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https://www.youtube.com/watch?v=Z7xZJgr9Hf8&t=873s
위 유튜브 방송을 요약하면 다음과 같다.
참고로 2018년 지속적으로 대출 금리가 인상이 예정되어 있음 -----------------
ㅇ DSR 1차 : 2017년 6월
ㅇ DSR 2차 : 2018년 4월
ㅇ DSR 3차(본격) : 2018년 11월 (파멸)
ㅇ 2018년 미국 FOMC 금리인상 : 3~4회 예상
2008~2009년 -----------------------------------------
ㅇ 수도권만 11~15만채 아파트가 미 분양, 미 입주 됨
ㅇ 이에 따라 전국적으로 아파트 가격이 하락함
- 서울 아파트는 분양가 대비 15% 하락
- 강남 아파트는 분양가 대비 35~40% 하락
- 수도권 아파트는 분양가 대비 20~25% 하락
- 지방 아파트는 분양가 대비 30~40% 하락
ㅇ 당시 서울 발산지구 SH공사 아파트 분양가는 1.2억(350만원/평) 이었는데
경실련에서 2008년 분양한 청라지구 아파트의 분양가가 1.9억(650만원/평)이어서
분양가 차이에 대하여 문제를 제기함
=> SH공사가 청라지구 아파트 분양으로 1조원 가량 이익을 본 것으로 추정
=> 2018년 현재 SH공사의 아파트 평균분양가 1,850만원임(서울 기준) (즉, 10년만에 분양가가 5.5배 오름)
2012년 (이명박 정권기 시작) -----------------------------
ㅇ 미분양 아파트가 지속 증가하여 약 25만채가 되었으며
아파트를 분양받은 입주민들은 건설사를 상대로 입주 관련 소송(아파트 분양가 인하요구 등)이 지옥처럼 발생함
ㅇ 그런데 이명박 정권에서
- 수도권 미분양 아파트 2만호를 국가 예산으로 매입하고
- 4대강 공사를 실시하여 인하여
건설사를 살림(4대강 사업 규모는 담합벌금만 1조원인 것을 보면 얼마나 많은 국가예산이 투입된 것인지 추측이 됨)
2012~2014년 -------------------------------------------
ㅇ 그런데 건설사는 이렇게 벌어 들인 돈을 가지고 베트남 등 해외에서 터무니 없이 저가로 공사를 수주하였고,
이에 따라 약 20조 정도 손해 보았다고 함. (2018 현재도 미수금만 10조 정도임)
2014년 (박근혜 정권시기) --------------------------------
ㅇ 이때 전월세금도 급격하고 오르고 있었으며, 심지어 2015년 연초에 아파트 분양가 상한제 제한 제도가 폐지 됨
ㅇ 한편 국내에서는 2기 신도시를 비롯하여 전국에서 택지조성을 실시함
- 택지보상은 이명박 정권 시기, 착공은 박근혜 정권 시기이 시작됨
ㅇ 언론은 지방 아파트 대박론을 대대적으로 보도하여 아파트 분양을 도와 건설사들은 부채 위기를 넘김
- 언론은 토건족의 광고로 살고 있음
ㅇ 이때 LH 공사의 빛이 130조이었음
- LH공사는 기존은 택지개발 후 건설사에 팔때 20% 이익을 붙였으나(120% 장사)
- 이제는 감정가(시세)로 택지를 건설사에 넘김 (LH공사는 2배 장사(200%)로 빛은 갚음)
=> 이에 따라 아파트 분양 인근지역도 토지 가격이 동반 상승함
=> 지방정부 등은 LH의 고가 토지 매각, 아파트 분양 취등록세 세금 증가로 인하여 많은 세수가 확보됨
2015-2016년 -------------------------------------------
ㅇ 한편 택지를 분양받은 건설사는 은행으로 부터 택지를 담보로 100% 대출을 받고
또 분양시에는 입주자 계약금, 은행으로부터 중도금 집단대출을 받음으로써 돈 한푼 없어도 아파트를 건설하게 됨
( 이에 따라 건설사 집단대출이 기존 20조 => 2015~2016년에는 150조 정도로 폭등하게 됨
이를 보중하는 HUG는 현재 자금이 고갈됨에 따라 2017년 부터 HUG는 집단대출보증시 엄격한 룰 적용)
ㅇ 이후 건설사는 분양가 상한제 폐지에 따라
택지 비용, 아파트 건축비용, 집단대출 이자, 세금 등을 모두 포함하여
분양가를 산정하게 됨에 따라 아파트 분양가격이 기존 대비 70~80% 정도 급등하게 됨
- 이에 따라 인근의 주택, 아파트 가격도 상승하고, 전월세 가격도 폭등하기 시작함
ㅇ 한편 LH공사의 공공임대의 임대료도 급상승하게 됨(감정가로 공공임대 아파트 가격을 산정하였기에)
=> 이에 따라 비싼 임대료로 인하여 임대인을 못 찾아 2018년 현재 약 1만호의 공공임대 아파트가 비어 있음
2018년 ---------------------------------------------------
ㅇ 언론의 펌프질로 등으로 인하여 실수요자 아닌 사람이
은행 등으로부터 대출 받아 아파트 산 사람이 약 100만명이 350조를 대출받았으며
ㅇ 2018년 부터 대출이자가 상승하는 경우 약 100만명이 파산이 예상됨
- 실제는 100만명*3명/가구 = 약 300만명 국민이 파산상태가 될 것으로 예상
- 수도권의 경우 적게 잡아, 신규 분양 아파트의 약 40% 수준이 실수요자가 아님(이들은 대출금 갚으려면 싸게 전세 놓아야 함)
