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글쓴이 태양을 향해 마구 쏴.
등록일 2016-06-12 08:34 대문 145
전자인 시범 케이스 지역에 대해서는 최근 몇 년간만 해도 소책자 몇 권 분량이 제시되었고 앞으로도 계속 반복하여 재강조 될 것이기에, 오늘은 후자인 준 시범 케이스 지역에 대해서만 간단히 언급한다.
수급, 가격, 거래량 등 모두가 다 알고 있는 여러 가지 이유로, 대구, 경북, 충청남북도, 대전, 경남 거제시, 울산시 동구 등등의 지방과 지역의 부동산시장이 중기적인 침체할 것이라고 우려하는 사람들이 많던데,
투기꾼이나 단기 투자자가 아닌, 일가구 일주택자들은 내년, 내후년에도 공급물량이 크게 증가하지 않는 한, 지역 경제가 침체 않는 한 모두 크게 걱정할 필요가 없다.
설령 지방, 지역에 따라 지역 경제가 침체하고 공급 물량 과잉상태가 지속 되더라도 몇 년이 지나면 다시 지역 경제가회복하고 공급 물량도 급감하게 되어 있으니,
한동안 침체된 부동산 시장도 다시 회복, 대세 상승할 것이기 때문이다.
내후년, 2018년경 대연동, 부산 남구의 일개 동에 많은 입주물량으로 걱정하는 사람들도 마찬가지다.
전에도, 앞으로도 거듭 이유, 근거가 제시 되겠지만,
시범 케이스 소지역 중 하나인 대연동 내륙 지역 집값은 10~20년 후 도시 및 주거환경과 각종 기반시설들이 천지개벽할 정도로 발전하여 본격적인 급등을 하기 전이라도 계속 상승하게 될 것이기 때문이다.
설령 부산 부동산 시장이 내년부터 한동안 침체 되더라도 대연 2구역 캐슬 레전드, 대연 7 구역 뷰 힐스 등 초역세권 대단지의 집값, 전세값은 오히려 크게 상승할 정도로 수요층이 두텁기 때문이다.
비역세권인 대연 자이, 대연 푸르지오 파크, 특히 워터 프런트 바다 영구 조망의 용호동 W도 마찬가지다.
장기적으로, 그리고 시장원리로 시범 케이스 지역의 부동산 활성화가 주변지역은 물론 낙후된 전국 지방의 부동산 시장 침체를 보완하고 보다 이른 기간 내 강한 회복을 이끌어 줄 것이다.
추가하여 준 시범 케이스 지역을 위주로 그 이유, 근거 몇몇을 제시한다.
머리에 꼬츨 꼽은 일부 개언론,개전문가,개티즌등등의 새끼들이 앞으로 영원히 서울, 수도권 폭떵,지방 폭락을 외치고 있지만,
한동안 너그들 주장처럼 서울 부동산 시장이 좋고 낙후된 지방 부동산 시장이 나쁠 수 있디만,
10년, 20년 장기적으로 낙후된 지방 부동산 시장은 대세 상승할 것이고 서울 지방과의 자산, 지역화는 축소 되어야 하고, 또 축소될 것이다.
작금의 일부 낙후된 지방 부동산 시장의 침체는 앞으로 공급물량이 계속, 더이상 폭증하지 않는 한, 낙후된 우리나라 전국 각지방과 지역의 부동산 시장은 대세 상승을 위해 중기적으로 과다하게 공급된 물량의 조절, 해소 과정을 거치고 있을 뿐이다.
그러나, 일시적으로, 경기도 일부 지역을 포함한 낙후된 많은 지방, 지역들은 기왕의 과다하게 공급된 주택 물량에서 자유로울 수 없고,
특히, 국민경제 침체에다 조선, 해운 산업 침체, 구조조정까지 더해져 지역 경제까지 그 직접적인 영향을 받고 있는 울산 동구, 북구, 거제, 창원 등 경남 지역은 내년인 2017년, 심지어 2018, 2019년 까지도 과잉공급물량이 지속된다면 위험할 수도 있을 것이다.
