(부동산 뉴스) 부동산 공동명의 - 유리? 불리?

[윤지영]

최근 세테크에 관심이 높아지면서 부부공동명의가 주목을 받고 있다. 주목할 점은 해를 거듭할 수록 부동산 취득에서 부부공동명의가 늘고 있다는 점이다.

한국가정법률상담소가 최근 발표한 부동산 부부공동명의 관련 자료에 따르면 2002년 6.4%에 불과하던 비율이

2010년 도에는 무려 25%에 달했으며 2016년에는 약 40%에 가까운 비율을 보였다.

최근에는 고령화 시대를 맞이하여 노후를 대비하고 세금을 줄이기 위해 부부 등 공동명의의 부동산 재테크가 크게 늘고 있는 추세다.

경기 하남시 신장동에 거주하는 김오성 씨(60)는 최근 토지보상을 받은 자금으로 남양주 다산신도시 상가에 투자할 계획이다. 최근 계약을 앞두고 아내와 공동명의로 하는것이 유리한지를 고민 중이다. 만약 부동산 취득때 부부 공동명의로 하는 것은 어떤 장점이 있을까?

종합부동산세 , 임대소득은 유리

종합부동산세(이하 종부세)는 부부합산에서 부부별산으로 전환됐기 때문에 공동명의로 지분을 나누면 공동명의자가 각각 공제금액을 적용받을 수 있어 절세 효과가 있다. 공제액은 주택의 경우 6억원(1세대 1 주택자, 9억원) 나대지등 종합 합산토지는 5억원, 상가 부속토지 등 별도합산토지는 80억원이다.

임대소득세도 공동명의가 유리하다. 임대소극세는 임대료 수입에서 필요경비를 차감한 소득금액에서 소득공제를 차감하고 과세표준을 산정해 구간별 누진세율을 적용한다. 따라서 공동명의의 경우 적용받는 누진세율 구간이 낮아져 절세 효과가 있다.

예를 들어 단독으로 연간 6000만원의 임대소득을 얻었다면 소득세와 지방소득세 등으로 900여만원의 세금을 내야 한다. 하지만 공동명의로 상가를 취득하면 각각 300여만원씩으로 세금이 낮아져 총 680여만원을 부담해 연간 230여만원의 세금을 줄일 수 있다.

단, 이때 공동임대사업자의 대출이자는 필요경비로 인정되지 않는다는 점은 주의해야 한다.

자금 출처 소명은 유리

부부 공동명의는 무소득 배우자의 자금출처로도 활용되기도 한다. 고분양가 논란이 있는 아파트나 소득이 없는 부녀자가 부동산을 취득해 자금출처조사가 우려되는 경우 그 출처를 미리 준비한 상태에서 취득해야 생각지도 못한 증여세 고지를 면 할 수 있는데 이때 기존 부동산을 미리 공동명의로 하고, 이후 그 매각대금으로 자금출처를 입증할 수 있다.

예를 들어 기존에 가지고 있는 집 (1세대 1주택 비과세요건 충족) 을 공동명의로 바꿔 매도할 경우 증여세 및 양도 소득세 없이 자금출처를 마련할 수 있어 유용하다. 물론 현금으로 증여할 수도 있지만, 현금으로 6억원을 주는것 보다 6억원짜리 부동산을 증여해 향후 10억원에 팔 수 있다면 소명할 수 있는 자금 원천도 훨씬 커지는셈이 된다.

부부 공동명의 - 단점도 적지 않아

보유기간 짧을수록 세금 부단 커져

부동산은 보유한 기간이 1년 미만이면 50% 세율이 적용된다. 1년 이상 보유하면 6단계 초과 누진세율 (6~40%)이 적용되기 때문에 최소 2년 이상 보유하는 것이 좋다. 특히 보유기간에 따른 장기보유 특별공제를 적용하기 때문에 오래 보유할 수록 양도소득세 부단이 적어진다.

대출이나 기타 업무 처리가 복잡해진다 

대출을 받거나 매매를 할때 두 사람의 서류가 함께 첨부되어야 하고, 일일이 은행에도 함께 출석 해야하는 등 1인 명의로 된 경우보다 절차상 복잡한 일이 많아진다.

국민연금, 지역의료보험을 내게 된다 

부부 공동명의로 상가를 구입해서 부인 앞으로 임대료를 받게 되면 임대소득이 생기게 되므로 국민연금과 지역의료보험을 내게 된다.

따라서 이제까지 남편 혼자서 내던 세금을 부인까지 이중으로 내게 되어 이중 지출을 하게 된다.

이처럼 부부 공동명의는 장점이 있지만 단점도 적지 않다. 특히 단독명의에서 공동명의로 변경할 시에는 증여세, 취득세, 등록세 등 세금과 각종 기타 비용이 추가적으로 더 발생할 수 있다. 예를 들어, 공동명의로 재산이 증가했다면 건강보험료가 추가될 수 있으므로 세금 외적인 부분도 함께 감안해야 한다.

단독명의->공동명의로 변경 시엔 주의해야

젊은 세대를 중심으로 공동명의는 더욱 늘어날 전망이다. 강력한 정부규제로 인해 양도세와 보유세가 늘어난 요즘 아파트 분양권에서부터 공동명의로 계약하는 사례가 많다.

만약, 등기된 부동산을 공동명의로 전환하는 경우라면, 취득세와 증여세, 등록세 등과 등기수수료가 추가로 부담되기 때문에 실익을 따져봐야 한다. 이 비용이 공동명의로 변경했을 때 얻는 절세비용보다 클 수 있기 때문이다. 따라서 공동명의 등기는 가급적 최초 등기 때 하는 게 좋다.

결국 부부가 공동명의를 하는 가장 큰 이유는 절세효과 때문이지만 공동명의라고 무조건 절세효과를 볼 수 있는 것은 아니다. 오히려 세금폭탄을 맞을 수도 있고, 경우에 따라서는 이익보다 손해가 더 클 수도 있기 때문에 꼼꼼히 따져보고 만족할 수 있는 선택을 해야겠다.

출처) 조세금융신문, 생활경제

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