거주 겸 투자목적으로 구입하는 분들이 많으며 입주해서 재건축을 기다리기에 좋은 단지입니다.

재건축아파트의 투자요건인 대단지, 교육, 생활편의시설, 재건축사업 진행속도 등은 이미 파악한 사항이고 매매가격만 절충된다면 구입하셔도 좋으리라고 판단됩니다.

어제(6월24일) 4단지 34평(지분大 29.83평)의 거래로 6월 25일 현재 약 9~10건정도의 매매거래가 되었으며 일부 남아있는 급매물은 취득세 한시 감면 혜택을 노린 박바지 수요자에 의해 이번 주중에 소진될 것으로 예상되고 있습니다.

누차 말씀드리지만 근 시일내에 매도 의사가 있는 대기매도자들은 여름철 비수기가 도래하기 이전에 처분하는 것이 좋을 것으로 사려되며, 매도시기를 미뤄도 된다면 하반기 재건축 진행과정을 지켜보시는 것도 좋을 것으로 판단됩니다.

대기매수자들은 취득세 한시 감면일이 불과 5일 앞으로 다가온 만큼 바삐 서두르기 보다는 6월 이전과 6월 이후의 주택 구입에 있어서 취득세, 양도세 관련 세제 관련 내용과 대출 관련 사항 등 제반사항을 꼼꼼하게 체크하시어 유리한 쪽으로 결정하시기 바랍니다.

둔촌주공 현대사업단 사업제안서 대물변재비율 및 분담금 내역서

현대컨소시엄(현대건설, 현대산업개발, 대우건설, 롯데건설) - 자료제공 2010.08.28.

※ 끝으로 6월 25일 현재 둔촌주공 3단지 평형별 급매 시세를 알려 드리겠습니다.

고층3단지 23평(대지지분 18.76평) 53,000만원~55,000만원(전세 15,000만원~17,000만원)

▶1단지 16평(대지지분 19.09평), 2단지 16평(대지지분 18.76평), 4단지 23평(대지지분 18.34평)과 비슷한 지분으로 고층3단지 23평의 지분은 18.76평이며 매매가격은 1단지 16평과 비슷하게 책정됩니다. 재건축 시 34평을 배정 받을 수 있는 평형으로 전세가격이 비싸 초기 투자비용을 절약할 수 있는 잇점이 있습니다. 고층3단지 23평은 31평의 1호 라인과 8호 라인에 위치해 있습니다.

고층3단지 31평(대지지분 25.79평) 66,0000만원~67,000만원(전세 16,000만원~21,000만원)

▶1단지 22평(대지지분 26.24평), 2단지 22평(대지지분 25.79평), 4단지 31평(대지지분 25.22평)과 비슷하게 취급되며 대지지분이 25.79평입니다. 3단지 31평은 판상형으로 단지의 중심에 위치하고 있으며 입주 또는 세안고 투자해도 좋은 평형으로 수요자들의 인기가 높은 평형입니다.

고층3단지 34평(대지지분 29.30평) 70,000만원~71,0000만원(전세 18,000만원~25,000만원)

▶1단지 25평(지분大 29.83평), 2단지 25평(대지지분中 29.30평), 4단지 34평(대지지분小 28.66평, 대지지분大  29.30평)과 비슷한 평형으로 분류되며 고층3단지 34평의 지분은 29.30평입니다. 1980년도에 지어진 2단지 25평(대지지분 29.30평)과 지분은 같지만 1년 늦게 지어진 고층3단지 34평(대지지분 29.30평)은 동일 지분인 2단지 25평보다 높은 가격으로 책정되고 있습니다. 고층 단지가 가격면에서 차이를 보이는 이유는 1,2단지 저층은 벽돌로 쌓은 조적조의 5층이고 3,4단지 고층은 철근콘크리트 구조의 10층으로 저층과 고층은 내부단열도 다르며 엘리베이터가 있는 고층이 생활환경이 편리하기 때문에 전세가격도 비싸게 책정되고 있습니다.

다음은 6월 25일 현재 둔촌주공 전 부동산에 출시된 매물중 거래가능한 저가매물입니다.

둔촌주공1단지 7.5평 3억1천5백만원 16평 5억3천5백만원-1주택자 

둔촌주공1단지 18평 5억6천만원※-1주택자

둔촌주공1단지 22평 6억8천만원 25평(지분29.83) 7억1천만원※-1주택자

둔촌주공2단지 16평 5억2천5백만원※ 22평6억6천만원

둔촌주공2단지 25평(지분29.30) 6억9천만원-1주택(X)

둔촌주공3단지 23평 5억3천만원 31평6억6천만원※

둔촌주공3단지 34평(지분29.30) 7억5백만원※

둔촌주공4단지 23평 5억3천만원 25평 5억9천만원

둔촌주공4단지 31평6억5천만원※-1주택자

둔촌주공4단지 34평(지분28.66) 6억9천만원34평(지분29.83) 7억2천만원※-1주택자

둔촌주공 재건축에 대하여 궁금하신 점 문의하시면 상세하게 답변 드리겠습니다.

고객의 입장에서 최선을 다하는 둔촌주공 드림공인(☎02-478-9800)이 되겠습니다.

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