다음은 본론인, 서울과 마찬가지로 과다 공급물량에서 상대적으로 자유로운, 중기적인 전국 부동산시장의 침체를 방어, 완화해 줄 부산시의 중기적인 공급물량에 대해함 살펴본다.
앞으로 분양이 계속되고 늘어날 수 있겠지만, 현재, 2016년 6월부터 2019년까지 부산시의 아파트 입주 예정 물량을 구별로 한번 살펴보자.
부산시 아파트 분양시장의 특징은 과거에는 기장군과 해운대, 강서구와 와 북구 등 도심 외곽지역에서 주로 이루어졌었지만, 2020년까지 기장, 강서구 1만여 가구외,
각종 주택 재정비 사업 등 앞으로는 처음이자 마지막으로 도심의 핵심지역에서 주로 이루어지게 될 것이다.
대략, 강서구 8700, 북구 200, 기장군 1600, 해운대 4400, 남구 7300, 동구 2600, 동래구 6300, 사상구 1330, 사하구 4400, 서구 2000, 수영구 3500, 연제구 4600, 영도구 500, 부산진구 4400쯤 된다.
대연동에만 7000여 가구와 인근 용호 W를 포함하여 8000여 가구 등 2018년을 전후로 하여 부산시의 아파트 공급물량이 폭증하여 집값이 폭락할 것이라꼬?
부산 부동산 경기가 계속 좋아져 2020년 이후에도 공급물량이 계속 폭증한다면 부산 부동산은 대세 상승은커녕 중기적으로 제법 하락할 수는 있겠지만,
공급 과잉이 해소된 이후, 나아가 각종 주택 정비사업이 마무리된 이후 부산의 공급 물량은 장기간 공백에 가까울 정도로 급감하게 될 것이니 부산 부동산 시장은 대세 상승 전선에 아무 이상이 없을 것이다.
물론 입주 물량이 한꺼번에 몰리면 한두차레 더 쉬어갈 수는 있겠지만 너그들이 원하는 폭락은 절때 엄따.
부산 부동산 시장이 한두차레 쉬어 가더라도,
매에 장사가 없듯, 공급물량에도 장사가 없는 부동산시장이지만, 모두가 선호하는 도심의 핵심 주거지역일수록 과다하게 공급된 물량의 부담은 더 얕고 적을 수밖에 없고 더 빨리 해소되게 되어있다.
예를 들어, 강남, 서초구에 과다한 공급물량이 있었다 가정할 때, 과연 강남, 서초의 집값이 장기간 떡 폭락할 수 있었을까?
여기서도 실수요인 전월세 가격을 포함, 2018년 경 부산시 남구 대연동 하나에만 7천여 입주물량이 있다고 걱정하는 연놈부터 떡 폭락을 노래하는 연놈이 많던데, 좀 전에도 얘기했 듯폭락할지 단기라도 하락할 수 있을 지,아니면 계속 고고씽할 수 있을지 지나보면 알게 되겠지.
참고로, 2018년 경 시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동의 철거, 이주 예정 물량은 대연 3,4구역, 남천 2구역, 삼익 타워, 대연 비치 등만 해도 얼마냐?
과다한 공급, 입주물량에 대해 모두가 집값 폭락을 예상하고 두려워하는 2018년경 전후에, 처음이 자 마지막이 될 시범 케이스 지방의 도심, 핵심 선호지역의 분양시장은 우물가 아낙네들인 일부 언론, 전문가, 네티즌들이 주디에 게거품을 물고 비난할 만큼 초고가의 분양에도 불구하고 높은 청약률에 완판 될 것이다.
