둔촌주공아파트 저층 2단지 투자분석 -둔촌주공재건축 2단지

[dream박대표]

둔촌주공아파트는 4개 단지 144동 5,930세대로 단지별 세대수는 저층1단지 1370세대, 저층2단지 900세대, 고층3단지 1480세대, 저층4단지 2180세대입니다.

둔촌주공 저층 2단지~!!!

주공 저층 2단지의 지번은 서울시 강동구 둔촌동 174-1외 1필지로 174-1번지 외에 공유 지번이 있습니다. 고로 둔촌주공재건축 아파트는 한 개의 재건축정비구역으로 지정되어 있으며 한 개의 조합에서 재건축을 진행한다~입니다. 단일단지로는 국내 최대 규모로 현재 5930세대에서 재건축후에는 11106세대의 매머드급 규모의 대단지 아파트로 탈바꿈할 예정입니다.

둔촌주공 2단지는 1단지, 2단지, 3단지, 4단지중 900세대로 세대수가 가장 적은 단지입니다. 수요에 비해 공급 물량이 항상 부족한 편입니다. 단일단지에서 역세권인 1단지, 생활의 중심권인 3단지, 조용하고 쾌적한 분위기의 4단지도 좋은데 수요자들이 왜 2단지를 선호하느냐? 인데  둔촌주공 저층2단지만의 독특한 매력이 있지요.

매매수요자 보다 전세수요자를 겨냥한 이야기인데요~바로 바로 학군 때문입니다. 매매 수요자들은 지분 대비 가격 분석~~가격이 저렴하여 투자가치가 좋으면 그만이지만 전세수요자들은 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접한 2단지를 선호합니다. 고로 매매 수요자들은 2단지를 구입하게 되면 전세 수요 걱정은 안해도 된다는 말씀입니다.

그럼 둔촌주공아파트 2단지의 분담금 내역을 살펴 보겠습니다. 아래의 표는 2종일반주거지역 기준에 의한 2010.08.28. 시공사인 현재사업단이 제공한 사업제안서로 참고자료로 사용되면 변동사항이 있다고 보시면 되겠습니다. 현재는 2종+3종 절충안을 적용하며 용적율 275%입니다.

둔촌주공 현대사업단 사업제안서 대물변재비율 및 분담금 내역서

현대컨소시엄(현대건설, 현대산업개발, 대우건설, 롯데건설) - 자료제공 2010.08.28.

아래의 표는 둔촌주공아파트 사업방식 및 2단지 이주비 내역입니다. 공기는 재건축 진행 과정에 따라 변동 사항이 생길 수 있음을 말씀드립니다.

저층2단지 16평(대지지분 18.76평) 52,000만원~54,000만원(전세 11,000만원~13,000만원)

▶2단지 16평은 대지지분 18.76평으로 1단지 16평(대지지분 19.09평), 3단지 23평(대지지분 18.76평), 4단지 23평(대지지분18.34평)과 비슷하게 분류되며 가격은 지분에 따라 약간 차이가 있습니다. 같은 지분에 대해서는 전세가격이 높은 고층인 3단지와 4단지의 매매가격이 좀더 높게 책정된다고  할 수 있습니다.

예를 들어 저층 2단지 16평(대지지분 18.76평)과 고층 3단지 23평(대지지분 18.76평)을 비교해 보면 미세한 차이이긴 해도 3단지 23평의 매매가격이 높게 책정된다고 보면 되겠습니다. 3단지 23평을 구입하고 대출 등의 레버리지 효과를 빌릴 경우 이자 부담 등의 기회비용이 줄어들게 되므로 궁극적으로는 수익율이 높다고 할 수 있습니다.

저층2단지 22평(대지지분 25.79평) 66,000만원~68,000만원(전세 15,000만원~18,000만원)

▶2단지 22평은 대지지분 25.79평으로 3단지 31평(대지지분 25.79평)과 지분이 같은 평형으로 1단지 22평(대지지분 26.24평), 3단지 31(대지지분 25.79평), 4단지 31평(대지지분 25.22평)과 비슷하게 분류되며 매매가격은 지분별로 고층과 저층이 차이로 인해 1단지 22평>3단지 31평>2단지22평>4단지 31평의 순서라고 생각하시면 되겠습니다.

저층2단지 25평(대지지분 29.30평) 69,000만원~70,500만원(전세 15,000만원~22,000만원)

▶2단지 25평은 대지지분 29.30평은 1단지 25평(대지지분 29.83평)과 4단지 34평(대지지분 29.83평)의 다음 지분으로 3단지 34평(대지지분 29.83평)과 함께 둔촌주공아파트에서 두번 째로 큰 지분이라고 보시면 되겠습니다. 2단지 25평은 재건축 시 43평 배정 가능한 평형으로 1단지 25평, 3단지34평, 4단지 34평과 함께 큰 평형을 원하는 수요자들에게 인기가 높은 평형입니다.