=> 따라서 앞으로 전월세금이 올라갈 일이 없음 (대출금리 상승으로 전세매물이 급증하고 전세가 하락 예상)
ㅇ 한편 기존 자영업자, 58년 개띠 등 베이버부머(58~63년 생) 등으로 자영업 대출도 급증(300조->540조)하고 약 50만명이 파산 예상
- 이미 소매 시장은 대기업의 대형쇼핑몰(이마트, 홈플러스, 스타필드 등), SSM(홈플러스 익스프레스, 이마트 에브리데이),
편의점 등으로 초토화 상태입
ㅇ 따라서 총 150만명이 파산 예정되어 있음(아파트 대출자 100만명+자영업자 50만명, 2012년 100만명 이었음)
ㅇ 이제까지는 아파트 분양원가를 결정하는 분양가심사위원회의 그 결정과정/ 내역을 전혀 공개하지 않고 있으나
- 위원이 누구인지, 내용이 어떤게 결정되었는지 아무도 모름
- 2015~2017년 분양된 아파트는 엄청난 고가로 아파트가 사기 분양된 것임
(뉴스타파 뉴스 참조,
https://www.youtube.com/watch?v=rHgUkXNzeiI
https://www.youtube.com/watch?v=rHgUkXNzeiI)
ㅇ 국제회계제도(IFRS15) 변경에 따라 해외 사업에 참여하는 건설사는 분양가를 공개 할 수 밖에 없으며
민간에 적용되는 2022년 부터는 분양가를 의무적으로 공개할 수 밖에 없음
2018년 아파트 신규 분양만 44만채이며, 올해 결혼하는 사람은 25만쌍이며 넉넉잡아 30만채가 분양된다 하여도
빌라 등을 포함하여 약 50만채가 미분양 될 것임.
=> 따라서 2017년 부터 신규 아파트의 입주대란(미입주) 사태가 발생하고 있음
* 2017.12~2월 경기 남부 입주대란 발생 중
2018년중 경기 북부 입주대란 발생
2018.12~2019.2월 강남(강남 헬리오시티 대규모 입주부터) 입주대란 발생
ㅇ 현재도 대형건설사 해외 미수금이 약 10조로 5대 대형 건설사는 아무도 매수 하려고 않음
* 예, 대우건설 매수를 검토한 호반건설의 매수 포기
http://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=12898024&memberNo=21967255&vType=VERTICAL
ㅇ 그래서 건설사는 2022년까지 모든 아파트를 고가로 분양하려고 전력 노력 중
- 언론사는 2018년 12월까지 네이버나 다음 포털에 로또 아파트 분양 받기 위해 계속 길게 줄은 선 사진을 게시할 것임
. 국민들은 로또 아파트라 착각하고 또 따라 줄을 서고, 말도 안되는 고가의 아파트를 대출받아 구매할 것임
(30년 동안 매 10년마다 반복되는 펌프질)
- 이와 더불어 2018년 현재 언론, 건설교통부 산하 연구소 등에서 미분양 아파트를 국가가 매입하여야 한다고
살살 펌프질 하고 있음 (주택은행제도를 시행하라고 펌프질)
=> 건설업이 국가경제에 미치는 영향도를 고려, 정부는 어쩔 수 없이 사회 혼란을 최소화하기 위해 매입 할 밖에 없을 듯
ㅇ 향후 아파트 가격은 2009년 사례를 참조 했을때 최소 20%이상 가격이 내려갈 것으로 예상
국회보고서에 따르면 국제회계제도 변경 및 DSR제도 시행에 따른
주택가격 하락(5, 10, 20%로 하락 모델)시 금융안전성(은행건전성)에 대하여 이미 2년전부터 검토하고 대응책을 마련
- 그래서 현재 단계적으로 DSR이 시행되고 있음
- 검토결과 아파트 가격 20%가 내려가더라도 은행은 대출이자를 상승시킴으로 대손충당금을 충분히 확보 가능하여
몇몇 은행 빼고는 금융건전성이 지켜질 것으로 판단하고 있음(대출받은 사람은 호구됨)
http://www.nabo.go.kr/Sub/01Report/01_01_Board.jsp?bid=19&arg_id=6086&funcSUB=view
ㅇ 결국 2015~2017년 대출받아 아파트 산 사람들은 100만명과 자영업자 50만명은
DSR 제도 시행에 따른 대출금이 이자의 급격한 인상과 원금도 상환하여야 하기에 파산에 처하게 됨
(2012년 100만명 파산, 2018~2020년 150명 파산(450만명 국민이 빈곤상태))
==> 최하 20~30년 금융노예로 살 수 밖에 없음
ㅇ LH공사는 서민 주거안정이라는 본래의 목적에 벗어나 택지개발로 땅 장사 했으며,
건설사는 분양가 상한제 폐지를 틈타 분양가는 10년 동안 약 10배 올렸으며,
은행은 집단대출 등으로 국민을 금융노예로 만드는데 일조하였으며,
언론은 건설사 아파트 광고 받아 빛내 아파트 사라고 찌라시 기사나 쓰고...
국가(특히, 건교부)는 분양가상한제 폐지, 택지매각기준 변경, 주택실거래가격 허점 미보완 등으로 건설사를 도왔으며
지방자치단체는 부동산 호황에 따른 세수확보를 위해 묵인하였음
그리고 부동산 업자는 자전거래 등으로 마구아마 아파트 매도가격을 부풀리고 있음(이건 사기죄임)
ㅇ 따라서 앞으로 아파트 가격이 안정될 때까지는 절대로 아파트 사지 말아야 할 것이며,
ㅇ 그리고 PD수첩이 곧 자전거래 관련 보도를 할 예정이란다..ㅎ
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