설령 부산 부동산 시장이 내년 이후 일시 침체 하더라도, 내년, 2017년, 혹은 2018년에 분양될 것 같은,
시범 케이스 지역 중 하나인 남천 삼익 어울림, 인근 광안 재건축 자이, 남천 2구역 등은 평당 천 오백만원 내외의 분양가에도 높은 청약 경쟁률로 완판 될 것이다.
만약, 부산 부동산 시장이 계속 좋다면 그 청약 경쟁률은 전국 최고의 기록을 연일 경신할 정도일 것이다.
심지어, 2019년경 분양할 것 같은 삼익 타워, 대연 비치등 일부 아파트의 분양가는 평당 2천만 원,
기타 준 시범 케이스 지역은 평당 천육백만 원 내외의 고분양가에도 높은 청약 경쟁률에 완판 될 것이다.
그때가 되면 분당의 집값을 넘은 거품이라고 말들이 많은 대구 수성구는 물론 대전 유성, 서구, 광주 광산, 남구, 울산 남구, 창원 성산구 등 일부 지역의 집값은 그리 높아 보이지 않거나 오히려 낮아 보일 것이며 동조화가 강한, 그러나 집값이 현저하게 낮은 낙후된 전국 지방, 지역의 집값은 누구나 많이 싸다고 여겨질 것이다.
이하, 좀 더 구체적으로,
시범 케이스 지방인 부산의 주택 분양시장.
불과 2년 전만 해도 대연 롯데 레전드, 장전 래미안 등 부산 도심의 핵심 주택재정비사업의 분양가는 평당 800~900만 원대였었다.
오늘날의 부산 분양시장은 핵심지역의 중형 단지는 물론이고 비도심 지역 듣보 업체의 듣보지역 소형 단지, 심지어 수십 가구의 나 홀로 아파트, 주상복합, 오피스텔까지 고분양가 분양이 줄을 잇고 있다.
그럼에도 부산 부동산 시장은 미분양 물량은 총 천2백여 가구로, 준공 후 미분양 물량과 나 홀로 소형 단지, 비선호 지역, 외곽 단지들이 미분양 물량의 대다수를 차지하고 있고 분양권 웃돈 거래도 활발하다.
입주권이나 분양권을 매입하는 연놈들이 무지몽매하거나 투기꾼들이라서 다운계약의 위험을 감수하면서 까지 웃돈까지 얹어서 분양권을 샀을까?
부산 부동산 시장이 좋으면 가격은 계속 상승할 것이고, 설령 일시 쉬어갈 지라도 분양권, 입주권의 가격은 크게 떨어지지 않을 것으로 예측했기 때문이다.
예를 들어 올해, 2016년에 분양했던 중소형 단지들의 평당 분양가를 함 살펴볼까?
전용 25평, 33평을 기준으로 해운대 마린시티 자이의 평당 분양가는 1500~1600만 원이고 해운대 동원 비스타도 대략 1500만 원대다.
연제구 시청역 동원 비스타는 1150~1300만 원대이고 남구 문현동 베스티움은 1300만 원을 조금 넘는다.
미분양 되고 우짤라고 건설사 새끼들이 쳐 돌아서 겁대가리를 상실하고 그리 고가에 분양했을까?
이들에 비한다면 도심의 핵심 요지 지역인, 올 하반기에 분양될 명륜 자이, 대연 자이, 내년에 분양될 온천 2구역, 거제 2구역 등등의 예상 분양가가 한참 싸게 느껴지기에 부산 아파트의 청약 광풍은 내년에도 계속될 것이다.
나아가, 마찬가지로 부산 부동산 시장이 계속 좋다면, 2020년경, 시범 케이스 지역의 일부 아파트는 평당 3천만 원 내외로 분양될 것이나 당해 도시, 소지역의 괄목할 발전 및 주거환경의 획기적 개선 등등과 일반분양 물량이 극히 적은 까닭 등으로 인해 이 또한 완판 될 것이며, 중장기적으로도 이에 앞서 분양했던 인근 지역의 분양권 웃돈, 집값을 심하게 끌어올리게 될 것이다.
부산 부동산 시장이 계속 좋다면 지금부터 쭈~욱, 일시 쉬어 간다면 몇 년 후인 2020년 전후부터,
시범 케이스 지역의 도시 및 주거환경의 발전과 개선과 함께 활성화된 부동산시장과 높은 집값은 동조화가 상대적으로 높은 인근 지역, 나아가 전국 지방, 지역으로 점차 파급될 것이다.
그 무렵이면 서울 등을 제외한 전국 집값은 어게인, 데자뷔, 다시 한 번 더 2009년~2011년이 될 수 있겠지?
다시 한 번 더 강조하지만 모두가 선호하는 도심의 핵심 주거 지역에 대규모로 단기에 집중 개발되어야 더욱 도시 및 주거개선의 효과와 그 부수적 결과물인 집값 상승 폭이 크다.
만약, 가정으로 온천 2구역과 온천 4구역, 그리고 거제 2구역의 1만여 가구가 한 단지처럼 온천 러키 단지처럼 초역세권 지역에 밀집하여 개발된다면 그 소지역의 도시 및 주거환경개선과 주택시장은 어떻게 평가받게 될까?
다음은 준 시범 케이스 지역.
마치 서울의 용산처럼, 공원과 교통의 요지인, 노후화된 서면과 시민공원, 부전역 일대는 도시 및 주거환경의 개선 여지가 크다.
인근의 황령산 등의 산과 어린이대공원 동물원 등등을 제외하고도, 또 부산 시민공원을 둘러싸고 있어 집중, 밀집도 가 다소 떨어지긴 하지만 시민공원 촉진 지구는 인근의 삼한 골든뷰 센터럴 파크, 촉진 3구역, 2-1구역 등 촉진지구, 송상현 광장을 사이에 둔 전포 1-1구역 등 1만여 가구, 양정 1, 2, 3구역, 연지 래미안, 전포 아이파크 등등 인근 재개발 지역을 합하면 2만여 가구로 집중 개발되기에 준 시범 케이스 지역이 될 수 있었던 것이다.
준 시범지역은 지금은 많이 낙후 되었지만 그래도 부산의 핵심 상권인 서면, 부전역 복합환승센터, 장차 강릉까지 전철로 이어질 동해선, 창원, 마산과 연결되는 복선 전철, 지하철 1호선과 북항 간의 트램, 범천, 가야 등 인근 찰도 기지창 이전과 개발,부전천, 전포천 친환경적 개발 등등 지역개발과 주거환경 개선과 발전이 크게 이루어질 것이다.
준 시범 케이스 지역의 도시 및 주거환경의 비약적 발전과 그 부수, 반사적 효과인 주택시장도 부산시의 주택시장은 물론 낙후된 전국 지방, 지역의 중기적인 부동산 침체 방어와 빠르고 강한 회복에 기여하게 될 것이다.
촉진 2-1구역 자이는 2018년경 평당 1600만 원 내외로 분양을 목표로 준비 중인 것 같더라.
촉진 3구역 등 준 시범 케이스 지역은 10년 후 부산시의 상위 10% 집값 평당 2000만 원대를 위한 전투에 선봉장, 행동대장 노릇을 하게 될 것이다.
추신)
아무리 깊고도 깊은 침묵의 시대라 해도 그렇지, 그리 바쁘지 않은 연놈들은 홀로 남아 과제 수행도 모자라, 2030초임, 신임들에 대한 서민, 민민 체험까지 하고 있는 해야 해야에게 미안하지도 않냐?
좀만 한 새끼들 모두, 다음, 네이버 단칸 오두막에서만이라도 외롭고 아픈 사람들의 외로움과 아픔을 함께하고, 또 더불어 조용히 응원하고 격려하고 편들어 주라는 마스트의 뜻, 과제를 개무시 하거나 지나치게 소홀히 해서는 안 될 것이다.